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 Posté - 18 juin 2012 : 12:46:05
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Je ne sais même pas si l'autre ASL (celle au périmètre plus large) existe toujours... Je n'ai jamais vu dans les comptes de charges à payer pour cette ASL. Son objet était peut être la gestion des rues et avenues du quartier en attendant leur rétrocession à la commune qui s'est faite il ya 2 ou 3 ans, après que toutes les copropriétés du quartier soient achevées.
Comme de fait, le plus simple me parait être de repartir de zéro en faisant la réécriture complète des statuts et de présenter ces statuts aux différentes AG des syndicats. |
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 Posté - 18 juin 2012 : 13:52:33
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Dominique76 : la modification des Statuts de cette Union/ASL demandera un vote à l'Unanimité des membres, les Syndicats.
Il n'y aura pas de modification de la répartition des charges de l'Union.
Vous entrez maintenant dans un autre débat : cette modifciation des Statuts de l'Union doit elle être adoptée par les Syndicats ? ceux-ci ne doivent ils pas donner qu'un avis ? sans oublier que les syndics des SDC peuvent voter sans respecter l'avis des SDC.
Et si les copropriétaires doivent voter sur une telle résolution ne regardant que cette Union/ASL, a quelle majorité ?? Unanimité, article 26, ou 25 !!!
J'attends avec impatience l'avis des " experts"  |
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JPM
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Posté - 18 juin 2012 : 14:13:16
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Si j'étais copropriétaire intéressé j'adresserais au notaire rédacteur une LRAR lui demandant de m'indiquer par écrit sous délai de huitaine la qualification exacte de cette institution et les textes qui lui sont applicables.
Je signale en passant que les servitudes n'ont pas grand chose à voir avec le problème exposé.
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Posté - 18 juin 2012 : 14:51:47
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JPM : pas de réponses à mes questions sur la majorité necessaire à cette modification des Statuts !!! et comment l'Union/ASL de dominique76 et les syndicats memebres devront procéder ??
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Posté - 18 juin 2012 : 15:03:13
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je pense que l'on peut se raccorcher à l'article 26, puisque l'Union est faite pour gérer les choses communes :
citation: Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
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JPM
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Posté - 18 juin 2012 : 15:13:46
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Impossible de se prononcer sur un majorité.
Je crois que le dernière modification est de 1999.
Qu'il s'agisse d'une ASL ou d'une Union il y a eu une mise en conformité imposée.
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Posté - 18 juin 2012 : 15:29:27
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je parlais des majorités pour adopter dans chaque syndicat fondateur une modification des statuts d'une Union de syndicats.
Ensuite l'Union adopte à la majorité prévue dans ses statuts avant la dite modification.
PS : je ne parle pas d'une ASL...  |
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Posté - 18 juin 2012 : 16:10:55
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rambouillet : cet article concerne le RDC d'un Syndicat de copropriétaires; Nous parlons d'une Union de syndicats qui n'a rien à voir avec un SDC, ET c'est tout le problème.
JPM : pas de réponse juridique sur cette modif de Statuts ??
JPM : je viens de relire nos Statuts de l'Union, et il est question également de la loi du 21 juin 1865 !! : pour faire publier les présentes dans les journaux d'annonces légales , et en remttre un extrait au préfet, conformément à l'article 6 de la loi du 21 juin 1865, tous pouvoirs sont donnés au porteur d'un extrait ou d'une copie certifiée.
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Posté - 18 juin 2012 : 16:30:28
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citation: rambouillet : cet article concerne le RDC d'un Syndicat de copropriétaires; Nous parlons d'une Union de syndicats qui n'a rien à voir avec un SDC, ET c'est tout le problème.
j'avais bien compris, philippe, mais avant de voter de nouveaux statuts en AG de l'Union, il faut que ceux ci soient votés en AG de chaque syndicat.
ensuite en AG de l'Union, on applique les majorités prévues au statut de la dite Union (enfin, c'est ainsi que nous pratiquons) après avoir pris avis d'un avocat local (spécialisé en copro).
les statuts bien sur doivent faire référence à la loi de 1965 modifié pour respecter le minimum prévu par cette loi : art 29 de la loi et articles 63 à 63-4 du décret.
quant à la loi de juillet 1865, elle concernerait les ASL et a été abrogée en juillet 2004 par la loi régissant les ASL et éventuellement les Unions d'ASL.
mais il est vrai qu'il peut y avoir confusion souvent entre Union de syndicats et ASL de la part des auteurs des statuts.la difficulté, c'est que l'on est très peu à se souvenir , si le législateur en 1865 voulait parler réellement de Union et/ou Asl !
preuves en sont les statuts d'ASL postérieurs à 2004 et qui font encore référence à une loi abrogée !!!! |
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Posté - 18 juin 2012 : 19:07:24
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rambouillet : loi de 1965 dans nos statuts de l'Union et ce petit paragraphe qui parle de la loi de 1865 !!!!
Nous avons un projet de casser cette Union, et pour l'instant nous n'avons aucune réponse claire sur la majorité à adopter pour casser ces statuts. |
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Posté - 18 juin 2012 : 21:24:48
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Philippe, vous n'avez pas dans vos statuts un article consacré à la modification et dissolution?
Dans nos statuts, il faut une majorité des 3/4 pour une modification des statuts.
Pour la dissoudre à condition qu'il y ait disparition de l'objet ou une modification du mode de gestion, il nous faut l'Unanimité.
Mais difficile de rédiger une modification si on n'est pas sûr du cadre juridique dans lequel on fonctionne.
L'article 29 de la loi de 65 prévoit une majorité à l'article 25 pour une adhésion et une majorité à l'article 26 pour quitter une Union.
Alors après avoir refait les statuts, pourquoi ne pas faire adhérer les différents syndicats à cette nouvelle Union par une majorité à l'article 25 dans chaque AG.
Ensuite, une fois que tous les syndicats ont adhéré à cette nouvelle Union, on fait le constat d'une modification du mode de gestion pour justifier la dissolution de cette première Union/ASL.
Qu'en pensez vous? |
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JPM
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Posté - 18 juin 2012 : 22:50:57
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Pour le sujet, il faut prendre le problème à l'envers et voir comment se présente le droit à l'utilisation de la piscine (qui est sur le terrain de A), pour les copropriétaires de B et de C.
Il y a bien une clause à cet égard dans les règlements de copropriété de ces immeubles.
Il devrait également y a voir une clause concernant le gardiennage.
Comment est traitée pour ces deux catégories, la répartition des charges ?
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Posté - 19 juin 2012 : 00:00:16
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Je n'ai pas le rdc des 2 autres copropriétés. Je sais qu'il y est mentionné la piscine, la loge et son parking édifiés sur notre parcelle, mais je ne connais pas les termes précis utilisés.
La répartition des charges dans les statuts est prévue selon la proportion du SHON de chaque syndicat.
Nous avons modifié cette répartition (approuvée en AG de chaque syndicat) concernant le salaire et les charges du gardien du fait que notre copropriété bénéficiait beaucoup plus que cette répartition à la SHON, des services du gardien que les autres.
Dans les différents rdc ou dans les statuts de notre Union/ASL, on y lit qu'il y a un gardien, une loge et son parking mais rien de plus. Pas définitions de catégories, pas de définitions même succinctes de taches.
(Le gardien a un contrat de catégorie B (12500 UV) et est employé par cette Union/ASL) |
Édité par - Dominique76 le 19 juin 2012 00:07:11 |
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Posté - 19 juin 2012 : 07:56:11
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citation: Pour le sujet, il faut prendre le problème à l'envers et voir comment se présente le droit à l'utilisation de la piscine (qui est sur le terrain de A), pour les copropriétaires de B et de C.
Il y a bien une clause à cet égard dans les règlements de copropriété de ces immeubles.
dans ce cas, normalement dans le RdC de A ou dans les actes de propriété des copros de A, il existe une servitude du syndicat A au profit des syndicats B et C pour l'accès et l'utilisation de la piscine situé en A. |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2012 : 08:10:24
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Il me semble que sur le fond de cette affaire, il y a tout de même une incompatibilité : Une ASL st une asociation foncière, regroupant donc des personnes propriétaires de parcelles, de terrains, de fonds.
Dans celle(s) dont il est question ici, ce sont les syndicats qui sont "membres" de cette/ces ASL, groupements qui font expressément référence à la loi de 1865.
Ces syndicats n'ayant pas la propriété de terrains/parcelles ne peuvent en aucun cas être membres d'une association foncière !
On peut triturer les status dans tous les sens, il me semble que cette donnée de base est incontournable. |
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Posté - 19 juin 2012 : 08:24:13
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je pense surtout que la difficulté de Dominique réside dans le fait qu'on ne sait si son "truc" est une ASL ou une Union, puisqu'apparemment dans ses citations, les deux expressions cohabitent.
Il conviendrait peut-être de rebatir à côté une véritable Union à laquelle adhèrerait tous les syndicats concernés et qui entrainerait par ce fait la disparition de son "truc". |
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Posté - 19 juin 2012 : 09:14:19
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rambouilet : dans ce cas, normalement dans le RdC de A ou dans les actes de propriété des copros de A, il existe une servitude du syndicat A au profit des syndicats B et C pour l'accès et l'utilisation de la piscine situé en A.
ET OUI !!!! c'est pourquoi je parle des servitudes entre TOUS les SDC composant cette Union/ASL !!! JPM nous dit le contraire, car il mélange aussi Union et ASL !!!
Les éléments communs gérés par l'Union, dont les Statuts donnant la liste, sont tojours sur l'une ou l'autre parcelle !!! par conséquent dans les Statuts de l'Union ET dans les RDC de chaque syndicat il est question de ses servitudes : pour la piscine, les passages de piétons de voitures, les divers réseaux ( électrique, égouts, télé,...) appartement et loge de gardien, locaux poubelles, fermeture de la résidence, ......
Gedehem : les statuts mélangent Union et ASL, mais dans les memebres sont els syndicats de copropriétaires, donc c'est une Union. Sachant que dans une Union, on peut trouver aussi des copropriétaires lamdas hors SDC, .... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 juin 2012 : 10:29:43
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Le droit d'utilisation de la piscine n'a rien à voir avec une servitude !
L'organisation du gardiennage moins encore
Je ne confonds pas ASL et Union puisque bien au contraire je sonne le tocsin depuis des années à propos du grand bazar des ASL dans les grands ensembles et du petit bazar des ASL/Uion dans les ensembles moyens.
Les difficultés de gestion générées par ces bazars ont été négligées par les auteurs des réformes. Personne ne s'en est offusqué.
Aujourd'hui on propose des suggestions pour le Colloque, on parle de la gestion par ilôt et de l'écocopropriété, mais on passe sous silence les modèles existants, - dont certains fonctionnent parfaitement bien -, et les remèdes simples qui peuvent être apportés aux modèles qui sont affectés par les bazars susnommés :
1) Dans les grands ensembles avec ASL : faciliter le contrôle de la gestion de l'ASL par les conseils syndicaux et assurer la cohérence des bases de répartition de charges. De ce défaut de cohérence on a un exemple dans le sujet avec une répartition au prorata de la SHON.
2) Dans les ensembles moyens reprendre les statuts comme celui évoqué dans le sujet et éliminer les méli-mélo ASL / Unions.
Voila une tâche bien précise pour le Colloque. Mais elle n'est peut être pas tout à fait dans le vent de l'histoire.
Quel est sur ce point l'avis des associations ?
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Posté - 19 juin 2012 : 11:12:24
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citation: Le droit d'utilisation de la piscine n'a rien à voir avec une servitude !
oh ! que si !
en effet, si la piscine est implantée dans le syndicat A et si la servitude n'existe pas, ce syndicat peut très bien interdire l'accès piétonnier à la piscine et l'accès tout court à la piscine, et cela sans que les syndicats B et C aient leur mot à dire. |
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Posté - 19 juin 2012 : 13:13:34
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Nous avons bien des servitudes de passages vis à vis des 2 autres copropriétés membres de l'Union/ASL.
Mais nous en avons aussi vis à vis de 3 autres copropriétés qui ne sont pas membres de cette Union.
Pour vous donner un exemple du bazar dans lequel on est:
Une copropriété horizontale voisine (qui ne fait pas partie de l'Union) a des pavillons dont les accès donnent directement sur des lots privatifs de parking de notre copropriété. Ces copropriétaires de la résidence voisine ont été obligé d'acquérir ces lots de parking de notre copropriété (et sont donc copropriétaires de notre résidence) pour pouvoir sortir de chez eux....
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Syndic pro - Mandat pour AG Union 
