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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 28 juil. 2006 :  18:43:21  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par sagane

Bon, me revoilà donc avec mon histoire de lingerie à régulariser après quelques cogitations en vue d'être sure de mon projet et à la veille de ma signature chez le notaire. Je ne voudrais pas abuser, mais vos conseils sont si précieux...

Voici ce qui apparaît sur le permis de construire initial de la maison dans son ensemble :
RDC : SHOB=105.64, porche=1.95, garage=21, SHON=82.69, SHON*0.95=78.55
R+1 : SHOB=84.96, combles=25.77, SHON=59.19, SHON*.95=56.23
Total : SHOB=190.60, combles=25.77, porche=1.95, garage=21, SHON=141.88, SHON=134.78

J'ai un terrain de 1165 m² avec COS de 0.2 donc 233 m² de SHON autorisée. Pas de souci quant à l'occupation des sols. Juste ?


Exactement.
Les 25.77m2 de combles soustrait à la SHOB, il faut que ce soit uniquement les parties où la hauteur est inférieure à 1m80.
Et de ce que vous dites plus loin, cela représente en fait la totalité du plancher au-dessus du garage.
Il y a donc eu erreur de calcul lors du dépot du PC.
Le comble ne pouvait pas être déduit de par sa seule nature de comble. C'est une erreur fréquente, que l'on retrouve même chez les instructeurs de permis de construire de la DDE...
Citation :

Pour ma lingerie, j'ai calculé une SHOB de 23.24 (et non 7*3, comme pour le garage au dessus duquel elle se trouve, car il semble que seul le mur extérieur ait été compté et non le mur situé entre la maison et le garage qui est accolé). Mais d'après les calculs du constructeur de la maison, il semble que ce soit 25.77 (voir plus haut). D'ailleurs, en me repenchant sur la question et contrairement à ce qui figure sur le plan dans le PC ("vide sur garage"), il semble donc que la pièce soit comptée comme SHOB (donc incohérence dans le PC)mais pas comme SHON.


Oui, il y a une incohérence.
C'est hélas assez fréquent.
Citation :

Je me trompe (je suis perdue !)? La SHON est de 10.7 (3.75 (hauteur supérieure à 1.80m)*3*0.95). Et juste pour ma culture personnelle, surface habitable de 10.4(3.75*2.78). Tout ça a l'air correct ?


C'est vous qui avez raison.
Ces 10.4m2 auraient du être déclaré dans le formulaire du PC.
Citation :

Quelques questions complémentaires :
Question 1 : Dans le garage, j'aurai une voiture, la chaudière, l'adoucisseur d'eau, une machine à laver, un congélateur et des étagères. Pb ou pas pour bien le considérer comme garage ?


Ce sera toléré pour une maison individuelle, surtout que vous êtes loin de la surdensité.
Citation :

Question 2 : Il y a dans le jardin un cabanon, qui est dans mon souvenir seulement posé dans le jardin. Il doit faire 5 ou 6 m². Compte-t-il comme SHOB ou SHON ? Une DT aurait-elle due être déposée ?


C'est de la SHOB
C'est de la SHON aussi, même s'il a une hauteur de moins de 1m80.
Il fallait une DT pour le poser.
Citation :

Merci beaucoup de votre aide et de votre patience (et je dois avouer que je trouve toutes ces questions d'urbanismes fort intéressantes (presque autant que mes histoires de fonctionnement des animaux, c'est dire !) ...


Comprendre comment et pourquoi on construit aujourd'hui permet de compendre où l'on vit. Cela est plaisant à certains esprits (et en ennui profondément d'autre...).
Mais c'est aussi hélas synonyme de privation de liberté de création... Le projet du facteur Cheval par exemple n'aurait jamais pu voir le jour s'il avait demandé les autorisations d'urbanisme. Pourtant, c'est aujourd'hui un monument classé de l'art naïf...

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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bouzigues
Pilier de forums

3208 réponses

Posté - 28 juil. 2006 :  19:13:53  Voir le profil  Voir la page de bouzigues
Bonsoir,


Quelques précisions:
Les services du cadastre prennent en compte non pas des surfaces habitables mais des surfaces dites utiles qui sont prises au sol sans se soucier d'une hauteur sous plafond galvaudée d'un mètre quatre vingt.

Il se peut par contre qu'une maison mansardée soit attribuée d'une catégorie plus faible que la même maison sans mansarde et avec des niveaux identiques.

Plain pied s'écrit avec un "a" comme plaine (en passant).

La pondération d'un gagrage et d'un cellier ou d'une chaufferie n'est pas identique aussi faut-il souscrire pour la partie garage proprement dite qui abrite un seul véhicule et pour la partie rangement ou annexe.
(La vache à lait est l'automobile, il en est de même en fiscalité directe locale)
Pour preuve une terrasse couverte aura la même pondération qu'une terrasse non couverte soit 0,2 ou 0,3 selon les régions ensoleillées ou moins.
La même terrasse couverte qui abrite une voiture sera donc un abri voiture et sa pondération sera en conséquence de 0,4.
Seul l'usage est pris en compte et non pas la structure du bâtiment.


Vous en voulez il y a en a plein à vous citer, ce n'est pas pour rien que le cursus du géomètre du cadastre nécessite dix huit mois de formation et encore tout ce découvre encore par la suite sur le terrain des opérations.......





Ancien contributeur non pour autant émérite.
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sagane
Contributeur débutant

17 réponses

Posté - 28 juil. 2006 :  19:50:48  Voir le profil
En réponse au dernier message, et connaissant les impôts et leurs particularités de gestion (par exemple, si un homme et une femme sont PACSés, la déclaration commune doit absolument se faire sur celle de l'homme, sinon ils ne savent pas faire...). Attention, je ne crache pas dans la soupe, puisque je suis vétérinaire fonctionnaire et que ce sont les impôts qui me permettent d'être rémunérée, d'envoyer gratuitement mes (futurs) enfants à l'école... C'est la raison pour laquelle je veux faire les choses correctement, mais il ne faut pas que ce soit trop tiré par les cheveux non plus ! A mon avis, le fait qu'une même pièce abrite une voiture à 65 % de sa surface et un stockage sur 35 % risque plus de compliquer les choses dans mes relations avec eux (d'ailleurs, je ne sais pas qui effectue cette distinction...).

Merci Laurent pour tes réponses. Et comme toutes bonnes réponses, elles entraînent d'autres questions :
Comment faire pour régulariser la situation de cette lingerie, puisqu'elle est comptée en SHOB mais pas en SHON, sachant que je veux mettre un Vélux (je suis persuadée que cette erreur est due à l'absence de fenêtre)? En effet, pas de création de SHOB, ni de SHON dans les faits, mais création de SHON au niveau administratif. Alors PC ou DT ? Déclaration aux impôts par le formulaire H1 ou ça a déjà été pris en compte puisqu'il semble que ce soit les surfaces utiles qui soient considérées ?
Et enfin, puis-je inclure le cabanon de jardin dans mon PC ou DT, tant que j'y suis ?
Merci à nouveau...

Edité par - sagane le 28 juil. 2006 20:06:26
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 28 juil. 2006 :  21:36:56  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par sagane

En réponse au dernier message, et connaissant les impôts et leurs particularités de gestion (par exemple, si un homme et une femme sont PACSés, la déclaration commune doit absolument se faire sur celle de l'homme, sinon ils ne savent pas faire...). Attention, je ne crache pas dans la soupe, puisque je suis vétérinaire fonctionnaire et que ce sont les impôts qui me permettent d'être rémunérée, d'envoyer gratuitement mes (futurs) enfants à l'école... C'est la raison pour laquelle je veux faire les choses correctement, mais il ne faut pas que ce soit trop tiré par les cheveux non plus ! A mon avis, le fait qu'une même pièce abrite une voiture à 65 % de sa surface et un stockage sur 35 % risque plus de compliquer les choses dans mes relations avec eux (d'ailleurs, je ne sais pas qui effectue cette distinction...).

Merci Laurent pour tes réponses. Et comme toutes bonnes réponses, elles entraînent d'autres questions :
Comment faire pour régulariser la situation de cette lingerie, puisqu'elle est comptée en SHOB mais pas en SHON, sachant que je veux mettre un Vélux (je suis persuadée que cette erreur est due à l'absence de fenêtre)? En effet, pas de création de SHOB, ni de SHON dans les faits, mais création de SHON au niveau administratif. Alors PC ou DT ? Déclaration aux impôts par le formulaire H1 ou ça a déjà été pris en compte puisqu'il semble que ce soit les surfaces utiles qui soient considérées ?
Et enfin, puis-je inclure le cabanon de jardin dans mon PC ou DT, tant que j'y suis ?
Merci à nouveau...



Si j'ai bien compris ce qu'a dit Laurent, mais j'attends sa contre-lecture de controle () la fenêtre à créer doit faire l'objet d'une DT qui va permettre de régulariser la SHON existante par le plan fourni.

Pour les impots, SHON et SHOB n'existent pas, il n'y a que "surface habitable": si elle est déjà comptée, alors elle est déjà comptée. Demandez à votre centre des impots copie du descritpif de maison qu'ils ont pour vous, ça vous permettra de faire le point et de corriger par H1 si nécessaire en gardant bien en mémoire que SHON et SHOB ne veulent rien dire pour eux.

Pour l'abri de jardin, sachant qu'il s'agit d'un tout autre projet, j'aurai tendance à faire une DT distincte.


cordialement
Emmanuel
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sagane
Contributeur débutant

17 réponses

Posté - 28 juil. 2006 :  21:54:32  Voir le profil
Merci beaucoup, mais justement, cette pièce n'est pas comptée comme surface habitable dans le PC (elle n'apparait même pas dans le détail du métrage des pièces sur le PC, ni même sur les plans. Uniquement dans la présentation du métrage global de la maison...). Et j'ai lu sur ce forum que ce qui faisait foi pour les impôts, c'était la surface utile et non la surface habitable. La question est donc de savoir si la pièce a été déclarée comme surface utile ou pas (puisqu'elle est comptée en SHOB mais pas en SHON, et que je ne sais pas ce que les propriétaires ont déclaré)... Mais je vais me renseigner aux impôts, ce sera la plus simple...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 28 juil. 2006 :  22:37:24  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Au risque de sembler "insistant", veillez à bien distinguer les surfaces délcarées à l'urbanisme (SHON et SHOB) et celles délcarées aux impots.

Des différences entre les deux sont fréquentes... et le mode de régularisation est distinct!

cordialement
Emmanuel
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 29 juil. 2006 :  07:52:57  Voir le profil
J'insiste aussi avec Emmanuel : ne faites pas aucun liens entre les SHOB SHON et les surfaces déclarés aux impôts.
Ce ne sont pas du tout les mêmes et il n'y a aucune connexion entre les 2 calculs.

Pour le vélux, une DT suffirai.

Mais sachant qu'il y a eu une erreur lors du dépot du 1er PC sur la création du plancher, je déposerai un nouveau PC pour le régulariser.

Pour simplifier le problème administrativement, dans l'état des lieux, je mentirai et ne mentionnerai pas le plancher créé illégalement.

Je le mentionnerai dans le projet, avec le vélux.

Et dans ce PC, j'incluerai aussi l'abri de jardin.

Donc, en résumé, déposer un PC pour :
- création de plancher supérieur à 20m2 de SHOB
- création de fenêtres de toît
- création d'un abri de jardin

Ce PC sera composé d'un dossier d'état des lieux et d'un dossier de projet. Dans le dossier d'état des lieux, je ne mentionnerai pas l'existance frauduleuse du plancher des combles. Ce petit mensonge sera sans conséquences et évitera surtout au service instructeur de se poser des questions métaphysiques sur un projet aussi simple et respectant les règles d'urbanisme.

NB pour Bouzigues : pour qu'un comble soit perdu, il ne suffit pas de l'écrire sur un plan ou de le mentionner sur un acte de vente. Ne générent pas de SHOB SHON que les combles n'ayant pas de plancher et dont la structure porteuse du plafond d'en-dessous ne permet pas d'en poser un sans travaux de confortement de celle-ci.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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amandine.c
Contributeur débutant

17 réponses

Posté - 01 août 2006 :  10:30:36  Voir le profil
A mon tour!!! bonjour tout le monde...
j'ai lu tous les messages mais reste un doute... mon couloir sans fenetre qui mène aux chambres et salle de bain, il compte finalement au shon ou pas?? ca m'arrangerait que non fait 11 m²... hihi

pareil pour le cellier, dont on accède par ce même couloir et, qui donne (le cellier)accès au garage, ce cellier n'a pas de fenêtre car il est aussi entouré des chambres...
shon ou pas shon? telle est la question?? je pourrais gagner 6 m² !!
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 01 août 2006 :  20:44:20  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par amandine.c

A mon tour!!! bonjour tout le monde...
j'ai lu tous les messages mais reste un doute... mon couloir sans fenetre qui mène aux chambres et salle de bain, il compte finalement au shon ou pas??


Bien sur que oui.
Les SHOB SHON ne se calculent pas du tout en fonction des fenêtres ou autre ouvertures (à l'exception des caves qui ne doivent absolument pas en avoir).
Les surfaces d'une maison sans aucune fenêtre seraient des la SHOB SHON.
Citation :

ca m'arrangerait que non fait 11 m²... hihi


Oui mais non...
Citation :

pareil pour le cellier, dont on accède par ce même couloir et, qui donne (le cellier)accès au garage, ce cellier n'a pas de fenêtre car il est aussi entouré des chambres... shon ou pas shon?


Bien sur que c'est de la SHON.
Dans une maison "standard", n'est pas de la SHON :
-le garage
-la cave (si elle est réellement enterrée et n'a aucune fenêtre).
-la chaufferie si elle est enterrée
-la partie de combles où la hauteur est inférieure à 1m80.
Citation :

telle est la question?? je pourrais gagner 6 m² !!


Eh bien non.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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Démoli
Nouveau Membre

4 réponses

Posté - 22 août 2006 :  10:46:33  Voir le profil
Pour agrandir une maison je shouaite sur-élever une partie du RDC.
Malheureusement une partie de ce RDC n'est pas très solide. Il faudrait donc le démolir et le reconstruire à l'identique.
Problème: Dans le calcul de la SHON de l'agrandissement, faut-il compter la surface démolie et reconstruite ?
Cette surface (SHON ) devant rester inférieure à 30% de la SHON existante au départ, pour cause de PLU.
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bobleponge
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 22 août 2006 :  11:14:55  Voir le profil
Bonjour,

je vais acheter un appartement avec un soussol relié directement à la pièce principale. Ce soussol de 50 m² avec 2,30 m de hauteur entierement bétonné a un accès à la lumière du jour grâce à un plafond partiellement constitué de pavé de verres (correspondant au sol de la pièce principale), cette pièce actuellement utilisée pour stocker du vin ne constitue pas de SHON d'après les proprio actuelles,est-ce normal ?
Ils indiquent aussi que si je désire l'utiliser pour autre chose que pour une cave je devrais normalement payer une taxe pour surdensité, est-ce vrai ? Si oui, avez-vous une idée du montant de cette taxe ?

Merci pour vos réponses.

Bob.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 22 août 2006 :  13:25:04  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par bobleponge

Bonjour,

je vais acheter un appartement avec un soussol relié directement à la pièce principale. Ce soussol de 50 m² avec 2,30 m de hauteur entierement bétonné a un accès à la lumière du jour grâce à un plafond partiellement constitué de pavé de verres (correspondant au sol de la pièce principale), cette pièce actuellement utilisée pour stocker du vin ne constitue pas de SHON d'après les proprio actuelles,est-ce normal ?


Oui.
Cette pièce doit être considérée comme une cave.
Ce n'est donc pas de la SHON.
Citation :

Ils indiquent aussi que si je désire l'utiliser pour autre chose que pour une cave je devrais normalement payer une taxe pour surdensité, est-ce vrai ?


Le paiement de cette taxe n'est possible que si les règles d'urbanisme locales le prévoient textuellement.
Dans de nombreuses commune, il n'est pas possible de payer cette taxe et la surdensité y est donc interdite.
Citation :

Si oui, avez-vous une idée du montant de cette taxe ?

Merci pour vos réponses.

Bob.



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 22 août 2006 :  13:57:34  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Démoli

Pour agrandir une maison je shouaite sur-élever une partie du RDC.
Malheureusement une partie de ce RDC n'est pas très solide. Il faudrait donc le démolir et le reconstruire à l'identique.
Problème: Dans le calcul de la SHON de l'agrandissement, faut-il compter la surface démolie et reconstruite ?
Cette surface (SHON ) devant rester inférieure à 30% de la SHON existante au départ, pour cause de PLU.


Non.

En surface, vous avez le droit à ce qui existe avant travaux plus 30%, même si vous rasez le bâtiment pour reconstruire autre chose.


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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amandine.c
Contributeur débutant

17 réponses

Posté - 23 août 2006 :  10:11:47  Voir le profil
bonjour,

j'avais cru comprendre que le shon ne comptais pas les cloisons et murs? mais j'ai un doute maintenant vous pouvez m'éclairer?

merci
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 23 août 2006 :  10:55:13  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par amandine.c

bonjour,

j'avais cru comprendre que le shon ne comptais pas les cloisons et murs?


Non, vous avez mal compris.

La SHON s'obtient en soustrayant de la SHOB certaines surfaces. La surface des murs et cloison n'est pas à sosutraire.

Le plus important à admettre est que la SHON n'a strictement rien à voir avec la surface habitable. Il n'y a aucun lien entre les 2.

Citation :

mais j'ai un doute maintenant vous pouvez m'éclairer?
merci



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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Démoli
Nouveau Membre

4 réponses

Posté - 25 août 2006 :  17:48:56  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :
Initialement entré par Démoli

Pour agrandir une maison je shouaite sur-élever une partie du RDC.
Malheureusement une partie de ce RDC n'est pas très solide. Il faudrait donc le démolir et le reconstruire à l'identique.
Problème: Dans le calcul de la SHON de l'agrandissement, faut-il compter la surface démolie et reconstruite ?
Cette surface (SHON ) devant rester inférieure à 30% de la SHON existante au départ, pour cause de PLU.


Non.

En surface, vous avez le droit à ce qui existe avant travaux plus 30%, même si vous rasez le bâtiment pour reconstruire autre chose.


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL



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Démoli
Nouveau Membre

4 réponses

Posté - 25 août 2006 :  17:53:34  Voir le profil
Merci pour la réponse au message1580, ce qui me met du beaume au coeur !
La DDE n'a pas l'air de cet avis. Y a-t-il des textes ou articles qui peuvent appuyer cette solution.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 25 août 2006 :  17:58:13  Voir le profil
Il faudrait que je lise le PLU (scan ou recopie).


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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Démoli
Nouveau Membre

4 réponses

Posté - 29 août 2006 :  14:28:49  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Il faudrait que je lise le PLU (scan ou recopie).


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

complément au message 1637: un extrait du PLU de la commune. La maison en question se trouve en secteur N1, a une SHOB de 400 m².
La partie démolie et reconstruite, à mon avis, ne rentre pas en compte dans les 30% autorisés, car existante au moment le l'entrée en vigueur du PLU.
Quel est votre avis ?
Cordialement


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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 29 août 2006 :  15:07:47  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Démoli
Un extrait du PLU de la commune. La maison en question se trouve en secteur N1,


Il me faut les règles d'urbanisme de ce secteur N1.
Citation :

a une SHOB de 400 m².
La partie démolie et reconstruite, à mon avis, ne rentre pas en compte dans les 30% autorisés, car existante au moment le l'entrée en vigueur du PLU.


J'ai écrit :
En surface, vous avez le droit à ce qui existe avant travaux plus 30%, même si vous rasez le bâtiment pour reconstruire autre chose.
Pour moi, la DDE se trompe.
Citation :

Quel est votre avis ?
Cordialement



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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