Immobilier - La déclaration au greffe ou saisine simplifiée - Des moyens de défense efficaces et pratiquement sans frais-

(Dern. mise à jour le 2/6/2010) La déclaration au greffe ou saisine simplifiée est une procédure allégée régie par les articles 847-1 à 847-3 du code de procédure civile. Elle peut aussi bien être utilisée par un particulier que par un professionnel.

Cette procédure simplifie le mode de saisine des tribunaux d'instance et ce par rapport à la voie normale qui est celle de l'assignation délivrée par huissier.
Elle permet par une simple lettre, n’exigeant qu’un minimum de formalisme, adressée au greffe du tribunal, et sans avoir besoin de recourir à un avocat, d'obtenir la convocation du propriétaire ou de l'administrateur de biens qui le représente* et un jugement réputé contradictoire, de surcroît prononcé en "dernier ressort" (et donc attaquable uniquement devant la Cour de cassation).

Cette procédure est particulièrement adaptée aux litiges simples qui peuvent être tranchés sur pièces : bail, correspondances échangées, et au besoin constat d'huissier ou rapport d'expertise d'assurance ; elle permet de trancher les litiges courants liés à l'état du logement et de ses équipements, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux frais abusifs facturés par les administrateurs de biens (frais de relance, de contentieux, d'état des lieux de sortie, etc.)
Elle permet d'obtenir une condamnation de payer (par exemple pour le remboursement du dépôt de garantie), une condamnation de faire sous astreinte (par exemple pour des travaux incombant au propriétaire), une annulation de frais indûment imputés, ou encore une réduction temporaire du loyer en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans la plupart des cas, l'audience proprement dite est précédée d'une phase de médiation qui permet de désamorcer nombre de conflits.

JURIDICTION DE PROXIMITE OU TRIBUNAL D'INSTANCE

JURIDICTION DE PROXIMITE : Compétence civile

Article L231-3 Code de l'organisation judiciaire
La juridiction de proximité connaît, en matière civile, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, des actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 4 000 euros.
Elle connaît des demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 4 000 euros.
Elle connaît, dans les mêmes limites, en vue de lui donner force exécutoire, de la demande d'homologation du constat d'accord formée par les parties, à l'issue d'une tentative préalable de conciliation.
Article R231-4 Code de l'organisation judiciaire
La juridiction de proximité connaît, en dernier ressort, jusqu'à la valeur de 4 000 euros, des actions relatives à la restitution du dépôt de garantie prévue à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Article R231-5 Code de l'organisation judiciaire
La juridiction de proximité connaît des demandes incidentes ou moyens de défense qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction.
Toutefois, si le moyen de défense implique l'examen d'une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire, la juridiction de proximité doit relever son incompétence au profit du tribunal de grande instance.

TRIBUNAL D’INSTANCE : Compétence civile

L’utilisation de la procédure de déclaration au greffe se limite, devant le tribunal d’instance aux matières dont il connaît exclusivement (baux d’habitation en général, crédits à la consommation), Il est compétent en matière de locaux à usage d’habitation qu’il y ait ou non bail, dès lors que le litige porte sur un local d’habitation (récupération de loyers ou de charges impayées, procédure d'expulsion, etc.).
Sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l'article R. 231-4, (voir ci-dessus) le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. article R221-38 du Code de l'organisation judiciaire

LA DECLARATION AU GREFFE

Votre déclaration doit contenir :
- pour les personnes physiques : l’indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance,
- pour les personnes morales, l’indication de leur forme (SCI, SARL, SA, EURL…), leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement,
- l’indication des nom, prénoms et domicile de votre adversaire, ou s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et de son siège social,
- l’objet chiffré de la demande (montant sollicité à titre principal et, le cas échéant, les intérêts et les frais réclamés)
- un bref exposé des motifs de la demande.

Si votre adversaire est une personne morale, il peut être utile de joindre à votre déclaration un extrait Kbis de la société que vous aurez sollicité auprès du greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance à compétence commerciale. Cette pièce est importante pour permettre l’exécution du jugement que vous obtiendrez et pour vérifier que la société n'est pas en redressement ou en liquidation judiciaire.
Votre déclaration doit clairement indiquer la juridiction saisie, tribunal d’instance ou juridiction de proximité. A défaut, votre demande ne pourrait aboutir.
La déclaration doit être datée et signée.


Lorsque le montant de la demande n'excède pas 4 000 euros, la juridiction peut être saisie par une déclaration faite, remise ou adressée au greffe du tribunal , où elle est enregistrée. Cette déclaration peut être présentée sur papier libre ou pour une déclaration au greffe de la juridiction de proximité sur le formulaire Cerfa n°12285*02 ou pour un déclaration au greffe du tribunel d'instance sur le formulaire Cerfa n°11764*02.

Pour les demandes de remboursement d’un dépôt de garantie ou toute autre demande portant sur l’exécution d’un contrat de location, la demande doit être formée à l’encontre du bailleur (le propriétaire) et non de l’agence immobilière qui gère l’immeuble. Toutefois, si vous ne connaissez pas le nom du propriétaire car votre bail ne le précise pas, c’est l’agence (SA ou SARL…) qui sera assignée en tant que mandataire apparent du bailleur.
Pour les litiges locatifs ou de charges de copropriété, la demande doit être présentée devant la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.
La prescription et les délais pour agir sont interrompus par l'enregistrement de la déclaration.

LA CONVOCATION DES PARTIES A L'AUDIENCE

Le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec accusé de réception, doublée d’une lettre simple. Le demandeur peut être convoqué verbalement, par émargement.
Si la lettre recommandée convoquant votre adversaire ne lui a pas été remise, vous serez invité à faire appel à un huissier de justice, qui procèdera à la convocation de votre adversaire par voie de signification. .
Si vous avez finalement obtenu une solution amiable à votre dossier et que vous vous désistez de votre demande en justice, avertissez-en le greffe.

L’AUDIENCE

Vous devez comparaître à l’audience, à défaut votre déclaration au greffe peut être déclarée caduque et votre adversaire peut obtenir qu’un jugement soit rendu à votre encontre.
Vous pouvez comparaître en personne. Vous pouvez également vous faire assister ou représenter à cette audience par :
- un avocat,
- une personne de votre famille (conjoint, concubin, partenaire de PACS, parent ou allié en ligne directe ou parent ou allié en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus),
- une personne exclusivement attachée à votre service personnel ou à votre entreprise,

Votre représentant, s’il n’est pas avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial qui lui donne qualité pour vous représenter au cours de la procédure. En pratique, ce pouvoir est établi par écrit, suivant la formule : « Je soussigné(e), X, donne pouvoir à Y, (préciser le lien de parenté, d’alliance ou de subordination) pour me représenter dans le litige qui m’oppose à Z devant la juridiction de W ».
A l’audience, le juge pourra renvoyer l’examen de l’affaire à une audience ultérieure, dont la date vous sera indiquée, notamment pour permettre à votre adversaire de répondre à vos arguments ou vous permettre de répliquer aux siens.
A l’audience à laquelle l’affaire sera discutée, le juge entendra vos explications et celles de votre adversaire, examinera les pièces qui lui seront remises et posera les questions qu’il estime utiles. Vos explications seront présentées par oral, mais vous pourrez vous référer à un document écrit, récapitulant vos demandes et vos arguments, que vous remettrez au juge et à votre adversaire.
Vous devez justifier du bien-fondé de votre demande par tous les documents utiles en votre possession. Ces documents doivent être communiqués à votre adversaire, en copie ou en original, en temps utile pour lui permettre de préparer sa défense et remis au juge au plus tard le jour de l’audience à laquelle l’affaire est discutée.

Le juge a également pour mission de concilier les parties, personnellement ou en faisant appel à un conciliateur de justice. Cette conciliation est sans frais et l’affaire reviendra automatiquement devant le juge en cas d’échec.
A défaut de conciliation, il vous sera indiqué la date à laquelle le jugement sera rendu.

APRES L'AUDIENCE

Une copie du jugement vous sera expédiée par le greffe une fois le jugement rendu. Vous devrez envoyer une copie de ce jugement à votre adversaire pour lui demander de l’exécuter à l’amiable, si votre adversaire n’exécute pas spontanément la condamnation, l’exécution forcée de ce jugement pourra être poursuivie après signification de celui-ci par un huissier de justice que vous devrez saisir vous-même. Si ce dernier ne réagit toujours pas, après expiration des voies de recours, il conviendra alors de demander l’exécution forcée du jugement auprès d’un huissier de justice.

Voir notre également notre dossier :
- Impayés locatifs : importance croissante du pré-contentieux


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