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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 20 mars 2009 : 07:06:04
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Si une revue juridique spécialisée a écrit 3 pages sur ce sujet,
La revue peut même écrire 500 pages. Vous avez actuellement une jurisprudence très claire. En cas de préemption du locataire, l'agent immobilier ne touche absolument rien. Et ceci qu'il ait trouvé ou non un acquéreur auparavant. Il faudra vous y faire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 08:58:36
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| C'est un peu plus compliqué, mais il n'est pire sourd que celui qui ne veut pas entendre, et pire c.. que celui qui ne veut pas comprendre. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 09:32:58
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Citation :
Initialement posté par FFIP
C'est un peu plus compliqué, mais il n'est pire sourd que celui qui ne veut pas entendre, et pire c.. que celui qui ne veut pas comprendre.
Vous cherchez la complication là où elle n'est pas. Relisez les arrêts, c'est carré. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 13:40:49
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Vous devriez écrire aux Editions législatives, LeNabot. S'ils ne s'étranglent pas de rire en lisant votre prose (c'est des vrais juristes, eux) ils vous embaucheront peut-être ?
Bon dans ce dernier cas je résilie mon abonnement. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 13:49:38
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Vous devriez écrire aux Editions législatives, LeNabot. S'ils ne s'étranglent pas de rire en lisant votre prose (c'est des vrais juristes, eux) ils vous embaucheront peut-être ?
Bon dans ce dernier cas je résilie mon abonnement.
Les vrais juristes (ce que vous n'êtes pas  ) lisent les arrêts. Voilà le dernier en date. Un congé pour vente se notifie SANS LES COMMISSIONS. Le reste c'est de la propagande de charlatan.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 décembre 2008
N° de pourvoi: 07-15943
Publié au bulletin Rejet
M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président
Mme Gabet, conseiller rapporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Thomas-Raquin et Bénabent, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 mars 2007), que le 21 novembre 2003 la société Gramont a, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, notifié à ses locataires une offre de vente de leur appartement et donné mandat à la société Feau commercialisation d'organiser la mise en vente des lots ; que l'offre précisait que le prix serait payable le jour de la signature de l'acte authentique, en ce compris les honoraires de négociation ; que Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... ont assigné la société Gramont en nullité de l'offre de vente ;
Attendu que la société Gramont fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1° / qu'aucune des parties au litige ne soutenait dans ses conclusions d'appel qu'aux termes de la clause litigieuse, les honoraires de négociation viendraient s'ajouter au prix de vente ; qu'au contraire, les consorts X..., Y..., Z..., A... reconnaissaient eux-mêmes à plusieurs reprises que ces honoraires étaient inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant cependant, pour prononcer la nullité de l'offre de vente, que les termes de la clause relative au prix ne pouvaient en aucun cas signifier que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission et ainsi que les honoraires de négociation venaient s'ajouter au prix de vente, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2° / qu'aucune des parties ne faisaient davantage valoir que la société Gramont aurait induit en erreur les locataires sur la formulation soit-disant erronée de la clause de l'offre de vente relative au prix, les conclusions des consorts X..., Y..., Z..., A... étant parfaitement muettes sur ce point ; qu'en retenant cependant que " la société Gramont Sas a donc induit en erreur par une formulation erronée justifiant l'annulation de l'offre ", sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
3° / que l'offre de vente indique que le prix est payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente en ce compris les honoraires de négociation auquel il y a lieu d'ajouter le paiement de frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente, leurs suites et leurs conséquences ainsi qu'une quote-part des frais de mise en copropriété ; que non seulement les termes " en ce compris les honoraires de négociation " expriment clairement que cette commission est comprise dans le prix mentionné et ne vient pas s'y ajouter, mais en outre l'indication qui suit immédiatement, selon laquelle au prix doit s'ajouter le paiement des frais, renforce par opposition l'absence d'ambiguïté de cette expression ; qu'en décidant cependant que l'offre de vente n'indiquait pas que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du code civil ;
4° / qu'en outre, l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux juges du fond de rechercher dans un acte étranger à l'une des parties en cause des renseignements de nature à éclairer leur décision ; qu'en l'espèce, une clause du mandat conclu entre la société Gramont et son mandataire, la société Feau commercialisation, stipulait que le mandataire devait percevoir, en contre-partie de sa mission, une rémunération du mandant ; qu'en retenant pourtant, pour décider que la société Gramont ne pouvait pas invoquer cette clause pour établir que le versement des honoraires de négociation visés dans l'offre de vente litigieuse lui incombait nécessairement, que cette stipulation ne concernait que les rapports entre le mandant et son mandataire et non les locataires qui n'étaient d'ailleurs pas censés en avoir connaissance, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1165 du code civil ;
5° / que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause doit recevoir application si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat ; qu'en l'espèce, le mandat conclu entre les sociétés Gramont et Feau commercialisation revêtait un caractère exclusif et stipulait en outre expressément qu'en cas d'exercice par le locataire de son droit de préemption " la rémunération sera due au mandataire " ; qu'en énonçant cependant de façon générale-à supposer qu'elle ait ainsi adopté les motifs des premiers juges sur ce point-que la mise en oeuvre du droit de préemption d'ordre public au profit du locataire ne pouvait ouvrir droit à une commission au profit de l'agent immobilier, même si c'est le bailleur qui en est débiteur vis-à-vis du mandataire, la cour d'appel a violé les articles 6 et 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'offre de vente qui énonçait que le prix était " payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation " impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à la société Feau commercialisation ne concernait pas les locataires, la cour d'appel, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'une erreur, en a exactement déduit que les offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption étaient nulles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Gramont aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gramont à payer à Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix sept décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 mars 2009 13:51:11 |
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satyam
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 19:52:41
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Je voudrais préciser, car le sujet de la préemption soulève beaucoup d'animosité...,que
Dans le jugement rendu par le TGI le juge précise trés bien que dans le cadre de la loi du 10 décembre 1975 (préemption du locataire) "l'offre de vente aux locataires titulaires d'un droit de préemption ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur ouvrant droit au paiement d'une commission à l'agent immobilier...de sorte que le paiement de la commission par les locataires ne pouvait valablement figurer parmi les conditions de la notification de vente à ces derniers.En conséquence il convient d'annuler la vente...etc"
Tout ceci me paraît assez limpide. Le jugement semble sans appel ,d'ailleurs mes adversaires acceptent le jugement.
J'ai consulté nombre d'avocats(merci à Vincent Canu) qui m'ont tous confirmé que la commission n'avait aucun objet dans mon cadre de locataire préempteur et lous les AI que j'ai contacté m'ont tous aussi confirmé la même chose ("un cas d'école")...Seuls les notaires se bornaient à la reflexion du Cridon qui d'ailleurs ne basait son analyse sur aucune jurisprudence précise.Quant au notaire qui nous avait notifié, lui, ne savait pas, mais au mépris de notre volonté de préempter a réalisé la vente avec d'autres personnes (compromis signé avant notre notification) ceci pendant la durée de la préemption.
Alors pourquoi le notaire tenait-il tant à ce que cette commission figure?...L'AI savait qu'il n'y avait pas droit...Hum hum
Voilà ce que je voulais préciser...
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