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Question du sondage:
Grande enquête sur les enjeux de la rénovation énergétique en copropriété
Dans le cadre de l'audit énergétique qui sera obligatoire pour les copropriétés dotées d'un chauffage collectif dans les 5 ans à compter du 1er janvier 2012, Universimmo et l'association Planète Copropriété mènent une étude auprès des copropriétaires pour connaître vos questions et vos attentes en termes de rénovation énergétique de votre copropriété.
Pour y accéder, il vous suffit de cliquer sur le lien ci-dessous :
http://www.sphinxonline.net/deveko/...11/index.htm
(Si le questionnaire ne s'ouvre pas : copier/ coller le lien dans la barre d'adresse de votre navigateur)
Nous vous remercions pour le rôle que vous accepterez de jouer en répondant à cette étude, pour la compréhension des enjeux des copropriétés et de la rénovation énergétique.
Le questionnaire n’est pas nominatif. Vous pouvez cependant participer à un tirage au sort pour gagner un iPod touch 8 Go d’une valeur de 239€ TTC. Le gagnant sera désigné parmi les sondés ayant participé à l’étude avant le 1er octobre 2011.
Bien entendu, le moment venu, nous vous communiquerons les résultats détaillés.
Par ailleurs, nous vous proposons si vous êtes copropriétaire, ou si vous l'avez été récemment, de nous faire part de votre appréciation de la compétence travaux du gestionnaire en charge de votre immeuble chez votre syndic actuel (ou le dernier syndic que vous avez connu), et de sa capacité à consulter les entreprises, analyser et négocier les devis, accompagner les chantiers et réceptionner les travaux dans de bonnes conditions :
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| Résultats: |
| excellent : les copropriétaires s'en remettent à lui en toute confiance |
 [14%] |
193 votes
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| moyen : il doit être épaulé par un conseil syndical compétent |
[34%] |
479 votes
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| médiocre : les copropriétaires doivent eux-mêmes prendre les choses en mains |
[47%] |
672 votes
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| fait faire systématiquement tous les travaux par l'architecte de l'immeuble |
[6%] |
84 votes
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Totaux des votes: 1428 compté(s)
Dernier vote:
14 mai 2012 11:09:20 |
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Élagage sans mise en demeure
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Il y a 2 réponses, avec le dernier message posté le 21 avr. 2026 : 00:49:55 par Gilles D
Citation:
Cette plainte initiale contre l'élagueur (une entreprise privée) a été faite le jour même de l'élagage et des dommages causés (avec constitution de partie civile).
Elle a été classée car il a été retenu qu'il y avait un arrêté municipal.
Ma question porte maintenant sur ma position vis à vis de la mairie, d'où mes 2 questions dans mon message initial.
S'agissant de la mairie, je pense alors que le juge judiciaire n'est pas compétent au profit de la juridiction administrative.
J'espérais avoir quelques éclairages sur ce forum. Je ne sais pas si Emmanuel Wormser y oeuvre toujours. |
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Reprise comptable par syndic successeur
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Il y a 4 réponses, avec le dernier message posté le 20 avr. 2026 : 18:52:52 par trendy31
Citation:
Merci Ribouldingue de votre analyse.
De mon côté, j'ai obtenu un début de réponse de la part de notre syndic.
Au moment où le Grand Livre de l'exercice courant a été recréé de leur côté, les soldes des 2 comptes de banque (compte bancaire et Livret A) tels qu'indiqués par l'ancien syndic dans le Grand Livre de l'exercice précédent ont été regroupés au sein d'un unique compte d'attente. Les opérations impliquant la banque réalisées par l'ancien syndic entre le début de l'exercice et la transmission à son successeur ont ensuite été reprises les unes après les autres.
Déjà , je trouve un peu curieux de mixer dans le même compte d'attente des fonds qui ont vocation à servir à court terme (ceux issus de l'ancien compte Banque) et d'autres qui ne peuvent être utilisés que suite à une décision d'Assemblée Générale (ceux issus du Livret A).
De plus, si on cumule tous les comptes d'attente débiteurs créés au moment de la reprise comptable, le total ne correspond pas à celui porté sur la ligne 47 de l'annexe 0. Bizarre, non ?
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Intervention auxiliaire de justice
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Il y a 33 réponses, avec le dernier message posté le 20 avr. 2026 : 16:37:06 par PCS1975
Citation:
citation: Initialement posté par ribouldingue
Donc selon 'votre' lecture, si pas de relance à la mise en demeure, la procédure est mal embarquée
Pourtant le code civil énonce le contraire.
Je ne sais pas où vous avez vu cela, mais pour le Code civil, la lettre de relance avant la mise en demeure est fortement recommandée surtout pour montrer le caractère amiable du créancier. Mais cette lettre de relance n'est, à ma connaissance, pas imposée par le Code civil.
Ici, il faut se référer au contrat de syndic (c'est cela que les juges vont regarder), et commencer par la mise en demeure avec accusé de réception marque le départ de la procédure, et il est mieux de le faire dès que possible.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Franchement, écrire que le syndic doit réfléchir au timing, en particulier de la relance de la mise en demeure, la on tourne en rond, on crée des actes inutiles qui coutent au syndicat, on perd son temps.
Vous n'avez sans doute jamais été confronté à l'application de l'article 19-2, mais pour ce que j'ai pu en apprendre (dans mon ancienne copropriété), les tribunaux rejettent la demande si le formalisme extrêmement strict n'est pas respecté (on revient au tout début de la conversation !).
Je ne suis pas rentré dans les détails très concrets, mais pour vous donner quelques exemples :
1- il faut faire une mise en demeure par exercice : donc si le premier impayé tombe le dernier trimestre de l'exercice==> 1 mise en demeure
Et si le 2ème impayé tombe le 1er trimestre de l'exercice suivant ==> 2ème mise en demeure.
C'est un cas particulier où les impayés tombent à cheval sur 2 exercices et le seul cas où il faut faire 2 mises en demeure.
2- oui, il faut regarder le timing, car si on reprend le même exemple (le dernier trimestre est le 1er impayé avec sa mise en demeure envoyée), il faut que l'AG ait approuvé les comptes de l'exercice de ce dernier trimestre, donc que l'AG ait eu lieu avant de faire la demande de procédure de l'article 19-2. Sinon c'est irrecevable.
En principe, le budget de l'exercice suivant est adopté quand il commence (mais ce n'est pas toujours le cas), et pareil : si le budget n'est pas adopté pour des impayés de l'exercice en cours==> demande irrecevable.
3- La demande de paiement par l'article 19-2 ne concerne pas toutes les créances, mais que celles qui sont citées dans l'article 14-1. Autrement dit, le fonds de travaux n'est pas compris dans ces créances, et si elles ont été ajoutées, le dossier peut être irrecevable.
Donc non, ce n'est pas une perte de temps de regarder le timing, c'est juste stratégique.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Mais comme souvent, j'ai bien compris qu'il s'agit de taper sur les syndics. Tapons sur les syndic pour des raisons valable, quand on part dans des délires sur des réflexions de ce genre, pfff...
Vous parlez maintenant de payer 75 euros. Il a été cité 22 et une quarantaine, moi le mien fait payer 35 et la on vilipende les syndics 'en général' parce qu'ils font payer 75. C'est une farce?
Je ne commenterai pas la première partie de ce paragraphe... Quand j'y pense, je spécifie bien "certains syndics" mais il est vrai que je n'y pense pas à chaque fois.
Sinon, je vous laisse découvrir le PDF en bas de page qui indique les frais de l'article 9.1 du contrat en 2021 de notre ancien syndic (une grande enseigne qui commence par F...).
Je ne sais pas quels sont ces tarifs aujourd'hui, mais ça m'étonnerait qu'ils aient baissé. Je me suis basé là -dessus pour les 75 €.
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: A charge du syndic de rédiger une mise en demeure et une relance qui tiennent la route juridiquement (le voilà son vrai travail). Pour la mise en demeure, on est d’accord, on le paye pour cela de manière générale et on paye l'envoi de l'acte en plus donc il est impardonnable, donc condamnable si il ne sait pas faire cela. Rédiger une relance de mise en demeure qui tienne la route, je ne sais pas ce que cela veut dire, puisque dans la mise en demeure il y a tout, que peut-on mettre de plus?
On peut très bien tout mettre sans que cela soit juridiquement recevable.
Par exemple : ne pas détailler les sommes par exercice, et ne pas détailler pour chaque exercice la part du budget prévisionnel adopté, la part de charges approuvées des exercices antérieurs, la part des provisions pour les travaux votés, etc...
Il me semble donc que les juges sont extrêmement stricts sur le formalisme à respecter, et ce qu'ils regardent surtout :
- c'est la date de la mise en demeure, pas celle de la lettre de relance (qu'elle soit faite avant ou après)
- le contenu de la mise en demeure
- le contenu de la demande de procédure contentieuse : toutes les sommes répondant à l'article 19-2 doivent être détaillées, exigibles et certaines.
Et comme je l'ai dit plus haut, il y a des demandes pourtant légitimes de certains SDC qui ont été jugées irrecevables car non conformes à ce qu'attendent les juges.
Alors, à qui la faute si ce formalisme n'a pas été respecté ? Je vous le donne en mille...[:D][:D]
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Obligation de vigilance fournisseurs
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Il y a 6 réponses, avec le dernier message posté le 20 avr. 2026 : 14:20:19 par ribouldingue
Citation:
La vraie question, suggérée deja pas yapasdeqoi, est-ce que cette 'opération' est un travail non compris dans les travaux que vous payez deja dans les frais de travaux gérés par le syndic. C’est normalement à lui de faire toutes ces vérifications et je ne pense pas qu'il puisse vous faire payer en sus quelque chose sauf si votre contrat prévoit des imputations spécifique.
Réjouissez vous que votre sydnic fasse bien son boulot, vérifiez qu'il n'est pas en dehors des clés sur sa facturation |
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Première assemblée de l’AFUL
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La première réunion va être composée par les mandataires désignés par les Assemblées Générales des copropriétés.
La première tâche de cette assemblée va être de désigner le Président de l’AFUL.
Le Président désigné va devoir proposer un gestionnaire.
Doit-il à cet effet convoquer une 2ème assemblée ?
Combien de temps peut-il attendre ? |
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AFUL Mandataire : différence avec ASL Article 22
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Il y a 1 réponse posté le 18 avr. 2026 : 19:31:34 par universimmo
Citation:
En ASL, la désignation du président du conseil syndical pour représenter les copropriétaires est facultative. De surcroît, les statuts, par leur silence, peuvent prévoir que tous les copropriétaires sont convoqués à l'assemblée de l'ASL. par contre, ce n'est pas possible en AFUL. |
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honoraire syndic pour AG
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Il y a 24 réponses, avec le dernier message posté le 16 avr. 2026 : 18:43:54 par yapasdequoi
Citation:
C'est simplement une suggestion.
Si le syndic en place dicte ses conditions et que vous n'êtes pas en position de le mettre en concurrence, la négo va être rapide. |
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Infiltrations: décennale ou dommage ouvrage ?
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Il y a 7 réponses, avec le dernier message posté le 15 avr. 2026 : 20:15:57 par ribouldingue
Citation:
citation: il y a un problème de fissures et d'infiltration d'eau de pluie, ainsi que de l'oxydation sur le bâti de la porte d'entrée. Les fissures sont souvent considérés comme des problèmes d'esthétique donc ne relevant pas de la DO, il faudrait en savoir un peu plus.
Une infiltration d'eau de pluie peut relever d'un défaut d'entretien, d'une dégradation (vent, neige, chute) donc pareil il faut en savoir un peu plus
De l'oxydation sur le bati de la porte d'entrée, donc je suppose de nature métallique, ca demande pareillement à etre précisé. Y'a t'il des dégats? Est-ce que le sinistre est faible, tres faible, important, génère t'il des moisissures? |
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FRAIS POSTAUX DETAIL
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Il y a 31 réponses, avec le dernier message posté le 15 avr. 2026 : 15:12:35 par trendy31
Citation:
Elena,
La question qui se pose à ce stade, ce n'est pas "qu'est ce qu'on peut faire", mais plutôt qu'est-ce que VOUS pouvez ou êtes disposée à faire pour que la situation évolue.
Çà n'a rien de critique à votre encontre, je m'explique. Vous avez identifié des dysfonctionnements dans votre copropriété et vous voudriez que les choses s'améliorent. Les autres copropriétaires sont plutôt inactifs, mais par chance peu nombreux. De votre côté, vous êtes prête à vous investir (sinon vous ne vous seriez pas lancée sur le dossier interphones-boîtes aux lettres que vous avez évoqué).
Vous pouvez en premier vous renseigner sur d'autres syndics (par des proches, des amis, voire le milieu associatif) afin d'identifier des candidats potentiels. Regardez aussi sur Internet et les réseaux sociaux, mais avec discernement.
Vous pouvez ensuite préparer un petit document de présentation de votre copropriété (localisation, nombre de lots, typologie des occupants - propriétaires ou locataires -, principaux équipements...) avec quelques photos. Ça vous servira de "pressbook" pour rencontrer le ou les candidats syndics qui vous paraissent les plus sérieux. Vu la taille de votre résidence, fuyez les grands groupes et fixez vous plutôt sur des petites structures, mais avec une direction pas trop vieille (pour éviter que le cabinet ne soit racheté un peu plus tard justement par un groupe !).
Demandez des propositions de contrat et étudiez-les pour vérifier les conditions, mais aussi le respect du contrat type, gage de sérieux. Avec un peu de chance, vous aurez peut-être même une bonne surprise au niveau des honoraires par rapport à votre situation actuelle !! Demandez aussi des références aux cabinets consultés et si vous pouvez, allez mettre le nez dans les immeubles indiqués pour vous faire une idée et avoir confirmation de la compétence des gestionnaires.
A ce stade, vous aurez un objectif plus clair, c'est-à -dire remplacer votre syndic actuel par un des cabinets qui vous sembleront sortir du lot des candidats (il n'y en aura peut-être qu'un seul d'ailleurs! !!). Vous pourrez alors vous retourner vers les autres copropriétaires (proches ou lointains) avec un vrai projet et pas simplement des critiques. A ce stade, il vous faudra identifier les dysfonctionnements les plus marquants, montrer en quoi la situation est anormale (par exemple s'il y a non respect de la loi ou des engagements contractuels), en quoi elle est préjudiciable à la vie de votre copropriété (retard dans les travaux, croissance des impayés...) et donc en quoi elle justifie le changement de syndic. Construisez donc un argumentaire précis et étayé, éventuellement à diffuser par courrier. Les références collectées vous serviront d'exemples en montrant que malgré tout ce qu'on entend sur les syndics, il existe des gens qui font leur travail mieux (ou à défaut moins mal !!) que les autres.
Vous pourrez alors demander aux autres copropriétaires de soutenir ce projet de changement soit en venant exceptionnellement assister à l'AG, soit en vous confiant leur pouvoir (vous pouvez en détenir jusqu'à 3). La seconde option est la plus pertinente, elle vous assure que ces personnes ne se feront pas retournées comme des crêpes en séance.
Par contre, dans cette approche, il vous faut marcher de concert avec l'ex président de séance qui semble le seul à s'impliquer à par vous. Si les 2 seuls malheureux qui s'agitent dans votre marigot ne trouvent pas un terrain d'entente, il sera très difficile de faire bouger les choses (et je ne serai pas étonne d'ailleurs que votre syndic actuel le ressente et l'exploite à son avantage !).
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Litige travaux et répartition des charges
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Il y a 3 réponses, avec le dernier message posté le 15 avr. 2026 : 11:58:16 par ribouldingue
Citation:
Le réglement amiable me parait difficile puisque visiblement ce ne sont pas que vous-même et le syndicat qui êtes en litige mais évidemment d'autres copropriétaires qui selon vous auraient payé moins que nécessaire.
S'agit-il d'une erreur dans la décision d'AG ou dans l'exécution de cette décision, et de quand date elle?
Avez-vous deja adressé une courrier recommandé avec demande d'accusé réception, ou bien avez vous un échange de mail des deux cotés à présenter? |
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