Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Abonnez-vous à notre lettre hebdo gratuite !

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Copropriétaires
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Frais de recouvrement des impayés de copropriétaires : irréalisme des juges et langue de bois ministérielle...


Le 27/1/2004
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 27/1/2004 - Frais de recouvrement des impayés de copropriétaires : irréalisme des juges et langue de bois ministérielle...
Les copropriétaires ulcérés de supporter les frais de procédure engagés pour le recouvrement des impayés de leurs collègues indélicats sauront à quoi s'en tenir : le législateur, mis en échec par l'interprétation pointilleuse des juges d'une disposition de la loi "SRU" censée régler le problème, ne viendra pas à leur secours ! Deux réponses ministérielles identiques à deux questions sollicitées visiblement par les organisations de copropriétaires sont un modèle de dérobade, laissant aux tribunaux d'apprécier au cas par cas et - l'expérience le prouve - en fonction des conceptions personnelles des juges quelles dépenses il convient de mettre à la charge des débiteurs...
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "M'intéresser, participer à ma copropriété"
A lire également...
Copropriété : arrêter la dégradation des immeubles
17/2/2020
Statut de la copropriété : une n ième réforme, pour quoi faire ?
23/4/2018
Réforme de la copropriété : ne pas se tromper de diagnostic !
6/11/2017
Loi ALUR : les honoraires de syndic doivent-ils augmenter ?
15/5/2015
Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication
3/6/2013
Les Questions/Réponses
Décision de ne pas constituer un fonds de travaux
24/10/2017
Recours à un architecte pour des travaux et honoraires du syndic
9/8/2017
Le conseil syndical de ma copropriété décide et fait réaliser des travaux sans passer par l'assemblée générale
28/7/2017
L'assemblée générale peut-elle décider de ne pas constituer un fonds de travaux ?
21/7/2017
Quelle est la durée minimale d'un mandat de syndic ?
18/5/2015
Nos dossiers
Négocier les contrats d’énergie en copropriété
19/2/2014
LIVRE BLANC - Copropriétés 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires
10/5/2010
La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires
30/4/2007
Le syndic et l’immeuble neuf
1/9/2003
L’adaptation des règlements de copropriété
1/9/2003
Nos Fiches Pratiques
La décision en copropriété - Le déploiement vertical de la fibre optique
25/4/2018
Les parties communes et privatives de la copropriété
14/6/2016
Copropriété - L'approbation des comptes -
2/6/2016
Copropriété - Fonds de travaux obligatoire au 1er janvier 2017
23/2/2016
Contrat type pour les syndics à partir du 2 juillet 2015
25/6/2015
Un feuilleton à épisodes

L'histoire date du 1er janvier 1993 : à cette date, l'entrée en application de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution a rendu pratiquement impossible l’imputation de la plus grande partie des frais de engagés par les copropriétés pour le recouvrement des charges impayées - frais d’avocat, d'huissier et de syndic notamment - sur ceux qui par leur défaillance les avaient rendus nécessaires, à savoir les copropriétaires débiteurs, pénalisant ainsi les autres copropriétaires qui font normalement face à leurs obligations !

Sous le régime antérieur, les copropriétaires devaient certes faire l'avance de ces frais, pour des raisons à la fois juridiques - on ne doit pas se faire justice soi-même - et pratiques - il ne sert à rien de "charger" le compte de débiteurs qui de toutes façons ne paient pas, alors qu'il faut par ailleurs financer ces dépenses qui autrement risquent de mettre à mal la trésorerie du syndicat ! Mais ils pouvaient faire jouer le principe de responsabilité du débiteur et notamment appliquer la "clause d'aggravation des charges", très fréquemment présente dans les règlements de copropriété, ou facile à ajouter par un vote d'assemblée acquis en général facilement.

Devant les protestations soulevées, le législateur, sous la pression conjointe des associations de copropriétaires et des professionnels, a bien essayé avec la loi "SRU" d’y remédier en introduisant un article 10-1 dans la loi du 10 juillet 1965 permettant d’y passer outre : "les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire" !

Mais las, tout est à recommencer ! Les juges, très opposés au principe, ont très vite trouvé le moyen d’y faire obstacle en discutant le caractère "nécessaire" non seulement des honoraires du syndic, mais aussi ceux de l’avocat, considérant probablement qu’aucun frais n’est nécessaire (en dehors peut-être des frais d'huissier dès lors qu'ils sont destinés à inscrire l'hypothèque du syndicat, puisqu’il existe des procédures qui ne requièrent ni avocat ni assignation à délivrer par huissier : la demande d'injonction de payer et la procédure dite de la déclaration au greffe (1)...

C’est évidemment faire fi de deux réalités que connaît quiconque a eu un tant soit peu de pratique du recouvrement :

- l'injonction de payer est délivrée très aléatoirement par les juges d'instance (les demandes sont rejetées systématiquement ou alors à la moindre difficulté de compréhension des documents produits, ce qui s'agissant de charges de copropriété ne peut surprendre...) et, quand elles le sont, elles ont assorties d'une faculté d'opposition à la discrétion du débiteur ! Cela s'explique du fait du caractère "non contradictoire" de la procédure : le débiteur n'est en effet pas prévenu de la demande du créancier et n'a pas donc les moyens de se défendre...

- la procédure de déclaration au greffe a quant à elle les défauts de ses avantages : donnant lieu à audience contradictoire, elle requiert naturellement la présence des parties ! Or si le syndicat ne recourt pas aux services d’un avocat, il faut bien que quelqu’un le représente au tribunal et il est difficile d’envisager que ce soit gratuit, alors qu’assister à la moindre audience coûte à celui qui s’y rend au moins la demi-journée ! Les mêmes tribunaux qui font semblant d'ignorer cette réalité sont également ceux qui, lors des audiences, donnent systématiquement la priorité aux affaires où interviennent des avocats, considérant peut-être que les autres plaideurs ne peuvent avoir d'obligations professionnelles valables !


Un irréalisme partagé

Si les milieux judiciaires, croyant toujours défendre la veuve et l'orphelin contre les gros syndics repus, semblent frappés d'autisme sur le sujet, il est plus surprenant de voir le ministre du logement ou les rédacteurs de ses réponses ignorer une fois de plus que le payeur n'est pas le syndic mais les autres copropriétaires, pas forcément plus fortunés que ceux qui mettent les copropriétés dans la difficulté !

Alors que les dénonciations fusent de toutes parts et notamment des associations de consommateurs - l'ARC (Association des responsables de copropriété) s'est livrée à une enquête auprès des syndics certifiés mettant de surcroît en évidence une extrême confusion dans la jurisprudence sur l'article 10-1, certains juges accordant tout et d'autres n'accordant rien, ou presque... - deux réponses ministérielles identiques au mot près à deux questions de parlementaires formulés différemment prouvent qu'en haut lieu le problème n'est pas dans les priorités du moment (2) !

Frisant la désinvolture alors que les difficultés d'un nombre croissant de copropriétés face aux impayés sont connues, même du ministère, le ministre se contente de rappeler aux "honorables parlementaires" que "les frais s'entendent strictement de ceux rendus obligatoires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat" et que "le règlement [s'entend des règles édictées par décret (NDLR)] peut difficilement intervenir pour définir les frais nécessaires, dans la mesure où le dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 donne au juge le pouvoir discrétionnaire d'apprécier en fonction de l'équité ou de la situation économique des parties au litige quels sont les frais nécessaires à imputer au débiteur".

Nul doute que cette réponse, qui ajoute la notion de frais "obligatoires" à celle de frais "nécessaires" aura fait avancer la cause des copropriétés de manière décisive...

(1) voir notre article sur le sujet dès juillet 2001, et notre dossier sur les voies et moyens de la justice civile et pénale...
(2) Rép. min. JOAN du 6 janvier 2004 n°19053 et n°17629
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Commentaire posté par le guelinel marcel , le 12/9/2012 à 10h34
Nous sommes fin 2012 et rien n'a change! C'est un scandale!
le meme copropietaire ne paie qu'apres jugement le dechargeant donc des frais de recouvrement remis à la charge des coproprietaires.Le syndic n'y perd rien,meme si ces frais propres sont contestes par le juge.
Le juge se dedouane en allouant des dpmmages et interets croissants (d'un jugement à l'autre,nous en sommes au 3eme!) mais la somme de ceux ci et des frais irrepetibles alloues ne couvre pas le total des frais de recouvrements mis à la charge de la copropriete qui des lors "doit" payer le solde!!! Ou est la justice dans celà!
MlG
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 

Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Contactez nous