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En l'état de la législation, il ne faut pas oublier un point important : celui de la responsabilité.
La surveillance d'un ravalement par le CS est certainement bénéfique dans la pratique, réserve faite des cas dans lesquels le CS s'attache à des points de détail mais laisse filer des anomalies importantes.
Mais le CS n'est responsable de rien.
La responsabilité pèse exclusivement sur le syndic et celui-ci est un fou s'il se décharge intégralement de ses obligations sur le CS.
JPM, je vous rassure ainsi que les UInautes, c'était un ravalement dont le maître d'oeuvre était un architecte. Le syndic est venu 1 seule fois en 45 réus de chantier et était absent pour : - les réus de négo avant le choix de l'entreprise, - la réu de négo des pénalités de retard à la fin, - la levée des réserves. La présence du CS aux réus de chantier met la pression sur l'architecte et lui évite d'oublier de noter des anomalies constatées sur les échafaudages. Non pas que ce CS est meilleur que la moyenne mais il n'a qu'un ravalement à suivre, lui, et sous les fenêtres où il habite ! Très, très contents d'avoir eu un architecte, c'est comme être assuré. Je ne peux que le recommander très vivement.
je suis d'accord sur le problème des responsabilités,c'est pour ça qu'il ne faut pas "tomber" dans l'excès inverse.
Pour les travaux importants financicèrement même si le CS est "preneur" pour 80/90% de la préparation des dossiers,voire suivi des travaux le syndic doit obligatoirement assurer une présence ne serait ce qu'au RV de chantier et,naturellement,à la réception de celui-ci
c'est ce que nous appliquons (réfection complète étancheité toiture-terrasse -650m2 ,réfection enrobé circulations et parkings 1500m2) et ce que nous appliquerons si la réfection des façades "passe" en mars 2009 -étude en cours M.O économiste-ex.métreur
Pour les honraires syndic -gestion courante- l'ARC en 1997 avait édité un petit guide (10francs) < Copropriété comment choisir un syndic > Dans ce document un chapitre " comment déterminer les honoraires de gestion courante" .Etaient pris en compte, en plus du détail des équipements collectifs,le nombre de logements,gardien ou pas,conseil syndical actif,les impayés,la cexistence de plusieurs structures copro-syndicats secondaires,ASL.........) ensuite des niveaux = cinq barreaux chacun affecté d'un% en + ou en - , en fonction des critères de la copropriété
Ce guide n'a pas du avoir l'effet ,éventuellement,escompté car ts les petits guides suivantt sur les honoraires syndics n'en font pas état
Le syndic absent pour la levée des réserves ? Qui donc a signé puisque lui seul peut le faire.
A propos des honoraires de gestion courante, le texte de la CNC permet au syndic de présenter une option 1000 € avec un compte séparé, 850 € avec la dispense. On connait la raison, : il compte récupérer 150 € au titre de la rémunération des fonds par la banque.
L'avis CNC a montré un vrai bon sens des réalités.
A l'occasion de la loi Boutin, des députés présentent un amendement contraire . Pas d'option ! Même montant dans tous les cas ! Qui a rédigé l'amendement ?
Qui jette des brandons dans les barils de poudre ?
Citation :Le syndic absent pour la levée des réserves ? Qui donc a signé puisque lui seul peut le faire ?
C'est le syndic qui a signé le PV de réception des travaux (dans son bureau) sur la base de la liste des réserves négociée entre CS, architecte et entreprise. Le CS connaît les réserves mais ne connaît pas les documents contractuels comme un syndic habitué aux ravalements. De même, c'est le syndic qui signe les contrats sur la base de clauses que le CS veut ou ne veut pas voir dedans. Le syndic fait confiance au CS sur le "spécifique-concret de la copropriété" et le CS fait confiance au syndic sur le "général-juridique".
Il est critiquable qu'un syndic soit absent lors de la réception aussi bien que lors de la levée des réserves.
On peut admettre plus facilement qu'il soit absent aux réunions de chantier quand il y a un maître d'oeuvre, encore qu'il pourrait y mettre le nez une fois de temps en temps.
Citation :De même, c'est le syndic qui signe les contrats sur la base de clauses que le CS veut ou ne veut pas voir dedans. Le syndic fait confiance au CS sur le "spécifique-concret de la copropriété" et le CS fait confiance au syndic sur le "général-juridique".
Un peu -beaucoup -surprenant comme méthode enfin....si ça marche et si personne conteste,notamment l'entreprise et M.O.
En effet (vous avez un M.O de + architecte) toutes les conditions du futur marché doivent figurer dans les différents documents de la consultation,notamment dans le Cahier des Clauses Communes avec,en toile de fond,la norme NF P 03-001 (édition 2000) C.C.Administraives.Générales applicables aux travaux de bâtiment faisant l'objer de marchés privés
vous trouvez lotamment au 2.1.2 A défaut de clause particulières dans la consultation,cette acceptation doit intervenir dans les 60 jours qui suivent la remise de l'engagement A l'expiration de ce délai,l'entrepreneur n'est plus lié par son engagement
J'avais promis le 13/12/08 de rendre compte de la suite donnée au projet d'obtenir une réduction des honoraires de base du syndic en considération des années passées pendant lesquelles l'assistance locale du CS lui permettait de ne quasiment pas intervenir localement dans la copro (copro sans gardien). J'avais indiqué que ce syndic serait mis en concurrence à l'AG 2009 pour que la pression soit forte pour négocier à la baisse ses honoraires de base et qu'ainsi, s'il ne voulait pas baisser, la copro changerait de syndic et ce, en demandant au syndic nouveau des honoraires inférieurs en anticipation sur l'assistance de l'exercice à venir.
L'AG 2009 a eu lieu.
Résultat : 1- pas de négo avec le syndic sortant car décision CS de ne pas continuer avec le syndic sortant pour une autre raison plus grave financièrement : il n'a pas fait la pression attendue auprès du cabinet d'assurance (+ 120 % de coût en 8 ans) malgré la mise en concurrence à l'ordre du jour de l'AG (non prise au sérieux ? cabinet d'assurance trop puissant ?), 2- le nouveau syndic (un seul syndic en face du sortant) n'a pas voulu baisser ses honoraires standards (juste moindres que le syndic sortant mais avec gratuité du compte bancaire séparé cependant) : motif vraisemblable = le syndic est un petit syndic de proximité et craint sans doute que les copropriétés voisines demandent la même chose.
Enseignement du 1 : mettre en concurrence formellement ne suffit pas, il faut que le syndic craigne vraiment de perdre la copro.
Enseignements du 2 : - les contacts entre CS de copropriétés voisines peuvent avoir des effets pervers (même si j'ai déjà vu un syndic aligner son contrat sur celui obtenu par une autre copropriété de la même union syndicale), - la négo avec le nouveau syndic doit se faire tôt pour que le rapport de force soit favorable au CS, tôt = avant qu'il ne sente que l'ancien syndic n'est plus vraiment en odeur de sainteté (dans les derniers jours avant l'AG, il y a des signes qui transparaissent).
Merci aux contributeurs Universimmo pour les recommandations en cas de changement de syndic. J'en ajoute une : juste avant l'AG, le CS doit vérifier que la batterie du téléphone portable du syndic concurrent est OK. En effet, s'il attend dans le quartier et qu'il ne répond pas au téléphone au moment de se présenter, c'est dur à vivre pour le président de l'AG !
CS et contrat de syndic
Forum fermé
Posté - 14 déc. 2008 : 11:45:47
pour le président de l'AG !