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satyam
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 23 oct. 2007 :  14:03:44  Voir le profil
Je reviens sur ce site avec 2 éléments nouveaux.J'ai préempté aprés 1 ere mise en copropriété de l'appartement que j'occupe en tant que locataire avec un bail.Un compromis de vente a été signé avant ma notification avec un acheteur, les époux X.Dans ma lettre de préemption datée du 24 juillet 2007 j'indiqu'ais que je refusais de payer les droits d'agence immob, que je n'avais pas mandaté.En lisant le compromis de vente signé entre mon propriétaire et les époux X il est précisé, d'une part "...que la signatuture de l'acte authentique ne pourra exceder le 15 juillet 2007 (droit de préemption purgé)et d'autre part "que le bien vendu ne fait l'objet d'aucune location ou habitation..."
Ma question:Peut-on m'opposer un compromis caduc au 15 juillet quand j'ai préempté le 24?
Quelle conséquence pour mon propriétaire qui s'est inscrit en faux sur le compromis? Merci de vos réponses...

Legrec
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 23 oct. 2007 :  16:32:30  Voir le profil
Peu importe le compromis auquel vous êtes parfaitement étranger. Vous êtes prioritaire pour la préemption. Point barre. Vous avez préempté ? Alors c'est au prix sans les commissions, je vous ai déjà indiqué une jurisprudence très claire. Ne vous dispersez pas dans des détails (le compromis caduc) inopérants.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).

Edité par - LeNabot le 23 oct. 2007 16:33:25
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 23 oct. 2007 :  17:30:40  Voir le profil
SUR le site JURISPRUDENTES, le 4 octobre 2007, Pierre REDOUTEY, l'avocat du site dit exactement le contraire
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 23 oct. 2007 :  18:15:57  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44

SUR le site JURISPRUDENTES, le 4 octobre 2007, Pierre REDOUTEY, l'avocat du site dit exactement le contraire


Je maintiens que c'est sans commissions. Je vois mal la légitimité de rémunérer grassement un agent immobilier qui n'a rien foutu : rechercher un acquéreur.

Et pour couper court la discussion, un arrêt que devrait lire fanette.

--------------------------

Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .

N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin

Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;

Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;

Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).

Edité par - LeNabot le 23 oct. 2007 18:26:47
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jcm
Pilier de forums

5131 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  05:47:31  Voir le profil
D'accord, sauf que si le vendeur veut payer une commission à l'agence je vois mal comment l'acquéreur pourrait l'empêcher.

jcm
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  06:50:17  Voir le profil
LeNabot
Citation :
Et pour couper court la discussion, un arrêt que devrait lire fanette.




coupez court si vous voulez mais j'ai le droit de m'exprimer ce n'est pas vous qui décidez . Pierre REDOUTEY que je lis régulièrement me semble plus fiable que vous


Pierre REDOUTEY, avocat du site répond
JURISPRUDENTES 4 octobre 2007
Question. Je suis locataire depuis 15 ans avec un bail en cours. la propriétaire met en vente le bien par l’intermédiaire d’une agence. Suis je obligé de passer par cette agence pour réaliser l’acquisition ? Dois-je payer les frais à l’agent immobilier dans la mesure ou la propriétaire m’a informé avant l’agent de son souhait de mise en vente du bien ?

Réponse. Lorsque le propriétaire a donné un mandat de vente à une agence immobilière avec une clause indiquant qu’en cas de réalisation de la vente par l’entremise du mandataire la rémunération de celui-ci sera à la charge de l’acheteur, cet acheteur doit expressément accepter la prise en charge de la commission. E3n effet si le mandat met la commission à la charge du cocontractant du mandant (l’acquéreur, en présence d’un mandat de vente ou le vendeur, en présence d’un mandat d’acheter), ce dernier ne sera tenu au paiement de cette commission que si la clause concernée est reprise dans l’acte contenant l’engagement des parties (un compromis en général) ; cette condition est d’ordre public.

Selon une jurisprudence qui se confirme, le bénéficiaire du droit de préemption, par exemple le locataire en place, doit prendre en charge la commission de l’agent immobilier, à la condition qu’elle soit mentionnée dans l’offre de vente qui lui est adressée (congé avec offre de vente). Cette solution doit être appliquée dans le cas du droit de préemption du locataire soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il a été ainsi jugé que le locataire ne pouvait contester la validité du congé qui lui était délivré pour cause de vente au motif qu’il y était fait mention de la rémunération de l’intermédiaire, dès lors que cette indication pouvait lui permettre, s’il ne levait pas l’option, de vérifier si le propriétaire ne vendait pas finalement à des conditions plus avantageuses et que le recours à un intermédiaire pour réaliser la vente projetée qui n’enlevait rien à la priorité absolue du locataire en place n’était pas prohibé (Cour d’appel de Colmar, chambre civ., 30 juillet 1991).

Edité par - fanette44 le 24 oct. 2007 06:54:32
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  07:29:56  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44


coupez court si vous voulez mais j'ai le droit de m'exprimer ce n'est pas vous qui décidez.
Ce n'est pas vous qui vous exprimez. Tout ce que vous savez faire c'est un copié collé d'un pauvre article en contradiction avec la position de la Cour de Cassation. Il faut le faire quand même


Citation :
Pierre REDOUTEY que je lis régulièrement me semble plus fiable que vous
De toutes façons, vous, vous avez démontré que vous n'êtes pas fiable du tout. Vous nous annoncez une grande première : la parole d'un avocat prime sur celle de la Cour de Cassation. Encore bravo, fanette. Vous n'avez pas peur du ridicule. Si vous assistez à des procès, vous verrez qu'à peu près un avocat sur deux se plante. Réfléchissez donc à ça.



Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  07:33:52  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par jcm

D'accord, sauf que si le vendeur veut payer une commission à l'agence je vois mal comment l'acquéreur pourrait l'empêcher.


Bravo jcm. Des propos d'une grande portée. On peut de même je vois mal comment on pourrait empêcher le vendeur de jeter son argent par les fenêtre. Le vendeur ? Il fait ce qu'il veut. Mais s'il veut rémunérer l'AI dans le cadre d'une préemption, ce sera hors acte et de façon occulte. L'AI ne remplit aucune mission ouvrant droit à commission en purgeant simplement le droit de préemption du locataire, lisez bien l'arrêt. Cela a du vous échapper.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  07:36:29  Voir le profil
Citation :
Citation :
--------------------------------------------------------------------------------
Initialement entré par fanette44


coupez court si vous voulez mais j'ai le droit de m'exprimer ce n'est pas vous qui décidez.
--------------------------------------------------------------------------------

Ce n'est pas vous qui vous exprimez. Tout ce que vous savez faire c'est un copié collé d'un pauvre article en contradiction avec la position de la Cour de Cassation. Il faut le faire quand même



Citation :
--------------------------------------------------------------------------------
Pierre REDOUTEY que je lis régulièrement me semble plus fiable que vous
--------------------------------------------------------------------------------

De toutes façons, vous, vous avez démontré que vous n'êtes pas fiable du tout. Vous nous annoncez une grande première : la parole d'un avocat prime sur celle de la Cour de Cassation. Encore bravo, fanette. Vous n'avez pas peur du ridicule. Si vous assistez à des procès, vous verrez qu'à peu près un avocat sur deux se plante. Réfléchissez donc à ça.




Relisez vous LeNabot, vous ne faites que cela les copier/coller
OUI je réitère " Pierre Redoutey Avocat est plus fiable que vous ".


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LeNabot
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13018 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  07:43:06  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44


Relisez vous LeNabot, vous ne faites que cela les copier/coller
OUI je réitère " Pierre Redoutey Avocat est plus fiable que vous ".


Ce n'est pas moi qui est rendu l'arrêt. Téléphonez donc au président de la Cour de Cassation, ça va le distraire cinq minutes.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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fanette44
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3921 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  07:49:15  Voir le profil
Pierre REDOUTEY
273/396. Majoration par les frais d’agence du prix offert au locataire
dimanche 29 janvier 2006


Question. Le propriétaire de la maison que je loue actuellement met la maison en vente. En cas d’achat de ma part du bien immobilier et si je passe par l’agence pour contacter le propriétaire, dois-je m’acquitter des frais d’agence ?

Réponse. La Cour d’appel de Paris (6e chambre, sect. B) a jugé le 8 décembre 2005 que le congé pour vente ne peut être annulé dès lors qu’il n’est pas démontré que le prix proposé serait volontairement dissuasif et destiné à détourner le locataire de son intention d’exercer son droit de préemption. La majoration du prix d’une somme représentant les frais d’agence et une quote-part des frais afférents à des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas de nature à constituer une augmentation de prix exagérée et dissuasive, suffisant à rendre le congé frauduleux.

Il en résulte que le propriétaire bailleur est en droit, sur le congé-vente qu’il vous délivrera, que le prix doit être majoré des frais d’agence.
Mais, pour que l’agence immobilière ait une action directe contre vous pour le paiement de la commission, il faut que les conditions prévues à l’article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 71 du décret du 20 juillet 1972 soient remplies : l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet à une personne qui n’est pas celle à qui incombe la commission en vertu du mandat et si cette personne n’a pas accepté la charge aux termes de l’engagement des parties à la vente (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 21 février 2006, pourvoi n° 04-14.538).

Edité par - fanette44 le 24 oct. 2007 07:50:25
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jcm
Pilier de forums

5131 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  07:52:14  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par LeNabot

Citation :
Initialement entré par jcm

D'accord, sauf que si le vendeur veut payer une commission à l'agence je vois mal comment l'acquéreur pourrait l'empêcher.


Bravo jcm. Des propos d'une grande portée. On peut de même je vois mal comment on pourrait empêcher le vendeur de jeter son argent par les fenêtre. Le vendeur ? Il fait ce qu'il veut. Mais s'il veut rémunérer l'AI dans le cadre d'une préemption, ce sera hors acte et de façon occulte. L'AI ne remplit aucune mission ouvrant droit à commission en purgeant simplement le droit de préemption du locataire, lisez bien l'arrêt. Cela a du vous échapper.



Je n"ai rien dit d'autre que ce que j'ai écrit. Et je ne vois pas comment l'acquéreur pourrait empêcher le vendeur de rémunérer l'agent s'il le souhaite.
Dans l'arrêt que vous présentez et que vous prétendez que j'ai mal lu, il ne m'a pas échappé que c'était le vendeur qui s'était opposé au paiement de la commission.

jcm
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  08:41:43  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44

Réponse. La Cour d’appel de Paris (6e chambre, sect. B) a jugé le 8 décembre 2005 que le congé pour vente ne peut être annulé dès lors qu’il n’est pas démontré que le prix proposé serait volontairement dissuasif et destiné à détourner le locataire de son intention d’exercer son droit de préemption. La majoration du prix d’une somme représentant les frais d’agence et une quote-part des frais afférents à des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas de nature à constituer une augmentation de prix exagérée et dissuasive, suffisant à rendre le congé frauduleux.
La nature du litige est différent. Il était demandé ici, l'annulation du congé pour vente.

Citation :
(Cour de cassation, 1re Chambre civ., 21 février 2006, pourvoi n° 04-14.538).
Si vous lisez bien l'arrêt, l'agent immobilier a été débouté et condamné.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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fanette44
Pilier de forums

3921 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  10:08:42  Voir le profil
Pierre redoutey avocat site jurisprudentes
Citation :
Il en résulte que le propriétaire bailleur est en droit, sur le congé-vente qu’il vous délivrera, que le prix doit être majoré des frais d’agence.



d'accord mais cela ?

Edité par - fanette44 le 24 oct. 2007 10:10:05
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LeNabot
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13018 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  10:48:36  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44

Pierre redoutey avocat site jurisprudentes
Citation :
Il en résulte que le propriétaire bailleur est en droit, sur le congé-vente qu’il vous délivrera, que le prix doit être majoré des frais d’agence.



d'accord mais cela ?


Pierre Redoutey devrait lire Cour de Cassation Chambre civile 1, Audience publique du 14 juin 1988 (Rejet) N° de pourvoi : 86-17557 en totale contradiction avec son analyse.

Par ailleurs l'arrêt cité par Pierre Redouty (pourvoi n° 04-14.538) n'aboutit pas à la conclusion qu'il avance, mais absolument pas. Si vous voyez cette conclusion dans ledit arrêt, merci de me souligner le passage.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).

Edité par - LeNabot le 24 oct. 2007 10:51:43
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fanette44
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3921 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  20:32:28  Voir le profil
Le Nabot
Citation :
Pierre Redoutey devrait lire Cour de Cassation Chambre civile 1, Audience publique du 14 juin 1988 (Rejet) N° de pourvoi : 86-17557 en totale contradiction avec son analyse.

Par ailleurs l'arrêt cité par Pierre Redouty (pourvoi n° 04-14.538) n'aboutit pas à la conclusion qu'il avance, mais absolument pas. Si vous voyez cette conclusion dans ledit arrêt, merci de me souligner le passage.


Je crois savoir que vous fréquentez aussi ce site alors demandez lui vous même
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LeNabot
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13018 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  20:48:32  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44


Je crois savoir que vous fréquentez aussi ce site alors demandez lui vous même


Désolé. C'est à vous d'expliquer. Puisque vous adhérez à sa pensée.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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fanette44
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3921 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  22:31:11  Voir le profil
LeNabot
Citation :
Désolé. C'est à vous d'expliquer. Puisque vous adhérez à sa pensée.

Je n'adhère pas à une pensée, JURISPRIDENTES n'est pas une secte mais un site sérieux d'informations juridiques concernant l'immobilier accessible à tous . Vous êtes bien sur meilleur que lui LeNabot
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LeNabot
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13018 réponses

Posté - 24 oct. 2007 :  23:00:13  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44

Vous êtes bien sur meilleur que lui LeNabot

Ce n'est pas la question. Je vous ai demandé de me souligner le paragraphe de l'arrêt cité par l'avocat de jurisprudentes par rapport à votre analyse.

Maintenant vous avez un arrêt de la Cour de Cassation où j'ai mis en rouge un passage important. Que vous inspire-t-il ?

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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fanette44
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3921 réponses

Posté - 25 oct. 2007 :  18:05:21  Voir le profil
LeNabot
Citation :
Ce n'est pas la question. Je vous ai demandé de me souligner le paragraphe de l'arrêt cité par l'avocat de jurisprudentes par rapport à votre analyse.



Je ne suis pas l'avocate de pierre Redoutey, il est bien placé pour se défendre tout seul mais je doute qu'il accepte de débattre avec un pseudo juriste en mal de reconnaissance

Edité par - fanette44 le 25 oct. 2007 18:05:44
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 25 oct. 2007 :  18:37:33  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par fanette44


Je ne suis pas l'avocate de pierre Redoutey, il est bien placé pour se défendre tout seul mais je doute qu'il accepte de débattre avec un pseudo juriste en mal de reconnaissance


Vous voyez ma biquette, moi, je ne suis pas mythomane au point de m'inventer une vie virtuelle de bailleuse avec 40 baux. Et moi, biquette, je cite des arrêts de Cour de Cassation. Allez. Chiche que vous en citez au moins un pour me contredire afin d'amuser la galerie ?

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