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felix1930
Pilier de forums
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 Posté - 12 déc. 2008 : 07:55:44
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JPM et autres intervenants, pour revenir "au pratique" (ce qui juridiquement est possible avec ou sans modification)
une résolution soumise à l'approbation en assemblée similaire à celle-ci :
n° Résolution (majorité 25)
Mandat à donner au conseil syndical de décider de certaines dépenses concernant l'entretien ou la maintenance;commandes ou ordre de service étant exclusivement du ressort du syndic.
Conformément à l'article 21 du décret du 17 mars 1967,l'assemblée générale délègue au conseil syndical la possibilité de décider de certaines dépenses jusqu'à un montant maximum de XXXXXeuros TTC.
Cette somme,comprise dans le budget prévisionnel de l'exercice,est notamment prévue pour l'exécution de travaux de réparations ou de maintenance relevant uniquement de décisions prévues à l'article 24 et ne justifiant pas le recours à la procédure d'urgence prévue par l'article 18,alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
Le conseil syndical, délégataire, rendra compte lors de la prochaine assemblée générale,de l'exécution de cette délégation.
Chaque année,avec l'ordre du jour de l'AG,en annexe du "compte rendu d'activité" du CS il y a un tableau donnant le détail des dépenses effectuées à l'initiative du CS dans le cadre de la délégation.
Désignation des dépenses --------- Entreprises - dépenses TTC
ex.dépannage borne lumineuse allée B......... Dupont
et modification sortie des câbles ............................. 103,58
cette résolution,figure,chaque année dans NOTRE ordre du jour.
En général, aucun problème avec copropriétaires et syndic; mais, à chaque AG, je me demande ce que le contestataire chronique (que l'on retrouve souvent en copropriété)va avoir trouvé pour contester tout ou partièllement cette résolution.
Cette résolution,ou similaire, devrait (pourrait)être un complément à la présentation d'un contrat de syndic tenant compte de l'implication du CS, sur le terrain.
Donc..........VOS AVIS sur les modifications à,éventuellement,apporter à ce texte ou sommes nous "à coté de la plaque"..............merci d'avance |
Edité par - felix1930 le 12 déc. 2008 08:00:51 |
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9720fm
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151 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 08:51:30
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felix1930, il ne s'agit pas d'autoriser le CS à décider de certaines dépenses mais à trouver comment formaliser l'assistance locale du CS pour un syndic qui vient très rarement à la copro, elle-même sans gardien. Exemples d'assistance :
- accueil sur site des entreprises (travaux votés, entretien, maintenance, devis) des experts (sinistres) : c'est le CS qui :
--- relance l'entreprise en retard, qui convient d'un nouveau RdV quand report,
--- écoute les suggestions des entreprises pour un travail voté ou pour des devis à faire (et voit comment les prendre en compte),
--- vérifie que le travail est bien fait (il n'y a pas toujours besoin d' expertise technique),
--- rapporte que l'entreprise a découvert que le travail est plus compliqué que prévu (qu'est-ce qu'on fait ?),
--- demande de ne payer que tel et tel postes de cette facture car le travail, cependant satisfaisant, n'a pas été fait comme prévu,
--- montre aux experts (plusieurs par sinistre) les dégâts sur les parties communes et donnent les circonstances précises car le CS était présent lors de la survenance du sinistre,
- examen sur site et/ou traitement de tous les problèmes soulevés par les résidants même mineurs (CS en première ligne pour filtrer et résoudre rapidement ce qui peut l'être) = éviter notamment que la moindre bétise privative (TV, interphone, plomberie) se traduise par l'intervention d'une entreprise (là, le syndic pourrait dire "j'ai fait mon boulot, j'ai dépêché une entreprise", fax sans déplacement, c'est facile).
Même les copropriétaires dénigreurs acceptent tout-à-fait ces activités du CS, activités qui sont relatées dans le rapport moral quand elles ont un impact sur mle travail réalisé ou sur son coût. Le CS ne peut pas lister les fois où il resté bloqué chez lui 3 heures à attendre qu'une entreprise donne signe de vie (mais ne décourageons pas les candidats aux CS de copros sans gardien ).
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Edité par - 9720fm le 12 déc. 2008 09:43:11 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 10:44:36
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Citation :
initialement posté par 9720fm
felix1930, il ne s'agit pas d'autoriser le CS à décider de certaines dépenses mais à trouver comment formaliser l'assistance locale du CS pour un syndic qui vient très rarement à la copro, elle-même sans gardien.
ça,je l'ai compris>>>voir mes contributions précédentes ARC et Le particulier ,notamment
Citation :
initialement posté par félix1930
Cette résolution,ou similaire, devrait (pourrait)être un complément à la présentation d'un contrat de syndic tenant compte de [b]l'implication du CS, sur le terrain.
mais,comme indiqué,cette résolution est un complément à ce que vous citez et que NOUS nous faisons depuis septembre 2000-année du 5è change de syndic (copro année 1978)
mais le problème soulevé par des UI sur la co gestion ou similaire est la responsabilité du CS et,désolé,mais dans < relancer les enreprises,demande de devis,demander au syndic de ne payer que partiellement (ce qui sur le plan comptable-engagement- semble juridiquement difficile sans 1 avoir de l'entreprise)....> je ne vois pas où est engagé cette rsponsabilité |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 11:28:45
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felix1930 a écrit : Citation :
mais le problème soulevé par des UI sur la co gestion ou similaire est la responsabilité du CS et,désolé,mais dans < relancer les enreprises,demande de devis,je ne vois pas où est engagé cette rsponsabilité
Effectivement, felix1930, la responsabilité n'est pas énorme :
- comprendre ce qu'explique l'entreprise et le retransmettre aux autres membres du CS et au syndic (pour un travail voté),
- ré-orienter la solution ou faire ajouter une option (pour un devis),
- ne pas oublier un dégât (pour une visite d'expert).
Mais tout de même, accepter un travail, c'est une responsabilité même si c'est le syndic qui l'endosse formellement.
felix1930 a écrit : Citation :
demander au syndic de ne payer que partiellement (ce qui sur le plan comptable-engagement- semble juridiquement difficile sans 1 avoir de l'entreprise)....
C'est bien cela : processus de l'avoir (plus d'1 fois sur 10, pas de stats sur ce point). |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 13:46:50
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9720fm,
En plus, je pense que c'est un risque pour le CS,vis à vis des copropriétaires,de s'engager ,noir sur blanc ,sur un "programme" de prestations aussi détaillé;c'est, semble t-il,(ce peut être) une possibilité de transfert de "reproches", habituellement fait au syndic, vers les membres du CS.......adieu la tranquillité de ceux-ci
Finalement, nous nous satisferons de l'accord tacite avec notre syndic pour ce type de gestion;tout en étant conscient -lui et nous - que c'est un problème de personne,relations et,surtout, confiance et que cela peut rapidement "foirer"
la durée du contrat 'syndic'à toujours été d'un an, qq soit celui-ci, donc tout peut être rapidement remis dans l'ordre légal des responsabilités y compris financières |
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 15:31:51
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Felix1930, votre contrat avec votre dernier syndic, le cinquième, tient-il, depuis 2000, compte de la collaboration étroite du CS?
Avez-vous été obligé d'arracher des concessions de votre syndic avant la signature du contrat, par exemple sur des précisons sur les procédures de la collaboration et éventuellement sur la tarification des prestations où le CS est concerné ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 15:59:29
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Félix :
"Finalement, nous nous satisferons de l'accord tacite avec notre syndic pour ce type de gestion ; tout en étant conscient -lui et nous - que c'est un problème de personne, relations et, surtout, confiance et que cela peut rapidement "foirer"."
Il y a là toute la limite à l'institutionalisation d'une "co-gestion" !
Comment fixer un 'cadre', par la loi, ou même par contrat (celui du syndic) s'il s'agit d'une relation "tacite", de personne ... ?
C'est ce qu'expose Chenkak en posant sa question à Félix :
"... par exemple sur des précisons sur les procédures de la collaboration et éventuellement sur la tarification des prestations où le CS est concerné ?"
Autrement, comment "tarifer" si l'assistance du CS est au coup par coup, tacite, non institutionalisée ? |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 16:48:11
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gedehem demande Citation :
comment "tarifer" si l'assistance du CS est au coup par coup, tacite, non institutionalisée ?
ce que j'ai écrit le 22/11 peut être une façon de tarifer : Citation :
nouvelle stratégie : mise en concurrence du syndic à AG 2009, demande de baisser de 3.000 € les honoraires de base en compensation des années passées, si pas OK : changement de syndic (le CS est prêt).
Négocier les honoraires du syndic pour l'année n en fonction de l'assistance du CS pour l'année n-1 peut être une piste. C'est la nôtre pour 2009. |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 19:14:21
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9720fm, cette méthode de vivre l'année n sur les souvenirs de l'année n-1 ne me parait pas évidente!
Il serait très intéressant que vous nous donniez les résultats de votre expérience dans quelques mois. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 21:19:00
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Sur le projet de résolution reproduit par Felix (07:55)
Primo, la procédure de délégation au CS est une bonne procédure. Reste à définir son cadre.
Il y a une collection de petites interventions qui relèvent des pouvoirs propres du syndic et il faut même dire de ses obligations courantes. Votre exemple en fait partie.
Pour ces interventions, le rôle du CS est souvent précieux mais il exige plus l'établissement avec le syndic d'un modus vivendi, qu'une délégation de l'article 21. Il est souhaitable que ces interventions soient effectuées par des artisans ou petites entreprises relativement attachés à l'immeuble (ce qui n'interdit pas d'en changer). Ils savent alors qu'ils peuvent intervenir sur demande du CS, harge à ce dernier de faire confirmer l'OS par le syndic. Il ne faut pas oublier qu'un artisans ne peut réclamer aucun paiement s'il ne détient pas un OS.
L'intérêt de la délégation de l'article 21 est qu'elle donne au CS le pouvoir de décider une intervention sur un gros pépin urgent.
Vous avez tout à fait raison d'évoquer le copropriétaire contestataire que vous n'avez pas mais que vous aurez peut être demain.
Il faut donc que la décision de délégation soit incontestable juridiquement.
Votre résolution est :
Conformément à l'article 21 du décret du 17 mars 1967,l'assemblée générale délègue au conseil syndical la possibilité de décider de certaines dépenses jusqu'à un montant maximum de XXXXXeuros TTC.
Cette somme,comprise dans le budget prévisionnel de l'exercice,est notamment prévue pour l'exécution de travaux de réparations ou de maintenance relevant uniquement de décisions prévues à l'article 24 et ne justifiant pas le recours à la procédure d'urgence prévue par l'article 18,alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
Le conseil syndical, délégataire, rendra compte lors de la prochaine assemblée générale,de l'exécution de cette délégation.
1) la délégation porte ainsi sur un montant global de 2000 €, par exemple, pour l'exercice. Il faut préciser si c'est ht ou ttc.
Il ne faut pas pomper sur ce montant les petites interventions relevant des pouvoirs du syndic. Pas besoin de délégation dans ce cas.
Si le montant est global, et si votre premier gros pépin, fin février, coûte 1850 €, il vous reste 150 € pour les dix mois suivants. Ce n'est pas gras. Il faut donc adopter un montant par opération en le précisant dans la résolution.
Si un second gros pépin de même nature survient en septembre, le CS pourra engager à nouveau 1850 €.
2) Le critère d'emploi est certainement l'urgence. Mais je pense que la phrase " ne justifiant pas le recours à la procédure d'urgence prévue par l'article 18,alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 " est superfétatoire. Dès lors que le montant prévisible des travaux ne dépasse pas le plafond, le recours au mécanisme de l'article D 37 est inutile. Mais les situations d'urgence ne sont pas faciles à gérer. Une bonne entente avec le syndic est le meilleur moyen de surmonter les difficultés.
3) Le montant plafonné au titre de la délégation ne doit pas figurer dans le budget prévisionnel. La réserve de trésorerie est là pour celà. Notez que finalement nous nous retrouvons d'accord sur cette réserve  Votre syndicat n'a pas de réserve mais un poste du budget prévisionnel qui n'a pas lieu d'être.
Par contre il y a lieu de prévoir un poste pour les petits travaux d'entretien courant qui relèvent de la décision du syndic.
Il faut gérer tout celà avec humilité Ce n'est pas toujours facile.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 23:01:29
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chenkak, pour faire court;
notre 5 ème syndic s'est mis à son compte en 1999.Il était,avant, le "bon" gestionnaire de notre ensemble dans 1 autre cabinet racheté par F.
Le Pt du CS était responsable de "l'immobilier" de son employeur sur 25 sites (disons tertiaires, occupés par 1500 employés + env.150 logements)donc, tout ce que l'on trouve en copropriété -contrats,budgets,travaux........
Après 2 possibilités:
1)une collaboration normale avec l'alliance des 2 compétences
2)des accrochages à répétition sur le contenu et la passation des contrats,des cdes,la bonne exécution des travaux........
le raisonnable l'a emporté = solution 1
Etant donné que sur le plan juridique il n'y a rien,à notre connaisance, (ou c'est boiteux) la "collaboration reste tacite y compris sur la tarification.
Pour s'en assurer il nous suffit de visualiser les contrats du syndic dans d'autres copropriétés + les comptes de fin d'exercice + ODJ complets des AG(nous sommes dans un petit coin de province)
Réflexion rapportée récemment par un de nos anciens copropriétaires qui habite maintenant dans une autre copropriété (immeuble identique techniquement)et qui s'étonnait,auprès du syndic -le même -de l'écart important des sommes qu'il facturait entre les 2 (honoraires courants + sur travaux+frais de photocopie+........) = normal, ILS se gèrent tout seul
c'est pour cela que nous tenons à notre résolution sur le mandat à donner au CS?
y compris les petites interventions -relevant peut être du syndic-mais réalisées par le CS
avec un montant annuel TTC (comme je l'ai indiqué) et figurant au budget poste par poste;c'est chiffrable
avec le tableau donnant le détail de l'utilisation de cette délégation>>>>>>>>>>><preuve supplémentaire de l'implication du CS
Pour nous et d'autres comme la Commission relative à la copropriété,la "réserve de trésorerie" ne devrait pas servir à payer régulièrement les dépenses de ce type qui sont prévisibles donc à prévoir au budget -au même titre que les autres dépenses - mais plutôt constituer un fonds de prévoyance
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Edité par - felix1930 le 12 déc. 2008 23:25:34 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 13:28:01
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JPM, felix1930, pardonnez-moi, mais ma petite expérience (par rapport à la vôtre) n'a pas de difficulté avec l'engagement de dépenses, voici le processus :
- quelqu'un signale au CS une anomalie,
- le CS ne peut réparer avec ses moyens et considère qu'il faut faire intervenir une entreprise (un engagement de dépense se dessine ...),
- le président du CS faxe au syndic la demande d'intervention,
- le syndic faxe (le même jour, bon syndic ?  ) l'OS à l'entreprise pour venir,
- 2 cas :
- le travail va coûter moins de 150 €, l'entreprise répare,
- le travail va coûter plus de 150 €, l'entreprise envoie son devis au syndic, le syndic demande l'avis du CS.
La difficulté n'est pas avec l'engagement de dépenses mais bien avec l'assistance locale, le CS accueille l'entreprise une 1ère fois, puis fixe RdV pour la 2ème (quand les pièces sont approvisionnées ou quand syndic et CS ont dit OK sur devis) et le CS doit accepter ou non le travail etc ... (déjà expliqué).
Le processus suppose que :
- le syndic ait confiance dans le CS pour ne pas faire intervenir une entreprise pour un travail qui n'en vaudrait pas la peine pour les copropriétaires,
- le CS ait confiance dans les entreprises pour ne pas charger la barque en-dessous de 150 €,
- les entreprises acceptent de s'engager pour 150 € sur un simple fax du syndic.
Ce processus aurait-il une faille ? |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 14:00:41
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chenkak trouve (Posté - 12 déc. 2008 : 19:14:21) Citation :
que cette méthode de vivre l'année n sur les souvenirs de l'année n-1 ne me parait pas évidente!
Elle peut marcher si le syndic :
- reconnaît qu'il a très peu dépensé pour l'année n-1,
- tient à garder la copro dans son porte-feuille (mise en concurrence à l'AG).
Même s'il ne gagne pas beaucoup sur cette copro-là :- il se rattrape largement sur les copros, plus nombreuses, où les copropriétaires lelaissent agir comme il veut (pas de compte séparé, page de photocopie à 0,40 €, frais de tirage, frais d'appel,
frais de d'informatique, voir ailleurs sur UI),
- une copro bien gérée, ça se voit avec les yeux (sur place, dans la qualité des PV d'AG), ça lui fait une bonne référence (le syndic est un petit indépendant de moins de 10 personnes).
chenkak trouve (Posté - 12 déc. 2008 : 19:14:21) qu' Citation :
Il serait très intéressant que vous nous donniez les résultats de votre expérience dans quelques mois.
J'ai l'habitude de les donner. Nous espérons avoir quelque chose à dire avant l'AG (printemps) car ce serait bien de s'accorder avant l'AG sur un montant d'honoraires de gestion courante et d'un taux d'honoraires sur travaux  .
Si le syndic actuel accepte la baisse année n à cause de l'année n-1, rien ne prouve que la méthode pourrait donner des résultats dans une autre copro ailleurs !
Si le syndic actuel ne baisse pas ses honoraires, 2 cas :
- le nouveau aura constaté la forte assistance locale du CS en découvrant le site Web de la copro et devrait proposer des honoraires inférieurs (problème = engagement dans la durée), il y aura changement de syndic = opération réussie,
- le nouveau n'est pas meilleur marché = concurrence mal choisie (opération ratée) ou prix actuel correct (c'est une information )
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 15:11:55
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Il me semble qu'il y a ici une double ambiguité !
La co-gestion :
- pour avoir une meilleure gestion du syndicat "au plus près du terrain" ??
- pour faire baisser les honoraires du syndic ??
Et sur le fond : comment raisonnablement envisager une telle baisse si le CS n'est pas en mesure d'assurer cette assistance dans la continuité, avec permanence ?
Que le CS se charge de petites choses, comme reconstituer les consommables d'entretien du gardien ou faire changer la vitre de la porte du garage à vélos sans parler de l'ampoule grillée du 3ème, sans doute, mais j'ai du mal à cerner une limite pour éventuellement la formaliser "par contrat" entre la gestion globale du syndic (pro ou non) et l'auto-gestion (synd.coop.)
Reste l'accord tacite dont parle Félix, au coup par coup, qui est souvent vu ici ou là.. Mais est-ce de la "co-gestion" ???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 15:21:33
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9720fm : il m'est difficile de vous répondre.
Deux ou trois passages + un devis pour un coût final de 170 ou 210 €, à mes yeux, celà ne tient pas la route.
Dans mon immeuble le CS s'investit beaucoup. Pour les travaux courants il y a quelques entreprises attachées à l'immeuble. On connait les coûts d'intervention, les numéros de portables. Il y a une confiance qui n'est pas aveugle.
Même système que vous pour les demandes d'intervention mais en principe, pour les interventions l'ouvrier vient et répare de suite. Si c'est un plombier qui doit couper l'eau, il connait les pieds de colonne et la bonne position de chaque vanne pour la remise en eau. Il y a de temps à autre un couac, suivi d'une remise en ordre rapide.
Les factures sont payées dans les trente jours.
En cas de problème technique, on correspond beaucoup par e-mail, avec photo s'il y a lieu. Les devis, quand ils sont opportuns, sont communiqués de la même manière.
Mais ce qui est possible dans un immeuble où il y a des retraités actifs ne l'est pas forcément dans un autre
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 19:02:40
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de gédehem;
La co-gestion :
- pour avoir une meilleure gestion du syndicat "au plus près du terrain" ??
- pour faire baisser les honoraires du syndic ??
pour nous,qui ne sommes plutôt dans une "collaboration étroite" la bonne réponse est la première; le coût syndic (honoraires + photocopies+...) minoré est, je dirai....,pour amuser la galerie..pour justifier auprès de la majorité des copropriétaires, notre "investissement travail".
De plus,difficile de quantifier une baisse des honoraires ou il faut revoir ce problème chaque exercice en fonction de l'"invesrissement travail" du CS en fonction,aussi des travaux importants votés en AG dont les dossiers ont été préparés à 80/90% par le CS.........en collaboration avec le syndic
ex;réel:
2008 :réfection complète de l'enrobé des circulations et parkings 1345m2 = 19523,30€
etc .....pour 2009 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 19:14:44
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Je suis bien d'accord avec vous, Félix, sur le sens de la démarche du CS, qui "assiste" le syndic selon ses possibilités, ses moyens ...
Ce devrait être le foctionnement normal de tout CS, l'assistance du syndic étant une des missions du CS inscrite dans la loi ...
Ce qui est présenté sur la "co-gestion" me semble tout autre qu'une 'simple' assistance telle que présentée ici.
Co-gestion = gestion 'conjointe', ce qui implique investissement humain, en temps, dans une continuité qui ne peut être cyclique selon le bon vouloir des participants !
On retomberait alors dans un système "syndicat coopératif", dont les taches comptables et administratives seraient "externalisées" pour utiliser un terme à la mode ..  |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 10:49:39
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gedehem a écrit (Posté - 13 déc. 2008 : 15:11:55) : Citation :
Il me semble qu'il y a ici une double ambiguité !
La co-gestion :
- pour avoir une meilleure gestion du syndicat "au plus près du terrain" ??
- pour faire baisser les honoraires du syndic ??
Le 1er objectif est atteint depuis plusieurs années. Le 2ème reste à atteindre. Mais il ya aussi un 3ème objectif comme felix1930, pour ne pas passer pour trop conciliant, trop favorable au syndic vis-à-vis des copropriétaires.
gedehem a écrit (Posté - 13 déc. 2008 : 15:11:55) : Citation :
Et sur le fond : comment raisonnablement envisager une telle baisse si le CSn'est pas en mesure d'assurer cette assistance dans la continuité, avec permanence ?
Comment raisonnablement continuer après de multiples années à accepter que 95% des dossiers travaux soient gérés de A à Z (sauf les OS et la compta) par le CS et que le syndic continue à se faire rémunérer comme si de rien n'était ?
Le syndic vient sur place moins de 2 fois par an en moyenne dont une pour un sinistre (plusieurs sinistres par an) et reconnaît en AG que c'est le CS qui gère et considère que lui, syndic, a peu de responsabilités dans cette gestion (dans les discussions sur le quitus par exemple ...). Il donne cependant les bons conseils au bon moment (en gestion des contrats d'entretien notamment).
gedehem a écrit (Posté - 13 déc. 2008 : 15:11:55) : Citation :
Q ue le CS se charge de petites choses, comme .... sans doute, mais j'ai du mal à cerner une limite pour éventuellement la formaliser "par contrat" entre la gestion globale du syndic (pro ou non) et l'auto-gestion (synd.coop.)
Quand un CS se charge de 95 % des dossiers y compris de la surveillance d'un ravalement, il ne s'agit pas que de petites choses et c'est bien 95% car il n'y a pas de gardien.
gedehem a écrit (Posté - 13 déc. 2008 : 15:11:55) :
Citation :
Reste l'accord tacite dont parle Félix, au coup par coup, qui est souvent vu ici ou là.. Mais est-ce de la "co-gestion" ???
95% des dossiers, ça n'est pas du coup par coup. Il y a bien un besoin. Faute de mieux dans le contrat, nous recherchons maintenant dans un accord tacite style felix1930, en solution "3ème voie" qui est plus qu'assister (95%) mais n'est ni cogestion ni en syndic coopératif d'où nos interrogations à chenkak et moi.
JPM a écrit (Posté - 13 déc. 2008 : 15:21:33): Citation :
Deux ou trois passages + un devis pour un coût final de 170 ou 210 €, à mes yeux, celà ne tient pas la route.
Pour cette somme, il n'y a pas de devis préalable, il y a 2 passages max, les électriciens, interphonistes, serruriers, couvreurs ,etc ... sont fidélisés, choisis pour leur proximité et payés rapidement par le syndic (ça, il fait bien).
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Edité par - 9720fm le 14 déc. 2008 11:22:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 11:19:46
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"Quand un CS se charge de 95 % des dossiers y compris de la surveillance d'un ravalement, il ne s'agit pas que de petites choses et c'est bien 95% car il n'y a pas de gardien.
.....
95% des dossiers, ça n'est pas du coup par coup...."
Que sont donc les 5% qui resteraient, taches que le syndic assurerait seul ???
Si vous assurez 95% des taches normalement dévolues au syndc, que vous manque t-il pour absorber les 5% qui restent ???
Il y a là un élément qui m'échappe ! 
Soit votre 95% est très largement surestimé ... ce que je pense, soit vous sentez bien qu'il n'y a pas continuité dans votre action (je parle indistinctement de celle du CS) et qu'il est nécesaire d'avoir une permanence de la fonction de syndic quelque part, un peu comme pour Félix.
Entendons nous bien : je ne critique pas, ne porte ici aucune appréciation, c'est simplement qu'il y a une chose qui m'échappe !
Si vous assurez 95% des taches il me semble incompréhensible que vous ayez encore un syndic pro rémunéré pour la totalité des taches qui incombent au syndic alors qu'il ne s'occupe que des miettes, des 5% restants ... dont il serait tout de même interessant d'avoir le détail !
Je pense qu'il y a une confusion entre ce qu'expose Félix, d'un CS qui assiste le syndic en prenant en charge spontanément certaines taches "de proximité", y compris en assistant aux réunions de chantier, avec de la "co-gestion".
Assurer 95% des taches qui incombent au syndic, à supposer que ce soit réellement 95% des taches, ce n'est plus de la "co-gestion", c'est de l'auto-gestion qui ne veut pas dire son nom, en rémunérant à ne rien faire, ou pour faire pas grand chose, un type qui se tourne les pousses !!
Je peux prendre sa place ???
Sur ce sujet, s'agissant de "co-gestion", il me semble qu'il faudrait cerner les taches qui resteraient de la seule compétence du syndic de celles "partagées" ainsi que de celles dont le CS aurait la charge.
Ce n'est qu'en précisant ce qui relève des uns et des autres que l'on peut arriver à préciser la rémunération du syndic, en fonction des seules taches qu'il exercera ainsi que de celles qu'il n'exercera que partiellement ..
.... Avec en option celles qu'il exercera à la place du CS qui, sur telle affaire, sera en retrait .. ou absent !....
Bien du plaisir .... |
Edité par - gédehem le 14 déc. 2008 11:30:01 |
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9720fm
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151 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 11:37:30
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gedehem, les 95% sont 95% des dossiers travaux entretien-budget et exceptionnels-AG (il reste beaucoup d'autres dossiers au syndic), les 5% qui restent sont ceux qui doivent être traités en urgence malgré l'absence à la copro de personnes du noyau CS (quelques semaines été). Et même pour ces 5%, quelqu'un de chez lui ne vient que s'il y a une grosse inondation.
Personne au CS ne peut (ne veut) s'engager sur ces 5 %, c'est pour cela qu'il faut un syndic pro.
gedehem a écrit : Citation :
Je peux prendre sa place ???
gedehem, pas de favoritisme pour services rendus, mais bonne idée, généralisons, le moment venu, nous allons mettre la place aux enchères sur UI ! |
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