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Compte individuel et "erreurs" de calcul

Imprimé de : Universimmo.com
URL du sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11782
Imprimé le : 29 mars 2024

Sujet :


Auteur du sujet : draregsiavreg
A propos de : Compte individuel et "erreurs" de calcul
Posté le : 30 avr. 2004 13:29:47
Message :

Bonjour,

Depuis de nombreuses années, j'ai constaté des "erreurs" de calcul dans mon compte individuel d'appel de charge de copropriété. Ces "erreurs" se renouvellent tous les trimestres. Le passage à l'euro en a multiplié le rendement par un peu plus de 6,5. Mon syndic est un des plus gros cabinet de PARIS (B.Z.N).

Il ne s'agit que de quelques centimes à chaque fois, 1 à 3 en général, et toujours dans le même sens. Je précise aussi que ce syndic utilise les rompus pour récupérer les problèmes d'arrondis. Les petits ruisseaux font les grandes rivières...

Ayant quelques notions de mathématiques, j'ai toujours cru que 3x4=12, et non pas 12,02, surtout en comptabilité.

J'ai tout de suite signalé ce problème, qui m'apparaissait mineur au début, ma première lettre (LRAR) au syndic date de 1989. Mais je n'ai à ce jour encore reçu aucune réponse à celle-ci (15 ans déjà !).

Pas plus que je n'ai reçu de réponse à mes questions, posées en AG (je me suis fait traiter publiquement d'emm... par le syndic et les copropriétaires, soutenus par le président du CS.), ni à mes autres lettres, ni non plus lorsque je me suis déplacé (plusieurs fois) chez le syndic pour lui montrer ce qui était évident et que le responsable a reconnu ("vous avez raison, il y a une anomalie, je vais regarder"). Mais aucune rectification n'a été apportée. Il y a eu plus gros une fois.

Ravalement, appels de charges :

..................total à répartir....... . Tantièmes.........Votre quote part
...1er appel......3.427.000,00.......562/100.000........19.259,74
.2ème appel.....3.427.000,00.......562/100.000........19.262,55
.3ème appel.....3.427.000,00.......562/100.000........19.259,74

Autant le calcul des appels 1 et 3 paraissent corrects, autant le second est incorrect. Là, ce n'est pas 1 centime, mais 2,81 francs, et presque tous les autres copropriétaires ont eu des "erreurs" analogues, mais je suis le seul a me plaindre. Le syndic a eu le culot de répondre qu'il devait s'agir d'une erreur d'arrondi !! Or, comme chacun peut le constater, le 1/100.000 de 3.427.000, est exactement 34,27000.

J'ai donc la conviction extrêmement forte que quelqu'un , à l'intérieur du cabinet, magouille et se met dans la poche, centimes après centimes, des sommes rondelettes. Je rappelle que c'est un très, très gros cabinet.

Il y a peu, nous avons reçu, en même temps que l'appel trimetriel de charges, un appel de fonds supplémentaire et distinct baptisé "appel d'écart" de 148 euros, n'ayant aucune justification de répartition particulière (pas d'explication de facture, de différence entre fond de roulement précédent et actuel, de répartition de tantièmes, ni quoi que ce soit). J'ai donc règlé les charges normales (en défalquant les habituels centimes erronés), et ai demandé la justification de cet "appel d'écart" avant de le règler. Je n'ai bien entendu obtenu aucune réponse, et ai même eu droit à une lettre de rappel avec frais à ma charge sur cet "appel d'écart" qui nous a été remboursé quelques jours après que j'ai reçu la lettre de rappel !!!

Plus grave, et en dehors des problèmes de comptabilité (qui doit être exacte au centime près comme me l'a confirmé mon filleul expert comptable), j'ai signalé en août 2003 au syndic que le revêtement d'une colonne de mon balcon avait éclaté (10cmx10cm), laissant supposer que le béton travaillait et que, peut-être, les fers étaient en mauvais état, et qu'il y avait un risque, sans doute pas immédiat, concernant la solidité de l'immeuble, et qu'il convenait cependant de venir voir. Cette colonne, d'environ 30cmx30cm, est une des colonnes qui soutienent le balcon du dessus, et il y a une colonne identique en dessous.

Je n'ai bien entendu obtenu aucune réponse. Je l'ai relancé systématiquement depuis et ai fini par faire une lettre de mise en demeure de répondre sous quinze jours, ce qu'il n'a pas fait.

Bien entendu, le Conseil Syndical a été tenu au courant de toutes ces démarches, et a reçu copie de touites mes lettres. Mais rien ne se passe.

Je passe aussi sur le fait que, pour les déclarations d'IRPP de 2002, les documents fournis par le syndic n'étaient pas conforme à la réglementation et que les services fiscaux ont refusé (à bon droit) les déductions que je déclarais. Que le syndic n'a toujours pas fait le nécéssaire pour que je puisse bénéficier des déductions fiscales et que je paie donc trop d'impôts par sa seule faute. Conseil syndical là aussi au courant.

Mais je suis un emm... paraît-il.

Or je suis lésé, les autres copropriétaires aussi, mais il s'en foutent semble t-il.

Mes questions sont donc :

1 - Comment obliger le syndic à faire ce qu'il doit faire ?

2 - Quelle action judiciaire (15ans ça suffit, la coupe déborde) est possible contre lui, et peut-être même le syndicat au courant qui ne fait rien, pour
a)-. la rectification de mon compte individuel ?
b)-. la prise en compte de la dégradation potentielle et probable de la stucture de l'immeuble ? Quelle est sa responsabilité ? Y at-il défaillance dans l'exécution du contrat de syndic ( même si l'urgence n'est pas immédiate, le fait de ne pas donner suite après plusieurs mois et une non réponse à une mise en demeure paraît aggraver le cas) ?
c)-. obtenir une déclaration conforme pour le fisc (IRPP 2002) ?

3 - Quelle est la responsabilité du Conseil Syndical ? Du syndicat ?

4 - Ai-je eu tort de ne pas payer "l'appel d'écart" qui n'avait aucune justification comptable et de demander une explication avant de le règler, et si oui, le syndic a-t-il eu tort de me faire une lettre de relance assortie de frais, d'autant que cela allait être remboursé très peu de temps après ?

Merci de vos lumières !

Réponses :


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 02 mai 2004 00:06:31
Message :


> Il peut y avoir des rompus de centimes dans une répartition. On en retrouve le solde global dans la comptabilité et il est généralement repris dans le compte annuel, pour solder l'exercice et ...générer un nouveau solde de rompus dans l'exercice suivant.

> Le second exemple donné est bien sur aberrant. Il peut s'expliquer techniquement mais doit être exceptionnel et justifie une rectification par le syndic.

> Celui ci doit bien entendu réagir à un signalement comme celui indiqué pour la colonne. Le silence fautif doit être évoqué lors de l'assemblée et sans nécessité, du moins en l'état, d'une procédure. L'inaction du conseil syndicl est aussi coupable.

> Appel d'écart ? 128 euros ? c'est l'assiette globale ou votre quote-part ? Ce n'est pas le solde des charges de l'exercice 2003 ? L'appel d'écart n'existe pas en copropriété et nécessite au moins une explication.

> MAIS : je vous cite

Citation :
en défalquant les habituels centimes erronés
: il est évident que si dans les cas normaux de rompus, vous faites vos propres rectifications, il est normal que vous retrouviez un nouvel écart dans la reprise de solde suivante. Sauf dans le cas aberrant de l'exemple 2, il vaut mieux payer la somme réclamée. Normalement le rompu ne joue que sur les centimes, et pas les décimes. Ou alors l'ordinateur du syndic n'est pas très fin.

Ne demandez pas une régularisation sur quinze ans au Tribunal d'Instance ! Le Juge n'apprécierait pas


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 02 mai 2004 01:56:58
Message :

J'ai bien dit qu'il est tout à fait normal qu'il y ait des rompus, répartis sur les charges générales, globalement. Ce n'est pas de cela qu'il s'agit.

En effet, l'addition des sommes réclamées à chaque copropriétaire, au prorata de ses tantièmes, ne tombe pas forcément juste, puisqu'au delà des centimes, il y a des décimales non nulles et donc non appelées, en plus ou en moins selon l'arrondi, qui peuvent, une fois sommées, faire quelques centimes, soit perçus en trop, soit dus. C'est bien cette somme qui fait les rompus.

En l'occurence, je me plains que, systématiquement dans les calculs de mon compte individuel, certaines multiplications des charges globales (cela peut être des charges générales, de chauffage, d'ascenceur, cela varie parfois d'un trimestre à l'autre) par mes tantièmes ne tombent pas juste (4x3=12,02 et non 4x3=12,00) et toujours avec une erreur dans un sens qui m'est défavorable de 1 à 3 centimes. Je soupçonne donc de la fraude informatique. Et cela chaque trimestre depuis 15 ans !

Et le syndic ne rectifie jamais, ne tient aucun compte des remarques faites, en AG, dans mes lettres, quand je les lui montre ? JAMAIS DEPUIS 15 ANS.

Or, je ne vois pas comment un ordinateur peut faire une faute systématique de multiplication si quelqu'un n'a pas intrOduit dans le programme cette faute. Un ordinateur est par essence fait pour faire des calculs mathématiques justes, et donner des comptes au centime près, l'imprécision étant d'un ordre de grandeur extrêmement inférieur (au moins après la sixième décimale, mais certainement pas la seconde).

Je n'ai donc aucune raison de payer 12,02, pas plus que 14,81 quand le calcul vérifié me donne 12,00. Je ne vois pas pourquoi :

1) le syndic refuse de rectifier ses comptes,
2) un juge me condamnerai à payer ce que je ne dois manifestement pas,
3) le syndicat refuse de me suivre et de sanctionner l'attitude du syndic,
4) JPM me dit que je dois payer des sommes fausses.

En particulier, que se passerait-il donc si, ayant signé une promesse de vente de mon bien, je me voyais avoir quelques problèmes, le jour de la signature devant le notaire, pour ne pas avoir soldé mon compte, d'après le syndic qui me réclamerait mensongérement des sommes indues, et voir la vente résolue.

Est-il donc permis au syndic de faire des erreurs "mathématiques" de calculs qu'il ne rectifie pas ? Est-ce cela que veut dire JPM ?

Pourquoi donc ne me permettrais-je pas (ce que je ne fais pas, bien entendu) dans ce cas, moi aussi de considérer que je ne paierai pas la facture des plantes qui ne représente que 2 centimes de ma quote part ? C'est du même ordre de raisonnement et on voit bien que ce serait stupide.

Alors doit-on baisser la culotte et se faire spolier, même de quelques centimes chaque trimestre... depuis 15 ans (et cela va encore durer) ?

C'est pourquoi, puisque je ne peux obtenir satisfaction par une voie amiable et raisonnable, je cherche à savoir s'il y a d'autre moyens plus "musclés" de faire entendre raison ?

Quel recours judiciaire ai-je ? Doit-on laisser faire ? N'y at-il pas un délit qui qualifie ce genre de pratiques ?

Le problème est bien que j'ai TOUT fait et que RIEN ne se passe. Je DOIS donc faire quelque chose d'autre et de très fort ! Quinze ans, ça suffit, basta, il y en a marre !

Me fais-je mieux comprendre par cette "sortie" ?

Sans compter le reste (non intervention suite à dégradation de l'immeuble);


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 02 mai 2004 02:17:00
Message :

Bonjour draregsiavreg (facile comme pseudo !),

Le syndic est responsable de sa gestion naze.
Le conseil syndical alerté ne bouge pas.
Le syndicat pas plus...

Donc, s'agissant de vos charges persos, vous montez un bon dossier et vous allez voir un avocat, de préférence spécialisé dans la règlementation en matière de copropriété. Vous pouvez remonter loin dans la compta.

Je m'explique : s'il y eu plantages chaque année, vous l'avez signalé et rien n'a été rectifié. Ca veut dire que toute la compta du syndicat est naze mais pour l'instant il faut s'occuper de vous seul. Concernant vos soldes en début d'exercice, et en fin d'exercice, ils ne pourront pas être justifiés par le syndicat alors qu'ils sont faux et non régularisés.
Mais ceci est valable seulement pour des comptes individuels.

Vous avez eu raison de ne pas payer "l'appel d'écart" qui est injustifié à tel point que le syndic va le rembourser.
En plus vous lui faites un courrier pour lui dire que vous ne paierez pas les frais liés à la "lettre de relance" injustifiée elle aussi, d'autant plus que les 148 € vont être remboursés. Donc tout ça, avec les copies de toutes les lettres adressées au CS ==> avocat.

Toute dépense impose un justificatif.

Pour ce qui concerne la colonne de votre balcon : il y a carence du syndic ET du CS. Donc, la meilleure solution pour les faire bouger est de prévenir le Service de l'Hygiène de votre Mairie.
Ils vous donneront rendez-vous et viendront chez vous constater "le péril" et ensuite ils vont allumer le syndic.

Là, je sais de quoi je parle, puisqu'un cas similaire s'est produit chez des amis. Et croyez-moi le syndic s'est drôlement fait allumer !!!

A bientôt......


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 02 mai 2004 11:49:12
Message :


DU 31 !!!

Sur la colonne ! il y a carence du syndic, sans aucune doute.

Mais prévenir le service de l'hygiène ?????

Et sur la comptabilité, il est incontestable que 3 x 4 = 12,02 c'est curieux. Il est vrai aussi que l'on peut soit même établir une formule masquée qui donne ce résultat. Dans le bon vieux temps du basic cela donnait :

input var1
input var2
résultat = (var1 * var2) + 0,02
print " résultat = " ; résultat

Pour 3 et 4 on avait bien à l'écran résultat = 12,02


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 02 mai 2004 15:10:04
Message :

Merci à JPM et à DU31 pour leurs encouragements, ça me fait du bien...

Quelle est la compétence réelle des services de l'hygiène ? Est-ce au titre de da salubrité où de la sécurité qu'ils interviennent ?

Dois-je obligatoirement passer par le ministère d'un avocat pour cette affaire (oui bien sûr si c'est le TGI, normalement agissant, par exemple pour les annulations d'AG et en matière de copropriété), mais n'est-ce pas plutôt le TI (petite somme), où le ministère d'avocat n'est pas nécessaire ?

Y a t-il un délit sur ces deux aspects, compte et carence, donc passible d'un dépôt de plainte et du pénal ? Y a-t-il dans un tel cas la moindre chance d'aboutir au pénal ?

J'ai pensé aussi faire voter une résolution mise à l'ordre du jour complémentaire de l'AG où je demanderai un vote sur le constat de quelques unes des erreurs avec exigence de rectification des écritures comptables, et non pas un simple "remboursement" du trop demandé (je dis bien demandé et non "perçu", puisque je n'ai pas payé ces centimes injustifiés), ce qui n'est pas du tout pareil sur le plan comptable, car, dans ce cas, le syndic le ferait passer en "rompus" de l'exercice, et la personne qui doit probablement se sucrer gentiment sur mon dos (entre autres), se sucrerait sur la copropriété.

Une telle résolution, portant sur un compte individuel manifestement erroné est-elle possible juridiquement (je devrais dire, pour ne pas "choquer" PF BARDE "réglementairement") ou non ?

Pour "rassurer" DU31, j'ai déjà envoyé ma lettre de contestation des frais de relance. Au demeurant d'ailleurs, cette relance avait été faite sur les 148 euros + les 3,xx poussières d'euros justement non justifiés et donc non dus. Elle est donc en plus entachée d'un vice de forme pour une réclamation d'une somme non conforme au seuls 148 euros... Je pense que je ne me trompe pas en disant cela. Non ?

DU31 dit qu'on peut remonter loin dans la comptabilité, c'est à peu près combien "loin" ?



PS TECHNIQUE qui n'a rien à voir :

Je n'ai pas trouvé de barre des tâches sur cet écran de réponse, permettant de mettre en gras, italique, etc, contrairement à ce que j'avais pour mes précédentes contributions. Quelqu'un sait-il pourquoi ?

Les précédentes étaient faites à partir du bouton "nouveau sujet" ou de l'icône "répondre avec citation" (j'effaçais ensuite le texte de la citation), et là j'ai simplement agit avec le bouton "répondre au sujet" du bas de la page.

Comment peut-on surligner, comme on le voit dans certains messages ?


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 02 mai 2004 18:27:44
Message :

Bonjour à tous,

POUR LA COLONNE : Il faut s'adresser à votre Mairie :
Service Direction Générale de l'Architecture
Sécurité Immeubles
Enquêtes Habitat.

Voici l'entête de ce service dans ma ville. J'ai la photocop. sous les yeux. J'ai dit Hygiène car ils sont assez proches l'un de l'autre et je me suis plantée.
Ils agissent très rapidement. Donc foncez !!

Pour ce qui est des comptes individuels. Je sais qu'on peut remonter "loin" puisque le solde en début et fin d'exercice de telle année étant faut, il a effet "boule de neige" sur la suite des exercices. Combien ? Seul un avocat vous dira ce qu'il estime pouvoir remonter "dans le temps". Je pense que quelques exercices devraient suffire.

Attention : j'espère qu'à part ces 148 € et les arrondis vous avez autre chose comme erreurs de compta à présenter à un avocat. Sinon ça n'est pas suffisant pour monter un dossier. Tout au plus, secouer le syndic pour qu'il fasse un peu plus attention à l'avenir...

A bientôt ......


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 02 mai 2004 19:44:31
Message :

Merci DU31 (qui m'a démasqué),

J'ai bien pris note du service ad'hoc et je me renseignerai dès demain matin à la Mairie de Paris 12° où je suis. Cela me paraît une bonne piste en effet.

Pour ce qui est de la compta, il y a plus de QUIZE ANS QUE JE SECOUE sans que rien ne se passe du tout. Ce ne sont pas des erreurs d'arrondis dans les sommes, ce sont des multiplications qui sont fausses, mais de quelques centimes, sauf dans le cas flagrant de l'appel de charges de ravalement, où ce sont plusieurs francs dont ils s'agissait. Et personne ne me suit dans la copropriété, même le CS me donne tort contre l'évidence. Il est donc IMPERATIF que je fasse quelque chose de très fort. Je répète que 15 ans, ça suffit.

Je pense aussi comme DU31 que l'effet boule de neige doit permettre, de proche en proche, de remonter à l'origine des erreurs.

Je me demande si porter ce problème devant la la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence et de la Répression des Fraudes) ne serait pas une solution possible. Est-elle compétente pour ce genre de choses ? Est-ce mieux qu'une action judiciaire ? L'action de la DGCCRF peut-elle être concommittante à une action judiciaire ?

Une action judiciaire serait-elle vouée à l'échec par le seul fait que les sommes sont minimes ? Où serait alors le Droit ? Serait-ce dans ce cas l'autorisation donnée au syndic de faire ce qu'il veut, puisque en toute impunité ?

Je précise que ces "erreurs" trimestrielles changent de place d'un trimestre à l'autre, et ne peuvent donc, à mon humble avis, être le fait d'une erreur du logiciel, sinon elles seraient toujours au même endroit. Ce qui m'incite d'autant plus à imaginer une fraude informatique très bien montée.



PS TECHNIQUE qui n'a rien à voir (suite de mon précédent PS):

J'ai fait ici ma réponse par l'icône "répondre avec citation" et je n'ai pas non plus de barre d'outil. Le problème est donc le même quel que soit le moyen employé pour répondre.


Auteur Réponse : Elisabeth
Répondu le : 03 mai 2004 12:57:27
Message :

Pas le temps de tout relire. Mais êtes-vous membre du CS ? J'ai l'impression que non. Alors pourquoi, depuis 15 ans, n'avez-vous jamais cherché à être membre du CS ? Puisque manifestement vous êtes l'un des seuls à vérifier très soigneusement vos décomptes de charges et les calculs.

Le CS a quand même un certain "pouvoir" et un certain poids vis-à-vis du syndic.

Certains CS (comme chez moi, par exemple) les utilisent à très mauvais escient ; il semblerait,que chez vous, vous auriez pu utiliser vos compétences et connaissances dans l'intérêt des copropriétaires.

Vous ne dites rien de votre syndic : gros cabinet ou petit cabinet ?

Le service informatique de ce cabinet est-il important ? Vous pourriez essayer de faire une "enquête" si vous y arrivez : vous intéresser de près aux personnes qui y travaillent. Ou est-ce le syndic en personne qui fait la comptabilité ? Ou peut-être sa femme ?

Tout cela pour essayer de savoir quelles sont les personnes en place au service comptabilité depuis 15 ans. Vous pourriez prendre prétexte d'une question anodine sur un calcul pour contacter ceux qui sont à l'origine directe de vos calculs de charges. Dans certains cabinets, on vous fournit le nom du correspondant à contacter en matière de comptabilité.

Voilà donc quelques suggestions.

Elisabeth


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 03 mai 2004 14:09:47
Message :

Citation :
Initialment entrer par Elisabeth


Pas le temps de tout relire. Mais êtes-vous membre du CS ? J'ai l'impression que non. Alors pourquoi [...] ?

Vous ne dites rien de votre syndic : gros cabinet ou petit cabinet ?


Voilà donc quelques suggestions.

Elisabeth



Non, effectivement, je ne suis pas membre du CS, pour des raisons professionnelles, car je suis en déplacement quasi permanent avec des horaires extrêmement irréguliers que je ne maîtrise pas d'un mois sur l'autre, voire d'une semaine sur l'autre. Il me parraît donc très difficile de m'engager au CS.

J'ai aussi signalé que le CS, à part un membre que j'essaie de soutenir de mon mieux, est contre moi, car quasiment "à la botte" du syndic. Le syndic est là depuis la construction de l'immeuble en 1968, comme certains membres du CS...


J'ai par contre dèjà signalé, deux fois au moins, que le syndic est l'un des plus gros cabinets de PARIS. J'ai aussi déjà dit que je m'étais rendu chez eux plusieurs fois et rencontré des responsables qui ont reconnu qu'il y avait un problème, mais n'ont rien fait.

Cependant, l'aimable intervention d'Elizabeth n'apporte pas grand chose de concret aux questions assez précises que j'ai posées. Et je le regrette.

Merci, Elizabeth, de me lire un peu moins vite, vous contaterez que, sauf à être membre du CS, ce que j'estime ne pas pouvoir faire sérieusement, j'ai déjà épuisé TOUTES vos autres suggestions... C'est bien pour celà que je souhaite une aide à partir de cet excellent forum, avec des réponses PRECISES à mes questions...

Relisez moi, Elizabeth, et donnez moi vos réponses, vos contributions sur ce forum m'ont parut plus positives et intéressantes que celle-ci.


PS TECHNIQUE qui n'a rien à voir (suite) :

Merci au webmaster pour avoir récupéré les fonctionnalités d'éditions... Ai vu le forum où on traite du sujet. Par contre, je n'ai toujours pas vu comment on peut surligner un mot. Quelqu'un le sait-il ?


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 03 mai 2004 17:19:22
Message :

Citation :
Initialment entrer par DU31

Bonjour à tous,

POUR LA COLONNE : Il faut s'adresser à votre Mairie :
Service Direction Générale de l'Architecture
Sécurité Immeubles
Enquêtes Habitat.

Voici l'entête de ce service dans ma ville. J'ai la photocop. sous les yeux. J'ai dit Hygiène car ils sont assez proches l'un de l'autre et je me suis plantée.
Ils agissent très rapidement. Donc foncez !!

[...]

A bientôt ......



Je me suis renseigné ce matin à la Mairie du 12° (PARIS).

J'ai eu au téléphone le Service de l'Habitat et de l'Hygiène, qui pourraient éventuellement se déclarer compétents, mais ils m'ont dit de m'adresser plutôt à la Préfecture, Service des Périls d'Immeubles. J'ai donc recommencé mon explication au téléphone et on m'a demandé d'écrire, même en l'absence de péril, au sens propre, réel.

Je donne leurs téléphone et adresse si cela peut servir à quelqu'un habitant PARIS :

Préfecture de Police
Service des Périls d'Immeubles
12-14, quai de Gesvres
75004 PARIS
tél. : 01 49 96 34 67

Je suis allé, toujours à la Mairie du 12°, cet après-midi à la permanence de l'ADIL (Association Départementale d'Information sur leLogement) et y ai trouvé quelqu'un de compétent et fort aimable, qui m'a confirmé la démarche auprès de la Préfecture.

Merci encore une fois donc à DU31 qui m'a mis sur une bonne piste.

Une info supplémentaire, grâce à l'ADIL :

Concernant l'IRPP, le syndic est TENU de fournir les éléments nécessaires au calcul des déductions entrant en jeu pour le calcul de l'impôt. Ce serait une réponse ministérielle du 15 octobre 1981.

Il y a donc bien faute du syndic s'il ne le fait pas.

J'ai désespérément recherché ce texte sur internet et ne l'ai pas trouvé. Je n'ai pas vu non plus de réponse précise dans la loi ou le décret. Merci si quelqu'un le connaît de me le citer.


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 06 mai 2004 03:03:41
Message :

Bonjour cher ge....rad...

Vous voyez que je suis de bon conseil quand je sais de quoi je parle. Donc quand j'ai indiqué "Hygiène" je n'étais pas loin : la preuve !

Et j'avais même mentionné le mot "péril" : relisez.....

Donc c'est bien ce Service Péril Immeubles qui était venu chez mes voisins. Cependant les services administratifs à Paris sont divisés d'une façon différente par rapport à certaines villes. LE RESULTAT EST LE MEME ET C'EST TANT MIEUX !!

En effet, il est préférable de leur adresser un courrier en suivi, en détaillant très précisémment votre préjudice et le danger imminent, photographies si vous le pouvez, interventions vaines vis-à-vis du CS et du syndic, etc... Vous allez voir quand ils déboulent (ils vont fixer un rendez-vous), avant de rentrer chez vous, ils font le tour de l'immeuble, regardent partout (comme le GIGN) et je vous dis pas le soufflon pour le syndic et le CS par effet boomerang !!!

C'est un gros immeuble ? Combien de lots ?

Par contre pour l'IRPP qu'attendez-vous exactement du syndic pour les déductions d'impôts : je comprends mal.

Tenez-nous au courant !!

Amicalement


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 06 mai 2004 11:02:19
Message :

Citation :
Initialment entrer par DU31

Bonjour cher ge....rad...

Vous voyez que je suis de bon conseil quand je sais de quoi je parle. Donc quand j'ai indiqué "Hygiène" je n'étais pas loin : la preuve !

Et j'avais même mentionné le mot "péril" : relisez.....





DU31 a toujours raison, ça va finir par être lassant...

C'est bien sûr une plaisanterie. Mais j'ai l'esprit taquin.

Le dossier a été déposé hier midi au "périls d'immeubles", et j'attends le contact de l'architecte pour la visite.


Citation :


C'est un gros immeuble ? Combien de lots ?





L'immeuble a trois bâtiments de 13, 11 et 9 étages... ce n'est pas vraiment petit, même si ce n'est pas énorme.


Citation :


Par contre pour l'IRPP qu'attendez-vous exactement du syndic pour les déductions d'impôts : je comprends mal.





Là je suis déçu, DU31. Relisez...

Pour l'IRPP, et pour... je reprends donc :

Chaque année un contribuable doit déclarer ses revenus, pour que l'administration l'impose.

Certaines catégories de dépenses permettent, soit en déduction du revenu imposable, soit en dégrèvemnt de l'impôt, de payer un peu moins d'impôts.

Il en est ainsi de certains travaux effectués dans les immeubles, au titre de la résidence principale...

Or seul le syndic, qui gère l'immeuble peut connaître, grâce aux factures des entreprises, quelle est la part des travaux déductibles.

Et mon syndic, m'a donné une attestation ne répondant pas à ce que souhaite l'administration, qui, pour 2002, n'autorise que la déduction des matériaux.

Aprés maintes réclamations et une mise en demeure, mon syndic ne répond pas à ma demande et je dois donc payer, par sa seule faute, un impôt (IRPP 2002) plus important que je ne le devrais.

Je cherchais donc à savoir s'il existait un texte quelconque obligeant le syndic sur ce sujet. Ma question était bien celle-là.

J'ai trouvé une réponse partielle grâce à l'ADIL, et ce matin à l'ANIL (Association Départementale (resp. Nationale) d'Information sur le Logement). C'est de plus gratuit.

Il s'agirait, en l'espèce, de l'application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée (où cela ne paraît pas évident de prime abord), suite à une réponse ministérielle au Sénat du 10 octobre 1981, JO du -date encore inconnue- Page 2019.

Il semble donc bien qu'il y ait une obligation réglementaire à ce sujet.

Pour un néophyte, je ne me débrouille pas trop mal, non ?

Je fonce chercher la page 2019 rue Desaix 15°. Précision sur la date ensuite. La suite au prochain numéro.


Citation :


Tenez-nous au courant !!

Amicalement





Voir juste au-dessus. Sans rancune.......

TRES cordialement.


PS : pendant que je cours rue Desaix, concernant les comptes erronnés, cela ne tombet-il pas très exactement sous la définition de l'escroquerie, passible du pénal (art. 313-1) ?

Citation :


Article 313-1
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)

L'escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.

L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375000 euros d'amende.





C'est de nature à faire peur, non ? Mais avant, il faut être sûr qu ça s'applique.

Merci encore DU31.


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 06 mai 2004 15:58:57
Message :


Sur le plan pratique, on doit considérer que le syndic est tenu de fournir les attestations fiscales permettant aun copropriétaires occupants d'effectuer les déductions fiscales. J'ajoute qu'il peut opportunément attirer l'attention des intéressés sur ces possibilités à l'occasion du vote d'un chantier.

Le problème est que cette prestation n'est prévue nulle part. Le problème s'est posé de la même manière pendant des années pour la TVA récupérable par certains copropriétaires ou locataires.

Quand il y a un contrat de syndic, il serait opportun d'inclure une clause à cet égard et de prévoir la rémunération correspondante car cette prestation n'entre pas dans la gestion courante. Son contenu peut être êtremodifié chaque année.

Pour les fournitures de matériaux d'isolation, le syndic doit bien entendu effectuer la ventilation nécessaire et veiller à ce qu'elle figure clairement sur la facture.


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 06 mai 2004 18:03:19
Message :

SUR L'IRPP ET LES OBLIGATIONS DU SYNDIC.


Je reviens de la rue DESAIX (JO), et voici ce que j'ai trouvé. Malheureusement c'est trop ancien pour être en ligne.

Il s'agit bien d'une réponse du Ministre que je vais vous livrer in-extenso, pour ne pas la dénaturer.

On voit que la question s'applique aux copropriétaires bailleurs, et non aux copropriétaires occupants, pour leurs calculs fiscaux et de déduction des revenus fonciers.

Je pense donc que la réponse serait aussi étendue par le juge, en cas de nécessité, au cas des copropriétaires occupants pour les déductions relatives à l'IRPP, vu que c'est le même esprit, cela ne changerait donc pas de nature.

En effet, les termes très généraux employés par le ministre montrent que cela est aussi valable pour les déductions relatives à l'habitation principale ([la comptabilité] devant, naturellement, être établie en prenant en considération les obligations fiscales des propriétaires...). Il n'y a pas restriction aux revenus fonciers dans la réponse, il y a plutôt élargissement.

C'est d'ailleurs une réponse du ministre en charge du budget et non du ministre ne charge du logement.

Il est donc intéressant de noter que cela implique l'obligation du syndic et donc, je pense, la gratuité de la prestation, pour répondre à JPM (en tout cas, pour la ventilation globale, pas forcément pour le calcul individuel). Il le fera payer par ailleurs, dans se honoraires, mais cen'est pas une prestation particulière et complémentaire, au niveau de la comptabilité du syndicat.

On notera aussi un détail, en cas de modification a posteriori des comptes par l'AG : le copropriétaire POURRA soit faire une réclamation, soit faire une déclaration rectificative. Le ministre semble dire qu'il n'y a pas d'OBLIGATION de modifier. Cela est un peu curieux.


Citation :



DEBATS DU SENAT. JO DU 16 OCTOBRE 1981 PAGE 2019

BUDGET

Revenus fonciers : déclarations


100 -- 12 juin 1981. -- M. Jean Francou expose à M. le ministre délégué auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé du budget, les difficultés que rencontrent les bénéficiaires de revenus fonciers pour établir correctement leur déclaration annuelle de revenu. En effet, pour être déductibles du revenu brut, les charges à retenir doivent : d'une part, avoir été effectivement acquittées au cours de l'année d'imposition ; d'autre part, entrer dans une des catégories prévues par la loi. Or, il est fréquent, s'agissant de locaux situés dans des immeubles collectifs : que les charges acquittées au cours de l'année d'imposition correspondent à des provisions réclamées par le syndic de la copropriété, à valoir sur l'ensemble des dépenses exposées, mais dont une partie seulement s'avérera déductible ; que le montant définitif et la nature des charges ne soient connus qu'une fois expiré le délai légal de déclaration (ce délai expire généralement le 28 février et les syndics rendent le plus souvent leurs comptes annuels de gestion plusieurs mois après cette date). Il lui demande donc la méthode préconisée par l'administration pour un établissement correct de la déclaration annuelle des revenus fonciers, dans l'hypothèse -- très fréquente -- ci-dessus évoquée.

Réponse. -- Le syndic n'est pas le mandataire des copropriétaires, mais il est chargé de la tenue de la comptabilité du syndicat. Celle-ci devant, naturellement, être établie en prenant en considération les obligations fiscales des propriétaires des lots, le syndic doit pouvoir fournir en temps utile à ces derniers les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration d'ensemble de leurs revenus et, notamment, le détail des dépenses payées pendant l'année civile au nom de la copropriété. Chaque copropriétaire peut ensuite déterminer sa quote-part en fonction de ses droits. Il est précisé à l'auteur de la question que, si l'examen des comptes annuels en assemblée générale entraîne une modification des données fournies à l'origine, chaque copropriétaire conserve la possibilité soit de présenter une réclamation si les charges déduites étaient inférieures, soit de déposer une déclaration rectificative dans le cas contraire.

__________________




PS : J'espère que ça (n')aura pas (dé)plu à DU31.

Cordialement.


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 07 mai 2004 00:21:17
Message :

Cette réponse ministérielle n'a rien à voir avec votre question.

Elle dit simplement que le syndic doit établir les comptes de charges dans un délai assez bref après la clôture de l'exercice pour que les copropriétaires puisssent les exploiter en vue d'établir leur déclaration fiscale.

Elle présentait, même à l'époque, des lacunes puisqu'elle ignorait l'existence des comptes trimestriels, mais surtout le fait que la date de clôture d'un exercice syndical n'est pas forcément le 31 décembre.

Par contre la loi sur les baux de 1982 imposait aux syndics des prestations particulières. Elles ont été abrogées.

Une réponse ministérielle ne peut créer à la charge de tel ou tel (syndic ou autre, une obligation qui ne figure dans aucun texte.

Et pourtant cette prestation est fort utile; elle est réalisée par la plupart des syndics. Quand il s'agitr d'un compte de travaux, les honoraires correspondants sont inclus en général dans les honoraires sur travaux.

Enfin la prestation ne présente d'intérêt que si l'attestation est individualisée.


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 07 mai 2004 01:38:36
Message :

Citation :
Initialment entrer par JPM

Cette réponse ministérielle n'a rien à voir avec votre question.

Elle dit simplement que le syndic doit établir les comptes de charges dans un délai assez bref après la clôture de l'exercice pour que les copropriétaires puisssent les exploiter en vue d'établir leur déclaration fiscale.

Elle présentait, même à l'époque, des lacunes puisqu'elle ignorait l'existence des comptes trimestriels, mais surtout le fait que la date de clôture d'un exercice syndical n'est pas forcément le 31 décembre.

Par contre la loi sur les baux de 1982 imposait aux syndics des prestations particulières. Elles ont été abrogées.

Une réponse ministérielle ne peut créer à la charge de tel ou tel (syndic ou autre, une obligation qui ne figure dans aucun texte.

Et pourtant cette prestation est fort utile; elle est réalisée par la plupart des syndics. Quand il s'agitr d'un compte de travaux, les honoraires correspondants sont inclus en général dans les honoraires sur travaux.

Enfin la prestation ne présente d'intérêt que si l'attestation est individualisée.



Est-ce à dire que le syndic n'a aucune obligation et peut alors impunément me refuser -c'est le cas d'ailleurs- de me donner les éléments me permettant de faire le calcul moi-même, en appliquant les tantièmes ad hoc. Ce qu'accepterait mon inspecteur des impôts, après en avoir discuté avec lui.

Pourtant le ministre dit bien :

"Le syndic [...] est chargé de la tenue de la comptabilité du syndicat. Celle-ci devant, naturellement, être établie en prenant en considération les obligations fiscales des propriétaires des lots, le syndic doit pouvoir fournir en temps utile à ces derniers les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration d'ensemble de leurs revenus [...]". Quitte à ce que chaque copropriétaire calcule sa quote part.

Elle dit bien que le syndic doit donner les éléments ad hoc. De plus les gens de l'ADNIL et de l'ADIL m'ont confirmé cette "obligation", ne raison de cette réponse.

Cette réponse n'at-elle aucune valeur réglementaire ? Le juge pourrait-il ne pas en tenir compte ? Comment faire valoir le préjudice que je subis ? Est-ce que ce serait la juridiction administrative qu'il faudrait saisir ? Je ne crois pas. Comment être indemniser s'il n'y a aucun texte ?

Cela me paraît donc bien obliger le syndic, non ? Je n'ai pas bien compris votre réponse de JPM. Où est le "bug" juridique ?

Merci.


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 07 mai 2004 14:38:17
Message :


A l'époque de la réponse ministérielle, les déclarations fiscales devaient être déposées fin février.Les comptes de charges ne parvenaient souvent aux copropriétaires qu'en mars ou avril ce qui ne permettaient pas aux bailleurs d'en assurer l'exploitation en temps utile.

La réponse se borne à indiquer que le syndic doit envoyer les comptes de charges en temps utile. C'était un voeu pieux. Elle ne dit rien d'autre.

Le syndic doit au minimum vous fournir une photocopie de la facture afin de vous permettre d'effectuer les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.

Ceci étant, les textes sont muets sur les obligations du syndic dans ce domaine et c'est bien regrettable. Heureusement beaucoup de syndics professionnels effectuent les prestations nécessaires, et notamment traitent la TVA déductible pour ceux qui peuvent la déduire.

Le problème se pose en termes identiques aux syndics bénévoles.


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 07 mai 2004 20:50:06
Message :

Citation :
Initialment entrer par JPM



La réponse se borne à indiquer que le syndic doit envoyer les comptes de charges en temps utile. C'était un voeu pieux. Elle ne dit rien d'autre.

Le syndic doit au minimum vous fournir une photocopie de la facture afin de vous permettre d'effectuer les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.

Ceci étant, les textes sont muets sur les obligations du syndic dans ce domaine et c'est bien regrettable. Heureusement beaucoup de syndics professionnels effectuent les prestations nécessaires, et notamment traitent la TVA déductible pour ceux qui peuvent la déduire.




Je ne suis pas tout à fait d'accord :

si effectivement la réponse dit qu'il faut que le syndic remmette les comptes en temps utile, elle dit aussi que "le syndic doit fournir les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration des revenus" au propriétaire.

D'autre part, une photocopie de la facture peut ne pas être suffisante, c'est mon cas.

De plus, il ne s'agit pas d'un syndic bénévole, mais d'un syndic professionnel qui est l'un des plus gros cabinets de PARIS. Il s'agit des déclarations non de cette année mais de l'année dernière (revenus de 2002).



COMMENT FAIRE POUR L'OBLIGER A ME DONNER LES ELEMENTS, car il REFUSE (pas de réponse après mise en demeure) ?

QUE DIRAIT LE JUGE ? Je cherche ce qu'il faut faire devant ce REFUS.

Quelle est la force juridique d'une réponse ministérielle publiée au JO ?

A qui réclamer le préjudice que je subis ? Devant quelle juridiction ?

Quelqu'un a t-il des réponses ?


Merci.



Auteur Réponse : manja
Répondu le : 07 mai 2004 23:59:55
Message :

Bonsoir "gerard-en-verlan",

La justice, en France, n'est malheureusement pas ce qu'elle devrait être et les escrocs en tous genres ont encore de beaux jours devant eux.

Nous venons de nous adresser au Tribunal de Grande Instance car nous nous trouvons dans une situation quasiment inextricable. Le référé à jour fixe ne nous a pas été accordé pour cause d'engorgement des tribunaux. Les délais sont alors de 18 mois à deux ans avant d'avoir droit à une audience....

Ajoutez à cela les frais d'avocat, d'huissier pour assigner le syndic, les rendez-vous, photocopies, recherches de textes juridiques pour étayer votre demande - et vous serez définitivement découragé et écoeuré devant tous les obstacles que vous aurez à surmonter.

Comme disait mon grand-père: le DROIT, vous le trouverez à la lettre "D" dans le dictionnaire - c'est tout.
Ou encore : ce n'est pas parce que vous avez raison que l'on vous donne raison...

Il y a un monde entre la théorie et la pratique, et souvent on n'obtient pas gain de cause car les syndics malhonnêtes ne sont pratiquement jamais sanctionnés comme ils devraient l'être.

Alors, réfléchissez bien avant de vous engager dans le parcours du combattant-juridique. Les nuits blanches, les soucis, les déceptions et les années de procédure : tout cela est à mettre dans la balance pour savoir si le jeu en vaut vraiment la chandelle

Avec toutes mes amitiés

Manja


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 08 mai 2004 05:00:28
Message :


"Je ne suis pas tout à fait d'accord :

si effectivement la réponse dit qu'il faut que le syndic remmette les comptes en temps utile, elle dit aussi que "le syndic doit fournir les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration des revenus" au propriétaire.

D'autre part, une photocopie de la facture peut ne pas être suffisante, c'est mon cas.

Merci."
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Bonjour drareg !!

Vous avez travaillé comme un dingue !! Chapeau !

Je n'ai pas osé me prononcer sur votre question sur l'IRPP car je pensais que c'était bien cela que vous cherchiez !! Mais ça aurait pu être autre chose, et non je ne sais pas tout. Heureusement !!

Pourquoi une facture ne vous suffit pas ? Déjà c'est fabuleux d'obtenir copie d'une facture de la part d'un syndic qui évite de les communiquer car en général elles ne correspondent pas aux devis votés par les copropriétaires.. Ca ne suffit pas pour une déduction ???

Alors quand je demandais des factures par courrier = rien ou très rarement. Par contre, quand j'allais contrôler les comptes avant l'AG. là oui ! Vous vous faites donner toutes les factures que vous voulez excepté justement celles qui ne doivent pas être vues et que le syndic refuse absolument de communiquer ; même pas les montrer !!

Donc déjà une bonne raison de ne jamais donner le quitus !!

J'ai en ce moment en ma possession, un devis effectué à une date ultérieure à l'appel de fonds d'une intervention "votée" trois mois auparavant, donc sans devis joint à la convocation, donc montant appelé basé sur "du vent" !!! Il s'avère enfin que les appels sont supérieurs de 6000 € par rapport à ce fameux devis qui est une oeuvre d'art !! Et vous pensez que ces 6000 € encaissés par le syndic ont été remboursés aux copropriétaires ??
Et bien NON et cela fait UN AN que le syndic a encaissé cet argent. Le CS et son Pdt. en sont informés mais font "la sourde oreille" : JPM, COMMENT appellez-vous cette méthode comptable ???. Vous seriez gentil de m'expliquer mais en termes accessibles eu égard à mes pauvres notions de comptabilité.

Donc, pour la non communication des factures : c'est tout simplement inacceptable ! Toute créance devant être justifiée, il doit justifier des montants qui nous sont demandés pour toutes les interventions et gros travaux. Sinon plus personne ne paye et où va-t-on ??

Par contre, le conseil syndical a un droit ET un devoir de contrôle à n'importe quel moment. Mais comme vous n'êtes pas en bon terme !! Remarquez que, même en "bons termes" ils font certaines réserves. Là aussi je ne comprends pas.

Donc, contre fortune bon pot. J'utilisais le tableau détaillé des déductions liées à la copropriété sur LE PARTICULIER, numéro spécial impôts édité en janvier chaque année. Je relevais tous les travaux et prestations déductibles. J'inscrivais au bas de ma feuille d'impôts : le nom de l'entreprise, les dates et nature des travaux, ma quote-part pour chacun, et voilà ! Et j'ajoutais de ma plus belle plume que le syndic refusant de communiquer les factures, c'étaient les seuls éléments que je pouvais indiquer.

Je connaîs pas mal de voisins qui font exactement pareil. De cette façon le fisc sait très bien quels types de travaux ou autre ont été effectués dans notre copropriété. Qu'il demande le justificatif au syndic !!


A bientôt


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 08 mai 2004 08:05:43
Message :

Citation :
Initialment entrer par manja

Bonsoir "gerard-en-verlan",

La justice, en France, n'est malheureusement pas ce qu'elle devrait [...]

ce n'est pas parce que vous avez raison que l'on vous donne raison... [...]
les syndics malhonnêtes ne sont pratiquement jamais sanctionnés comme ils devraient l'être.

Alors, réfléchissez bien avant de vous engager dans le parcours du combattant-juridique. Les nuits blanches, les soucis, les déceptions et les années de procédure : tout cela est à mettre dans la balance pour savoir si le jeu en vaut vraiment la chandelle

Avec toutes mes amitiés

Manja





Merci Manja pour cette longue réponse,

Les tribunaux, je connais hélas, pour avoir eu quelques déboires avec mon employeur (assignation à jour fixe obtenue en 1992... pour un problème de carrière urgent, j'en suis au 2ème pourvoi en cassation, et je serai à la retraite quand on me donnera -peut-être- raison). Mais je crois aussi qu'il faut défendre des principes, même si ce n'est que pour des "queues de cerises". Sinon, on donne raison aux tricheurs. Je suis donc tout à fait déterminé à aller jusqu'au bout.

Cependant, le problème est un petit peu différent, car, en 2002, contrairement aux autres années, on ne pouvait plus déduire que les MATERIAUX, à l'exclusion de la maind'oeuvre.

Or la facture et les devis ne font pas la distinction entre les deux --raison pour l'aquelle j'ai dit précédemment que ce n'était pas suffisant dans mon cas pour répondre à JPM--; et le syndic n'as pas fait le nécessaire pour obtenir cette ventilaton auprès de l'entreprise. Mais ce que je lui reproche surtout, c'est de continuer à ne rien faire et de ne même pas répondre qu'il a pris en compte le problème, après l'avoir mis en demeure de le faire.

Je pense donc, dans un premier temps à faire voter une résolution en AG, l'obligeant à faire le nécessaire sous le contrôle du CS, en m'appuyant sur la réponse du ministre. Mais il n'est pas évident qu'elle sera approuvée, car le CS est en majorité à la botte du syndic.

J'utiliserai L'OJ complémentaire, moyen que le syndic ne peut refuser. Car je sais qu'autrement, il peut ne pas prendre en compte. C'est de plus, pour moi, un moyen de le surprendre et de démontrer sa mauvaise foi, sinon, il est assez pervers pour envoyer un début de réponse avant l'AG.

Qu'en pensez-vous ?


Auteur Réponse : manja
Répondu le : 08 mai 2004 12:39:59
Message :

Rebonjour, "gérard",

Les deux pourvois en cassation concernant un ex-employeur - ça me rappelle quelque chose : en effet, j'en suis au même point que vous et serai peut-être, moi-aussi, à la retraite quand j'aurai obtenu gain de cause.

Notre CS avait demandé au syndic, par plusieurs mises en demeure, de mettre à l'ordre du jour deux questions : concernant sa révocation (motivée) et le choix d'un nouveau cabinet de syndic avec contrats fournis.

Et bien : il n'a PAS mis ces deux questions à l'ordre du jour!!

Le CS a alors envoyé dans les six jours règlementaires un ordre du jour complémentaire : les deux questions ci-dessus à ajouter à l'ordre du jour pour l'AG qu'il venait de convoquer. Mais le syndic n'en a toujours pas tenu compte et n'a tout simplement pas fait cette rectification .

Finalement, après cette AG, le président du CS l'a mis en demeure de convoquer une nouvelle AG. Le syndic n'a pas réagi. Et là, c'était vraiemnt la surprise pour le syndic: après le délai de huit jours, le président du CS a tout simplement convoqué lui-même une nouvelle AG...

Si vous avez lu les autres posts concernant notre copropriété, vous avez vu que notre syndic a alors tenu cette AG bien que le président du CS ait été obligé d'en déclarer le report; et que le syndic nous oppose maintenant son nouveau mandat qu'il prétend avoir obtenu par des votes-bidon lors de cette AG-bidon qu'il avait donc tenue avec trois mandataires à sa botte.

L'avocat que nous avons vu après cette AG qui n'en était même pas une (pas de feuille de présence signée, des pouvoirs plus que douteux, un PV rédigé par le syndic et signé QUE par lui, en contradiction avec le PV de constat de l'huissier qui était présent, etc) nous a dit qu'il n'y avait rien d'autre à faire que de demander au TGI l'annulation de cette réunion que le syndic ose appeler AG.

L'avocat n'a pas du tout envie d'engager, par une autre procédure, à part, la responsabilité professionnelle du syndic (civile et pénale pour escroquerie évidente). C'est vraiment décourageant - et usant!

Alors, si je peux me permettre de vous soumettre un conseil : essayez de faire ajouter votre question supplémentaire à l'ordre du jour, mais réfléchissez également à votre stratégie pour la suite.

Faites-vous élire au CS lors de cette AG (avant que les autres copropriétaires ne vous perçoivent comme empêcheur de tourner en rond parce que, en général, ils sont trop contents quand il n'y a pas de "vagues"), faites élire d'autres copropriétaires avec vous pour être majoritaires au CS. Puis, vous pourrez vous faire élire Président du CS et vous aurez la possibilité d'agir plus facilement en convoquant une AG extraordinaire, par exemple.

Il me semble qu'il existe aussi la possibilité de s'adresser au Président du TGI (toujours dans le cas où le syndic ne veut pas ajouter la question que vous demandez) pour nommer, par ordonnance, un copropriétaire qui pourra convoquer l'AG. Bien évidemment, cela coûte de l'argent - et beaucoup, beaucoup de temps...

Par ailleurs, il faudra vous assurer, avant, que vous aurez bien la majorité des copropriétaires qui votera comme vous le désirez sur les questions que vous lui soumettrez. Sinon, ce sera un coup d'épée dans l'eau.

Bon courage

Très cordialement

Manja

"La meilleure défense, c'est l'attaque."

"L'illusion des lâches est de croire qu'avec beaucoup de prudence on peut échapper à son destin."


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 08 mai 2004 13:39:30
Message :

Rebonjour, Manja.

Je me doute bien que c'est difficile, mais je vois que je ne suis pas seul, et cela m'encourage à persévérer.

Merci à nouveau.


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 08 mai 2004 14:24:40
Message :


Manja, vous êtes très sympathique et votre syndic est peut être un rigolo, mais il faut pas vous étonner de la mauvaise volonté opposée par un avocat à assigner un syndic pour escroquerie pour les faits que vous évoquez !


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 09 mai 2004 19:15:43
Message :

Citation :
Initialment entrer par JPM


Manja, vous êtes très sympathique et votre syndic est peut être un rigolo, mais il faut pas vous étonner de la mauvaise volonté opposée par un avocat à assigner un syndic pour escroquerie pour les faits que vous évoquez !



Bonjour JPM,

Pouvez-vous répondre au texte suivant que j'avais inclus dans une réponse ci-dessus ?
Si ça n'est pas assez clair demandez moi des renseignements complémentaires (dates, etc...).

"J'ai en ce moment en ma possession, un devis effectué à une date ultérieure à l'appel de fonds d'une intervention "votée" trois mois auparavant, donc sans devis joint à la convocation AGO janvier 2003, donc montant appelé basé sur "du vent" !!! Il s'avère enfin que les appels sont supérieurs de 6000 € par rapport à ce fameux devis qui est une oeuvre d'art !! Et vous pensez que ces 6000 € encaissés par le syndic ont été remboursés aux copropriétaires ??
Et bien NON et cela fait UN AN (avril 2003)que le syndic a encaissé cet argent. Le CS et son Pdt. en sont informés mais font "la sourde oreille". En mars 2004 sur la convocation AGO, le syndic et le CS reconnaissent enfin que la facture est inférieure à la somme qu'il a encaissée : JPM, COMMENT appellez-vous cette méthode comptable ???. Vous seriez gentil de m'expliquer mais en termes accessibles eu égard à mes pauvres notions de comptabilité."


Merci par avance.



Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 10 mai 2004 10:10:43
Message :


DU 31 bonjour,

Sur votre interrogatrion je vais d'abord au principal :

Dès lors que toutes les opérations relatées apparaissent dans la comptabilité du syndicat, et quelles que soient les irrégularités de gestion, il n'y a aucune incrimination pénale à envisager du genre escroquerie ou assimilée. De plus ces opérations n'ont pas été cachées à l'organe de contrôle qu'est le conseil syndical. La méthode comptable, quant à elle, n'est pas en cause.

Il en va différemment des modalités de gestion :

L'intervention a été votée par l'assemblée générale.
> L'assemblée pouvait refuser de voter une proposition qui n'était assortie d'aucun devis.
> s'il y avait une relative urgence, l'assemblée pouvait décider l'intervention avec un crédit estimé et donner délégation au conseil syndical pour examiner les devis établis et choisir l'un d'entre eux. C'est la procédure habituelle qui permet l'exécution rapide de travaux de moyenne importance.
> L'assemblée devait également fixer les modalités de préfinancement, donc les appels de fonds à effectuer (date et montant). A cet égard les syndics devraient toujours inclure dans les propositions de résolutions pour travaux : la nature du travail, le montant du crédit ouvert ttc pour l'ensemble des prestations (crédit précis ou crédit maximum estimé), l'entrepreneur désigné ou les modalités de sa désignation, la clé de répartition à utiliser et les modalités de préfinancement Si la syndic ne le fait pas, un seul copropriétaire, et a fortiori le CS ou l'assemblée peut l'y contraindre.

Si ces règles élémentaires avaient été respectées votre syndicat n'aurait pas éprouvé les difficultés exposées.

En l'espèce le préfinancement est supérieur de 6000 € au coût des travaux. La procédure de régularisation normale est simple : à l'occasion du premier appel provisionnel (charges courantes) suivant la réception de la factude, le syndic joint le compte définitif des travaux et met en répartition le solde créditeur. Pour chaque copropriétaire, il y a compensation entre le débit de l'appel provisionnel et le crédit du solde travaux sur chaque compte individuel. La situation est régularisée. Il sera toujours temps lors de la prochaine assemblée de critiquer la procédure utilisée. Cela sera utile si c'est avant tout pour rappeler les règles exposées ci dessus et s'y tenir la prochaine fois.

Pourquoi les fonds ont ils été conservés trop longtemps dans votre cas ? Le syndic et le conseil syndical peuvent, seuls, le dire. La responsabilité du CS est aussi engagée que celle du syndic. Au demeurant la régularisation aurait pu être effectuée à réception du devis. On connaissait à ce moment le coût exact de l'opération, quitte à conserver une modeste couverture pour un imprévu éventuel.

Si vous êtes en compte unique, les fonds conservés ont accru l'assiette des fonds rémunérés au profit du syndic ? Là, la réponse est simple : votre syndicat n'a qu'à adopter le système du compte séparé. Elle est peut être un peu simpliste mais quand la majorité des syndicat aura adopté le compte séparé, le monde de la copropriété y verra beaucoup plus clair.

Reconnaissons tout de même que, dans ce certains cas, les fonds ainsi détenus et conservés servent à couvrir des retards individuels de paiement de charges. Ce n'est pas très orthodoxe et c'est formellement condamné quand il s'agit d'une indemnité d'assurance revenant à un copropriétaire. Mais tel n'était peut être pas le cas dans votre affaire.


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 11 mai 2004 04:52:03
Message :

Bonjour JPM et merci de votre réponse.

Pour ce qui est du compte séparé nous en avons un mais rien n'est clair ; je vous rappelle la question que j'avais posée et que je viens de retrouver :http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10020&SearchTerms=compte,séparé. Vous m'y aviez répondu en expliquant clairement, tant vous que PF.BARDE et (?) qu'il n'y avait qu'un compte unique. D'ailleurs l'AG avait voté UN compte séparé. Et là, nous découvrons 3 relevés bancaires : 2 de la même banque et un d'une autre banque. Nous n'avons jamais demandé cela.

Il était question dans ce message d'une disparition de l'écriture comptable relative au paiement de certains escaliers d'un montant de 3000 €/par escalier. Notre escalier n'a pas voté bien sûr l'arnaque de la modernisation ascenseur.

Cependant, il a été appelé des fonds au titre de ces travaux dans l'appel de charges courantes et non pas en travaux hors budget !(art. 14-2 L.) Ces travaux ont été payés mais ces paiements n'apparaissent nulle part dans les budgets prévisionnel ni réalisé !! Donc pour ce qui concerne la "compensation" que vous évoquez... rien du tout! Soit 33.000 € qui se promènent dans la nature !!

Le conseil syndical a contrôlé les comptes, le Pdt. du CS a été informé par courriers de ces "anomalies" : il ne bronche pas. Au contraire, il donne la bénédiction au syndic pour toute sa gestion !.
Le syndic a reçu maints courriers en LR-AR : il ne répond pas, tout rassuré qu'il est d'être soutenu par ce CS...

N'y a-t-il pas détournements de fonds, ou incrimination pénale ? Franchement.....

Pour ce qui est de ma question initiale :

AG JANVIER 2003 :
Les travaux dont question ne représentaient non seulement aucune urgence, mais encore, à mon avis totalement superflus vu le peu d'intérêt manifesté par le syndicat. Donc travaux inutiles proposés par un syndic et un CS complices pour l'installation de la réception satellitaire. 2 devis étaient joints à la convocation. (J'étais absente à cette AG pour cause de maladie sinon ils m'auraient entendue).
C'est prendre les gens pour des illétrés, incapables majeurs, dans l'impossibilité de déchiffrer 2 devis quasiment similaires (sauf pour les prix) d'un montant de 37.637 € pour l'un et 78.376 € pour l'autre. Cette disparité de prix "appelait de toute évidence" la "délégation" du syndic ET du CS (pourtant pas travaux d'entretien !) pour choisir l'entreprise qui sera chargée de l'exécution des travaux.
Alors que s'il y avait eu appel d'offres régulier, avec étude des devis, ouverture des plis, etc.... les copropriétaires ne seraient pas arrivés "le couteau sous la gorge" et ainsi obligés de laisser le choix au syndic sous le contrôle du CS ! Il n'y a pas eu appel d'offres. Un devis a été transmis par fax et l'autre, le plus cher ??

Donc le PV annonce la somme de 220 € pour chaque lot alors qu'on se souvient bien que l'AG ne s'est prononcée sur aucun des 2 devis joints à la convocation ! En outre la jurisprudence impose la répartition de ces travaux en application de l'art. 10 de la loi. Alors, au pif, le syndic annonce cette somme et le Pdt. du CS comme Pdt. de séance !!

Un bâtiment a refusé, pas de quorum nécessaire..( A RETENIR car on va y revenir plus loin). Mais y en avait-il un pour les autres bâtiments vu le peu d'intérêt du syndicat.

1° AVRIL 2003 : appel des 220 € dans l'appel charges courantes.
Ces travaux ont débuté (sans que personne en soit averti) en Août 2003.
Ces travaux (dont les quelques pèlerins abonnés) font à l'heure actuelle des réclamations pour dysfonctionnement. Bien fait pour ceux qui ont voté !!

Et comme pour les modernisations ascenseurs, courriers sur courriers LR-AR = niet ! Personne ne bouge, ni le syndic, ni le Pdt. du CS..

JANVIER 2004 : Contrôle des comptes chez le syndic. Je demande à la personne qui nous reçoit (inconnu !) le devis des travaux qui ont été exécutés. Et là surprise, il s'agit d'une 3ème entreprise qui n'a pas soumissionné et qui, comme par hasard, est une entreprise "fidèle" du syndic (installation interphones, entretien portail automatique parking, etc...). Il m'explique que c'est lui qui a négocié avec le CS : excellent !!
Devis établi le 8 avril 2003, soit une semaine après le fameux appel des 220 € par lot !. Montant du devis : 36.875 € pour faire plus bas que le moins disant des devis joints à la convocation de Janvier 2003.

Donc je lui dis que c'est une honte, pourquoi avoir appelé au pif 220 € par lot, etc... Il me répond qu'ils vont rembourser les copropriétaires. Nous sommes déjà un an après l'AG de janvier 2003 !!.

A ce jour RIEN VU. Pas de remboursement. Et pire, dans la colonne "Appel Travaux" de la Situation des Copropriétaires = 0 € !!

Et pour en revenir au fameux bâtiment qui avait refusé (voir ci-dessus) et bien le syndic ET le CS font le forcing pour faire passer en force ce qu'ils veulent faire passer. Cette résolution est à nouveau portée à l'OJ de Mars 2004. Le Pdt. du CS toujours Pdt. de séance => de nouveau refus de ce bâtiment. Vous pariez ? Ils vont leur re-proposer en 2005 !!

Pour parler comptabilité, un fait étrange, qui n'a pas sauté aux yeux du CS qui a contrôlé les comptes ; cette fameuse somme de 220 € par lot, appelée le 1° Avril 2003, encaissée, a été ôtée de l'exercice 2003 car OH SURPRISE !! sur le décompte reçu en décembre 2003, cet appel réapparaît comme étant appelé au 1° octobre 2003 !!! Elle est pas bonne celle-la ?
C'est pas du détournement ça ? Sans compter le fait qu'il ne peut sortir une opération comptable de l'exercice 2003 puisque appels il y a eu, encaissements il y a eu et un coup de baguette magique, et tout ça disparaît de la comptabilité !!

Est-ce que j'ai expliqué de façon assez claire ?

Pouvez-vous m'indiquer s'il n'y a pas effectivements détournements de fonds ou appelez-le comme vous voulez. Moi je constate que les 33.000 € pour modernisations ascenseurs et 42.460 € pour travaux satellitaires n'apparaîssent nulle part dans nos budgets. Et je peux vous confirmer que je ne suis pas la seule à constater ces disparitions. Et je m'en tiens là car d'autres sommes travaux sont également évaporées dans la nature.

Habituellement, j'arrive à forcer le syndic à me donner ce que je demande mais là le poisson est trop gros, donc il font les sourds !! Vous trouvez que le comportement d'un CS digne de ce nom et idem pour le syndic ?

Merci de m'expliquer ce que vous aurez compris car j'en ai ras-le-bol. Je suis comme les autres contributeurs de ce site.

Amicalement.......








Auteur Réponse : manja
Répondu le : 11 mai 2004 12:26:27
Message :

Chère DU31,

Ce que vous décrivez me rappelle étrangement ce qui se passe dans notre copropriété.

Le syndic ne communique pas les comptes "définitifs" et nous dit : "si vous n'êtes pas contents, attaquez-moi". Et cette phrase-là, nous l'avons entendue maintes fois : que ce soit pour l'AG irrégulière qu'il a tenue, pour les comptes qui ne sont pas exacts, les travaux de ravalement qui ont été bâclés ce qui est dû à ses interventions nombreuses en faveur de l'entreprise et parce qu'il a ridiculisé l'architecte (devant les ouvriers ) qui était le seul à défendre les intérêts des copropriétaires, etc.

Maintenant, il se considère comme syndic jusqu'à ce que nous ayons obtenu l'annulation de son élection qui s'est faite dans des conditions ahurissantes.

Et bien, sûr, il ne donne pas les documents et fonds au syndic qui a été régulièrement élu dans une deuxième AG.

Avec ce genre de personnages malhonnêtes, il arrive un moment, où l'on ne peut plus discuter. Ils attendent qu'on les attaque et campent sur leurs positions, en comptant sur les lenteurs de la justice - et sur les arguments souvent mensongers développés par leurs avocats, ripoux comme eux.

Ils savent qu'il faut énormément d'énergie pour que les copropriétaires mécontents et lucides obtiennent (éventuellement) gain de cause.

Et que dire de tous les autres copropriétaires qui restent passifs et qui sont souvent bien trop contents que d'autres se dévouent et se battent tout seuls pour, finalement, défendre également leurs intérêts à eux.

Sur ce forum, les échanges entre les différents intervenants dont la majorité rencontre des difficultés qui sont souvent dues à des fautes commises par des syndics indélicats, peuvent nous encourager à tenir bon et à nous donner les connaissances nécessaires pour faire face aux problèmes rencontrés.

Mais lorsque les syndics ne veulent plus dialoguer et font la sourde oreille, les copropriétaires n'ont que deux possibilités : continuer à se faire "plumer" et à se faire humilier ou attaquer en justice.

Si quelqu'un a une autre solution, nous sommes preneurs

Avec toutes mes amitiés - et mes vives remerciements à DU31 qui nous a beaucoup aidés avec les arrêts de la Cour de cassation qu'elle a pu nous communiquer

Manja


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 11 mai 2004 18:06:45
Message :

Bonjour Manja,

Un grand merci pour votre soutien et gros "poutou" de Toulouse !!

J'attends les points de vue et analyse de ces faits précis par les contributeurs qui ont l'habitude de manipuler des affaires comme celle-ci.

Je voudrais tout simplement avoir réponse précise à mes questions afin de connaître si cette affaire relève du Pénal ou du Civil.

Merci par avance à ceux qui auront compris mon exposé de m'expliquer...


Auteur Réponse : xanthe
Répondu le : 11 mai 2004 21:01:20
Message :

DU31,

il est difficile de se prononcer au vu des éléments fournis sur les décisions prises; mais il apparait quand meme et surtout une belle pagaille dans votre syndicat ! Il y a surement matière à y mettre bon ordre, et vous semblez bien armé pour y parvenir ! Mais attention, on s'use et on use vite aussi... Prudence donc !

Par contre, quand vous parlez d'écritures qui apparaissent et disparaissent, cela n'a hélas rien d'"anormal" totalement...
En effet, au delà de toute suspicion, cela est possible, mais on s'en garde et la régle est plutot d'écrire "en dur" et de contrapasser en dur aussi, si besoin.
En tout cas, chez les syndics, c'est plutot la "souplesse" qui peut prévaloir : en effet, les comptes des syndicats sont noyés dans la compta du syndic, et ils fonctionnent plutot sur des "brouillards" et autres écritures "provisoires", tant que le CS et l'AG ne les ont pas validés.
Ainsi, j'ai vu -de mes propres yeux vu- la comptable passer des écritures de régularisation, "antidatées" de plusieurs mois...( càd des sommes annulées rétroactivement entre le syndic et le syndicat, sans se soucier de leur impact sur d'autres comptes et situations ...! ). En clair, un logiciel de syndic permettra d'ajuster VOS comptes dans SES comptes, tant qu'il n'aura pas clos SON exercice à lui, indépendamment du VOTRE.
Et là c'est le problème du syndic seulement avec sa caisse de garantie quand il sera audité; mais quand même ! bonjour pour s'y retrouver dans tout ce fatras !

Si vos doutes sru votre affaire sont plutot faibles, battez vous seul pour votre cas, sans chercher à "rouler" aussi pour votre syndicat !
Si vos doutes sont forts et matérialisés de façon indiscutable, alors vous pouvez croiser vos infos avec qq voisins soucieux comme vous de leurs intérets, et exercez des "pressions amicales" sur votre syndic, en mettant en copie sa caution, et "tutti quanti" !
La prochaine étape pourra être éventuellement d'aller voir la brigade financière de votre SRPJ : si vous leur apportez des éléments clairs, ils peuvent vous aider à constituer un dépot de plainte, sans pour autant la valider définitivement...( vous savez, la touche "entrée" qu'on oublie à la fin pour avoir le numéro de dossier ). Si ca mord, retournez vers le syndic pour un ultime arrangement avant la plainte contre x; sinon, oubliez tout car après ce dernier effort, permettez moi de ne rien dire, tellement ca peut devenir nauséabond ! ( j'ai vécu un cas qui n'était pas à piquer des vers, non plus, mais heureusement tout s'est bien fini et à notre "relatif" avantage après 1 an de bagarre, grâce à un équilibre retrouvé des "forces du bien et du mal" ).

Bon courage

xanthe


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 11 mai 2004 21:49:17
Message :

Bonsoir Xanthe et merci beaucoup de votre réponse.

Avez-vous bien retenu les dates du déroulement des faits exposés ?

Il n'y a pas de "pagaille" du tout car tout est minutieusement organisé !!

Non ce n'est pas "normal" que des écritures apparaissent et disparaissent quand il y a eu appel et encaissement !

Non ce n'est pas "normal" que la compta des copropriétaires soit subordonnée à celle du syndic en son nom propre. Chacun son compte propre et les vaches seront bien gardées...

Qu'entendez-vous par "en mettant en copie sa caution, et "tutti quanti" !" Je ne comprends pas les termes "en copie sa caution".

Sinon, dans ce cas, pas la peine d'assister aux AG, si on ne peut voter en connaissance de cause puisque précisémment des écritures et des fonds du syndicat ont mystérieusement disparus alors qu'ils ont été encaissés voilà maintenant plus de 1 an pour les uns et 2 ans pour les autres !!

Là, je relate des faits concrets et réels. Plusieurs copros ont constatés les mêmes faits.

Est-il "normal" de payer des sommes aussi importantes pour, au final, constater qu'elles ne figurent pas dans la compta du syndicat ?

Un syndicat est-il habilité à être reçu par la Brigade Financière malgré que la copropriété relève du domaine "privé" ???

Amicalement...



Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 14 mai 2004 11:19:46
Message :


Pour DU 31, je réponds d'abord à la citation ci dessous :

Citation :
si effectivement la réponse dit qu'il faut que le syndic remmette les comptes en temps utile, elle dit aussi que "le syndic doit fournir les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration des revenus" au propriétaire


Non, la réponse ministérielle ne visait aucun autre élément nécessaire à la déclaration fiscale que les comptes eux-mêmes (qui sont nécessaires)

Par la suite il y a eu des dispositions occasionnelles qui ont exigé des attestations ou décomptes établis par le syndic. Tout cela a été peu cohérent, imprécis.


Sur la question travaux d'antennes, comptabilité, appel de fonds :

Un point à fixer d'abord : l'appel d'offres au sens propre du terme n'est pas pratiqué en copropriété. Il faut donc écarter les notions de soumission, ouverture des enveloppes, etc. Il y aurait d'ailleurs beaucoup à dire sur les appels d'offres du droit public comme vous le savez certainement. Pour autant, il n'est pas interdit à un syndicat important de publier un appel d'offres et il y a eu des tentatives sur Internet à ma connaissance. Je ne sais pas ou celà en est.

Le problème posé aux syndicats et à leurs divers organes, quand des travaux sont nécessaires, est de trouver une entreprise

> qualifiée, compétente, assurée
> présentant une proposition précise et suffisamment détaillée, donc contrôlable
> énonçant, s'il y a lieu, la garantie juridique qu'elle assure
> usant s'il y a lieu de son obligation d'information et de renseignement pour formuler des observations ou mises en garde sur des points qui n'ont pas été perçus par le maître d'oeuvre
> proposant un juste prix et pas un prix abusif ni un prix cassé

Il importe peu dès lors de savoir si elle est proposée par un copropriétaire, un maître d'oeuvre ou le syndic lui-même qui est souvent le plus qualifié, quoi qu'on jase, pour présenter une bonne entreprise lorsqu'il a déjà réalisé avec elle des chantiers de même nature dans de bonnes conditions.

Sur la mise en concurrence : Il est évidamment préférable que tous les devis soient présentés en assemblée. Ceci étant la délégation au conseil syndical n'est pas un mauvais système pour affiner les comparaisons, voire provoquer une nouvelle proposition dans le cadre financier fixé par l'assemblée (cette précaution est indispensable et d'ailleurs exigée par les textes). La délégation spéciale au CS n'est pas réservée aux travaux d'entretien, il ne faut pas la confondre avec la délégation permanente pour les petits travaux jusqu'à nn euros.

En principe les appels de fonds sont établis sur la base du crédit ouvert par l'assemblée. Un mémoire définitif finalement inférieur est une bonne surprise. Ce n'est pas drame dès lors que la régularisation intervient dans un délai raisonnable.

Quant à la comptabilité ? Il faut que les copropriétaires en général sachent exactement ce qu'ils veulent, dès lors qu'il s'agit d'immeubles d'une relative importance. D'un côté on veut une comptabilité régulière et, grosso modo, le décret comptable SRU va dans ce sans. D'un autre côté, des gens qualifiés, - on peut le constater dans les forums UI -, se gaussent des règles comptables les plus élémentaires en faisant valoir que les copropriétaires ne sont pas des comptables et ne peuvent retrouver leurs petits dans une comptabilité classique. Un copropriétaire normalement avisé peut apprendre en quelques heures les principes élémentaires de la comptabilité syndicale. C'est même un passe-temps aussi agréable que les mots croisés ou le scrabble

Pour votre affaire, et sommairement :

> les comptes relatifs aux chantiers importants doivent être isolés des comptes de gestion courante^. Pour chaque chantier : un compte

> il est hautement souhaitable que le syndic utilise des comptes fournisseurs (pas obligatoires actuellement).

> le système informatique du syndic doit interdire tout effacement d'écriture. Une écriture erronée au débit d'un compte doit être annulée par une écriture au crédit, dont le reflet doit se retrouver dans une ou plusieurs écritures au débit d'un ou plusieurs autres comptes. On doit donc retrouver toutes les rectifications dans les journaux et dans le grand livre. Le système peut permettre par contre d'éviter que ces rectifications apparaissent dans les comptes des charges diffusés aux copropriétaires. Ils deviendraient en effet illisibles.

> Il est mal venu de prétendre que la comptabilité du syndic reste un fourbi tant que les comptes ne sont pas approuvés par l'assemblée. C'est généraliser une constatation sans doute possible chez certains syndics mais qu'on n'a pas le droit d'étendre abusivement. Le statut de la copropriété a toujours exigé une comptabilité autonome pour chaque syndicat géré, même avec un compte bancaire unique. Ce principe est généralement respecté. A défaut il serait d'ailleurs impossible d'établir les comptes de charges.

> On admet seulement que la comptabilité peut être simplifiée pour les petits immeubles. A dire vrai cette simplification n'a pas d'intérêt pratique. Dans ce cas il y a peu d'écritures. On les retrouve aussi facilement quand elles sont correctement classées que lorsqu'elles sont à la queue leu leu sur les deux colonnes d'un agenda ménager.

> Il y a des formations spécialisées (parfois de très bonne qualité) pour les représentants syndicaux des salariés. Il pourrait bien y en avoir pour les membres des conseils syndicaux.


Auteur Réponse : gédehem
Répondu le : 14 mai 2004 11:40:27
Message :

JPM, j'aime bien vos interventions, bien que parfois elles m'interpellent bougrement, et je ne suis pas le seul à l'avoir dit.

Je vous cite, à propos du choix d'une entreprise :
"Il importe peu dès lors de savoir si elle est proposée par un copropriétaire, un maître d'oeuvre ou le syndic lui-même qui est souvent le plus qualifié, quoi qu'on jase, pour présenter une bonne entreprise lorsqu'il a déjà réalisé avec elle des chantiers de même nature dans de bonnes conditions."

Je n'ose pas y croire ... donc je relis 2 ou 3 fois :
"...ou le syndic lui-même qui est souvent le plus qualifié, quoi qu'on jase, pour présenter une bonne entreprise....."

Non je ne me suis pas trompé ... et c'est bien de JPM.

Voyez-vous, ... un jour j'ai vu débarqué 2 responsables d'une entreprise de bâtiment ... une petite/moyenne ...., et au bout de 10 mn ils me lachent " Mais comment faut-il donc faire pour travailler avec des copropriétés sans passer par le "droit d'entrée déguisé" demandé, principalement par les plus gros cabinets de syndics ? "...

JPM, un jour je vous ferais un dessin sur : "les syndics les plus qualifiés pour choisir une entreprise".


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 14 mai 2004 14:49:54
Message :


Cher Gedehem,

Vous connaissez la tirade de Cyrano :

Hautain : Monsieur, nous ne fréquentons pas les mêmes gens (du regretté Jacques Robine)

Peremptoire : Le métier de syndic est le plus court chemin vers la canonisation (du même dans la revue Administrer il y a longtemps)

Pragmatique : je préfère un chantier bien fait avec un droit d'entrée qu'un chantier mal fait sans droit d'entrée (d'un président de CS qui souhaite conserver l'anonymat avec "droit d'entrée" au lieu de "bakchich")

Sentencieux : quand tu regardes la Lune, tu vois le devant mais tu ne vois pas le derrière (de Mouloud, muletier du Gourigueur)

etc....

Plus sérieusement, j'ai dit que le syndic pouvait être le plus qualifié pour présenter un bonne entreprise. Je n'ai pas évoqué les modalités, qu'il s'agisse du syndic, d'une maître d'oeuvre ou d'un copropriétaire. Je maintiens, sans prétendre que c'est l'unique solution. Je connais, moi aussi, l'histoire du commis d'entreprise qui se trémousse sur sa chaise comme pour un besoin pressant avant de lacher : " et pour le cabinet comment fait-on ? "

et aussi celle du président de CS qui dépose un devis sur le bureau du syndic : Tenez, pour la peinture de l'escalier, je connais un artisan qui vient de refaire nos bureaux. C'est très bien fait. Je vous laisse voir avec lui "

et encore celle du syndic qui se lève brusquement et indique d'un doigt vengeur au commis sus évoqué la sortie de son bureau : " Monsieur, je ne mange pas de ce pain là "

A noter que j'avais tapé " vendeur " au lieu de " vengeur " ! C'est un acte manqué, d'après Freud

Mais après tout le principal c'est bien :

Citation :
JPM, j'aime bien vos interventions, bien que parfois elles m'interpellent bougrement, et je ne suis pas le seul à l'avoir dit


Auteur Réponse : gédehem
Répondu le : 14 mai 2004 15:11:34
Message :

JPM .... vous comprenez pourquoi on vous aime bien ....!!!!


Auteur Réponse : lnsacorh
Répondu le : 14 mai 2004 19:08:29
Message :

bonsoir à tous . Tout ceci est bien long mais intéressant.

Je voulais dire à drareg... (excusez-moi) que moi aussi j'ai le même problème de multiplication bizarre avec un autre syndic qui lui commence par F... fini par a, à croire qu'ils se sont donné le mot. Je vois que ces longs échanges n'apportent pas la solution demandée à l'origine et que nous sommes mal barrés pour avoir gain de cause.

En réponse à DU31, concernant la remise des éléments en vue de la déclaration fiscale , j'ai aussi à me plaindre d'un autre gros syndic , président de la cnab dans le sud, qui vient de me répondre lorsque je lui demande de faire l'AG (comptes annuels au 31/12) qu'il stopperait les comptes qu'au 31 mai !!!!! donc je suis encore totalement dans le flou de la gestion de l'année dernière
Et vous dites bien , les textes sont muets sur le sujet (remise pour déclaration fiscale)
Mais les textes sont aussi muets sur les sanctions, et ça, tous les syndics le savent

LN


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 14 mai 2004 23:36:51
Message :

Citation :
Initialment entrer par lnsacorh

bonsoir à tous . Tout ceci est bien long mais intéressant.

Je voulais dire à drareg... (excusez-moi) que moi aussi j'ai le même problème de multiplication bizarre avec un autre syndic qui lui commence par F... fini par a, à croire qu'ils se sont donné le mot. Je vois que ces longs échanges n'apportent pas la solution demandée à l'origine et que nous sommes mal barrés pour avoir gain de cause.

En réponse à DU31, concernant la remise des éléments en vue de la déclaration fiscale , j'ai aussi à me plaindre d'un autre gros syndic , président de la cnab dans le sud, qui vient de me répondre lorsque je lui demande de faire l'AG (comptes annuels au 31/12) qu'il stopperait les comptes qu'au 31 mai !!!!! donc je suis encore totalement dans le flou de la gestion de l'année dernière
Et vous dites bien , les textes sont muets sur le sujet (remise pour déclaration fiscale)
Mais les textes sont aussi muets sur les sanctions, et ça, tous les syndics le savent

LN



Dans un autre immeuble, nous avons un autre syndic en le quel j'ai toute coànfiance, ses comptes sont parfaits et sans aucune erreur, et ma famille travaille avec ce cabinet depuis des dizaines d'années sans aucun souci.

Je lui ai posé la question de savoir ce qu'on pOuvait faire. Il m'a répondu qu'il ne savait pas, mais, comme l'avait suggéré plus haut DU31, qu'il fallait sans doute aller voir un avocat et lui mettre le problème en mains. Il m'a dit qu'à titre personnel, il avait des problèmes de cette nature avec un gros cabinet dénommé F....a. Je ne serais pas surpris que ce soit le même que celui dont parle lnsacorh... Luii, comme moi, en fait une question de principe. Je n'en suis pas encore là, mais voici ce que je viens de faire :

Après des années de réclamations incessantes -une par trimestre en moyenne depuis 1989-, des demandes orale incessantes à chaqhe assemblée générale, des déplacements chez lui pour montrer au gestionnaire récemment une mise en demeure, démarche dont AUCUNE n'a reçu de réponse. Sans aucun soutien du Conseil Syndical, qui a plutôt tendance à soutenir le syndic contre moi "Mr. Untel vous êtes un emmerdeur, vous n'arrêtez pas de nous faire chier et perdre notre temps pour quelques centimes, il y a d'autres problèmes plus important à traiter que les vôtres...". Propos quasi tels quels entendus en AG, à la limite de l'insulte publique.

1)- NE PAYER QUE CE QU'ON DOIT, SURTOUT RIEN D'AUTRE, au cent près. Quand on me réclame 234,54 euros alors que le calcul exact est 234,52, je ne paye que 234,52 et non 234,54. En effet, d'abord il est certain que je ne dos que ce qui est exact et si je dois réclamer une somme qui a été perçue en trop, je ne peux remonter au-delà de 10 ans. Alors qu'avec cette méthode, c'est au syndic de PROUVER SUR LE PLAN COMPTABLE que je dois 0,02 euros de plus (j'en suis à plusieurs euros de décalage aujourd'hui. Le solde antérieur n'est pas une preuve suffisante et il devra donc remonter dans les comptes, jusqu'à l'erreur initiale qui démontrera qu'il s'est trompé. Si j'achète chez le boulanger une baguette de pain étiquetée 0,83 et que celui-ci me rend 0,15 cents sur 1 euro, je lui réclame les 3 cents qu'il me doit. Bref, c'est à lui de prouver, pas à moi.

2)- PRENDRE A TEMOIN LE SYNDICAT QUI NE BOUGE PAS. Je viens de faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG (2 juin)les résolutions suivantes, en ayant joint à l'appui, les photocopies des pièces comptables (17 pages! et encore en faisant des montages pour avoir plusieurs exemples sur la même page), où les erreurs de calcul sont évidentes :
"

Résolution :

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale constate et prend acte qu’il existe des erreurs manifestes, inexpliquées, très anormalement fréquentes dans les quelques extraits variés du compte individuel qui lui ont été présentés en annexe ; qu’elles sont inacceptables et incompatibles avec une comptabilité moderne normalement tenue et surveillée ; et que cela mérite une vérification approfondie.

Résolution :

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale exige que le syndic donne sous huit jours les raisons très précises des erreurs constatées depuis de nombreuses années sur le compte ayant servi d’exemple, et rectifie les écritures comptables ; elle exige que le syndic se mette en rapport avec ce copropriétaire pour vérifier et rectifier les erreurs, car il y en a tous les trimestres ; elle exige que le syndic vérifie si des « erreurs » analogues se sont produites sur chacun des comptes individuels des autres copropriétaires ; elle exige aussi que le syndic explique ces erreurs et corrige ces erreurs en rectifiant les écritures comptables . Ces rectifications et ces explications seront à fournir dans un délai de trois semaines, sous le contrôle du conseil syndical.

Résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, exige un audit de la comptabilité de la SA BAZIN, et en particulier vis à vis des comptes individuels des copropriétaires, qui restera à la charge de la SA B.Z.N si les irrégularités que ce copropriétaire à dénoncées sont prouvées.
"


Je vois assez mal comment l'assemblée pourra voter contre la première résolution, qui se borne à constater les erreurs et à déclarer que cela n'est pas normal. J'ai d'autre part fait un rappel sur le fait que ce genre de pratiques tombent sous le coup des articles du code pénal, relatif à l'escroquerie (la tentative d'escroquerie en fait, car je n'ai pas payé ce qui est indûment réclamé), 5ans de prison et 375.000 euros d'amende. Même si les sommes sont "ridicules". Mais comme ce doit être une fraude organisée sur TOUS les comptes individuels de ce TRES GROS SYNDIC, celà doit chiffrer.

Je pense que, pour la troisième, le syndic, qui affirme à cor et à cri que ces comptes sont justes -ce qui est bien sûr faux- ne devrait faire aucune objection sur le fait de prendre à son compte les frais d'un audit comptable poussé, sauf à admettre que j'ai raison.

Je pense que, pour la deuxième, cela sera plus difficile, mais je ne vois pas pourquoi l'AG voterait contre le fait d'avoir une explication sur les erreurs présentées.

L'AG prendra t-elle le risque, si elle vote contre ces résolutions, de se rendre coupable de complicité d'escroquerie ?

3)- EXIGER LA RECTIFICATION DES ECRITURES COMPTABLES, et ne pas se contenter d'un simple "remboursement". En effet, c'est le SEUL moyen d'apurer proprement les comptes. sinon, s'il y a fraude par un employé de la compta, il se débrouillera à récupérer sur un autre propriétaire.

Je pense aussi, en parallèle, amener un exemplaire de mon OJ complémentaire à la DGCCRF, en espérant qu'elle se reconnaîtra compétente.

J'aviserai ensuite en fonction du résultat de l'AG.




Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 15 mai 2004 01:40:45
Message :

Bonsoir à drareg....eg,

Toutes mes félicitations pour votre "prise en main" de la situation.

Vous avez vu la compta qu'on ramasse chez moi ? Pas mal non plus non ?

A bientôt....


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 15 mai 2004 02:30:58
Message :

Bonjour JPM,

J'analyse à grand peine votre réponse qui ne m'éclaire pas plus car ce langage n'est pas assez clair pour moi ou alors.... langue de bois ? Je vous en remercie quand même.

Je pose des questions précises ne me faisant pas du tout des réponses par avance. Ce sont des frais précis et chiffrés.

Cependant, peut-être n'avez-vous pas tenu comptes de l'ordre chronologique de ces faits et donc de leurs dates respectives. A ceci vient s'ajouter le pseudo audit qui ne vaut rien. Ca fait un peu beaucoup non ?

Deux devis étaient joints à cette convoc. AG janvier 2003 avec une disparité tellement évidente !! Le syndic n'a pas à faire un choix en lieu et place d'un syndicat. Le CS et le syndic avaient le temps de préparer largement en amont cette proposition travaux satellitaires puisque, précisément, là demande vient de leur part et non des copropriétaires qui s'en tapent totalement !!
Alors pourquoi faire comme si c'était des travaux très urgents qui n'avaient pu faire l'objet d'une "étude approfondie" et proposer 2 devis de pacotille pour au final, faire exécuter des travaux par une entreprise non soumissionnaire sortant du chapeau ??. C'est prendre les gens pour des illétrés ou des cons ; il n'y a pas d'autres mots !

Le forcing lors de l'AG de mars 2004 pour le bâtiment qui a refusé en janvier 2003 : ça s'appelle comment ?

POUR CHAQUE CHANTIER UN COMPTE ISOLE DANS LA GESTION COURANTE : OK
Même si le syndic utilise, admettons, des comptes fournisseurs. On va dire que JPM et les copro. de son escalier, ont voté pour la modernisation de "leur" ascenseur pour un montant de 3000 € à répartir entre ces derniers. Le syndic fait les appels dans les appels charges courantes. Tout le monde a payé. JPM reçoit la convocation AGO. Il regarde les budgets prévisionnels et réalisé. AUCUNE TRACE DES CES TRAVAUX. Que fait JPM pour vérifier que ses versements et la facture de l'entreprise (débit et crédit) existe bien dans la comptabilité de son syndicat alors qu'aucune trace de ces montants ???

RAPPEL : dans la colonne "Appel travaux" de la situation copropriétaires = 0 € !

Aucune écriture "Travaux hors budget".

Et le trop payé encaissé depuis plus d'un an pourquoi n'a-t-il pas été rétrocédé aux copropriétaires ? Où est cet argent ?
Je vous informe qu'excepté le CS qui a "négocié" ce marché à l'insu de tous, nous ne sommes que deux personnes à détenir ce devis établi a posteriori d'un appel basé sur rien, pour l'avoir demandé lors du contrôle des comptes en janvier 2004. Sinon, personne ne serait informé d'un trop payé ! Et quid du trop payé ?

Et le fait que cet encaissement appelé au 1er Avril 2003 ait été annulé de nos comptes charges pour voir apparaître, une seconde fois donc, cette écriture d'appel au 1° Octobre 2003 à réception du décompte charges en Décembre 2003 ? Sans aucune explication du syndic ni du CS !
Donc si on suit bien, encaissé en 2003, supprimé de la compta 2003, ré-appelé au 1° octobre 2003. Ce "nouvel" appel est porté à notre connaissance dans le décompte charges annuels reçu en décembre 2003.

C'est ça la comptabilité d'un syndic compétent et fiable ?

Il me semble que vous m'aviez indiqué dans ce post ou un autre que la comptabilisation des travaux pouvait se faire "à part" mais qu'au finished tout devait être regroupé dans le compte unique du syndicat.

Il faut donc consulter le grand livre ? Mais vous imaginez bien que nous n'y aurons pas accès !

Je confirme qu'il existe bien des formations pour conseillers syndicaux avec abonnement collectif à UI ou à l'ARC.

Amicalement.......






Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 15 mai 2004 02:35:17
Message :

Citation :
Initialment entrer par lnsacorh

bonsoir à tous . Tout ceci est bien long mais intéressant.

Je voulais dire à drareg... (excusez-moi) que moi aussi j'ai le même problème de multiplication bizarre avec un autre syndic qui lui commence par F... fini par a, à croire qu'ils se sont donné le mot. Je vois que ces longs échanges n'apportent pas la solution demandée à l'origine et que nous sommes mal barrés pour avoir gain de cause.

En réponse à DU31, concernant la remise des éléments en vue de la déclaration fiscale , j'ai aussi à me plaindre d'un autre gros syndic , président de la cnab dans le sud, qui vient de me répondre lorsque je lui demande de faire l'AG (comptes annuels au 31/12) qu'il stopperait les comptes qu'au 31 mai !!!!! donc je suis encore totalement dans le flou de la gestion de l'année dernière
Et vous dites bien , les textes sont muets sur le sujet (remise pour déclaration fiscale)
Mais les textes sont aussi muets sur les sanctions, et ça, tous les syndics le savent

LN



Bonsoir LN,

Et votre CS qu'est-ce qu'il fait ? Il a contrôlé les comptes et préparé l'OJ de cette AG ?
Le 31 Mai c'est bientôt... Donc, contrôler les comptes de l'exercice clos, préparer l'OJ, convoquer les copr. sera-t-il dans les temps votre remarquable syndic ?

Amicalement...


Auteur Réponse : xanthe
Répondu le : 15 mai 2004 08:37:54
Message :

Cher DU31,

désolé, j'ai surement raté un épisode dans votre "saga".
Essayons de revoir les 3 cas de figures possibles :
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel UNIQUE : OUI, il y a manifestement anomalie !
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel, SOUS-COMPTE COURANT : vérifiez d'abord qu'ils ne repassent sous un autre SOUS-COMPTE individuel ( FONDS DE RESERVE par exemple ).
- si vous dites que des imputations de votre PART d'une ou plusieurs dépenses ( Charges courantes ou Gros Travaux ) disparaissent de votre compte ou sous-compte quelqu'il soit : vérifiez la Balance Générale du Syndicat. Il arrive parfois que "ca se balade", mais en général et si le CS fait bien son travail de contrôle, tout rentre dans l'ordre à l'arrété définitif des comptes dans les 2-3 mois de la cloture.

Mais, de ce qu je crois aussi comprendre plus haut, vous parlez de "colonne différente"; de là vient peut-être une certaine confusion : il est vrai que les "vieux" logiciels de certains syndics conservent des présentations un peu alambiquées; ainsi on voit parfois des appels de fonds de réserve comme des imputations de gros travaux, tout bonnement mélangés aux charges courantes.
Ceci n'est pas très "SRU", mais tant que le Plan Comptable n'aura pas été mis en oeuvre ( de facon très simplifié, de grâce messieurs les gouvernants ! ), nous ne pourrons que subir, ou nous agiter avec, de préférence, l'aide d'un voisin ou ami comptable !

Ainsi, j'en viens à votre question sur la "caution" : je voulais vous dire que, pour appuyer là ou ça fait mal, il vaut mieux écrire à son syndic ( en lettre simple, ca suffit bien souvent ! ), mais surtout en mettant en copie la Société qui assure sa Garantie Financière ( autrement dit "Caution" ).
En effet, le Garant controle la comptabilité du syndic pour ce qui concerne ses comptes-mandant en particulier, pusiqu'il garantit les fonds versés par les mandataires que sont les syndicats !

Pour les "tutti quanti", je faisais référence à la DGCCRF ( "les fraudes" ), ou à la Préfecture ou à son Assureur ( au titre de la RCP ).

Bon courage !




xanthe


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 15 mai 2004 10:55:39
Message :

Désolé, DU 31, mais le débat tourne au fouillis parce la terminologie n'en est pas fixée. Exemple :

Citation :
POUR CHAQUE CHANTIER UN COMPTE ISOLE DANS LA GESTION COURANTE : OK
Même si le syndic utilise, admettons, des comptes fournisseurs. On va dire que JPM et les copro. de son escalier, ont voté pour la modernisation de "leur" ascenseur pour un montant de 3000 € à répartir entre ces derniers. Le syndic fait les appels dans les appels charges courantes. Tout le monde a payé. JPM reçoit la convocation AGO. Il regarde les budgets prévisionnels et réalisé. AUCUNE TRACE DES CES TRAVAUX. Que fait JPM pour vérifier que ses versements et la facture de l'entreprise (débit et crédit) existe bien dans la comptabilité de son syndicat alors qu'aucune trace de ces montants ???


Pour chaque chantier : un compte isolé dans la comptabilité du syndicat et bien entendu hors gestion courante. Pour le ravalement de la façade rue :

Dans la classe 7 (produits) un compte 775001 par exemple qui enregistre les appels de feonds réalisés

Dans la classe 6 (charges) un compte 675001 qui enregistre les mémoires des entreprises, les honoraires de l'architecte.

La trace de ces comptes, vous ne la trouvez pas dans le budget prévisionnel, réservé aux charges courantes. Vous la trouvez dans la balance générale du syndicat. Dans votre cas mon sentiment est que votre conseil syndical ne s'intéresse pas à ces questions. Il n'est pas impossible qu'il ait recommandé au syndic de conserver momentanément les fonds pour une raison ou pour une autre. Je ne suis pas certain de ce que j'avance sur ce point mais j'ai déjà constaté ce genre de recommandation.

Pour les écarts de répartition :

Pour une assiette à répartir de 12565 €, 67/1000 font 841,855

Si vous trouvez sur votre compte 872,25, il y a un problème sérieux à voir. Le syndic doit répondre aux questions et régulariser.

Si vous trouvez 841,86 ou 841,85. Il y a un rompu normal.

S'il y a plusieurs appels successifs de même montant, il n'y a rien d'extraordinaire à ce que vous trouviez 841,85 sur les uns, 841,86 sur les autres.

Si, pour l'ensemble des lots, la compensation des rompus laisse apparaître un solde, il est reporté dans un compte d'écart de répartition de la comptabilité. Le problème est négligeable.


Auteur Réponse : gédehem
Répondu le : 15 mai 2004 18:25:00
Message :

Bon, moi il faut que je vous le dise tout net : ce sujet là il me fait marrer chaque fois que j'y jette un oeil.

Non pas que les interventions soient particulièrement rigolottes, non, ou que les intervenants soient des humoristes patentés !

Non non, c'est le sujet en lui même qu'est plutôt rigolo !

Imaginez ! la compta, les comptes de la copro, personne qu'y pige grand chose ...
La preuve en est ici : on a des espécialistes du Grand Livre, des Minou Drouet des comptes 759872336 en passant par le 785421923, sans oublier le 667485298 bien entendu, .... mais quand vous les mettez ensemble voila t'y pas que je suis pas d'accord avec MPJ qui avance que le 623798421 n'est pas le .... contrairement à ce qu'avance 13UD qui prétend que c'est mieux dans le compte 623799422 parce que ......

Moi, j'ai fait un rêve, comme disais le regreté Martin .... je révais que les 6.563.832 copropriétaires de France, de Navarre et autres lieux avaient sous les yeux des documents qu'ils pouvaient lire, comprendre et accepter en AG, parce qu'ils étaient clairs et lisibles par ces 6.563.832 copropriétaires.

Au lieu de ça, on a des systèmes obscurs, opaques, compréhensibles des seuls 12.563 spécialistes qui maitrisent ces choses .... et encore ! Et y'en a même qui croient que le décret comptable qu'est perdu dans un placard va arranger les choses !
Parce que sur ces 12.563 spécialistes, y'en a 3.472 qui sont pas d'accord sur l'imputation des charges de ..... sur le compte 6674832 et qu'il est préférable de les placer sur le ........, sans oublier les 1.585 qui pensent qu'il faut ........, position sur laquelle 872 préconisent plutot le ..........

Vous voulez que je vous dise ?
Le gars qui écrit un livre technique compréhensible des seuls initiés, en terme de communication grand public, c'est raté.
Au Vatican, la langue officielle c'est le Latin, tout particulièrement pour ce qui concerne les règles de droit .....
Ensuite, il faut traduire dans chaque pays.

La comptabilité de la copropriété, elle n'a d'intérêt QUE pour les copropriétaires-décideurs-payeurs. C'est donc une chose trop importante pour ne la confier qu'aux seuls comptables-spécialistes.
Ou alors, il faut ensuite UNE traduction uniforme simulanée ....

Nous en sommes loin, les forum ne sont donc pas finis sur ces questions brumeuses, laissant les portes ouvertes à toutes les interprétations .....pour y perdre un peu plus ces pôves 6.563.832 copropriétaires-décideurs-payeurs qui n'y comprendront toujours que couic .......


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 15 mai 2004 19:05:46
Message :

Citation :
Initialment entrer par gédehem

Bon, moi il faut que je vous le dise tout net : ce sujet là il me fait marrer chaque fois que j'y jette un oeil.

La comptabilité de la copropriété, elle n'a d'intérêt QUE pour les copropriétaires-décideurs-payeurs. C'est donc une chose trop importante pour ne la confier qu'aux seuls comptables-spécialistes.
Ou alors, il faut ensuite UNE traduction uniforme simulanée ....




Bonjour Gédehem,

Mais je ne suis qu'une copropriétaire-décideuse-payeuse comme la plupart des intervenants de ce forum et rien d'autre. Croyez-moi !!

D'ailleurs cela est apparent au vu de mes questions qui concernent des frais réels et concrets.

On s'aperçoit qu'on paye des interventions douteuses. OK ?
Mais en plus qu'on vous "sort" ces paiements sur vos charges persos pour faire comme si elles étaient à nouveau appelées au 1/10/03, à votre insu, et révélé sur le décompte fin d'année !!! Et là il faut voir tout le reliquat que j'expose plus haut.
Permettez moi de me poser des questions et de les poser sur le forum afin d'avoir les éclaircissements des personnes les plus compétentes en la matière !!

Vous en informez par courrier LR-AR un syndic et un CS qui font la sourde oreille. Permettez-moi de me poser d'autres questions !!!

Et à première vue, je ne suis pas la seule qui se pose ce genre de questions sur ce forum. Sinon il n'existerait plus !!

Là, vraiement, ce tour de passe-passe chapeau du magicien, je n'y comprends rien. Et pourtant je suis légitimement concernée puisque je paye.

Je ne vois pas ce qui peut vous faire rigoler, hormis le fait qu'effectivement, je ne saisis pas les rouages expliqués par les uns et les autres. La compta n'a jamais été mon fort.

Merci tout de même de votre intervention....


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 15 mai 2004 20:04:44
Message :

Ben évidemment le latin !

Il était lu dans une grande partie du monde connu de l'époque. C'était un avantage, même si toutes les couches de la société ne le lisait pas. Des Germains, des Gaulois, des Celtes, des Berbères, des Flamands pouvaient se concerter sans difficulté. On en est pas là à Bruxelles !

On est en train de remédier à tout cela puisqu'on nous annonce à son de trompe qu'on fait maintenant du latin dans les cités, voire du grec ancien (vu à la télé

Comme de plus la prosodie latine se prête parfaitement au rap, on va bientôt rapper en latin ;

Pour le grec, voyez la mélopée, qui n'était pas un chant africain comme beaucoup le croient et la nouvelle traduction de l'Antigone de Sophocle, " pour les élèves de seconde " jouée aux Ateliers Berthier.

Le plan comptable, c'est, si j'ose dire, le latin de la copropriété ; Il ne faut pas mésestimer les copropriétaires. 80 % d'entre eux sont capables d'absorber les 20 pages du fascicule de l'ARC quand il aura été mis à jour. Qu'ils veuillent en prendre la peine, ça c'est une autre affaire. C'est évidemment plus facile de clamer que les comptes sont incompréhensibles et qu'il ne faut pas les approuver.

La dessus je vais voir si le Carlton a embauché les intermittents du spectacle pour remplacer ses grévistes.

Je suis tombé hier sur la manifestation devant le JO. Comme il y a aussi des palmiers devant le JO, je ne savais plus très bien où j'étais


Auteur Réponse : P.F. Barde
Répondu le : 15 mai 2004 21:45:30
Message :

On a toujours tendance à regretter le bon vieux temps. Le latin n'est plus. La langue mondiale de communication est devenue l'anglais. Je suis convaincu que la proportion de la population d'aujourd'hui qui comprend l'anglais est supérieure à celle de ceux qui au dix-huitième siècle comprenaient le latin. Je ne suis pas pour autant un partisan du franglais ni un adepte de la suppression du latin dans l'enseignement secondaire.

Cordialement

P.F. Barde


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 15 mai 2004 22:48:08
Message :


Barde vous avez évidemment raison et un Que sais-je en latin n'est pas pour demain matin mais qui sais ?

C'est la seconde fois que j'entends un DRH de boîte importante prôner la sélection de jeunes diplômés en lettres classiques. Motif : esprit plus ouvert et facilité d'adaptation à l'environnement social. Ils préfèrent les former en quatre mois au job particulier plutot que de prendre des diplômés de formations dédiées qu'ils estiment inaptes aux évolutions de la fonction au bout de 6 à 7 ans ! C'est assez surprenant dans le monde bancaire !


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 16 mai 2004 01:08:35
Message :

Citation :
Initialment entrer par P.F. Barde

On a toujours tendance à regretter le bon vieux temps. Le latin n'est plus. La langue mondiale de communication est devenue l'anglais. Je suis convaincu que la proportion de la population d'aujourd'hui qui comprend l'anglais est supérieure à celle de ceux qui au dix-huitième siècle comprenaient le latin. Je ne suis pas pour autant un partisan du franglais ni un adepte de la suppression du latin dans l'enseignement secondaire.

Cordialement

P.F. Barde



Bonsoir PF BARDE,

Ces interventions ont un mérite, elles font souffler un peu, mais elles ont pour moi un léger inconvénient, elles sortent légèrement du sujet, et ne répondent pas vraiment aux questions que j'ai posées tout au début de la page 1.

Alors, pour continuer de faire "rire" un peu plus, voici que mon syndic fait semblant de me répondre. En réalité, il ne dit rien sur ce que j'ai demandé, sauf un "brin" d'explication sur ce fameux "appel d'écart" de 148 euros dont j'attendais justification. La voici. Elle vaut, par sa chute, son pesant de "cacahouètes".

"[...] si le budget voté est supérieur à celui de l'année précédente, les appels déjà édités se relèvent insuffisants. C'est pour cette raison que le service comptabilité procède à l'édition d'un appel d'écart.laméthode de calcul est la suivante : nouveu budget-ancienbudget/nombre d'appels déjà édités. Dans votre cas précis [...] (801x4=3204)-(728x4=2912)=292/2=146 qui ont été arrondis à 148 (sic)" .

Et c'est signé de la main même du Directeur Général Adjoint, n° 2 de ce très, très gros cabinet de PARIS.

Je ne puis donc qu'en conclure que c'est la politique délibérée de la direction générale de ce cabinet d'avoir les arrondis qui les arrangent.

Je réitère donc mes questions qui ouvraient ce débat, en se rappelant que cela fait plus de QUINZE ans qu'il a cette attitude, de refus de répondre et de corriger la moindre erreur comptable :

QUELLE ACTION JUDICIAIRE AU PENAL, ou autre est possible ? Ai-je des chances d'être entendu, ou bien la justice est-elle trop engorgée pour s'occuper d'une affaire aussi "légère" puisqu'il ne s'agit que de quelques euros ? Mais on punira bien celui qui volera des boîtes de conserves dans un supermarché, non ?

Qui est compétent pour constater l'infraction (tentative de vol ou d'escroquerie) ?

Est-il utile d'envoyer un dossier à la DGCCRF ?

Est-ce qu'une action au civil est possible ?

Si PF BARDE ou JPM, ou d'autres ont une réponse à m'apporter, j'apprécierai encore plus que les quelques messages de détente sur le langage.

Merci.


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 16 mai 2004 02:32:39
Message :

Bonjour drareg...eg,

Votre AG a lieu le 2 Juin.
Votre exercice comptable va de quelle date à quelle date ?
L'appel d'écart de 148 € vous a été fait à quelle date ?

Très important les dates.

Je suis remontée au début de ce sujet et je remarque que vous indiquez que suite à votre courrier le syndic reconnaît son erreur et a remboursé...
Alors ? Il a remboursé ou les promesses rendent les gens heureux ? Je ne comprends plus.

Citation :
Il y a peu, nous avons reçu, en même temps que l'appel trimetriel de charges, un appel de fonds supplémentaire et distinct baptisé "appel d'écart" de 148 euros, n'ayant aucune justification de répartition particulière (pas d'explication de facture, de différence entre fond de roulement précédent et actuel, de répartition de tantièmes, ni quoi que ce soit). J'ai donc règlé les charges normales (en défalquant les habituels centimes erronés), et ai demandé la justification de cet "appel d'écart" avant de le règler. Je n'ai bien entendu obtenu aucune réponse, et ai même eu droit à une lettre de rappel avec frais à ma charge sur cet "appel d'écart" qui nous a été remboursé quelques jours après que j'ai reçu la lettre de rappel !!!



Vous pouvez m'expliquer ?

Amicalement....




Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 16 mai 2004 08:17:05
Message :

Citation :
Initialment entrer par DU31

Bonjour drareg...eg,

Votre AG a lieu le 2 Juin.
Votre exercice comptable va de quelle date à quelle date ?
L'appel d'écart de 148 € vous a été fait à quelle date ?

Très important les dates.

Je suis remontée au début de ce sujet et je remarque que vous indiquez que suite à votre courrier le syndic reconnaît son erreur et a remboursé...
Alors ? Il a remboursé ou les promesses rendent les gens heureux ? Je ne comprends plus.

Vous pouvez m'expliquer ?

Amicalement....




Bonjours DU31,

L' AG porte sur l'exercice 2003. L'appel d'écart a été fait le 11 juillet 2003, sans justification dans les écritures comptables, qui auraient dû faire appparaître en colonne débit les 2 apppels insuffisants et en crédit les remboursements d'appels payés. Au lieu de cela, il y avait une seule ligne baptisée "appel d'écart". Mais ce n'est pas cela en soi le fond du problème, c'est la façon dont il tient mon compte individuel.

Il n'avait jamais répondu à mes demandes d'explication, même après une lettre de mise en demeure. Il a ensuite remboursé -en 2004- et il a fini par m'écrire une réponse, reçue après mon post, aux différents sujets sur lesquels je l'avais mis en demeure de le faire. Seulement cette réponse n'est qu'un baratin général sans aucun rapport avec les questions précises que je lui ai posées, sauf sur cet appel d'écart.

Or, le principal reproche que je lui formule depus plus de 15 ans, est d'avoir dans ses comptes (mon compte individuel), des "erreurs" d'arrondis qui cumulent avec le temps à plusieurs euros. L'exemple que j'ai fourni sur le ravalement dans mon post du début est caractéristique de ce "erreurs". Je soupçonne donc -je le lui ai écrit- qu'il y a de la fraude informatique dans son service de compta. Et le remboursement de cet appel d'écart ne règle aucunement le cumul de ces "erreurs" d'arrondis, c'était un autre problème tout à fait à part, et ponctuel, de justification de rubrique au libellé incompréhensible et opaque.

Et, quand je cite sa réponse sur ce point, je trouve assez curieux, alors que je lui fais justement des reproches sur les arrondis, qu'il écrive en substance, "pour l'appel décart, on a trouvé 146 que le comptable a arrondi à 148" !!

Or 146 est 146, pas 148, ou 254 ! Pourquoi donc a t-il mis 148, en vertu de quelle règle comptable se permet-il de telles fantaisies ?

Là aussi il fait une erreur délibérée sur l'arrondi. Et le DGA qui écrit et signe cette réponse de sa main semble trouver cela normal, puisqu'il n'y a aucun commentaire à ce sujet dans sa lettre ! J'en déduis donc que c'est LA politique de la DG de se permettre d'avoir des arrondis fantaisistes. C'est tout et c'est ahurissant.

Est-ce une explication satisfaisante, DU31 ?

A+.



PS : suis toujours preneur de réponses... MERCI.


Auteur Réponse : xanthe
Répondu le : 16 mai 2004 10:18:33
Message :



Et pan !
gédéhem vient de nous remettre ( à juste titre ) dans le droit chemin !

La matière comptable est bien une affaire de savants , même si, en copro, elle est et se doit de rester simple.

"Dis UI, dessine-moi un forum avec des comptes en T"...

Tout cela pour vous dire que nous ne pouvons que disserter longuement sur la santé du malade, pendant que qq charlatans le saignent un peu plus !

Donc, il ne reste qu'une solution à draregsiareg :
prendre la ligne 3 direction Porte de Bagnolet ( autrement dit l' ARC ), un jour de permanence.




xanthe


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 16 mai 2004 11:23:28
Message :


On en sait un peut plus sur la question posée. On peut donc siffler la fin de la récréation et causer copropriété.

Votre syndic est parti dans un premier temps sur un budget prévisionnel de 100 000 euros (exemple au pif !). Il a donc effectué un appel au 1er janvier de 100 000 / 4 = 25 000 euros.

Il a encore fait le 1er avril un second appel de 25 000 euros.

Finalement le " budget voté " (on reviendra sur ce point particulier) pour l'exercice est de 110 000 euros. Les deux premiers appels auraient du être de 110 000 / 4 = 27 500 euros.

Votre syndic appelle donc (27500-25000) x 2 = 5 000 euros. C'est ce qu'il baptise " appel d'écart ". Il y a beaucoup d'approximations dans tout cela mais rien de vraiment dramatique ! (Dans mon exemple on peut changer les montants, les dates, le problème se pose de la même manière).

On a déja dit ici que que le budget prévisionnel pour l'exercice du 01/01/2004 au 31/12/2004

> devait être adopté au cours de l'assemblée annuelle tenue avant le 30 juin 2003, pour un montant de 100 000 euros(comme dans l'exemple).

> et qu'il pouvait être modifié par l'assemblée annuelle tenue le 10 avril 2004 (par exemple) et porté à 110 000 euros (ou au contraire réduit à 95 000 euros). Retenons l'hypothèse de l'exemple : il est porté à 110 000 euros.

> la bonne procédure après l'assemblée : il reste à appeler 110 000 - 50 000 déjà appelés = 60 000. Les appels du 1er juillet et du 1er octobre seront de 30 000 chacun ! L'appel d'écart est une complication inutile. En toute hypothèse il exigeait une explication.

Plus grave peut-être : il semble que le budget 2004, dans votre cas, n'a pas été voté en 2003 mais bien lors de l'assemblée du 10 avril 2004 (date dans mon exemple). Les appels du 1er janvier et du 1er avril 2004 ont été effectués pour un montant sans doute identique à celui du dernier appel de 2003. Si ce que j'avance est exact, ces appels étaient dépourvus de fondement juridique puisque le budget prévisionnel 2004 n'avait pas été adopté. Et l'assemblée de 2004 n'a sans doute pas approuvé le budget prévisionnel de 2005 ?

Conclusion : des approximations plus ou moins graves justifiant des observations au syndic mais où voulez-vous trouver dans tout cela une faute pénale quelconque ?

Pour une anomalie de calcul : j'ai déjà dit ce que j'en pensais pour un éventuel 2 x 4 = 8,3 qui exige sans aucun doute une mise au point. Et pour les arrondis classiques, ils sont normaux et négligeables. Même dans le cas du 8,3 il y a une faute civile grossière mais pas de faute pénale, sauf si une vérification de la comptabilité permet d'établir que les 3 décimes sont systématiquement virés dans un compte extérieur à la comptabilité de l'immeuble et détournés ensuite. Cette opération constituerait bien une faute pénale.

J'ajoute que, dans l'exemple présenté, il est souhaitable que la décision de l'AG du 10 avril précise les modalités d'appel de la différence de 10 000 euros : " en conséquence les appels provisionnels du 1er juillet et du 1er octobre 2004 seront portés à 30 000 euros). Ainsi les copropriétaires, même absents à l'AG, sont présumés informés. Encore faut-(il qu'ils lisent le procès verbal diffusé ou notifié.

L'assemblée peut aussi bien, en cas d'insuffisance de trésorerie, décider un appel spécial de 5 000 euros (le fameux appel d'écart) et fixer à 27 500 euros les appels de juillet et octobre 2004. C'est parfaitement régulier.

La procédure que vous avez décrite me rappelle celle de cabinets du groupe VR. Je le dis sans aucune malveillance, que ce soit bien entendu car je suis en train de régler avec l'un d'entre eux une difficulté de ce genre en parfaite entente et en toute transparence.

Sommes nous bien d'accord ?


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 16 mai 2004 19:24:11
Message :

Citation :
Initialement entré par JPM

[...]
Sommes nous bien d'accord ?





Bonjour, JPM, je réponds malheureusement :

EH BIEN NON, PAS DU TOUT D'ACCORD, HELAS !!!

Je me "fous totalement" (pas tout à fait vrai) de l'appel d'écart qui, lui, parce que c'est du prévisionnel qui se compensera, finira par disparaître et se régularisera tout seul (ce que je n'ai pas aimé c'est qu'on me l'ait réclamé sans aucune explication, et donc sans que je sache ce que c'était). Est-il NORMAL malgré tout que le DGA déclare : "on a fait le calcul, on a trouvé 146 et on a arrondi à 148" ?

Mais voici pourquoi je ne suis pas "d'accord", JPM :

Je parle d'erreurs non compensées sur les CHARGES REELLES, et non sur les appels prévisionnels, même si j'estime qu'ils ne doivent pas être erronnés non plus.

Je reprends l'exemple typique du ravalement, pour lequel j'avais mis des chiffres fantaisistes*, mais que je vais reprendre avec les chiffres REELS.

Or de tels travaux sont sur une comptabilité séparée, nous sommes bien d'accord, n'est-ce pas ?

Je reprends donc : ravalement, appels de charges :

.......................total à répartir.... ...Tantièmes........Votre quote part

...1er appel... ...1.233.500,00.......562/100.000........6.935,08 INCORRECT, devrait être 6.932,27
..2ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..3ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..4ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..5ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..6ème appel.....1.232.500,00.......562/100.000........6.926,65 CORRECT,

Total RECLAME. 7.400.000,00.......562/100.000.......41.590,81 INCORRECT,

(sommes des appels faits et réclamés par le syndic : 6.935,08+4x6.932,27+6.926,65=41.590,81==7,4MFx0,00562+2,81)

Total DU............7.400.000,00......562/100.000........41.588,00 CORRECT,

(quote-part réellement due : 5x6.932,27+6.926,65=41.588,00=7,4MFx0,00562).


Comme j'ai fait 5 chèques de 6.932,27, et 1 de 6926,65, j'ai payé exactement ce que je devais, mais le syndic me déclare, devant l'assemblée générale, débiteur de 2,81 (=6.935,08-6.932,27, ou =41.590,81-41.588,00), pour n'avoir pas payé la somme réclamée au premier appel, 6.935,08, qui est manifestement erronnée. Je lui ai montré l'erreur de calcul EVIDENTE :

MONTANTS IDENTIQUES DE CHARGES globales, MEMES TANTIEMES, DEUX QUOTE-PARTS DIFFERENTES,

avec :


MEME ORDINATEUR, et la MEME disposition des relevés d'appel de charges. Il y a un truc, non ?

Le lecteur vérifiera aisément que les 2,81, pour 562/100.000èmes correspondent exactement à 500,00 (2,81/0,00562) pour l'ensemble de la copropriété. Curieusement, presque tous les autres propriétaires ont eu une erreur similaire sur Ce 1er appel de ravalement, mais AUCUN n'a réclamé.

Il n'y a JAMAIS eu de rectification, ni de compensation par le mécanisme annuel évoqué par JPM.

Nos charges réelles étaient calculées chaque trimestre, jusqu'à la loi SRU.

De plus, c'est la MEME CHOSE CHAQUE TRIMESTRE sur la répartiton de CHARGES REELLES TRIMESTRIELLES, et, depuis la loi SRU, CHAQUE ANNEE sur la répartition de CHARGES REELLES DE L'ANNEE : des "erreurs" un peu partout dans les relevés.

Evidemment, ces "erreurs" s'ajoutent au débit déclaré devant l'assemblée. Et, curieusement, "l'erreur" cumulée croît avec le temps... Ce qui semble prouver que ce ne sont pas des erreurs aléatoires, qui devraient s'annuler avec le temps, et que quelqu'un trafique probablement la comptabilité à son profit. Il aura pu se mettre dans la poche 497,19, sur ce ravalement là...

J'avais dit au début :

Citation :

J'ai donc la conviction extrêmement forte que quelqu'un , à l'intérieur du cabinet, magouille et se met dans la poche, centimes après centimes, des sommes rondelettes. Je rappelle que c'est un très, très gros cabinet. Les petits ruisseaux font les granddes rivières.


Est-ce que c'est plus clair, JPM ?

Vous parlez de l'ARC. Ne vaudrait-il pas mieux aller à la DGCCRF ?

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'un et de l'autre ?

Une action au pénal est-elle possible ?

Merci

Nota :

*je ne les avais pas sous la main au moment où j'ai rédigé mon premier post, j'y avais donc mis des chiffres, un peu au hasard, pour donner un "exemple" concret. Ici, ce sont les chiffres réels.


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 16 mai 2004 22:39:13
Message :

Bonsoir drareg...eg,

Vous avez parfaitement raison. Le syndic vous promène en bateau.

Il vous a ponctionné de 148 € avec des arrondis à la gomme, pour les rendre ensuite. Il n'en a pas le droit. Il avait qu'à prévoir un budget prévisionnel censé (sauf interventions en cas d'ugence).

Cette écriture ne correspond à rien d'autre qu'à une carence en matière de gestion de votre syndic qui s'en arrange comme il peut ! Mais en aucune manière d'une façon comptable. Il n'y a aucune explication, aucun justificatif pour ces 148 €.
IL Y A DEPASSEMENT DE BUDGET QUE LE SYNDIC DOIT JUSTIFIER PAR PRESENTATION DES FACTURES CORRESPONDANTES.

Si en plus il se permet de vous dénigrer en pleine AG pour un impayé de 2,81 € qui incombe à sa carence !!

Il est sur et certain que votre compta est fausse. Dans la mesure où les erreurs que vous subissez sur vos comptes persos sont reproduites par x copropriétaires. D'où une marge de ??? au crédit du syndicat ??

Donc, dorénavant, s'il note sur vos appels de chrges un solde débiteur de X €. Vous demeurez débiteur et ne bougez pas. Quand il en aura envie il vous faira lancer une injonction de payer et vous agirez en conséquence en sortant le reliquat de conneries sur sa gestion à votre avocat.

Rien ne vous empêche cependant d'aller consulter d'ores et déjà l'ARC qui ne peut qu'être bonne conseillère.

Pour le Sce Périls Immeubles, où en êtes-vous ? N'hésitez pas à les relancer.

Je n'ai toujours pas de réponse quant à la date de votre exercice comptable à approuver le 2 juin : du ??? au ??? 2003.

Comme vous le demande JPM, les budgets prévisionnels 2003 et 2004 ont-ils été votés en 2002 et 2003 ?

Amicalement.......




Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 16 mai 2004 23:18:02
Message :

Citation :
Initialement entré par xanthe

Cher DU31,

désolé, j'ai surement raté un épisode dans votre "saga".
Essayons de revoir les 3 cas de figures possibles :
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel UNIQUE : OUI, il y a manifestement anomalie !
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel, SOUS-COMPTE COURANT : vérifiez d'abord qu'ils ne repassent sous un autre SOUS-COMPTE individuel ( FONDS DE RESERVE par exemple ).
- si vous dites que des imputations de votre PART d'une ou plusieurs dépenses ( Charges courantes ou Gros Travaux ) disparaissent de votre compte ou sous-compte quelqu'il soit : vérifiez la Balance Générale du Syndicat. Il arrive parfois que "ca se balade", mais en général et si le CS fait bien son travail de contrôle, tout rentre dans l'ordre à l'arrété définitif des comptes dans les 2-3 mois de la cloture.

Mais, de ce qu je crois aussi comprendre plus haut, vous parlez de "colonne différente"; de là vient peut-être une certaine confusion : il est vrai que les "vieux" logiciels de certains syndics conservent des présentations un peu alambiquées; ainsi on voit parfois des appels de fonds de réserve comme des imputations de gros travaux, tout bonnement mélangés aux charges courantes.
Ceci n'est pas très "SRU", mais tant que le Plan Comptable n'aura pas été mis en oeuvre ( de facon très simplifié, de grâce messieurs les gouvernants ! ), nous ne pourrons que subir, ou nous agiter avec, de préférence, l'aide d'un voisin ou ami comptable !

Ainsi, j'en viens à votre question sur la "caution" : je voulais vous dire que, pour appuyer là ou ça fait mal, il vaut mieux écrire à son syndic ( en lettre simple, ca suffit bien souvent ! ), mais surtout en mettant en copie la Société qui assure sa Garantie Financière ( autrement dit "Caution" ).
En effet, le Garant controle la comptabilité du syndic pour ce qui concerne ses comptes-mandant en particulier, pusiqu'il garantit les fonds versés par les mandataires que sont les syndicats !

Pour les "tutti quanti", je faisais référence à la DGCCRF ( "les fraudes" ), ou à la Préfecture ou à son Assureur ( au titre de la RCP ).
Bon courage !

xanthe



Bonsoir Xanthe et merci de votre soutien.

OUI les flux financiers disparaissent du compte unique !
Les "flux" qui disparaissent de mon compte individuel disparaissent également des comptes de tous les copropriétaires..

Une preuve ? Comment comprenez-vous que le solde créditeur des copro. s'élève à 43.251 € ? C'est bien qu'ils ont payés les appels trx satellitaires et que leurs paiements a bien été retiré de leurs comptes ?
Sinon il faudrait être vraiment cons pour "avancer" 43.251 € au syndicat, comme ça, pour virer l'argent par les fenêtres !!!

Et oui, le CS roule pour le syndic et non pas pour le syndicat, et je vous rappelle que les comptes sont clos depuis plus de 6 mois...

La colonne "appel travaux" = 0 €. NON le logiciel du syndic n'est pas obsolète du tout... A ce qu'il en dit... Ils en changent souvent..

JMP indique que les gros travaux peuvent être comptabilisés hors gestion courante. OK !!!
Les appels trimestriels sont basés sur le budget prévisionnel voté (art. 14-1 L).
Les appels travaux sont à écarter de ce budget et pourtant... Voir où ces appels nous sont faits (ci-dessus). Et le syndic n'en démord pas malgré l'art. 14-2 L.

Par contre, après "comptabilisation" hors charges courantes, ils doivent figurer en tant que travaux hors budget dans les budgets prévisionnel (débit facture) et réalisé (encaissement paiements) non ? L'écriture "travaux hors budget" est-elle périmée ??

Nous avons un compte bancaire séparé. Toutes les écritures comptables doivent être intégrées dans ce compte unique non ?

Bien compris pour la caution. Merci pour tout.

Amicalement......


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 16 mai 2004 23:37:20
Message :


Oui, je comprends bien votre irritation; draregsiavreg !

Mais je vous signale qu'avec une machine à calculer réglée à deux décimales pour toutes les opérations on obtient effectivement :

1 233 500 / 100 000 x 562 = 6 935,08


en faisant successivement les deux opérations c'est à dire :

1 233 500 / 100 000 = 12,34


12,34 x 562 = 6935,08


C'est donc bien l'opérateur qui a oublié de mettre la virgule flottante quand il a calculé sa base qui est normalement 12,335

Vérification : 12,34 - 12,335 = 0,005 ; 0,005 x 562 = 2,81

J'étais donc bien dans le vrai quand je vous disais que votre problème était un problème d'arrondis.

Pour les subtilités de la répartition des charges, il ne suffit pas d'être juriste.

Pas la peine donc d'alerter la DGCCRF qui n'est d'ailleurs pas compétente pour ce genre de choses.

et Gedehem pourra constater que la comptabilité est à la portée de tout le monde.

Mais vous pourrez démontrer à votre directeur stupide qu'il aurait pu trouver cela lui même et engueuler son comptable. Une base de répartition se calcule habituellement à 5 décimales au moins si cela est nécessaire. C'est le résultat qu'on équeute à deux décimales.






Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 17 mai 2004 01:57:22
Message :

Pour DU31

Citation :
Initialement entré par DU31

Bonsoir drareg...eg,

Pour le Sce Périls Immeubles, où en êtes-vous ? N'hésitez pas à les relancer.




C'est en cours : j'ai reçu une lettre de la préfecture me confirmant qu'une enquête était demandée à l'architecte du secteur. Je me suis, bien entendu gardé de prévenir le syndic.

Citation :


Je n'ai toujours pas de réponse quant à la date de votre exercice comptable à approuver le 2 juin : du ??? au ??? 2003.



Du 01/01/2003 au 31/12/2003.

Citation :



Comme vous le demande JPM, les budgets prévisionnels 2003 et 2004 ont-ils été votés en 2002 et 2003 ?




Oui.

Il est donc probable que le syndic a fait un erreur en appelant 728 au lieu de 801, d'où sa rectification, mais je n'ai pas fait l'analyse pour essayer de comprendre ce que ça pouvait être. Je ne reproche pas qu'il fassse une rectification, mais je lui reproche qu'il mette un texte obscur sans justification.

C'est à lui, s'il fait une erreur, de l'expliquer, pour que ce qu'il réclame lui soit payé. Il aurait pu mettre dans la colonne débit : "rectification appels de charges 2003 du tant" et dans la colonne crédit : "remboursement appel erroné du TANT", avec éventuellement un mot d'explication. Or il n'a pas donné d'explication , s'est contenté de mettre colonne débit : "appel d'écat", et n'a pas répondu aux explications demandées.

D'autre part, je constate aujourd'hui dans sa réponse que le calcul était faux de son propre aveu: "146, que l'on a arrondi à 148". Les 148 n'étaient donc pas justifiés.

Les arrondis sont-ils à la tête du client ? Y a t-il une réglementation de la précision des écritures comptables ?


Pour JPM
Citation :
Initialement entré par JPM

[...]

avec une machine à calculer réglée à deux décimales pour toutes les opérations on obtient effectivement :


1 233 500 / 100 000 x 562 = 6 935,08


en faisant successivement les deux opérations c'est à dire :


1 233 500 / 100 000 = 12,34


12,34 x 562 = 6935,08


C'est donc bien l'opérateur qui a oublié de mettre la virgule flottante quand il a calculé sa base qui est normalement 12,335

Vérification : 12,34 - 12,335 = 0,005 ; 0,005 x 562 = 2,81

J'étais donc bien dans le vrai quand je vous disais que votre problème était un problème d'arrondis.

[...]Pas la peine donc d'alerter la DGCCRF qui n'est d'ailleurs pas compétente pour ce genre de choses.


C'est une explication. MAIS, pourquoi, dans ce cas :

1) n'y a t-il pas d'erreurs dans les appels suivants, et les appels de charges normaux ont des erreurs d'arrondis bien moindre, mais des erreurs ?

2) les logiciels de comptabilité d'un des plus gros cabinet de PARIS n'auraient pas été vérifiés ? Est-ce vraisemblable que les calculs, dans certains cas soient faits comme-ci, et dans d'autres comme-çà, (le cabinet doit avoir des MILLIERS de copropriétaires) ?

3) l'erreur de calcul étant manifeste, n'a t-elle pas été rectifiée, et visiblement on REFUSE de la rectifier ?

4) me fait-on passer comme débiteur vis à vis de l'AG, alors que le syndic connaît l'erreur ?

5) mon explication d'un opérateur comptable qui prélèverait centimes après centimes sur des milliers de comptes ne serait-elle pas plausible ?


Je pense tout de même que, dès le moment où l'erreur est constatée, et où on refuse de rectifier l'erreur comptable manifeste, il ne suffit pas de dire : "c'est une erreur d'arrondi, alors on s'en fout, tant pis pour vous, PAYEZ !", il y a bien, en raison à la fois de la constatation de l'erreur ET du refus CONSTANT de procéder à la rectifier, tentative caractérisée de s'approprier une partie, minime certes du patrimoine du copropriétaire concerné, par une manoeuvre frauduleuse. Cela est la définition exacte de la tentative d'escroquerie (art. 313-1 et du code pénal).

JPM me dit-il que je dois laisser tomber ? Que pense t-il du DGA qui déclare froidement, "le calcul donne 146, on arrondit à 148" ?

Il y a, là aussi, par une manoeuvre CACHEE tentative de me prendre deux euros de plus, que le syndic fera travailler et dont j'aurais perdu le revenu (peu importe le montant, en droit, de 2000 ou de 2, l'infraction existe).En effet, l'écriture comptable correcte aurait permi de trouver 146, alors que par son écriture comptable "obscure", le syndic a DELIBEREMENT pris la liberté d'écrire 148 au lieu de 146 ! Si on ne fait rien, pourquoi la prochaine fois n'arondira t-il pas à 255 ? Est-ce que JPM trouve cela normal, et quelle solution voit-il pour faire que ces agissements cessent ?

La DGCCRF n'est-elle vraiment pas compétente en la matière ? Ne peut-elle pas constater l'infraction ?

Le parquet me rirais t-il au nez si je déposais une plainte ?



Citation :


Mais vous pourrez démontrer à votre directeur stupide qu'il aurait pu trouver cela lui même et engueuler son comptable. Une base de répartition se calcule habituellement à 5 décimales au moins si cela est nécessaire. C'est le résultat qu'on équeute à deux décimales.




JUSTEMENT, quand le Directeur Général Adjoint ne dit rien pour 146 arrondi à 148, il y un véritable problème de fond de comptabilité.

COMMENT FAIRE POUR QUE CA CESSE ?


Merci pour vos contributions,

Cordialement.......




Auteur Réponse : gédehem
Répondu le : 17 mai 2004 09:16:21
Message :

Vous voyez bien qu'il y a de quoi se bidonner, ici !!!!!
Une couche de Coluche, un peu de Desproges, un soupson de Le Luron et un zeste de Delfel de Ton (DDT pour les copains), et vous avez quoi ?

Un forum sur la compta en copropriété, compta destinée aux 6.583.978 copropriétaires qui y comprennent encore moins que nos éminents intervenants qui ne savent pas comment eux mêmes y voir clair pour dire si c'est à 3 décimales ou à 6 qu'il faut faire les calculs pour ne pas être dépuoillés !


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 17 mai 2004 11:10:27
Message :

UN GROS COUP DE GUEULE



Citation :
Initialement entré par gédehem

Vous voyez bien qu'il y a de quoi se bidonner, ici !!!!!
Une couche de Coluche, un peu de Desproges, un soupson de Le Luron et un zeste de Delfel de Ton (DDT pour les copains), et vous avez quoi ?

Un forum sur la compta en copropriété, compta destinée aux 6.583.978 copropriétaires qui y comprennent encore moins que nos éminents intervenants qui ne savent pas comment eux mêmes y voir clair pour dire si c'est à 3 décimales ou à 6 qu'il faut faire les calculs pour ne pas être dépuoillés !


Pardon, gédehem

Je ne vois pas, sur le fond, qu'il y ait de quoi se bidonner. J'ai quand même, avant de poser ces questions, pris l'avis d'un filleul qui est expert comptable et trouve les faits que j'ai exposés parfaitement anormaux. Pour lui, la comptabilité doit être juste au centime, le calcul devant se faire avec le nombre de décimales nécessaires. Ce genre de calcul du nombre de décimales nécessaires n'est pas très difficile marhématiquement. Ce devrait être justement du B-A BA de comptabilité.

A quelle valeur mettez VOUS donc la limite acceptable des arrondis faux.

Pourquoi, par exemple dans le passage à l'euro a t-on mis en place PAR LA LOI, une règle d'arrondi précise de conversion, à 6,55957, soit donc avec 6 chiffres significatifs.

Je suppose que VOUS avez donné un ordre à votre banquier pour qu'il utilise 7, ou 6,7 plutôt que 6,55957, pour convertir la valeur de vos francs en euros, afin d'une part lui simplifier les caculs, et d'autre part pour qu'il puisse se mettre dans la poche la différence, ou pour la donner à des titulaires de comptes autres que VOUS. Non ?

Qu'auriez vous donc fait si, pour VOTRE COMPTE, il n'avait pas appliqué la règle légale, et utilisé 7, ou un autre nombre vous pénalisant ? Auriez-vous dit "c'est très bien", ou auriez-vous EXIGE qu'il rectifie ? Et, si dans ce cas il avait REFUSE de redctifier, auriez-vous dit "c'est très bien", ou auriez-vous cherché un moyen de le contraindre à utiliser 6,55957 ? Quelle valeur vous aurait paru acceptable : 7, 6,6, 6,56, 6,560, 6,5596, ou 6,55958 ? Merci de réponse.

Non, vraiment, il n'y a pas de quoi rire. Je suis surpris que l'on semble dire ici qu'il faut d'une part accepter les erreurs systématiques, et d'autre part accepter qu'elles ne soient pas corrigées.


D'ailleurs, le syndic qui fait ces "erreurs" n'accepte pas "les miennes" -qui n'en sont pas-, puisque LUI, IL ME RECLAME INJUSTEMENT ces pouillèmes que je ne dois pas, et me déclare publiquement débiteur et donc mauvais payeur devant tout le monde.

Trouveriez- vous normal que, lorsque le syndic me demanderais de lui payer un somme justifiée et exacte, je soustraie à chaque appel, systématiquent, 1, 2, 3 centimes d'euros, ou 2,4 euros, au gré de mon humeur ?

L'accepteriez-vous, ou demanderiez-vous à l'AG, devant mes refus d'explications (je ne dirais que "oui, c'est une erreur d'arrondi, c'est ma politique de faire comme ça, contentez vous en et allez vous faire voir, tas d'imbéciles"), que le syndic fasse le nécessaire pour me contraindre ?

Parce que c'est exactement comme cela que ça se passe dans ma copropriété, mais à la différence que MOI, JE PAYE CE QUE JE DOIS, et que c'est le SYNDIC qui RECLAME DES SOMMES INDUES.

Donc, dans un cas vous approvez, et dans l'autre, à vous lire, il ne semble pas... DEUX POIDS, DEUX MESURES.

C'est pour cela que, NON CENT FOIS NON je n'aime pas votre intervention, car il n'y a pas du tout de quoi se foutre du monde comme vous le faites, ni de se bidonner.

Ca ne fait pas du tout plus avancer le débat, et me fait perdre du temps. Désolé de cette mise au point.

J'avais essayé de poser des questions sérieuses sur le fond, et j'avais BIEN SOULIGNE QUE C'ETAIT INDEPENDANT DES SOMMES, TRES FAIBLES, EN CAUSE. RELISEZ MOI !

C'était le coup de gueule de dr.....g.


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 17 mai 2004 11:59:08
Message :


J'avoue que je ne comprends pas pourquoi Gedehem, habituellement plus positif, réaliste et compétent (même quand nous ne sommes pas d'accord), fait une pareille allergie à la comptabilité des syndicats.

Et pour revenir à draregsiavreg, je suis étonné que votre cousin comptable n'ait pas décelé l'origine de l'erreur figurant dans le premier appel de fonds.

Mais dans votre immeuble, il y a bien un conseil syndical. Que raconte-t-il le conseil syndical ?

Et vous ne avez pas dit comment sont votés les budgets prévisionnels dans cet immeuble. Ce serait pourtant un point intéressant et qui permettrait de mieux (ou plus mal ?) juger votre syndic.

Je crois que quelqu'un sur le site, vous a conseillé de ne pas régler un appel de fonds et d'attendre les poursuites. C'est tentant mais c'est un jeu dangereux, surtout sur les appels provisionnels car vous pouvez tomber sur un Magistrat qui ne goûte pas la " plaisanterie " des arrondis. Il y en a qui manquent d'humour.

Et pour reprendre ce fameux premier appel : la différence appelée en plus est de 0, 005 euro par tantième soit 500 euros au total car la cause de l'erreur me semble majorer les quotes-parts de tous les copropriétaires, sans compensation entre lots comme c'est le cas pour un arrondi de répartition normal. Il est impossible de ne pas retrouver ces 500 euros dans la comptabilité.

D'ailleurs, en cent millièmes, avec un tantième calculé en virgule flottante, il n'y a pratiquement jamais d'écart de répartition.


Auteur Réponse : sonate
Répondu le : 17 mai 2004 12:22:32
Message :

Je crois que tout le monde a bien compris qu'un écart très faible peut, éventuellement, arriver en raison d'une virgule flottante qui a tendance à couler parfois, etc.
MAIS un arrondi volontaire de 146 à 148, moi je dis : celui-ci, il fallait le tenter ! Et dans 148 il n'y a pas de virgule


Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 17 mai 2004 17:23:13
Message :


Ce n'est pas tout à fait exact, Sonate !

L'écart résultant d'une faute technique sur lequel nous avons discuté est de 2,81 euros. Il résulte d'un défaut d'utilisation de la virgule flottante et me parait avoir provoqué un écart total pour la copropriété en question de 500 euros !

Pour 146 à 148 soit 2 euros, l'écart vient sans doute d'une erreur identique

Qu'il y ait une faute, ce n'est pas douteux.

Qu'est devenu le trop perçu ? C'est une question à laquelle j'aimerais avoir réponse, sans mettre a priori en cause l'honneteté du syndic ou de son personnel, ce qui serait contraire à mes principes. Mais il est évident que le syndic, même s'il trouve que draregsiavreg l'enquiquine abusivement avec ses centimes qui sont finalement des euros, ferait mieux de faire le point de la question et de recommander à son comptable de calculer les valeurs par tantièmes avec 7 décimales si c'est nécessaire. C'est ba-ba de la mise en répartition. C'est le résultat final que l'on coupe à deux décimales.

Si vous avez une facture de 123.456,78
à répartir entre 3 copropriétaires qui ont respectivement 397, 312 et 291 millièmes et si vous prenez 123,45678 comme valeur du tantième,

vous obtenez :

123,45678 x 397 = 49 012,34
123 45678 x 312 = 38 518,52
123 45678 x 291 = 35 925,92
soit un total de €.123 456,78 qui est égal à celui de la facture

Si vous faîtes comme le syndic en question vous avez :

123,46 x 397 = 49 013,62
123,46 x 312 = 38 519,52
123,46 x 292 = 35 926,86
soit un total de € 123 460 et un écart de 3,22 € CQFD

Je reste persuadé qu'avec 5 décimales au moins (si nécessaire) il n'y a quasiment jamais d'écart.


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 17 mai 2004 20:31:47
Message :

Bonsoir drareg...eg,

Je ne parle pas des arrondis mais de cette fameuse somme de 148 € appelée le 11 juillet 2003 sans justificatif et rétrocédée en 2004. Donc, toujours injustifée à ce jour.

Au vu de vos explications, le syndic "emprunte" au syndicat sans explications ni délibérations d'une AG ?

Votre exercice va du 1° janvier au 31 décembre. OK.
Si je tiens compte de votre réponse du 25 Avril 2004 dans un autre sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10448&whichpage=2, vous avez déjà été convoqué le 28 Avril 2004 et vous allez l'être à nouveau le 2 juin ?

Pourquoi ces 2 AG dans la même année : celle du 2 juin est-elle une AGE ou est-ce l'AG qui va devoir se prononcer sur les comptes 2003 ? Je ne comprends pas très bien pourquoi 2 AG en 2004. Et celle d'avril 2004, c'était une AG pour quoi faire ?

D'autre part, quelle est la date d'expiration de votre syndic sur le dernier contrat/mandat joint à la convocation d'une AG ?

J'ai besoin de ces informations et explications pour y voir plus clair, avant que de m'avancer davantage.

Pour la réflexion de JPM sur le fait que j'ai conseillé à dra...eg de rester débiteur non pas d'un appel de fonds mais d'un solde débiteur injustifié. Différence !! Je doute fort que le syndic assigne dra..eg pour récupérer un arrondi. Qui va passer pour un con vis à vis du Tribunal ? Surement pas dra...eg !!

Comme JPM, je ne reconnaîs plus Gédehem et ne saisis pas à quel jeu il joue !. Déçue de ce comportement qui ne lui ressemble pas du tout.. Contradictoire avec ses propos du 9 mars 2004 : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10301&SearchTerms=mandat. Dommage...

A bientôt.......














Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 20 mai 2004 01:46:35
Message :

Pour DU31


Citation :
Initialement entré par DU31

Bonsoir drareg...eg,

Je ne parle pas des arrondis mais de cette fameuse somme de 148 € appelée le 11 juillet 2003 sans justificatif et rétrocédée en 2004. Donc, toujours injustifée à ce jour.

Au vu de vos explications, le syndic "emprunte" au syndicat sans explications ni délibérations d'une AG ?

Votre exercice va du 1° janvier au 31 décembre. OK.
Si je tiens compte de votre réponse du 25 Avril 2004 dans un autre sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10448&whichpage=2, vous avez déjà été convoqué le 28 Avril 2004 et vous allez l'être à nouveau le 2 juin ?

Pourquoi ces 2 AG dans la même année : celle du 2 juin est-elle une AGE ou est-ce l'AG qui va devoir se prononcer sur les comptes 2003 ? Je ne comprends pas très bien pourquoi 2 AG en 2004. Et celle d'avril 2004, c'était une AG pour quoi faire ?

D'autre part, quelle est la date d'expiration de votre syndic sur le dernier contrat/mandat joint à la convocation d'une AG ?

J'ai besoin de ces informations et explications pour y voir plus clair, avant que de m'avancer davantage.

Pour la réflexion de JPM sur le fait que j'ai conseillé à dra...eg de rester débiteur non pas d'un appel de fonds mais d'un solde débiteur injustifié. Différence !! Je doute fort que le syndic assigne dra..eg pour récupérer un arrondi. Qui va passer pour un con vis à vis du Tribunal ? Surement pas dra...eg !!

Comme JPM, je ne reconnaîs plus Gédehem et ne saisis pas à quel jeu il joue !. Déçue de ce comportement qui ne lui ressemble pas du tout.. Contradictoire avec ses propos du 9 mars 2004 : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10301&SearchTerms=mandat. Dommage...

A bientôt.......



Et pour JPM

Citation :
Initialement entré par JPM

Et pour revenir à draregsiavreg, je suis étonné que votre cousin comptable n'ait pas décelé l'origine de l'erreur figurant dans le premier appel de fonds.

Mais dans votre immeuble, il y a bien un conseil syndical. Que raconte-t-il le conseil syndical ?

Et vous ne avez pas dit comment sont votés les budgets prévisionnels dans cet immeuble. Ce serait pourtant un point intéressant et qui permettrait de mieux (ou plus mal ?) juger votre syndic.

Je crois que quelqu'un sur le site, vous a conseillé de ne pas régler un appel de fonds et d'attendre les poursuites. C'est tentant mais c'est un jeu dangereux, surtout sur les appels provisionnels car vous pouvez tomber sur un Magistrat qui ne goûte pas la " plaisanterie " des arrondis. Il y en a qui manquent d'humour.

Et pour reprendre ce fameux premier appel : la différence appelée en plus est de 0, 005 euro par tantième soit 500 euros au total car la cause de l'erreur me semble majorer les quotes-parts de tous les copropriétaires, sans compensation entre lots comme c'est le cas pour un arrondi de répartition normal. Il est impossible de ne pas retrouver ces 500 euros dans la comptabilité.





Voici donc une explication complémentaire.

D'abord, le mandat de mon syndic expire le 30 juin 2004.

L'AG du 27 Avril était irrégulière pour le non respect du délai de 15 jours de la convocation, la première présentation de la LRAR ayant été faite 14 jours avant seulement. Il y a donc eu report de l'AG, comme je le lui avais suggéré.

Cependant, le syndic, sans doute en accord avec le CS mais je n'en suis pas sûr, au lieu de tout annuler (location de la salle, son déplacement, ...), a maintenu une "réunion informelle", aux lieu et date de l'AG du 27 avril.

Parallèlement, il reportait l'AG au 2 juin par une nouvelle convocation, par LRAR.

En résumé, l'AG du 27 avril n'est pas (plus) une AG, mais une "réunion informelle", et la VRAIE AG est le 2 juin.

J'y ai ajouté (notification dans les délais par exploit d'hussier) des questions à mettre à un OJ complémentaire, dont j'ai demandé qu'il soit débattu AVANT les votes de quitus, d'approbation des comptes, et de renouvellement du syndic. Celui-ci porte en effet précisément sur la gestion du syndic, et la tenue de mon compte individuel, avec les "erreurs" systématiques d'arrondis, sa façon de ne pas prendre en compte les signalements que j'ai faits concernant la sécurité de l'immeuble, etc...

Bref, je demande à l'AG de voter une première résolution où elle constatera simplement les FAITS : "L'AG constate la réalité des erreurs de calcul, qui lui ont été présentées, dans le compte de charges réelles de dra....g ", et je ne vois pas comment l'AG pourrait dire que les calculs présentés sont justes (en repoussant la résolution) alors que les erreurs sont évidentes, même pour un élève de CM1.

Je demande ensuite, dans une autre résolution que "l'AG exige que le syndic s'explique sur ces erreurs, [ce qu'il n'a JAMAIS fait depuis plus de 15 ans que je le réclame], et qu'il rectifie les écritures comptables erronnées". Je ne vois pas, là non plus pourquoi l'AG irait contre.

Enfin, dans une troisième résolution, je demande de voter un audit comptable du syndic, spécialement concernant les comptes individuels, en demandant que le syndic le prenne à sa charge s'il est prouvé qu mes allégations sont fausses, ce qui n'est pas, bien entendu.

Pour ce qui est des 148 euros, le fonds de roulement est voté l'année N pour être appelé l'année N+1.

Il est (je ne l'ai pas vérifié, mais ce n'est pas grave pour le raisonnement) sans doute assez probable qu'effectivement mon syndic a appelé des acomptes trop faibles et a voulu rectifier cette erreur. Mais, au lieu de rectifier l'écriture comptable en écrivant CLAIREMENT : "rectification de l'appel du xième trimestre 2003", ou "remboursement de l'appel du xième trimestre 2003" en crédit et "appel xième trimestre 2003" en débit, il a ajouté un "appel d'écart", sans explication dans le décompte d'appel ou même une ligne signalant ce que c'était, dans la lettre d'accompagnement. Il a même REFUSE de répondre aux explications que j'ai demandées. Je n'avais donc pas à payer une somme parfaitement injustifiée (au sens propre du terme). De plus, dans sa réponse très tardive, il fait un calcul que j'ai reproduit in extenso, arrive au résultat de 146 et déclare l'avoir arrondi à 148, ce qui est ahurissant, je le répète, et signé du DGA.

Pour DU31 et JPM

Mon cousin comptable n'a pas eu les comptes en main, je ne l'ai eu qu'au téléphone.

Le CS se fout de moi et dit que je les "emmerde" (je cite), et qu'il y a d'autres choses plus importantes que mon compte individuel, même si je leur fait remarquer que je ne suis sans doute pas le seul propriétaire dans ce cas. Il est en majorité pour le sYndic. Mes questions ont aussi pour but de mettre le CS davant ses responsabilités : pourront-ils demander à faire voter contre les résolutions prenant en compte les erreurs et demandant de les rectifier, cela sera difficile, car, si je démontre qu'il y a fraude chez le syndic, comme je le crois, il en seraient complices.

Quant à la demande de JPM de savoir si, finalement, les 2,81 se sont compensés dans mon compte individuel de ravalement ou global, je réponds clairement NON, et quant à savoir s'ils se sont compensés dan la globalité des comptes individuels (comptes du syndicat), soit de ravalement, soit global, je réponds que je ne sais pas, car je n'ai pas vérifié, mais je suis persuadé que non. Au demeurant, peu me chaud de savoir si les 2,81 qu'on me réclame indûment sont compensés, ce qui voudrait dire qu'on les a donnés à un ou plusieurs propriétaires autres que moi, Car c'est de l'argent que je ne dois pas, et je ne vois donc pas pourquoi j'aurais à le payer.

Enfin, je sais que je ne paye pas les appels tels qu'on me les réclames, car, à chaque fois, je prends la peine de dire qu'il y a une erreur de calcul, et que je paye en rectifiant l'erreur que je demande au syndic de rectifier, ce qu'il ne fait pas, et je ne vois pas non plus très bien un juge me comdamner à payer en plus ces centimes ou euros résultant d'un calcul faux.

Je signale quand même que, dans le cas où l'erreur, ça arrive très rarement, n'est pas à mon profit, je rectifie aussi l'erreur et paye alors une somme supérieure. J'ai bien dit quand même que je paye les charges, car il n'est pas question que je bloque la totalité de ce qui m'est réclamé. Je ne fais que rectifier les calculs, c'est tout.

Encore que je croie bien qu'il existe un article du Code Civil disant qu'on peut ne pas payer une dette si le montant réclamé n'est pas le montant exact, ou est supérieur au montant exact.

Enfin lorsque le CS va vérifier les comptes, il se contente essentiellement de vérifier que telle ou telle facture est payée comme il se doit, mais il n'entre pas, en général dans le détail des versements de chaque copropriétaires et dans le détail de chacun des comptes individuels. Les 500 d'écart peuvent donc très bien se trouver totalement "masqués".

Cela apporte t-il un peu plus de clarté, ou reste t-il encore des points obscurs ?

JPM a dit :
Citation :

même s'il trouve que draregsiavreg l'enquiquine abusivement avec ses centimes qui sont finalement des euros, ferait mieux de faire le point de la question et de recommander à son comptable de calculer les valeurs par tantièmes avec 7 décimales si c'est nécessaire.


Un léger point de désaccord, JPM, non pas que je n'enquiquine pas le syndic, mais je ne vit pas du tout pourquoi ce serait ABUSIF de ma part de réclamer des calculs justes au centime près, quitte effectivement à mettre 7, peut-être 8 décimales pour y parvenir. C'est du b-a ba !!!



Merci à tous les deux de votre soutien !



Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 20 mai 2004 03:03:31
Message :

Citation :
Initialement entré par draregsiavreg

Pour DU31

Voici donc une explication complémentaire.

D'abord, le mandat de mon syndic expire le 30 juin 2004.

L'AG du 27 Avril était irrégulière pour le non respect du délai de 15 jours de la convocation, la première présentation de la LRAR ayant été faite 14 jours avant seulement. Il y a donc eu report de l'AG, comme je le lui avais suggéré.

Cependant, le syndic, sans doute en accord avec le CS mais je n'en suis pas sûr, au lieu de tout annuler (location de la salle, son déplacement, ...), a maintenu une "réunion informelle", aux lieu et date de l'AG du 27 avril.

Parallèlement, il reportait l'AG au 2 juin par une nouvelle convocation, par LRAR.

En résumé, l'AG du 27 avril n'est pas (plus) une AG, mais une "réunion informelle", et la VRAIE AG est le 2 juin.

Pour ce qui est des 148 euros, le fonds de roulement est voté l'année N pour être appelé l'année N+1.



Bonjour drareg...eg,

Et non ! moi je reste toujours sur ma faim dans le sens où je ne comprends pas pourquoi le syndic a maintenu l'AG 'informelle' (compensation de location de salle, son déplacement...).

Y a-t-il eu un quelconque vote lors de cette AG fantôme ? Un PV vous a-t-il été notifié à son issue ? Une AG n'est pas une réunion informelle c'est une AG point barre !

Toute informelle qu'elle fût, vous allez devoir payer 2 fois la location d'une salle, le déplacement d'un syndic de pacotille, des frais de convocation.... Alors que c'est le syndic qui ne respecte pas les règles de base de gestion d'une copro ? C'est à lui qu'incombe tous ces frais imposés par sa carence. C'est lui qui a convoqué d'une manière irrégulière.

Pour ce qui concerne les 148 € je maintiens qu'il a fait un "emprunt" au syndicat sans aucune justification.
Le syndic n'en a pas le droit surtout en utilisant la forme de cet appel.
Qu'a-t-il fait de cet argent x ?? copropriétaires ?
Un fonds de roulement (à bannir avec la nouvelle loi) a-t-il été voté lors de l'AG de 2003 clôturant les comptes 2002 ?
Le CS ayant contrôlé les comptes est aussi responsable que le syndic pour avoir "laissé faire" et se fait complice de cet emprunt illicite puisque non justifié.
Avez-vous faire un courrier en LR-AR au Pdt. du CS pour qu'il justifie cet "emprunt" ?

Que votre CS soit naze et complice, incompétent et dangereux pour votre copropriété, sur ces points il n'y a aucun doute.

D'autre part, un syndic professionnel ne doit pas agir de la sorte. En convoquant en avril il était "dans les temps" pour faire approuver le budget prévis 2004, approuver les comptes, etc...

Maintenant il ne l'est plus ! Il a dépassé les 6 mois imposés par l'article 14-1 de la nouvelle loi de 1965. Encore heureux que son contrat expire le 30 juin : d'un peu plus il n'avait même plus le droit de convoquer. Voilà pourquoi je vous posais toutes ces questions.

J'espère pour vous qu'il a un contrat d'un an. Alors, pourquoi explire-t-il au 30 juin si votre exercice va du 1/01 au 31/12 ? Du coup ça lui fait un contrat à rallonges : 18 mois !

Dans ce cas, pourquoi le CS n'a-t-il pas "secoué" un peu plu le syndic ? De quoi se poser des questions...
Dans ce cas, pourquoi le syndic n'a-t-il pas convoqué depuis le mois d'avril puisque l'OJ est établi !!

Vous êtes en train de "rouler" sur des dépenses qui n'ont pas encore été budgetées... Il est donc impossible à ce syndic de justifier des appels trimestriels basé sur un budget prévisionnel non voté ! Et ce, depuis 6 mois que l'exercice précédent est clos.

Donc, il "gère" au pif, en profite pour ne pas oublier ses honoraires, appelle des fonds non justifiés et ce, avec la complicité d'un CS fantoche !!

Il faut imprimer l'art. 14-1 de la loi en gros caractères, le communiquer aux copros, au CS et au syndic.

Un conseil : examinez bien les "documents comptables" joints à votre convoc. et montrez les, si possible, à votre cousin. Sinon, il y a fort à parier qu'il va vous refaire le coup des 148 € en juillet prochain. Comparez les budgets prévisionnels votés précédemment et celui qui va être voté pour 2005.
Et examiné bien son contrat joint à la convocation.

Le sujet du vote du budget prévis dans les 6 mois de la clôture des comptes avaient fait l'objet d'un sujet sur ce forum. Je vais le rechercher et vous le communiquerai.

Amicalement.........


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 20 mai 2004 04:34:01
Message :

Bonjour dra...eg,

Voilà. J'ai retrouvé le lien dont question :

http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11084&SearchTerms=hors,mandat

A garder sous l'oreiller.....


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 20 mai 2004 09:42:49
Message :

Citation :
Initialement entré par DU31


Bonjour drareg...eg,

Et non ! moi je reste toujours sur ma faim [...]

Y a-t-il eu un quelconque vote lors de cette AG fantôme ? Un PV vous a-t-il été notifié à son issue ? Une AG n'est pas une réunion informelle c'est une AG point barre !

Toute informelle qu'elle fût, vous allez devoir payer 2 fois [...] C'est lui qui a convoqué d'une manière irrégulière.

Pour ce qui concerne les 148 € je maintiens qu'il a fait un "emprunt" au syndicat sans aucune justification.
Le syndic n'en a pas le droit surtout en utilisant la forme de cet appel.
Qu'a-t-il fait de cet argent x ?? copropriétaires ?
Un fonds de roulement (à bannir avec la nouvelle loi) a-t-il été voté lors de l'AG de 2003 clôturant les comptes 2002 ?
Le CS ayant contrôlé les comptes est aussi responsable que le syndic pour avoir "laissé faire" et se fait complice de cet emprunt illicite puisque non justifié.
Avez-vous faire un courrier en LR-AR au Pdt. du CS pour qu'il justifie cet "emprunt" ?

Que votre CS soit naze et complice, incompétent et dangereux pour votre copropriété, sur ces points il n'y a aucun doute.

D'autre part, un syndic professionnel ne doit pas agir de la sorte. En convoquant en avril il était "dans les temps" pour faire approuver le budget prévis 2004, approuver les comptes, etc...

Maintenant il ne l'est plus ! Il a dépassé les 6 mois imposés par l'article 14-1 de la nouvelle loi de 1965. Encore heureux que son contrat expire le 30 juin : d'un peu plus il n'avait même plus le droit de convoquer. Voilà pourquoi je vous posais toutes ces questions.

J'espère pour vous qu'il a un contrat d'un an. Alors, pourquoi explire-t-il au 30 juin si votre exercice va du 1/01 au 31/12 ? Du coup ça lui fait un contrat à rallonges : 18 mois !

Dans ce cas, pourquoi le CS n'a-t-il pas "secoué" un peu plu le syndic ? De quoi se poser des questions...
Dans ce cas, pourquoi le syndic n'a-t-il pas convoqué depuis le mois d'avril puisque l'OJ est établi !!

Vous êtes en train de "rouler" sur des dépenses qui n'ont pas encore été budgetées... Il est donc impossible à ce syndic de justifier des appels trimestriels basé sur un budget prévisionnel non voté ! Et ce, depuis 6 mois que l'exercice précédent est clos.

Donc, il "gère" au pif, en profite pour ne pas oublier ses honoraires, appelle des fonds non justifiés et ce, avec la complicité d'un CS fantoche !!

Il faut imprimer l'art. 14-1 de la loi en gros caractères, le communiquer aux copros, au CS et au syndic.

Un conseil : examinez bien les "documents comptables" joints à votre convoc. et montrez les, si possible, à votre cousin. Sinon, il y a fort à parier qu'il va vous refaire le coup des 148 € en juillet prochain. Comparez les budgets prévisionnels votés précédemment et celui qui va être voté pour 2005.
Et examiné bien son contrat joint à la convocation.

Le sujet du vote du budget prévis dans les 6 mois de la clôture des comptes avaient fait l'objet d'un sujet sur ce forum. Je vais le rechercher et vous le communiquerai.

Amicalement.........





Merci pour toutes ces infos et pour le lien de votre réponse suivante.

Sur la réunion du 27 avril

Je dis bien que c'est une réunion informelle qui a eu lieu le 27 avril, il n'y a pas eu de vote du tout, bien entendu. Quant aux frais engendrés par cette "réunion informelle", résultant d'une faute du syndic, j'ai demandé un point à l'OJ complémentaire et proposé de voter une résolution pour que TOUS LES FRAIS de ladite réunion SOIENT A LA CHARGE DU SYNDIC, psuisqu'entièrement de sa faute, arguant que la jurisprudence constante en la matière rejette toute argumentation fondée sur la responsabilité de la poste, comme le syndic veut le faire croire dans la lettre d'envoi de la seconde convocation. D'autant plus qu'il semble qu'il ait dit, le 27 avril (je n'ai pu y être) qu'il avait déposé les convocations le 2 avril, qu'il a écrit dans la lettre d'envoi de la seconde convocation qu'il les avait déposées le 5 avril, et j'ai produit une enveloppe au tampon en date du 8 avril seulement, à l'appui de ma résolution, mettant ainsi en doute certain sa bonne foi...

Mais je suis sûr qu'il y aura beaucoup de bons esprits pour plaindre et défendre "ce pauvre et si excellent syndic", en insistant pour que ces frais ne soient pas à sa charge.

Sur les 148 euros, c'est la première fois que cela se produit et je penche plutôt sur une erreur de sa part dans les termes incorrects, ou maladroits "appel d'écart" qu'il a employés plus que d'un "emprunt à la copropriété sur son dos". Après tout, les autres copropriétaires n'avaient qu'à faire comme moi et ne pas le payer, cet "appel d'écart". En effet, je n'ai pas eu de frais de rappel (illégaux, mais d'usage), pour ne pas l'avoir payé.

Donc je souhaite à la fois minimiser cet incident, tout en mettant le syndic et la copropriété devant le fait de l'illégalité de l'appel d'écart, pour n'avoir pas été justifié "FORMELLEMENT", bien qu'il soit justifié "FINANCIEREMENT" (variation de l'appel de fonds), et pour la "qualité de l'arrondi", montrant en la matière les pratiques douteuse de ce syndic. Mais il est vrai qu'il y a encore un point à ce sujet qui n'est pas très clair, et je n'ai pas encore démêlé tout l'écheveau.

Mais les budgets prévisionnels 2003 et 2004 avaient bien été votés et budgétés.

Je n'aurai sans doute pas le temps de faire toutes les vérifications que je souhaiterais, mais il est certain que mon OJ complémentaire, démontrant la mauvaise foi du syndic, son "laisser aller" sur un problème de sécurité, ses réponses bidon signées de la main même du DGA, son incompétence dans son rôle de conseil (par sa faute, il a fait perdre un procès contre moi en 1990, qui a coûté une somme non négligeable au syndicat, avec astreinte pour faire cesser un trouble manifestement illicite) aideront peut-être à le virer lors de cette assemblée, ce que j'espère depuis des années, et je ne suis pas tout seul...

On me montrera certainement du doigt pour être un fauteur de troubles créant un coût supplémentaire au syndicat pour des queues de poires qui me concernent que moi (en fait ça concerne bien tout le monde), mais le syndic en aura pris aussi un sacré coup pour sa crédibilité de "très gros cabinet parisien très professionnel" et son image "d'un des meilleurs".

Je sais qu'il reste un ou deux points sans réponse de ma part, mais ai-ja progressé un peu ?

Merci encore DU31.



Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 20 mai 2004 13:48:43
Message :


Intervention de l'avocat du Diable :

Vous nous raconterez les suites. Il faut quand même savoir que si vos critiques sont justifiées, elles entrent dans le champ des questions figurant déjà l'ordre du jour : approbation de des comptes et quitus.

Vos adversaires divers peuvent donc prétendre que la demande de complément d'ordre du jour est irrecevable, injustifiée, sans objet ou je ne sais quoi d'autre. Par contre la demande est justifiée pour la demande d'intervention urgente.

L'assemblée a pour objet de prendre des décisions et non de constater des faits. Je suppose que d'autres copropriétaires ont été victimes des mêmes fantaisies, ils en connaissent la réalité et peuvent se joindre à vous.

Sur le problème du non-respect du délai de convocation on est à peu près d'accord sur les éléments suivants :

> la prudence commande au syndic de poster les convocations vingt jours ouvrables avant la date de l'assemblée

> la présentation tardive d'une convocation est en général consécutive à un envoi tardif par le syndic mais ce n'est pas absolu . La Poste peut aussi être en cause (erreur, omission, grève et avis de passage jeté au vent).

> Une faute de le Poste n'engage sa responsabilité que dans les conditions prévues par la Loi.

Lorsqu'une assemblée a été annulée et reportée, il est courant de tenir une réunion informelle aux jour, heure et lieu prévus pour les copropriétaires qui n'auraient pas été informés du report. Lorsqu'il l'annulation est due à une faute du syndic, il offre le champagne et les petits fours.


Auteur Réponse : draregsiavreg
Répondu le : 23 mai 2004 20:09:53
Message :

Pour JPM, avocat du diable, Brrrrr.....

Citation :
Initialement entré par JPM


Intervention de l'avocat du Diable :

[...] Il faut quand même savoir que si vos critiques sont justifiées, elles entrent dans le champ des questions figurant déjà l'ordre du jour : approbation de des comptes et quitus.

Vos adversaires divers peuvent donc prétendre que la demande de complément d'ordre du jour est irrecevable, injustifiée, sans objet ou je ne sais quoi d'autre. Par contre la demande est justifiée pour la demande d'intervention urgente.


MOUAIS, je le crois aussi, MAIS JE N'EN SUIS PAS SUR...

En effet, ne peut-on considérer que les comptes sur lesquels vote l'AG sont les comptes du SYNDICAT, et non pas les comptes INDIVIDUELS de CHAQUE propriétaire ?. De même qu'il peut y avoir des erreurs avec les factures des entreprises, rectifiées par la suite.

Or c'est bien de MON compte qu'il s'agit ici, peu m'importe que l'AG approuve ou non les comptes.

J'irais même plus loin : supposons que le compte global soit juste, mais que le syndic prélève de façon erronée 100 euros à Durand qu'il donne en trop à Martin, parce qu'il a appelé et arrêté les charges ainsi. Le compte global du SYNDICAT sera équilibré, mais il y aura erreur sur Durand et sur Martin.

Est-ce à dire que si l'AG approuve les comptes, Martin aura gagné 100 euros et Durand les aura perdus sans rectification possible ?

A titre personnel, JE VOTE d'ailleurs SYSTEMATIQUEMENT CONTRE l'approbation des comptes et le quitus, par prudence, pour éviter ce piège possible.

D'autre part, comme je m'abstiens de payer les quelques euros et pouillièmes qui me sont réclamés, et qu'une comptabilité correcte montrerait que je ne les dois pas, il est vrai que je figure au rang des "débiteurs" des ces euros que je ne manque jamais de contester, mais "on" oublie toujours de noter au PV, comme je le demande, que je conteste la dette qui m'est publiquement attribuée. Comme si Durand, estimant à raison ne pas devoir les 100 euros réclamés ne les payait pas et figurait sur la liste des débiteurs annexée à la convocation. Alors peut-être qu'à ce titre là seulement j'ai un problème possible.

D'où trois questions :

1) L'approbation des comptes englobe-t-elle cet aspect ou non des comptes INDIVIDUELS ?

2) Comment puis-je obliger le secrétaire de séance à noter au PV ma contestation formelle de la dette notée sur la feuille récapitulant les débiteurs ?

3) Est-ce assimilable à de la diffamation publique ?
Bien entendu indépendamment du faible montant que cela représente.

Citation :
L'assemblée a pour objet de prendre des décisions et non de constater des faits. Je suppose que d'autres copropriétaires ont été victimes des mêmes fantaisies, ils en connaissent la réalité et peuvent se joindre à vous.


Oui, ce qui est le plus extraordinaire est que d'autres copropriétaires sont victimes de ces agissements et non seulement ne font rien, mais encore ils me combattent en plaignant le syndic !!! On croit rêver, mais c'est affligeant.

Voici donc le texte exact des 3 résolutions que j'ai proposées à l'OJ complémentaires, relatives aux comptes :


Citation :
"Résolution :
Après en avoir délibéré, l’assemblée générale constate et prend acte qu’il existe des erreurs manifestes, inexpliquées, très anormalement fréquentes dans les quelques extraits variés du compte individuel qui lui ont été présentés en annexe ; qu’elles sont inacceptables et incompatibles avec une comptabilité moderne normalement tenue et surveillée ; et que cela mérite une vérification approfondie.

Résolution :
Après en avoir délibéré, l’assemblée générale exige que le syndic donne sous huit jours les raisons très précises des erreurs constatées depuis de nombreuses années sur le compte ayant servi d’exemple, et rectifie les écritures comptables ; elle exige que le syndic se mette en rapport avec ce copropriétaire pour vérifier et rectifier les erreurs, car il y en a tous les trimestres ; elle exige que le syndic vérifie si des « erreurs » analogues se sont produites sur chacun des comptes individuels des autres copropriétaires ; elle exige aussi que le syndic explique ces erreurs et corrige ces erreurs en rectifiant les écritures comptables . Ces rectifications et ces explications seront à fournir dans un délai de trois semaines, sous le contrôle du conseil syndical.

Résolution :
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, exige un audit de la comptabilité de la SA B.Z.N, et en particulier vis à vis des comptes individuels des copropriétaires, qui restera à la charge de la SA B.Z.N si les irrégularités que ce copropriétaire à dénoncées sont prouvées."


D'où deux questions :

1) Ce texte peut-il être modifié au cours des débats pou être soumis au vote, ou, autrement dit plus généralement, une résolution proposée à l'OJ est-elle modifiable ou doit-elle rester telle qu'elle ?

2) Si oui, dans quelles conditions ?

Citation :
Sur le problème du non-respect du délai de convocation on est à peu près d'accord sur les éléments suivants :

> la prudence commande au syndic de poster les convocations vingt jours ouvrables avant la date de l'assemblée

> la présentation tardive d'une convocation est en général consécutive à un envoi tardif par le syndic mais ce n'est pas absolu . La Poste peut aussi être en cause (erreur, omission, grève et avis de passage jeté au vent).

> Une faute de le Poste [...].


Lors de la "réunion" ex-AG du 27 avril 2004, le syndic a déclaré avoir posté les convocations 25 jours avant, soit le 2 avril.

Dans sa lettre d'envoi de la convocation de l'AG du 2 juin, il écrit que les convocations avaient été postées le 5 avril.

Le cachet de la poste qui figure sur mon enveloppe est daté du 8 avril.

Déjà ces incohérences de dates publiquement annoncées par le syndic me laissent perplexe sur sa bonne foi.

Mais il nie toute responsabilité, et la rejette entièrement sur la poste qui aurait à son avis des délais trop longs... puisque les convocations postées à Courbevoie le 8, n'ont été reçues que le 13 avril.

Or le 12, date au plus tard de réception des convocations pour respecter les délais légaux de convocation est un Lundi... de Pâques. Et le 8 (date sur mon enveloppe) est le jeudi précédent.

On peut aussi imaginer qu'à une période de fêtes, il y a beaucoup de courrier, et aussi, peut-être des employés en vacances, ce qui n'est pas favorables aux envois en nombre.

Le délai ne paraît donc pas raisonnable et je ne pense pas que la poste puisse être tenue pour responsable dans ce cas, sauf à prouver qu'elle a fait "poireauter" les lettres entre le 5 et le 8.

Qu'en pensez-vous ?


Citation :
Une faute de le Poste n'engage sa responsabilité que dans les conditions prévues par la Loi.


D'où une question :

Où trouve t-on ces conditions, ou pouvez-vous me les indiquer ici avant le ... 2 juin ?


Citation :

Lorsqu'une assemblée a été annulée et reportée, il est courant de tenir une réunion informelle aux jour, heure et lieu prévus pour les copropriétaires qui n'auraient pas été informés du report. Lorsqu'il l'annulation est due à une faute du syndic, il offre le champagne et les petits fours.


Non, il n'y a eu ni champagne ni petits fours apportés par le syndic qui ne se sent aucunement fautif...

Certains, soutenus par le syndic, dont l'ancien président du CS, et la présidente actuelle, ont même accusé lors de la réunion du 27 avril, UN propriétaire en particulier, votre serviteur en l'occurence, d'être un fauteur de trouble, laissant entendre que c'est entièrement de sa faute si on doit reporter l'AG. C'est ce qui m'a été rapporté puisque je n'avais pas pu y assister. Je trouve que c'est un comble.

Citation :
Vous nous raconterez les suites


MAIS OUI, Mr. l'avocat du diable, vous aurez droit à la suite... au prochain numéro.

MERCI JPM, pour vos excellentes contributions, ça fait travailler les méninges et c'est très bien !


Auteur Réponse : Elisabeth
Répondu le : 24 mai 2004 12:38:04
Message :

draregsiavreg

Je me bats depuis plus de 2 ans, en présence d'un conseil syndical totalement nul et entièrement manipulé par le syndic car je me retrouve dans le même cas de figure que vous.

Les décomptes individuels de charges sont totalement faux (et chez moi, il ne s'agit pas de quelques centimes par ci par là , mais parfois de "gains" ou de "pertes" de centaines de francs) car le syndic ignore les principes de base en matière de copropriété (les lois donc) et est incapable de comprendre notre règlement de copropriété. Autant dire qu'il fait n'importe quoi !

Et accessoirement, les comptes ne sont absolument pas vérifiés !

Elisabeth


Auteur Réponse : DU31
Répondu le : 27 mai 2004 07:04:05
Message :

Citation :
Initialement entré par draregsiavreg



Merci pour toutes ces infos et pour le lien de votre réponse suivante.

Sur la réunion du 27 avril

Je dis bien que c'est une réunion informelle qui a eu lieu le 27 avril, il n'y a pas eu de vote du tout, bien entendu. Quant aux frais engendrés par cette "réunion informelle", résultant d'une faute du syndic, j'ai demandé un point à l'OJ complémentaire et proposé de voter une résolution pour que TOUS LES FRAIS de ladite réunion SOIENT A LA CHARGE DU SYNDIC, psuisqu'entièrement de sa faute, arguant que la jurisprudence constante en la matière rejette toute argumentation fondée sur la responsabilité de la poste, comme le syndic veut le faire croire dans la lettre d'envoi de la seconde convocation. D'autant plus qu'il semble qu'il ait dit, le 27 avril (je n'ai pu y être) qu'il avait déposé les convocations le 2 avril, qu'il a écrit dans la lettre d'envoi de la seconde convocation qu'il les avait déposées le 5 avril, et j'ai produit une enveloppe au tampon en date du 8 avril seulement, à l'appui de ma résolution, mettant ainsi en doute certain sa bonne foi...

Mais je suis sûr qu'il y aura beaucoup de bons esprits pour plaindre et défendre "ce pauvre et si excellent syndic", en insistant pour que ces frais ne soient pas à sa charge.


Bonjour dr...eg

Grosse panne de mon ordinateur depuis dimanche soir. Récupéré ce jour.

Vous allez me rendre chêvre !! Je maintiens tout ce que je vous ai écrit le 20 mai. Relisez bien : un conseil !
Vous n'avez pas voté le budget prévis 2005 !! Et le 2 juin vous serez à + de 6 mois après la clôture de l'exercice !
Vous n'avez pas approuvé le budget réalisé en 2003 : peut-être aurez-vous des surprises avec un syndic fantôche !
Il vous faudra comparer le budget prévisionnel 2003 avec le réalisé 2003. Vous avez les éléments en main pour déjà faire cette vérification.

Citation :
Sur les 148 euros, c'est la première fois que cela se produit et je penche plutôt sur une erreur de sa part dans les termes incorrects, ou maladroits "appel d'écart" qu'il a employés plus que d'un "emprunt à la copropriété sur son dos". Après tout, les autres copropriétaires n'avaient qu'à faire comme moi et ne pas le payer, cet "appel d'écart". En effet, je n'ai pas eu de frais de rappel (illégaux, mais d'usage), pour ne pas l'avoir payé.

Donc je souhaite à la fois minimiser cet incident, tout en mettant le syndic et la copropriété devant le fait de l'illégalité de l'appel d'écart, pour n'avoir pas été justifié "FORMELLEMENT", bien qu'il soit justifié "FINANCIEREMENT" (variation de l'appel de fonds), et pour la "qualité de l'arrondi", montrant en la matière les pratiques douteuse de ce syndic. Mais il est vrai qu'il y a encore un point à ce sujet qui n'est pas très clair, et je n'ai pas encore démêlé tout l'écheveau.

Mais les budgets prévisionnels 2003 et 2004 avaient bien été votés et budgétés.



Ce montant comme je vous l'indiquais le 20 mai n'est pas justifié ! Vous ne pouvez en faire une interprétation. Elle doit être justifiée. Vous raisonnez comme les copros attendent que vous raisonniez. Il faut retenir qu'il y a emprunt injustifié. Pourquoi ? Parce que 148 € * ??? copros = ???? €. A quoi a servi cette ponction injustifiée ?Voilà la question intéressante que doit vous justier le syndic et le CS !!

Citation :
On me montrera certainement du doigt pour être un fauteur de troubles créant un coût supplémentaire au syndicat pour des queues de poires qui me concernent que moi (en fait ça concerne bien tout le monde), mais le syndic en aura pris aussi un sacré coup pour sa crédibilité de "très gros cabinet parisien très professionnel" et son image "d'un des meilleurs".

Je sais qu'il reste un ou deux points sans réponse de ma part, mais ai-ja progressé un peu ?
Merci encore DU31.


Ca c'est le moins important bien que ce type de comportement porte préjudice à la personne concernées que vous êtes. Laissez dire et rire... Ils rient de leur connerie. Quant au "gros cabinet arnaqueur" il se fera aligner comme les autres... Oui, vous avez progressé, sûr....

Citation :
Lors de la "réunion" ex-AG du 27 avril 2004, le syndic a déclaré avoir posté les convocations 25 jours avant, soit le 2 avril.

Dans sa lettre d'envoi de la convocation de l'AG du 2 juin, il écrit que les convocations avaient été postées le 5 avril.

Le cachet de la poste qui figure sur mon enveloppe est daté du 8 avril.

Déjà ces incohérences de dates publiquement annoncées par le syndic me laissent perplexe sur sa bonne foi.

Mais il nie toute responsabilité, et la rejette entièrement sur la poste qui aurait à son avis des délais trop longs... puisque les convocations postées à Courbevoie le 8, n'ont été reçues que le 13 avril.



Laissez le rêver !!!. La jurisprudence est là. Il n'avait qu'à vous lancer les convocations largement en amont. En outre s'il voulait respecter la loi et "être dans les temps" pour vous faire voter le budget prévis 2005 il avait, là aussi, largement le temps entre le 27 avril et le 2 juin. Alors pourquoi faire facile quand on peut faire compliqué ??


Pour vos autres questions :

L'approbation des comptes vise les comptes du syndicat et, indirectement, les comptes individuels qui en découlent (budget prévis + travaux faits sans accord de l'AG...) !!

Vous demandez au secrétaire de séance de noter (au moment de la résolution votée quelle qu'elle soit) vos réserves de façons à ce qu'elles figurent sur le PV. Il écrit et vous lui demandez de lire à voix haute la décision et réserves concernant cette résolution. Et vous avez même le droit d'aller lire ledit PV manuscrit !! Et non ce n'est pas de la diffamation puisqu'il a erreur comptable !

Quand votre OJ complémentaire sera évoqué par le Pdt de Séance, avant que de délibérer, demandez à haute voix : "Qui a constaté telle et telle erreur sur son compte individuel ? Vous comptez les mains qui se lèvent"

Une résolution portée à l'OJ ne peut pas être modifiée. Le PV doit reproduire l'OJ de l'AG.

Votre AG du 27 avril n'a pas été officiellement annulée. Elle n'a pas été tenue par le syndic qui a convoqué. Donc convocation écrite, les copros se déplacent et ce syndic leur dit que l'AG ne se tient pas !!!
En outre, il aurait du vous notifier le PV de cette AG en même temps que la convocation à cette AG du 2 juin puisque réunion il y a eu et pas d'AG faute de combattants !!

Donc, une AG "informelle" dans un pareil cas ça n'existe pas et d'ailleurs elle n'existe pas puisque vous n'avez pas reçu de PV ! Le syndic aurait très bien pu faire déposer un courrier dans les boîtes aux lettres pour reconnaître son incompétence et ne pas faire déranger les gens pour rien...

Pour ce qui est du champagne, petits gâteaux, etc... Vous pouvez remercier votre syndic : il vous a fait faire une économie. Car ne vous imaginez pas qu'un syndic, à l'issue d'une AG, vous offre le champagne de sa poche. Et non, c'est avec les fonds du syndicat qu'il régale la galerie !!

Amicalement.....



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