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 Posté - 17 sept. 2012 : 18:08:43
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filomat :" En effet, j'ai fait une erreur, ce ne sont pas les comptes que le conseil syndical doit examiner entre convocation et assemblée, ce sont les pièces comptables (j'étais en train de modifier mon message)."
Ouh la la !!!! pas les comptes mais les pièces comptables, il va falloir nous expliquer comment vous vérifiez les comptes sans pièces comptables, et inversement !!
filomat : on pourrait presquevous prendre pour un "troll" vu la succession de vos mails !!! mais arrêtez d'écrire de telles " bétises" !  |
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ainohi
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Posté - 17 sept. 2012 : 19:03:34
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citation: Initialement posté par filomat
Je veux bien avoir tort, puisque vous êtes plusieurs à penser différemment, mais dans ma copropriété le(s) jour(s) de consultation des pièces est défini pendant la période entre convocation et assemblée (j'avais mis le texte de la résolution dans un sujet de Jacklyn..).
En principe et comme il s'agit d'une grande copropriété les choses s'y passent autant que possible conformément à la loi.
Oui, c'est le minimum légal. Mais il n'est pas interdit de faire plus. Les modalités de vérification des comptes se négocient, comme tout le reste. Comme le dit Louis92, les technologies d'aujourd'hui ont donné de nouveaux moyens de communiquer avec le syndic. Il faut en profiter. |
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JuL
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Posté - 17 sept. 2012 : 23:10:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est votre problème, pas celui du syndic !!
Le problème du syndic, ça devrait aussi être de satisfaire le syndicat...
citation: La vérification trimestrielle est incontournable dans un syndicat un peu important.
A défaut il faut à une personne passer 3 jours pour une bonne vérification annuelle....
Ce n'est pas ainsi que je vois les choses. Vérifier les comptes, ça ne consiste pas à refaire le boulot de compta du syndic.
Mais bon, après chacun fait comme il l'entend, moi je n'ai pas 3 jours ouvrés par an à y consacrer. Même si cumulé à la la fin de l'année le temps que je passe sur les problèmes de la copro font beaucoup plus que ça.
citation:
Votre CS n'est composé que d'un seul membre ?
Non, mais il n'y a que moi qui pilote activement le syndic. J'ai cependant l'impression qu'il y a quelques volontés d'implication parmi de nouveaux copropriétaires, je vais les encourager. |
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nefer
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 Posté - 17 sept. 2012 : 23:24:00
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et pourquoi ne demandez vous pas aux autres membres du CS de verifier les factures en leur expliquant comment il faut faire.....?
cela prend du temps mais il est impératif de le faire en premier.
le contrôle des comptes est le strict minimum que le CS doit faire
si personne n'est en capacité de la faire, adhérez à une association de copropriétaires et missionnez la pour le contrôle des comptes |
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JuL
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Posté - 17 sept. 2012 : 23:34:04
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- Merci à Louis pour ses suggestions de points précis à vérifier.
Donc si je demande un extrait du grand livre, de la balance, et une copie de toutes les factures en pdf, je devrais déjà avoir l'essentiel.
- À Philippe : Non au contraire, j'avais bien en tête le délai de 21 jours pour la convocation de l'AG. Mais entre le 5 et le 29 novembre il y avait bien 24 jours. Après je veux bien comprendre que ça laisse un timing serré pour tenir compte des éventuelles modifications et envoyer les convocations.
Et le rapport d'activité que je compte proposer au CS sera loin de n'être que comptable, mais restons dans le sujet de la date de vérification, j'en ai ouvert un autre à côté pour la discussion plus large de mon cas...
Et oui, je suis assez novice dans la copro, sinon je ne serai pas venu ici poser ces questions somme toute assez naïves. Et c'est bien l'intérêt de ce genre d'échanges, arriver novice et en repartir un peu moins...
- Et enfin sur la controverse ouverte pa Filomat : je ne vois pas de contradiction, le CS peut examiner les comptes n'importe quand, si c'est avant l'envoi des convocations il peut y faire figurer ses modifications, sinon il faudra que ce soit en AG. Et tous les membres du syndicat peuvent examiner les comptes un jour précis.
Je n'ai pas parcouru toutes les AG passées, mais il ne me semble pas en avoir lu une qui définisse ce jour... |
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Posté - 18 sept. 2012 : 09:08:43
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eh ! fiomat, j'en remets une couche...
vous faites erreur dans la lecture des textes er vous avez tendance à penser que la gestion d'une copro se fait en bon père de famille, on s'arrange du mieux qu'on peut entre nous, etc....
mais non, la gestion s'appuie sur des textes qu'il faut appliquer après les avoir décortiqué juridiquement.
mais je concois aussi, que de temps à autre pour rester pragmatique on peut faire quelques "entorses" et on est un certain nombre à le montrer ici. Je prends par exemple, la désignation d'un syndic bénévole surprise quand le syndic actuel fait défaut.... |
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Gédehem
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Posté - 18 sept. 2012 : 10:09:15
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Jul, vous partez sur des aprioris qui vous sont personnels, qui ne collent pas à la réalité juridique comme celle "de terrain" chère à beaucoup d'entre nous ...
"Le problème du syndic, ça devrait aussi être de satisfaire le syndicat..."
Pas du tout !!! Comme vous, si vous êtes employé, votre 'problème' c'est d'exécuter le travail convenu par contrat en contre-partie d'une somme en liquide. Vous n'êtes pas là pour "satisfaire" votre patron ! 
Le syndic est chargé de l'administration du syndicat et de la gestion de la copropriété comme cela est prévu par les textes en contre-partie de rémunérations contractualisées.
Même si "commercialement parlant" il est (devrait) attentif aux souhaits des copropriétaires, il exécute le "travail" pour lequel il est "payé", généralement ni plus ni moins ....
D'où des dispositions légales imposant au syndic des règles, certaines protectrices pour les copropriétaires, à commencer par le CS qui dispose de quelques droits et pouvoirs. |
Édité par - Gédehem le 18 sept. 2012 10:11:36 |
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JuL
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Posté - 18 sept. 2012 : 21:56:56
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Non Gédéhem, je persiste. Comme tout prestataire qui ne vit que parce que ses clients le choisissent, un syndic doit *avant tout* satisfaire le syndicat.
Un syndic qui ne fait *que* respecter la loi sans se soucier de ses clients est un syndic en faillite. À l'inverse, un syndic qui satisfait pleinement ses clients mais qui prend quelques libertés avec la loi continuera à prospérer (ce n'est pas pour autant que c'est souhaitable, l'idéal étant bien sûr de respecter les deux, et ce n'est heureusement pas incompatible).
Il ne faut pas oublier que quoi qu'il se passe d'illégal en AG, tant que personne ne conteste c'est comme si c'était légal. La vie n'est pas un tribunal.
Et quant Ã
citation: Comme vous, si vous êtes employé, votre 'problème' c'est d'exécuter le travail convenu par contrat en contre-partie d'une somme en liquide. Vous n'êtes pas là pour "satisfaire" votre patron !
Je n'ai peut-être pas beaucoup d'expérience en matière de copropriété, mais vous ne devez pas avoir beaucoup d'expérience du monde de l'entreprise... |
Édité par - JuL le 18 sept. 2012 22:02:19 |
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nefer
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Posté - 18 sept. 2012 : 22:25:26
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Jul , vous donnez l'impression de venir ici avec vos certitudes et que rien ne vous fera changer d'avis
il y a pourtant ici des internautes qui ont quelques dizaines d'années d'expérience de la copropriété |
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Gédehem
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Posté - 18 sept. 2012 : 23:32:11
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"Je n'ai peut-être pas beaucoup d'expérience en matière de copropriété, mais vous ne devez pas avoir beaucoup d'expérience du monde de l'entreprise..."
Pas de pot, j'ai les 2 : comme "conseil" en copropriété depuis (trop) longtemps, comme chef (ex) d'entreprise pendant pas mal de temps ...
"Comme tout prestataire qui ne vit que parce que ses clients le choisissent, un syndic doit *avant tout* satisfaire le syndicat."
Pour la copropriété vous avez manifestement tout à apprendre, à commencer par ce qu'est le syndic d'un syndicat de copropriétaires. Même si cela peut y ressembler (et même fortement) un syndic n'est pas "prestataire de services" mais "mandataire" du syndicat.
Syndicat qui n'est pas "client" mais "mandant" !
Juridiquement le syndic est très proche du "mandataire social", certains avançant qu'il l'est pleinement.
Ce qui veut dire qu'il est "la main et la voix" du syndicat, qu'il agit en ses lieu et place, ce qui n'est pas du tout le cas d'un prestataire de services , loin s'en faut !
Un prestataire ne dirige pas l'entreprise cliente qu'il "sert".
Le syndic mandataire dirige le syndicat par délégation de son mandant. Espérons que vous fassiez la distinction.
Vous avez manifestement des certitudes piochées on ne sait où, qui sont sans aucun rapport avec ce qu'est un syndicat de copropriétaires, juridiquement parlant, avec tout ce qui en découle.
Vouloir lui plaquer le monde de l'entreprise n'a pas plus de sens que parler démocratie en Corée du nord ......
Prenez note des points avancés en réponse à vos questions, non sans vous former plus avant sur ce qu'est un syndicat, les règles qui s'y appliquent (L.65, D.67, RDC), sa structure "trinitaire", son organisation, qui y fait quoi et comment.
PS : un prestataire de services relève généralement du Code du Commerce.
Pas le syndic de copropriété, celui-ci serait-il une société commerciale. |
Édité par - Gédehem le 18 sept. 2012 23:44:00 |
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JuL
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Posté - 19 sept. 2012 : 00:54:34
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Vous avez tout à fait raison dans votre analogie. Le Syndic est le mandataire social, le CS le conseil d'administration, et les copropriétaires les actionnaires. Et l'AG, l'AG. La seule nuance, c'est que le mandataire social est nommé, et démis, par le CA, alors que le syndic l'est en AG. Le CS a donc bien moins de pouvoir que le CA, il ne nomme pas directement les mandataires sociaux.
Et mon affirmation demeure tout aussi valable : un bon mandataire social, c'est celui qui satisfait ses actionnaires.
Et de même, un mandataire social est payé pour effectuer une prestation au service des actionnaires, diriger une entreprise correspond tout à fait à cette définition. Qui n'a absolument aucune acception péjorative comme vous semblez le suggérer. |
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Posté - 19 sept. 2012 : 08:33:55
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jul : "je persiste. Comme tout prestataire qui ne vit que parce que ses clients le choisissent, un syndic doit *avant tout* satisfaire le syndicat."
Cela est une erreur !! le syndic n'est pas un prestataire, le syndicat n'est pas son client.
Le terme de mandataire est important.
Le CS n'est pas non plus un conseil d'administration !! il n'a pas pouvoir de décision mais de controle. Plutot la Cour des Comptes qui n'émet que des avis que personne ne suit
Le syndic n'a pas à faire plaisir au SDC et aux copros; Il est élu pour gérer le SDC, par l'AG.
Les copropriétaires ne sont pas non plus des actionnaires mais sont en indivision sur les parties communes.
Le CS et son président ne dirige pas le syndicat, ni le syndic.
Faire des comparaisons avec des sociétés commerciales pour le SDC ou le syndic ne peut que vous induire en erreur.
Vous vous engagez dans ce bénévolat, et c'est bien, mais attention à bien comprndre le fonctionnement de la copropriété et les roles bien définis par la loi d'un syndic et d'un CS - loi de 1965, décret de 1967 à poser sur votre table de chevet avec le RDC comme tout bon président de CS. |
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Louis92
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Posté - 19 sept. 2012 : 09:33:25
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Qu'on soit mandataire ou prestataire, la même question de satisfaire le mandant ou le client se pose car mandataire et prestataire ont besoin de leur mandant ou client pour vivre. 2 cas :
- le rapport de force est clairement favorable au mandataire ou prestataire : il va faire un minimum éventuellement inférieur au contractuel, peu de risque de perdre une affaire,
- le rapport de force est clairement favorable au mandant ou client : le mandataire ou prestataire va faire plus que le minimum contractuel pour renouveler contrat ou mandat.
Un syndic qui sent que la copropriété n'est pas mure (CS inactif, aux abonnés absents, copropriétaires qui ne veulent pas de vagues) pour le déloger n'a pas de gros efforts à faire dans le sens de la satisfaction.
C'est bien pour cela qu'on lit sur UI que le CS est décisif sur la bonne marche de la copropriété en mettant la pression sur le syndic.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 19 sept. 2012 09:35:13 |
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filomat
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Posté - 19 sept. 2012 : 14:45:53
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citation: Initialement posté par rambouilleteh ! fiomat, j'en remets une couche... vous faites erreur dans la lecture des textes er vous avez tendance à penser que la gestion d'une copro se fait en bon père de famille, on s'arrange du mieux qu'on peut entre nous, etc.... mais non, la gestion s'appuie sur des textes qu'il faut appliquer après les avoir décortiqué juridiquement. mais je concois aussi, que de temps à autre pour rester pragmatique on peut faire quelques "entorses" et on est un certain nombre à le montrer ici. Je prends par exemple, la désignation d'un syndic bénévole surprise quand le syndic actuel fait défaut....
C'est vrai, rambouillet, j'ai tendance à penser que du moment que les copropriétaires sont tous (ou presque) d'accord entre eux tout va bien, la loi ne demande que cela (et les juges aussi cela leur fait moins de travail).
Je sais bien aussi que si la loi demande que le procès-verbal soit signé avant que la séance de l'assemblée ne soit levée vous avez quant à vous besoin d'une bonne nuit de sommeil réparateur avant de signer le lendemain de l'assemblée !
Mais en l'occurence j'ai justement essayé de décortiquer le texte de l'article 18.1 de la loi que j'ai cité plus haut :
1-tout copropriétaire doit pouvoir consulter les pièces entre convocation et assemblée.
2-l'assemblée générale décide des modalités de cette consultation en indiquant au-moins un jour ouvré.
3-elle peut (si elle veut) décider que la consultation se fera conjointement avec l'examen des pièces par le conseil syndical chez le syndic.
J'en déduis que le présent impératif de la loi suppose que le syndic convoque obligatoirement le conseil syndical pour examiner les pièces au-moins un jour ouvré dans la période convocation-assemblée.
Je sais bien que l'analyse grammaticale est difficile, si l'assemblée ne décide pas que la consultation par tout copropriétaire se fera en présence du conseil syndical ou pourrait penser possible que le syndic n'ait pas à convoquer le conseil syndical pendant cette période, mais ce n'est pas ma conclusion.
"L'assemblée peut décider que la consultation par tout copropriétaire aura lieu le jour où le syndic convoque le conseil syndical pour examiner les pièces" présupose que ce jour existe, que l'assemblée décide ou non.
La consultation de pièces par tout copropriétaire en présence du conseil syndical présente l'avantage d'éviter que l'un d'eux n'intervienne en assemblée pour signaler une anomalie qui aurait échappé au conseil, le problème ayant pu alors être éclairci préalablement pendant la phase de consultation.
C'est juste parce-que les réponses qui avaient été apportés avant mon intervention (et aussi après) à la question initiale de juju me paraissaient devoir être commentées que je me suis permis de contribuer au sujet.
Tous les commentaires élogieux que je reçois sur ce forum quand j'y interviens ne font que me donner une bonne excuse pour ne pas présenter ma candidature au conseil syndical de la copropriété qui m'abrite ainsi que quelques autres associés et copropriétaires ou leurs locataires ... Puisque je n'en suis pas capable !
J'espère que nombre d'entre eux lisent ce forum afin que si d'aventure quelqu'un présentait ma candidature au conseil syndical ils puissent voter contre afin que je sois pas élu et que je ne sois pas non plus mis dans la difficile position d'avoir à refuser le mandat.
Ce n'est pas bien grave si je mets la pagaïe sur ce forum, mais ce le serait bien plus si je la mettais dans le conseil syndical de la copropriété ou j'habite !
J'essaie toujours de voter avec la minorité, ainsi les majoritaires sont rassurés quand ils voient que celui qui a toujours tort sur le forum universimmo n'est pas de leur coté !
Et les bailleurs éloignés des autres copropriétés qui continuent d'envoyer leur pouvoir en blanc à ceux des contributeurs du forum qui y ont toujours raison seront sans doute tout aussi rassurés !
Tout ira pour le mieux dans le meilleur des mondes !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 19 sept. 2012 15:08:42 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 sept. 2012 : 15:41:53
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Quelle mayonnaise !!!
Avant de décortiquer les textes, encore faut-il préalablement bien les lire sans en modifier quoi que ce soit, au risque de leur faire dire, voire penser, un peu n'importe quoi !
Votre citation de L.art.18-1 :
""L'assemblée peut décider que la consultation par tout copropriétaire aura lieu le jour où le syndic convoque le conseil syndical pour examiner les pièces"
La phrase dont il s'agit de L.art.18-1
"Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus .....
Sur le fond de votre question :
- lorsque l'AG ne décide rien pour les copropriétaires, il appartient au syndic d'indiquer sur la convocation les jours et heures où il reçoit les copropriétaires
- Lorsque l'AG décide de ces jours et heures, le syndic se limite à les préciser sur la convocation.
Pour le CS l'AG n'a pas à préciser quoi que ce soit, son controle étant permanent. S'agissant de la vérification des comptes, RDV à convenir avec le syndic.
S'agissant de L.art.18-1 votre sythèse est bonne.
"1-tout copropriétaire doit pouvoir consulter les pièces entre convocation et assemblée.
2-l'assemblée générale décide des modalités de cette consultation en indiquant au-moins un jour ouvré.
3-elle peut (si elle veut) décider que la consultation se fera conjointement avec l'examen des pièces par le conseil syndical chez le syndic.
L'interprétation que vous en faites ensuite pour le CS (le syndic le "convoque") est hors du cadre dont nous parlons.
Sur ce point 3, le ou les jours convenus pour la vérification du CS (ce n'est jamais au dernier moment !) seront communiqués aux copropriétaires, c'est tout.
Ceci en ayant tout de même relevé qu'il n'y a généralement pas foule pour vérifier les pièces de la part des copropriétaires, voire même les comptes par le CS, beaucoup ne procédant à aucun controle de quoi que ce soit.
Pour le reste, que vous dire ....?
Si la présence au CS était une question de capacité, il n'y aurait pas grand monde. C'est surtout une question de formation/information qui dépasse le petit cadre de sa propre copropriété, de ses habitudes, ses pratiques ....
Les règles qui s'imposent en copropriété sont les mêmes de Dunkerque à Taman ... pardon, Perpignan : nous fonctionnons tous dans le même cadre général, que chacun, et au moins les membre de CS, devrait maitriser.
A condition que ce cadre général ne soit pas être tordu au gré du vent ou de la volonté de quelques uns.
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nefer
Modérateur
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Posté - 19 sept. 2012 : 16:54:26
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citation: Initialement posté par filomat
Ce n'est pas bien grave si je mets la pagaïe sur ce forum,
si!
parce que vous lassez les internautes...qui s'en vont voir ailleurs sur d'autres sites pour avoir des informations précises et exactes |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 19 sept. 2012 : 17:02:04
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Sur un forum on ne donne pas des informations, on donne son opinion !
Vous avez besoin d'une formation Nefer ... A la maternelle pour apprendre à lire l'article 18.1 de la loi de 1965.
Je rappelle à gédehem que je ne l'ai pas déformé, mais que l'ayant mis déjà une fois en citation à la page précédente je n'allais pas à nouveau répéter la citation in extenso à chaque page. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 19 sept. 2012 : 19:48:35
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citation: Je sais bien aussi que si la loi demande que le procès-verbal soit signé avant que la séance de l'assemblée ne soit levée vous avez quant à vous besoin d'une bonne nuit de sommeil réparateur avant de signer le lendemain de l'assemblée !
tout à fait je confirme, persiste suis pragmatique....
sinon, j'adore votre humour de temps à autres (votre non désignation à un CS) et je confirme, car le synic aurait tot fait de vous rabrouer..... |
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Gédehem
Pilier de forums
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39
Posté - 19 sept. 2012 : 20:19:14
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"Sur un forum on ne donne pas des informations, on donne son opinion !"
Il existe des sujets qui relèvent de l'opinion :
- que pensez vous de la création d'un "ordre" pour les syndic...
Il en est d'autres qui imposent une réponse précise, "juridici-technico-administrative", s'agissant d'étayer les éléments avancés.
Dans le présent sujet, des questions précises ont été posées quant à la vérification/controle des comptes, copropriétaires et CS.
On peut avoir une opinion personnelle sur ce point, qui n'a aucun interet si elle ne répond pas à la question en se fondant sur textes, une jurisprudence, un auteur connu .....
Qui plus est pour avancer, citant L.art.18-1, que le CS serait convoqué par le syndic pour controler les compter.
Avec de tels éléments on se fait rapidement retoquer par le syndic, qui saura faire passer ce conseiller syndical ou copropriétaire pour un ognorant voire un rigolo.
Une opinion personnelle qui n'est pas 'réponse' peut donc induire en erreur celui qui pose une question si elle n'est qu'opinion personnelle, qui plus est infondée voire folklorique. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 20 sept. 2012 : 05:20:17
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Si vous le permettez je ne suis pas du tout d'accord avec vous Louis92 : En mettant (trop) "la pression" sur le syndic un conseil syndical l'empêche de travailler et c'est très mauvais pour la copropriété.
Contrôler ne veut pas dire "mettre la pression" (Quel langage !).
Langage qui n'est pas sans me rappeler celui des "besoins en formation" chers à nefer.
Langages qui avaient autrefois encore cours dans certaines entreprises et qui ne l'ont probablement plus aujourd'hui que dans certaines "start up" ne survivant qu'à coups d'incitations fiscales et donc promises à une rapide déconfiture.
Vous jouez sur les mots, gédehem, le syndic reçoit le conseil syndical, je me suis appuyé dans mon éclairage du texte original de la loi, que j'ai cité à la page précédente, en disant que le syndic "convoque" au lieu de "reçoit" mais cela ne change pas la face des choses, car entre "recevoir chez soi" et convoquer il n'y a pas beaucoup de différence, même s'il peut en exister quelques unes, ce que je vous concède volontiers par avance.
Vous aussi gédehem, vous modifiez ce que j'ai écrit : j'ai écrit "convoquer pour examiner les pièces" et vous traduisez par "convoquer pour contrôler les comptes" !
Mon opinion personnelle sur la question posée repose sur l'interprétation de l'article 18.1 de la loi de 1965, interprétation qui n'est pas facile, comme d'ailleurs tout le reste de la loi et du décret et j'ai bien pris soin de préciser qu'elle pouvait se discuter lors de mon intervention initiale qui m'a paru nécessaire au vu des réponses qui avaient été apportées auparavant.
Mais sûrement pas avec les arguments de nefer, louis92 ou philippe388 qui dépassent nettement ce qui peut être toléré sur un forum quelqu'il soit, comme l'occasion m'est donnée ici d'avoir le regret de le dire.
Sur un forum on donne son opinion tout en respectant celle des autres : Cela s'appelle la "netétiquette".
En copropriété on n'attaque pas le syndic, sur un forum on n'attaque pas les autres contributeurs.
Mon assemblée générale a décidé que les pièces pourraient être consultées par tout copropriétaire - sur rendez vous - pendant tous les jours ouvrés compris entre convocation et assemblée : Je me pose la question sur l'opportunité d'y ajouter une possibilité de consultation conjointe avec le conseil syndical comme semble le permettre la loi, mais pour cela il faudra que je continue d'y réfléchir par moi-même car je n'ai pas grand secours à attendre de ce forum.
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Édité par - filomat le 20 sept. 2012 05:39:20 |
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