LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - No 179 - du 20 mai au 4 juin 2011
4/6/2011
LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - No 179 - du 20 mai au 4 juin 2011 4/6/2011 | |
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| Professions immobilières - règlementation et exercice des métiers | |||||
| Actualité Une plateforme européenne commune des professionnels de l’immobilier 2/6/2011 | TR | CO | GL | ||
| Sa mise en place a été annoncée par Timo Multanen, Président du CEPI (Conseil Européen des Professions Immobilières) à l’occasion du Congrès européen, organisé et animé par l’association allemande IVD à Berlin : cette plateforme doit se concentrer sur la représentation des intérêts des professions immobilières à Bruxelles, accroître la représentativité du secteur et avoir plus de poids dans les dossiers politiques.
Parmi les sujets surveillés comme lait sur le feu : - la révision de la Directive sur la reconnaissance des qualifications professionnelles, - le projet d’une carte professionnelle européenne, - la résolution alternative des litiges, la normalisation des services, - la performance énergétique et les crédits hypothécaires... | |||||
| Ressource Web Modernisation des professions immobilières : en 2002 déjà 31/5/2011 | TR | CO | GL | ||
| Au moment où sont présentées les conclusions de leurs Etats généraux des professions immobilières (voir notre ressource du 30/05/2011 «Etats généraux des professions immobilières : présentation d’un Livre blanc des propositions aux pouvoirs publics» ), il est bon de se rappeler qu’il y a 9 ans presque jour pour jour, Bernard Vorms présentait un rapport (1) au ministre de la justice de l’époque, examinant les problèmes posés aux professionnels de l'immobilier (administrateurs de biens, syndics de copropriété et agents immobiliers) par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet", dans l'objectif d'envisager le fondement sur lequel pourrait se développer une nouvelle réglementation et de dresser une liste des réformes les plus immédiatement nécessaires. Le rapport contenait des propositions pour l'amélioration de la garantie offerte aux particuliers, et esquissait aussi une étude plus approfondie de la question de la gestion des copropriétés, et notamment des copropriétés en difficulté. Enfin, une étude des pratiques étrangères permettait de mettre en valeur certaines faiblesses du secteur de l'immobilier en France... | |||||
| (1) La Documentation Française - Rapports - avril 2002 - Livre blanc : "Moderniser la réglementation des activités immobilières" | |||||
| Actualité Urbania à nouveau à l’encan ? 30/5/2011 | TR | CO | GL | ||
| Alors que la nouvelle direction multiplie les annonces destinées à convaincre le marché qu’une nouvelle ère a commencé pour le groupe, une "brève" de la lettre "Les coulisses de l’économie et des médias" du site Le Monde.fr laisse entendre que Philippe Nguyen, qui a créé et dirige le fonds d'investissement IPE, "se pose des questions sur son investissement dans Urbania, le deuxième groupe français d'administrateurs de biens derrière Foncia et au coude-à-coude avec Lamy (groupe Nexity)", et qu’il "s'interroge sur la pertinence de cet investissement et pourrait revendre la société, qui a besoin d'argent frais, un an après l'avoir acheté". En réalité, il y a moins que cela puisque IPE a annoncé l’accord de reprise du groupe et l’a fait homologuer par le tribunal de commerce en septembre 2010, après que ses banques créancières l’aient mis en quasi faillite dès fin 2009 (voir notre ressource du 30/09/2010 «Homologation de l’accord de reprise d’Urbania par IPE et détail des créances bancaires en jeu» )...
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| Actualité Une affaire de commissionnement de syndic à Sète 30/5/2011 | CO | ||||
| La chambre locale et la commission de déontologie et d’éthique de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) sont, en attendant la justice, saisies par ARC Languedoc d’une affaire de commissionnement, mettant en cause un syndic, ASC, qui sous couvert de négociation de conditions pour les achats et prestations à ses copropriétés, fait facturer par une filiale, Easy Home, des commissions à hauteur de 10% du montant des devis... Le syndic mis en cause justifie cette commission par une réelle prestation : "par notre plateforme téléphonique, nous leur donnons accès à un marché de plus de 5000 lots; nous prenons en charge leurs tâches administratives, leur veille commerciale, et nous avons élaboré des cahiers des charges et des protocoles d’intervention", a indiqué le dirigeant à 60 Millions de consommateurs (1), contestant que les entreprises payant ces commissions en répercutent le coût dans leurs devis. Le problème est que cette perception de commission, même indirecte, tombe sous le coup de l’interdiction, avec sanction pénale à la clé, de l’article 66 d’ordre public du décret du 20 juillet 1972, aux termes duquel "le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées".
(1) 60 Millions de consommateurs - 27 mai 2011 : "Quand le syndic touche des rétrocommissions…" | |||||
| Tendances, expériences et nouveaux concepts | |||||
| Actualité Diagnostiqueurs : avec l’arrivée de nouveaux acteurs, la concurrence fait baisse les prix 2/6/2011 | TR | GL | |||
| C’est ce qui ressort d’une étude sectorielle de l’institut Xerfi sur le marché des diagnostics immobiliers : les diagnostiqueurs immobiliers affichent des perspectives prometteuses à court terme : leur chiffre d’affaires progressera en effet de 6% en 2011 et 8% en 2012, l’activité étant de fait portée par le niveau toujours élevé des transactions de logements dans l’immobilier ancien, la mise en place de nouveaux diagnostics et l’obligation de l’affichage du diagnostic de performance énergétique depuis janvier 2011. Elle ne retrouvera cependant pas le "faste" des années 2005 à 2007. Par ailleurs, si l’environnement est globalement porteur, les diagnostiqueurs immobiliers sont en effet confrontés à plusieurs défis, en tête desquels la baisse des prix (-6% entre 2009 et 2011) facturés à leurs clients. La surabondance de l’offre par rapport à la demande, exacerbée par l’arrivée de nouveaux entrants (autoentrepreneurs), l’émergence de modèles "low
Cost" et le développement de comparateurs de prix en ligne poussent de facto les tarifs vers le bas. Historiquement composé de filiales de bureaux de contrôle et d’inspection (Dekra, Bureau Veritas, Apave, etc.), de réseaux franchisés indépendants (Agenda, Ex’Im, Diagamter, Defim, etc.), de bureaux d’études techniques du bâtiment et d’entrepreneurs indépendants, le secteur a vu apparaître de nouveaux types d’acteurs. Il s’agit d’acteurs issus de l’énergie (prise de contrôle d’Agenda par GDF Suez en juillet 2010) mais aussi de la banque et de l’immobilier (prise de participation du Crédit Agricole du Nord dans Ex’Im par exemple). L’arrivée de ces grands groupes répond à l’essor du marché de la rénovation thermique, le critère énergétique (et donc le diagnostic de performance énergétique) prenant une importance croissante sur le marché immobilier entre l’affichage de la classe énergétique dans les annonces et le conditionnement du montant du nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+") à cette classe énergétique. L’objectif de ces nouveaux entrants est proposé une offre complète en matière de conseil et de financement des travaux de rénovation énergétique et plus généralement de services immobiliers. | |||||
| Actualité Les femmes nombreuses à adhérer aux nouveaux réseaux de mandataires immobiliers indépendants 31/5/2011 | TR | ||||
| Le réseau Optimhome Immobilier compte déjà 38% de femmes parmi ses mandataires adhérents, et celles-ci constituent une part prépondérente de la soixantaine de nouveaux agents commerciaux qui rejoignent chaque mois le réseau - "l'agence immobilière sans boutique", fondé il y a 4 ans et qui déclare compter plus de 1.000 agents. De surcroît, ce sont elles qui enregistrent la meilleure progression de chiffre d'affaires durant les six premiers mois d'activité ; elles gagneraient en moyenne 5% de plus que les hommes. Ainsi, Optimhome se présente comme à la pointe de la lutte contre les inégalités de rémunération entre hommes et femmes, et comme un moyen idéal pour ces dernières de "s'épanouir au travail tout en exerçant son activité depuis le domicile et de façon entièrement indépendante"...
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| Ressource Web L’immobilier et les réseaux sociaux : les débats du Forum FF2I 2011 comme si vous y étiez 31/5/2011 | TR | CO | GL | ||
| Le rendez-vous annuel désormais incontournable, organisé le 4 mai dernier par la Fédération française de l’Internet immobilier (FF2i), comportait en point d’orgue un débat autour de l'utilisation des réseaux sociaux et plus particulièrement de Facebook dans les différentes activités immobilières. Les vidéos des temps forts du forum sont en ligne sur le site de Visiteonline.com (1). Une table ronde animée par Godefroy Jordan (LogicImmo), réunissait Franck Desvignes (BNP Paribas), Christelle Marchand (Cogedim), Laurence Garbatini (Coldwell Banker), Stéphane Vié (réseau ORPI) et Anne Sophie Bordry (Directrice des affaires publique Facebook France et Europe du Sud). Parmi les questions débattues, : les marques ont-elles intéret à être présentes sur Facebook ? Comment assurer une présence cohérente et unifiée pour les réseaux d'agences ? | |||||
| (1) FF2i - les vidéos du forum 2011, en 4 parties :
Partie 1 : Le Panel Médiamétrie/Netrating, Le secteur immobilier Partie 2 : Facebook dans le monde par Anne Sophie Bordry Partie 3 : Débat autour de l’utilisation de Facebook chez les professionnels de l’immobilier Partie 4 : Suite du Débat autour de l’utilisation de Facebook | |||||
| Ressource Web Vers de la propriété à durée limitée ? 23/5/2011 | TR | ||||
| Le bail emphytéotique : une voie pour aider l'accession dans les secteurs les plus chers ? L’idée a été évoquée à Paris pour lutter contre la spéculation : en prenant exemple sur le droit immobilier anglais, la ville ferait construire par des promoteurs des immeubles sur des terrains restés sa propriété, ce qui leur permettrait de vendre les logements, à des prix nettement plus bas que ce que ceux du marché actuel, mais à des acquéreurs qui ne seraient propriétaires que pour une durée limitée de 99 ans, la propriété revenant ensuite à la ville. L’ANIL a réalisé une étude (1) sur l’utilisation du bail emphytéotique comme moyen d’atteindre cet objectif. | |||||
| (1) ANIL - mai 2011 : "Le bail emphytéotique : une voie pour aider l’accession dans les zones les plus chères ?" | |||||
| Ressource Web Un retour d'expérience d'une agence immobilière sur Facebook 23/5/2011 | TR | ||||
| Beaucoup en parlent mais peu s’y sont lancés vraiment, d’où l’intérêt de ce retour d’expérience apparemment réussie rapporté par le Blog Immobilier 2.0 (1)... | |||||
| (1) Blog Immobilier 2.0 - 19 mai 2011 : "Retour d'expérience d'une agence immobilière sur facebook" | |||||
| Toutes spécialités | |||||
| Actualité Les notaires ont-ils perdu la bataille de la nationalité ? 2/6/2011 | TR | CO | GL | ||
| C’est ce qu’il faut croire comme suite à une décision de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) du 24 mai (1) : elle a estimé que parce que les activités notariales, telles que définies actuellement en Belgique, en France, au Luxembourg, en Autriche, en Allemagne, en Grèce et au Portugal, ne participent pas à l'exercice de l'autorité publique au sens de l'article 45 du Traité, la condition de nationalité requise par la réglementation de ces États pour l'accès à la profession de notaire constitue une discrimination fondée sur la nationalité interdite par le Traité CE.
La solution ainsi énoncée devrait conduire à la suppression dans les législations concernées de la condition de nationalité comme condition d'accès à la profession notariale (pour la France l’article 3 du décret du 5 juillet 1973). (1) CJUE 24 mai 2011, aff. C-50/08 | |||||
| Code/Texte Juridique Décret d’application pour les attestations de respect de la RT 2012 avant et après construction 23/5/2011 | TR | CO | GL | ||
| A quelques mois de l'entrée en vigueur de la RT 2012, la nouvelle règlementation thermique des bâtiments neufs issue du "Grenelle de l'environnement" (voir notre ressource du 27/10/2010 «Publication de la RT 2012» ), le ministère de l'écologie continue sa production de textes d’application, avec un décret (1) définissant les modalités d'établissement des attestations de respect de la RT 2012 que devront fournir les maîtres d'ouvrage non seulement lors du dépôt de permis de construire mais également à l'achèvement des travaux. Un arrêté complétera ce texte en proposant les différents modèles de formulaire pour ces documents. | |||||
| (1) Décret n° 2011-544 du 18 mai 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments | |||||
| Code/Texte Juridique Un décret modifie les modalités du constat d’achèvement d’un immeuble vendu en VEFA 23/5/2011 | TR | CO | GL | ||
| La constatation de l'achèvement de l'immeuble en cas de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) entraîne de nombreuses conséquences pour les acquéreurs, qu’ils soient occupants ou investisseurs. Un décret en modifie les modalités, permettant qu’elle puisse être faite par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Dans le cas où le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est obligatoirement faite par un organisme de contrôle indépendant. L’entrée en vigueur est immédiate, les dispositions du décret s'appliquant aux contrats en cours à la date de publication. | |||||
| (1) Décret n° 2011-550 du 19 mai 2011 relatif à la vente d'immeubles à construire | |||||
| Jurisprudence L’arrêt de l'exécution provisoire d’un jugement ne peut être prononcé que pour des motifs restreints 23/5/2011 | TR | CO | GL | ||
| Lorsque l'exécution provisoire a été ordonnée, ou lorsqu’elle est de droit, elle ne peut être arrêtée, en cas d’appel, que dans les conditions de l’article 524 du Code de procédure civile, par le premier président statuant en référé, et pour des motifs fixés de manière limitative : si elle est interdite par la loi et si elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives ; en aucun cas elle ne peut être arrêtée pour des motifs touchant "au bien-fondé et à l'opportunité du jugement" à exécuter, c'est-à-dire au fond de l’affaire : c’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans une affaire concernant un syndicat de copropriétaires, mais en des termes pouvant s’appliquer à tous les contextes (1)... | |||||
| (1) Cass., 2ème Ch. civ., 5 mai 2011, n°10-18835 | |||||
| Transactions | |||||
| Actualité Après leur envolée, les taux pourraient atterrir 31/5/2011 | TR | ||||
| C’est en tous cas la conviction du n°1 des courtiers en crédit, CAFPI, qui constate en mai une accalmie sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers après une hausse ininterrompue ces derniers mois. Une des raisons : l’OAT 10 ans (obligations assimilées du Trésor), qui sert de référence aux banques pour fixer les conditions des prêts à taux fixe, affiche une vraie détente depuis le début du mois ; alors qu’il se situait autour de 3,73% en avril, ce taux est redescendu autour de 3,60% en moyenne en mai, et atteint même 3,45% en fin de mois. Preuve que les inquiétudes s’estompent et que l’on assiste à un retour progressif au calme sur les marchés, indique CAFPI. Du coup, les banques n’ont donc plus aucune raison d’augmenter leurs taux, et les conditions d’emprunt sont même en baisse sur toutes les durées, dès lors que les prétendants au crédit offrent un bon profil.
L’incertitude vient des ratios de solvabilité "Bâle III", qui imposeront une meilleure prise en compte du risque dans l’octroi des crédits (soit par un durcissement des critères, soit par un renforcement des fonds propres). Mais, les banques ne peuvent, dans la période la plus active de l’année en matière d’acquisition immobilière, négliger le marché du crédit immobilier qui représente un risque généralement peu élevé et reste pour elles un excellent moyen de prendre des parts de marché sur la concurrence, et d’augmenter par effet induit les dépôts de la clientèle, selon le principe que tout banquier connaît selon Philippe Taboret, directeur-général adjoint de CAFPI : "les crédits font les dépôts"... Il y a donc peu de chance de voir les taux grimper pendant l’été, pronostique CAFPI. | |||||
| Ressource Web Les chiffres de la quinzaine 31/5/2011 | TR | ||||
| En direct des producteurs cette quinzaine :
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- Commissariat général au développement durable - Chiffres & statistiques n°220 : Commercialisation des logements neufs : résultats au 1er trimestre 2011 (France entière) - Commissariat général au développement durable - Chiffres & statistiques n°218 : Construction de logements : résultats à fin avril 2011 (France entière) - Baromètre MeilleursAgents.com mai 2011 – Immobilier en Ile-de-France : que cache la baisse des volumes de transactions ? - INSEE Informations Rapides 26 mai 2011- n°133 : Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens – premier trimestre 2011 | |||||
| Code/Texte Juridique Contrat de réservation en VEFA et condition suspensive d’obtention de prêt 23/5/2011 | TR | ||||
| Le contrat de vente d'immeuble à construire (vente en état futur d’achèvement ou VEFA) doit être précédé d'un contrat de réservation, juridiquement appelé contrat préliminaire. Son contenu et son régime sont règlementés (articles R261-25 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Mais les dispositions protectrices du code de la consommation en matière de crédit immobilier, selon lesquelles l’existence du contrat principal est subordonnée à obtention des crédits sollicités, et permettant une restitution des sommes versées d’avance par l’acquéreur en cas de défaillance de la condition, ne concernaient que le contrat de vente. Autrement dit, le contrat préliminaire n’était pas soumis à la condition suspensive d'obtention de prêt. Les dispositions spécifiques au contrat préliminaire prévoyaient toutefois la restitution du dépôt de garantie lorsque le montant des prêts, que le vendeur s'était engagé à faire obtenir à l'acquéreur, était inférieur de 10% à ce qui était prévu dans le contrat de réservation (article R261-31).
La Cour de cassation avait formulé plusieurs recommandations en 2002, 2006 et 2008 dans le sens de la suppression de cette différence de traitement entre les souscripteurs de contrats préliminaires, selon qu’ils ont ou non déclaré faire leur affaire de l’obtention d’un prêt. C’est désormais chose faite avec la loi de simplification du droit : l’article 22 de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (1) prévoit que le contrat préliminaire est, comme le contrat de vente, explicitement soumis aux dispositions protectrices du code de la consommation en matière de crédit immobilier (articles L312-15 et suivants du Code consommation). | |||||
| (1) Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit | |||||
| Transactions et gestion locative | |||||
| Actualité Dépôt d’un projet de loi pour la protection et l'information des consommateurs : mesures pour l’immobilier 2/6/2011 | TR | GL | |||
| Le secrétaire d’Etat à la consommation, Frédéric Lefebvre, a présenté au conseil des ministres du 1er juin un projet de loi comportant plusieurs mesures intéressant directement ou indirectement l’immobilier :
- l’article 2 prévoit pour le bailleur qui ne restituerait pas le dépôt de garantie dans le délai légal que le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, soit majoré d’une somme égale à 10% du loyer en principal par mois de retard et harmonise les règles du montant des dépôts de garantie à un mois de loyer y compris pour les bailleurs sociaux non conventionnés ; - le même article impose aux agences immobilières appartenant à un réseau de faire figurer dans le contrat de mandat leur appartenance à un tel réseau, afin d’informer le propriétaire-vendeur sur la portée de la diffusion de ses annonces ; - le même article interdit la reconduction tacite des mandats de vente et de gestion et instaure en conséquence l’obligation du professionnel d’obtenir l’accord exprès de son mandant ! - le même article étend aux baux meublés l’obligation dans les contrats de location de préciser la surface habitable ; par ailleurs, il instaure une sanction en cas de surface mentionnée inexacte, sous forme de réduction du loyer, à l’instar de ce qui existe avec la loi Carrez pour la vente de lots de copropriété ; - l’article 4 concerne le secteur de l’énergie et vise à permettre au consommateur de mieux maîtriser sa dépense ; - l’article 5 concerne la création d’un tarif social pour l’accès à l’internet haut débit ; - l’article 10 vise à renforcer les moyens d’action juridique de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) en lui donnant un pouvoir de sanctions administratives ; - le même article prévoit que le juge écarte d’office, le cas échéant, l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments dans le débat. (1) Projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs | |||||
| Ressource Web Locations meublées de courte durée : une étude fait le point sur la pratique 31/5/2011 | TR | GL | |||
| Ce type de locations se développe dans les grandes agglomérations, et ce pour trois raisons principales : l’engouement des investisseurs pour la location meublée, censée donner plus de liberté au propriétaire et être fiscalement plus favorable, la règlementation en 2005 de la location meublée à titre de résidence principale qui reporte les investisseurs vers la location de courte durée, et l’existence d’une forte demande pour ce type d’hébergements au détriment de l’hôtellerie. N’étant soumise à aucune législation particulière et relevant essentiellement du Code civil, cette formule laisse une grande marge de manoeuvre. Une étude de l’ADIL75 (1) fait un point complet sur ce type de locations, leur nature juridique, le régime d’autorisation administrative de changement d’affectation s’appliquant dans certaines communes (contrairement aux meublés à usage d’habitation les meublés à courte durée n’échappent pas à l’autorisation préalable), le régime fiscal, etc. | |||||
| (1) ADIL 75 - mai 2011 : "Locations meublées de courte durée : le point sur la pratique" | |||||
| Actualité DPE: 85% des logements entre D et F de l'étiquette énergétique 23/5/2011 | TR | GL | |||
| C’est ce qui ressort d’une étude réalisée par le réseau de diagnostiqueurs Ex'im sur la base de 100.000 diagnostics de performance énergétique réalisés par ses membres : seuls 0,08% sont classés "A", 1,40% sont classés "B" et 12,5% classés "C" ; en revanche, un petit tiers (32,2%) sont étiquetés "D", un autre (32,5%) sont classés "E", et 16,4% sont classés "F" ; enfin, les "passoires" ou "épaves thermiques" classées en "G" ne sont que 5,27%...
L’étude confirme, même de manière approximative, que la moyenne du parc immobilier français se situe aux alentours de 240 KwhEP/m2/an, ce qui correspond à la lettre E sur l’étiquette énergétique. | |||||
| Actualité Les agents immobiliers franciliens de la FNAIM s'engagent à aider les salariés dans leur recherche de logement 23/5/2011 | TR | GL | |||
| La Chambre FNAIM d'Ile-de-France a signé avec Cilgere, 2ème organisme national d'Action logement, collecteur du "1% logement", et CSE Mobilité, prestataire d'accompagnement à la mobilité professionnelle, une convention de partenariat "visant à soutenir l'accès à l'emploi en favorisant l'accès au logement des salariés en Ile-de-France". La FNAIM francilienne s'engage avec ses agents immobiliers et administrateurs de biens adhérents à contribuer à proposer une offre locative "en faveur particulièrement des salariés d'entreprises en mobilité et des jeunes salariés", et garantir leur accès au logement et leur maintien dans les lieux au moyen des "produits" d'Action Logement : l'avance "Loca-pass" dans les cas où elle est encore possible, la GRL (garantie des risques locatifs), le "Mobili-pass" et le "Mobili-jeunes". Elle s'engage aussi à faire assurer par ses adhérents aux salariés franciliens un "accompagnement personnalisé" de type "coaching", pour la recherche de logements, prenant en compte leurs attentes recueillies au cours d'entretiens individuels. La convention prévoit la mise en place entre les signataires d'un mode opératoire permettant de recueillir les candidatures des salariés cibles, proposer des logements correspondant aux besoins exprimés, et faciliter l'accès aux aides d'Action Logement au moyen d'un outil de saisie en ligne : "Cecil Bailleur".
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| Actualité Levée du gel des agréments PLS et PSLA 23/5/2011 | TR | GL | |||
| Le gouvernement avait depuis le 5 avril 2011 gelé les agréments de prêts locatifs sociaux (PLS) et les prêts sociaux de location-accession (PSLA) en attendant que soit finalisée la nouvelle procédure de répartition des enveloppes de ces prêts (voir notre ressource du 11/04/2011 «Gel des agréments PLS et PSLA en attendant la réforme du mécanisme d'adjudication de ces prêts» ). Une note sur le site Galion du ministère de l'écologie indique que les agréments ont repris depuis le 13 mai (1). Cette décision fait suite à l'annonce par Benoist Apparu de la prochaine publication d'un décret destiné à assouplir les modalités du PSLA.
Pour l'année 2011, (pour un livret A à 2%), les taux des PLS se situent entre 3,07% et 3,37% ; l'enveloppe de PLS est fixée à 3,5milliards d’euros, dont 2,8 pour les établissements de crédit et 700 millions pour la CDC. Les taux des PSLA se situent entre 3,00% et 3,25% ; l'enveloppe de PSLA est fixée à 300 millions (distribuée par les seuls établissements de crédit). Les taux des PLI (prêts locatifs intermédiaires se situent entre 3,40% et 3,70% ; l'enveloppe de PLI est fixée à 200 millions, dont 120 pour les établissements de crédit et 80 pour la CDC. (1) GALION : "PLS-PSLA ré-ouverture de l’instruction GALION" | |||||
| Ressource Web Fibre optique : nouvelle convention type pour les copropriétés et les immeubles collectifs sur fond de guerre entre opérateurs 23/5/2011 | CO | GL | |||
| Au début du mois, c’était la Ville de Paris qui mettait en ligne en téléchargement un Guide pratique pour l’installation de la fibre optique dans les immeubles parisiens (voir notre ressource du 16/05/2011 «Un Guide pratique pour l’installation de la fibre optique dans les immeubles parisiens» ) se référant au guide édité par l'Autorité de régulation des communications électroniques et des postes (ARCEP), "La fibre optique arrive chez vous". L’ARCEP a justement mis en ligne le 19 mai une version actualisée de son guide pratique et de sa convention type entre opérateurs et copropriétés pour le déploiement vertical de la fibre optique dans les immeubles (1) La nouvelle version a été préparée en collaboration avec les différents acteurs intéressés et notamment les associations Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), UFC-Que Choisir, l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) et la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). Comme le précédent, il explique aux copropriétaires, bailleurs (dont les OPHLM), locataires et syndics ce qu'est la fibre optique, à quoi elle sert, ainsi que les modalités de son déploiement (dans les rues et dans les immeubles). La dernière partie - la plus importante - répond aux principales questions que tous se posent : le choix de l'opérateur d'immeuble, les travaux d'installation et l'accès aux services FttH (fibre optique à l'abonné).
Il inclut une nouvelle convention type d’une durée désormais de 25 ans entre les copropriétés et l'opérateur d'immeuble, prévoyant que ce dernier demeure propriétaire du réseau interne à l’immeuble créé par lui à l'issue de la durée initiale de la convention, et assure la continuité du service jusqu'à l'arrivée d'un éventuel nouvel opérateur d'immeuble. L’ARCEP coupe ainsi court à la polémique juridique déclenchée par un cabinet d’avocats, prétendant que les syndics d'immeubles, propriétaires ou encore bailleurs pourraient alors devenir propriétaires de ces réseaux montants. Même si la copropriété décidait de ne pas reconduire l'opérateur, à l'issue de la convention, c'est donc lui qui conservera la propriété du réseau et des équipements déployés. Le nouvel opérateur devra racheter le réseau à son concurrent, s'il y consent, et aux conditions qu'ils détermineront ensemble. Si aucun nouvel opérateur d'immeuble n'est désigné, la copropriété pourrait devenir elle-même opérateur d'immeuble, soit en rachetant le réseau à l'opérateur précédent, soit en finançant la construction d'un nouveau réseau. "Elle se verrait alors soumise aux obligations et procédures qui pèsent sur tout opérateur d'immeuble aux termes de la loi et de la réglementation en vigueur. L'intérêt des copropriétés à retenir cette solution sera donc limité en pratique", prévient l'ARCEP. A noter que cette mise en ligne intervient aussi dans un contexte de conflits entre opérateurs, SFR et Orange reprochant à Free de ne pas respecter la réglementation dans la fibre optique et de mettre en place des réseaux techniquement inutilisables par les autres, le mettant de fait en situation de monopole dans l’immeuble équipé. Free retourne l’accusation contre Orange. Ils se reprochent aussi les uns les autres de signer des conventions pour occuper le terrain et de ne pas faire les travaux dans les 6 moins comme ils en ont l’obligation. En janvier l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) avait déjà dénoncé cette situation et conseillé à ses adhérents de couper les ponts avec Free... | |||||
| (1) ARCEP - mai 2011 : "La fibre optique arrive chez vous - Petit guide pratique pour l’installation de la fibre optique dans les immeubles" | |||||
| Gestion locative | |||||
| Actualité Un maire porte plainte contre un bailleur pour mise en danger d’autrui par négligence dans la gestion d’un ensemble immobilier 31/5/2011 | GL | ||||
| C’est sauf erreur une première : le député-maire PS d'Evry Manuel Valls a déposé le 26 mai une plainte contre le bailleur Antin Résidence dont il dénonce "l'irresponsabilité avérée (...) vis-à-vis des habitants" de deux résidences du quartier des Pyramides, a annoncé la mairie à l’AFP. A la suite de "plusieurs visites de terrain", la mairie a constaté "une situation inacceptable d'insécurité et d'insalubrité dans laquelle vivent les locataires de ce patrimoine" : absence de sécurisation et d'entretien des lieux d'accès aux halls et parkings, défaut d'entretien des lieux et d'équipements de sécurité, notamment de protection incendie etc. Dans sa plainte, dont l'AFP a obtenu copie, le député-maire "considère que ces faits sont constitutifs" de "mise en danger de la vie d'autrui par manquement à une obligation de prudence ou de sécurité" et "abstention volontaire de prendre les mesures propres à empêcher un crime ou un délit contre l'intégrité corporelle de la personne ou de porter assistance à une personne en péril".
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| Ressource Web Une étude sur le niveau et la nature de l’endettement des Français 31/5/2011 | GL | ||||
| Un ménage sur deux seulement était endetté en 2008, endetté, taux d’endettement élevé ne signifie pas surendettement qui renvoie principalement au crédit à la consommation, les charges de remboursement pour l’acquisition de la résidence principale sont élevées mais l’endettement immobilier concerne majoritairement des ménages au niveau de vie élevé et en milieu de cycle de vie, etc. : telles sont quelques uns des aspects qui ressortent d’une étude de l’INSEE sur l’endettement des Français en 2008 (1)... | |||||
| (1) INSEE Première n°1352 - mai 2011 : "Endettement et recours aux services bancaires en 2008"
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| Actualité Imminence d’un plan de relance de la GRL : les pistes évoquées 24/5/2011 | GL | ||||
| En butte à une triple hostilité, pour des raisons d'intérêt de la part des assureurs, et pour des raisons idéologiques de la part des groupes de pression de propriétaires privés, et d'une large proportion des administrateurs de biens malgré la position courageuse prise par des fédérations comme la FNAIM, la GRL (garantie des risques locatifs) mise en place conjointement par l'Etat et Action Logement (le mouvement des collecteurs du "1% Logement"), ne se développe pas suffisamment pour que son équilibre financier soit assuré. Seules trois compagnies - DAS (groupe Mutuelles de Mans), Mutuelle d'Alsace-Lorraine et CGIS, l'assureur de la FNAIM - la proposent, les autres assureurs continuant à proposer la garantie loyers impayés classique (appelée "GLI"), pourtant largement moins avantageuse pour les propriétaires, malgré pour certaines compagnies quelques concessions comme l’augmentation du taux d’effort admis pour les locataires jusqu’à 40% ou l’intégration des statuts précaires (CDI en période d’essai ou CDD).
Devant cette situation absurde, le gouvernement a dû réagir, d'autant qu'une garantie universelle contre les impayés de loyers avait été inscrite au programme électoral du candidat Nicolas Sarkozy en 2007 ! Engagées depuis décembre 2010 à l'initiative de Benoist Apparu (voir notre ressource du 17/12/2010 «La GLI ne sera pas taxée» ), des réunions ont eu lieu entre le ministère en charge du logement, les assureurs et APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives), l'organisme qui gère les sinistres pour le compte d'Action Logement, pour un plan de relance du dispositif. Un plan de relance serait sur le point d’être annoncé, répondant notamment aux réticences des assureurs : ainsi la suppression de la contrainte imposant jusqu'à présent aux assureurs qui décident de délivrer la GRL de placer 80% de GRL, contre 20% maximum de GLI. Désormais, les assureurs seraient libres de proposer de la GRL, tout en continuant de proposer de la GLI, à laquelle restent attachés de nombreux professionnels. Egalement, jugée très lourde et trop contraignante par les assureurs, la mise en oeuvre du dispositif devrait être simplifiée : liste de pièces imposées à l'assureur pour calculer l'éligibilité du locataire, modalités de gestion des sinistres, etc. Les sanctions jugées "lourdes et très dissuasives" prévues initialement à l'encontre de l'assureur qui ne respecterait pas la convention conclue avec l'Etat et Action Logement devraient être remplacées par des pénalités proportionnelles aux préjudices. Enfin, le taux d’effort des locataires (ratio loyers+charges sur revenus), pouvant aller jusqu’à 50% serait calculé en excluant des revenus les allocations de logement, ce qui reviendrait à l’abaisser à 40% par rapport à l’ancien calcul. | |||||
| Code/Texte Juridique Congé du locataire du bail d’habitation : extension du bénéfice du préavis réduit 23/5/2011 | GL | ||||
| L’article 12 le la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (1) étend le bénéfice du préavis réduit à un mois en cas de congé donné par le locataire d’un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 aux titulaires du revenu de solidarité active (RSA), celui-ci remplaçant le revenu minimum d’insertion (RMI), mentionné jusqu’ici par l’article 15 de la loi. Si cette extension paraissait d’évidence, elle ne l’était pas dans le détail car avec cette formulation, peuvent bénéficier du préavis réduit tous les bénéficiaires du RSA, RSA-socle ou RSA-activité. Or le gouvernement avait déposé un amendement visant à réduire son champ d’application aux seuls bénéficiaires du RSA-socle, excluant ceux du RSA-activité, perçu en complément d’une activité professionnelle. Il est donc à noter que le parlement n’a pas suivi le gouvernement sur ce point. | |||||
| (1) Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit | |||||
| Gestion locative et copropriété | |||||
| Actualité Forte hausse des ouvertures de procédures de surendettement 31/5/2011 | CO | GL | |||
| Le nombre de dossiers déposés auprès des commissions de surendettement a progressé de plus de 20% entre janvier et mars, après une année 2010 relativement stable par rapport à 2009, selon les chiffres de la Banque de France publiés le 27 mai. Entre janvier et mars, 65.377 dossiers ont été déposés en cumulé, contre 58.423 sur un an, soit une hausse de près de 12% par rapport à la même période l'an passé, faisant usage des différentes possibilités ouvertes depuis l’entrée en vigueur de la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation (1), mise en application par le décret du 29 octobre 2010 (2).
Sur douze mois, le nombre de dossiers déposés en commission d'avril 2010 à mars 2011 s'est élevé à 224.925, soit une hausse de 3,83% par rapport à la même période de 2009-2010. La Banque de France révèle quelques statistiques intéressantes : sur 218.102 dossier déposés en 2010, 89% seulement ont été soumis pour examen de recevabilité et 83% ont été recevables ; 26% des recevables ont été orientés immédiatement vers une procédure de rétablissement personnel (dont 22% ont donné lieu à mesures effectives), et 73,5% vers une procédure amiable ; un gros tiers de celles-ci ont échoué (38%) et deux tiers ont donné lieu à un plan conventionnel (62%) ; les recommandations homologuées par les juges représentent 43% de ces dossiers (cas où l’accord de tous les créanciers n’a pu être obtenu... (1) Loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation (2) Décret n°2010-1304 relatif aux procédures de traitement des situations de surendettement des particuliers | |||||
| Code/Texte Juridique Naissance d’un nouveau code : le Code de l’énergie 31/5/2011 | CO | GL | |||
| Créé par une ordonnance du 9 mai 2011 (1), il reprend totalement ou partiellement et organise un nombre impressionnant de textes énumérés dans les articles 4 et 5, dont la loi du 15 juin 1906 sur les distributions d'énergie, la loi du 15 février 1941 relative à l'organisation de la production, du transport et de la distribution du gaz, la loi n° 74-908 du 29 octobre 1974 relative aux économies d'énergie, la loi n° 80-531 du 15 juillet 1980 relative aux économies d'énergie et à l'utilisation de la chaleur, la loi n° 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l'électricité, la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie, la loi n° 2004-803 du 9 août 2004 relative au service public de l'électricité et du gaz et aux entreprises électriques et gazières, la loi de programme n° 2005-781 du 13 juillet 2005 fixant les orientations de la politique énergétique, la loi n° 2006-1537 du 7 décembre 2006 relative au secteur de l'énergie, etc.
L'abrogation des textes mentionnés à l'article 4 ne prendra effet qu'à compter de la publication des dispositions réglementaires correspondantes. | |||||
| (1) Ordonnance n° 2011-504 du 9 mai 2011 portant codification de la partie législative du code de l'énergie
Code de l’énergie | |||||
| Actualité Le 29ème congrès des huissiers de justice sur le thème du combat contre la fracture juridique 23/5/2011 | CO | GL | |||
| La Chambre nationale des huissiers de justice organise à Nice son 29ème congrès les 9 et 10 juin prochains. Elle a choisi comme thème phare et stratégique de cette nouvelle édition : "la fracture juridique", qui se traduit selon le synoptique par un éloignement du droit d’un grand nombre de citoyens mais aussi des entreprises incapables de suivre une inflation normative tant nationale que transnationale quasi quotidienne, alors même que l’information n’a jamais été autant et si rapidement diffusée. Il existe un profond décalage entre ceux qui ont les moyens de suivre cette évolution, et ceux qui n’en ont pas les capacités, d’où une grade inégalité devant la sécurité juridique qui constitue pourtant l’un des fondements de l’Etat de droit.
Les huissiers tenteront de démontrer en quoi l’huissier de justice est un tiers de confiance capable de mettre en oeuvre la résolution alternative des conflits et du recouvrement. L’objectif est de mettre en perspective les atouts de l’huissier de justice en termes de médiation "post judiciaire" et de "recouvrement participatif". L’objectif est aussi de présenter l’action au quotidien des huissiers de justice pour la protection des plus démunis et de s’interroger sur les conditions de rétablissement de la confiance dans l’esprit des citoyens grâce à la diffusion d’une information fiable. | |||||
| Code/Texte Juridique Fusion avoués-avocats devant les cours d’appel : publication du décret d’application 23/5/2011 | CO | GL | |||
| A partir du 1er janvier 2012, les justiciables pourront se faire représenter devant la cour d’appel par l’avocat qui les a représentés en première instance, ou par tout autre avocat du ressort de la cour, en application de la loi du 25 janvier 2011 portant réforme de la représentation devant les cours d'appel (voir notre ressource du 03/01/2011 «La loi fusionnant les professions d’avocat et d’avoué publiée» ). Un décret d’application fixe les modalités de cette réforme et notamment des dispositions des articles 21 et 22 de la loi. | |||||
| (1) Décret n° 2011-451 du 22 avril 2011 pris pour l'application de la loi n° 2011-94 du 25 janvier 2011 portant réforme de la représentation devant les cours d'appel | |||||
| Code/Texte Juridique La mairie peut faire élaguer des arbres aux frais du propriétaire 23/5/2011 | CO | GL | |||
| L’article 78 de la loi la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (1) étend le droit des maires, qui existait pour les chemins ruraux, de procéder à l'exécution forcée des travaux d'élagage - lorsque des branches et racines d’arbres privés débordent sur la voie publique - aux frais du propriétaire du terrain, après l'avoir mis en demeure. Auparavant, il devait mettre en demeure le propriétaire et saisir un juge, sans aucune possibilité de faire procéder aux travaux requis pour dégager la voie. | |||||
| (1) Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit | |||||
| Ressource Web Une mesure de l’ampleur de la précarité énergétique en France 23/5/2011 | CO | GL | |||
| 3,8 millions de ménages de France métropolitaine ont un taux d’effort énergétique supérieur à 10% de leur revenu tandis que 3,5 millions déclarent souffrir du froid dans leur logement. Les ménages modestes sont surtout exposés au froid car ils cumulent des contraintes financières et un habitat peu performant. 621.000 ménages souffrent des deux formes de précarité. C’est ce qui ressort d’une étude de l’INSEE (1) qui révèle l’ampleur du phénomène et les liens d’une part avec la précarité sociale et d’autre part avec le type et la vétusté du bâti. | |||||
| (1) INSEE Première n°1351 - mai 2011 : "La précarité énergétique : avoir froid ou dépenser trop pour se chauffer" | |||||
| Copropriété | |||||
| Code/Texte Juridique Lutte contre les termites : les injonctions et mises en demeure du maire sont à adresser au syndic 23/5/2011 | CO | ||||
| Cela allait sans dire mais mieux en le disant : l’article 125 de la loi la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (1) une omission de définition, pour les immeubles en copropriété, des modalités de notification des injonctions et mises en demeures adressées par le maire, et notamment l'injonction, prise par arrêté du maire, de procéder dans les 6 mois de celle-ci, à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires, lorsque l'immeuble en copropriété est situé dans l'un des secteurs délimités comme contaminés par le conseil municipal, ainsi que la mise en demeure qui s'ensuit, en cas de carence du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations mentionnées dans l'injonction. Comme suite aux précisions données désormais, ces documents devront être envoyés au syndic en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit, par la suite, en informer, sans délai, chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. | |||||
| (1) Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit. | |||||
| Jurisprudence Retour sur un arrêt mentionnant incidemment la communication de la feuille de présence aux copropriétaires qui en font la demande 23/5/2011 | CO | ||||
| Dans un arrêt relatif à la validité d’une assemblée de copropriétaires en cas de défaut de certification de la feuille de présence (voir notre ressource du 09/05/2011 «Le défaut de certification de la feuille de présence de l’assemblée n’est pas forcément un motif d’annulation de l’assemblée» ), la Cour de cassation semble incidemment reconnaître au syndic le droit, lorsqu’il communique copie de la feuille de présence à un copropriétaire, d’occulter l'adresse des copropriétaires ; l’arrêt (1) comporte en effet l’assetion suivante : "attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si la photocopie de la feuille de présence (...), ne portait mention ni (...), ni de l'adresse de chaque copropriétaire, il apparaissait que l'adresse des copropriétaires avait été volontairement occultée pour la photocopie et qu'il n'était pas prétendu que Mme X... avait intérêt à connaître ces renseignements, et (...) la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la demande devait être rejetée".
Bien évidemment, la Cour de cassation ne considère pas l'absence de mention des adresses sur la photocopie de la feuille de présence comme un motif d'annulation de l'assemblée ; elle prend bien soin de préciser qu'elle a bien compris qu'il s'agissait d'une copie et que l'adresse des copropriétaires avait été "volontairement occultée", ce qui implique qu'elle ait de bonnes raisons de penser que les adresses aient été présentes sur l'original ; il n'en aurait pas été de même si les adresses avaient été absentes de l'original, une telle absence constituant alors un défaut de respect de l'article 14 du décret qui prescrit que soient mentionnés "les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire". Alors qu’elle aurait pu s'arrêter là, elle éprouve le besoin d'ajouter "et qu'il n'était pas prétendu que Mme X... avait intérêt à connaître ces renseignements" : cela ne peut être un argument en faveur de la non-annulation de l'assemblée, car elle reconnaît qu'il n'y avait pas de vice de forme au niveau de l'original ; cette remarque peut donc valoir l'impossibilité de la part de Mme X de formuler un grief quant au fait que les adresses avaient été occultées... Les syndics de copropriété auraient cependant tort de prendre cet arrêt au pied de la lettre, d’une part parce qu’il s’agit d’un considérant très indirect, et parce que l’affaire était antérieure à une modification de l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui mentionne à présent l’obligation du syndic de délivrer "copie" et non plus "copies ou extraits" des "procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux", ce qui inclut la feuille de présence ; la recommandation n° 4 de la commission relative à la coprorpiété (CRC) indiquant que selon elle "la délivrance d'une copie intégrale de la feuille de présence est obligatoire si un copropriétaire le demande". | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 27 avril 2011, n°10-16357 | |||||
| Gardiens et employés d'immeubles | |||||
| Jurisprudence Le salarié inapte à tout poste : l’employeur doit-il tout de même chercher à le reclasser ? 23/5/2011 | CO | GL | |||
| Aux termes de l’article L1226-2 du Code du travail, "lorsque, à l'issue des périodes de suspension du contrat de travail consécutives à une maladie ou un accident non professionnel, le salarié est déclaré inapte par le médecin du travail à reprendre l'emploi qu'il occupait précédemment, l'employeur lui propose un autre emploi approprié à ses capacités". Que faire lorsque le salarié a été déclaré définitivement inapte à tout poste dans l'entreprise par le médecin du travail ? La Cour d'appel de Toulouse a estimé dans un cas d’espèce, après avoir relevé que le médecin du travail avait déclaré le salarié inapte définitif à tout poste de l'entreprise, et retenu que l'employeur avait contacté ce médecin aux fins de recherche de reclassement et avait alors reçu une réponse faisant état de l'inaptitude définitive avec danger immédiat de maintien au poste, au regard de la discussion ainsi intervenue, que l’employeur avait respecté son obligation de reclassement.
La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi : elle considère qu’en se déterminant ainsi, par la seule référence à la réponse du médecin du travail, sans préciser quelles recherches de reclassement ont été effectivement envisagées ou effectuées par l'employeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision (1). Autrement dit, l’employeur aurait dû, pour voir déclarer fondé le licenciement et débouter le salarié de sa demande en paiement d'une somme à titre de dommages et intérêts à ce titre, procéder à une recherche de pure forme et en consigner le résultat forcément négatif de manière à respecter la loi en se mettant en mesure d’en faire état... | |||||
| (1) Cass., Ch. soc., 28 avril 2011, n°09-69034 | |||||
| Jurisprudence Modification du mode de rémunération du salarié : accord nécessaire même si plus favorable ? 23/5/2011 | CO | GL | |||
| Un salarié indiquait que sa prime d'ancienneté avait été supprimée sans son accord. L'employeur faisait valoir que la prime d'ancienneté n'avait pas été supprimée mais avait été intégrée au salaire de base du salarié, et que cette intégration était favorable au salarié, qui n'avait été privé d'aucun élément de rémunération. La Cour d'appel de Colmar, pour débouter le salarié de sa demande en paiement d'un rappel de prime d'ancienneté, a retenu l’argumentation de l’employeur. Elle est désavouée par la Cour de cassation, pour qui le mode de rémunération contractuel d'un salarié constitue un élément du contrat de travail qui ne peut être modifié sans son accord, peu important que le nouveau mode soit plus avantageux (1)...
Dont acte ! | |||||
| (1) Cass., Ch. soc., 28 avril 2011, n°09-71324 | |||||
| Bâtiment et techniques | |||||
| Jurisprudence Quand le maître de l'ouvrage exonère le maître d'oeuvre 2/6/2011 | CO | GL | |||
| La faute du maître d'œuvre qui omet d'inclure lors de l'établissement du décompte général les sommes dues par un entrepreneur au titre de pénalités de retard n'ouvre pas droit à réparation lorsque le maître de l'ouvrage signe ce même décompte sans réserves, alors qu'il avait parfaitement connaissance de l'exigibilité des pénalités et de leur montant. Ainsi a tranché la Cour administrative d'appel de Lyon (1) dans une affaire concernant un maître d’ouvrage public, mais transposable au secteur privé.
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| (1) CAA Lyon, 5 mai 2011, n°09LY01900
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| Code/Texte Juridique Qualité de l’air dans les bâtiments : un arrêté fixe les modalités de l’étiquetage obligatoire des revêtements, peintures et vernis 23/5/2011 | CO | GL | |||
| L’article 180 de la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 a instauré une obligation d'étiquetage à partir du 1er janvier 2012 des polluants volatils des produits de construction et d'ameublement ainsi que les revêtements muraux et de sol, les peintures et vernis qui émettent des substances dans l'air ambiant (article L221-10 du Code de l’environnement). Un décret du 23 mars 2011 en a fixé les modalités, codifiées aux articles L221-22 et suivants du même code. Un arrêté (1) fixe la liste des substances concernées et les modalités de l’étiquetage. Bien que rien ne soit prévu à ce stade, on peut supposer que les entreprises mettant en œuvre ces produits dans le cadre de travaux de bâtiment sont censées, sous peine d’engager leur responsabilité, communiquer le contenu de l’étiquetage préalablement à la pose au maître d’ouvrage en vue d’obtenir son accord... | |||||
| (1) Arrêté du 19 avril 2011 relatif à l'étiquetage des produits de construction ou de revêtement de mur ou de sol et des peintures et vernis sur leurs émissions de polluants volatils | |||||
| Economies d'énergie et développement durable | |||||
| Actualité Economies d’énergie : 1er réseau intelligent de quartier en France 2/6/2011 | CO | GL | |||
| La Ville d’Issy-les-Moulineaux, Bouygues Immobilier et huit acteurs industriels majeurs ont annoncé avoir créé "IssyGrid", : il s’agit ainsi de construire un nouveau niveau d’optimisation énergétique à l’échelle d’un quartier dans un premier temps, avant d’être étendu progressivement étendu au territoire de la ville. Il couvrira les besoins de près de 10 000 personnes sur un périmètre de 160 000 m², qui sera élargi à brève échéance à des bâtiments résidentiels.
Il consiste à mettre en place un pilotage au niveau du quartier pour gérer la production d’énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, cogénération, micro-éolien…), la consommation (logements, tertiaires, commerces…), le stockage (batteries…) et l’optimisation de l’ensemble. Ce réseau intègrera également l’éclairage public et la recharge de véhicules électriques. Il sera conçu de manière évolutive sur une période de cinq ans. Le processus de mise en oeuvre se déroulera en 3 étapes : une première de mesure de l’ensemble des différents types de consommation d’énergie : bureaux, logements, commerces, éclairage public, véhicules électriques, une deuxième étape de mise en place de moyens de production (photovoltaïque, cogénération…) et de moyens de stockage (batteries, volant d’inertie…), et enfin une troisième étape de mutualisation des systèmes de production/consommation/stockage et pilotage de l’ensemble pour définir des voies d’optimisation énergétique. Les premiers résultats seront présentés d’ici la fin de l’année 2011. | |||||
| Actualité Tentative de relance de Grenelle de l’environnement 1/6/2011 | CO | GL | |||
| L’effet "Grenelle" étant visiblement retombé, le gouvernement tente de recréer une dynamique en lançant une "Table-Ronde nationale pour l’efficacité énergétique" : présentés le 31 mai à la presse (1), les objectifs sont d’approfondir les mesures déjà prévues par le "Grenelle de l’environnement, dont beaucoup sont actuellement en panne, et d’explorer si possible de nouveaux gisements d’économies d’énergie.
Trois axes de travail ont été retenus, faisant chacun l’objet d’un groupe de travail : - la réduction de la facture énergétique des ménages, - l’amélioration de la compétitivité des entreprises, - et le rôle moteur et l’exemplarité de l’Etat en matière d’efficacité énergétique. Le premier sera animé par Michèle Pappalardo, ancienne présidente de l’ADEME et traitera notamment de la performance énergétique des logements. Comme entrée en matière sur ce plan, ce groupe de travail pourra s’appuyer sur le rapport que Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Grenelle, a remis à Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au logement, le 1er juin "pour une meilleure efficacité des aides à la performance énergétique des logements privés" (2) : il contient des propositions censées créer la dynamique qui manque pour démarrer vraiment à grande échelle la rénovation énergétique des bâtiments existants, condition sine qua non de la réalisation des objectifs ambitieux souscrits par la France - le Grenelle de l’Environnement prévoit la rénovation globale de 400.000 logements par an à partir de 2013. Or si en 2010, on estime à déjà 255.000 le nombre de rénovations globales aidées, auxquels il faut ajouter plus d’un million de rénovations intermédiaires subventionnées par le crédit d’impôt développement durable (CIDD), les principaux outils du financement de cette rénovation énergétique, l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) et le CIDD, après un démarrage satisfaisant, s’essoufflent : la distribution du premier est freinée par les banques et le second n’accompagne pas les rénovations énergétiques d’envergure. Les 30 propositions du rapport sont guidées par une idée centrale : lier le niveau d’aide publique à la performance énergétique des travaux réalisés. Il est ainsi proposé de combiner le CIDD et l’Eco-PTZ, de fusionner la liste des équipements et matériels éligibles aux deux dispositifs, et d’instaurer une progressivité de la subvention en fonction de la performance des travaux réalisés. En vue d’assurer une distribution fluide de l’aide, un site Internet d’accompagnement des particuliers au montage de leur dossier proposé. Pour les copropriétés, qui représentent un parc des 8,5 millions de logements, il est proposé la mise en place d’un dispositif spécifique et adapté à la copropriété avec la création d’un prêt à taux zéro délivré au syndicat de copropriétaires. Cette proposition vient directement du groupe de travail "financement" du Chantier copropriété du Plan Bâtiment Grenelle (voir notre ressource du 11/02/2011 «Plan bâtiment Grenelle : redémarrage du Chantier copropriété» ). (1) Ministère de l’écologie - Table ronde nationale pour l’efficacité énergétique - 31 mai 2011 : Dossier de presse (2) Ministère de l’écomogie - rapport présenté par Philippe Pelletier, avocat : "Pour une meilleure efficacité des aides à la performance énergétique des logements privés" - 1er juin 2011 | |||||
| Actualité Comment procéder à des réhabilitations à très basse consommation 31/5/2011 | CO | GL | |||
| L’objectif "facteur 4" - division par 4 la consommation énergétique des bâtiments existants à l’horizon 2050, visant une consommation maximale de 50 Kwh ep/m2 shon/an - semble inatteignable à beaucoup en réhabilitation de bâtiments existants. Ce n’est pourtant pas impossible : c’est ce que le PREBAT (programme de recherche et expérimentations sur l’énergie dans le bâtiment - ministère de l’écologie) veut prouver en inscrivant cette question au programme de la journée thématique qu’elle organise à Rennes le 24 juin prochain, s’adressant aux professionnels, collectivités territoriales, industriels, chercheurs, organismes financiers, etc. Quels nouveaux modes d’intervention ? Comment passer de la réhabilitation du patrimoine à sa requalification en haute performance énergétique ? Quels retours d’expérience sur les bâtiments démonstrateurs ? seront quelques unes des questions portées au débat. Entrée libre sur inscription auprès de lucienne.liber@developpement-durable.gouv.fr (1)
(1) site du PREBAT | |||||
| Ressource Web Un guide pour empêcher les déperditions calorifiques par les cages d’ascenseurs 31/5/2011 | CO | GL | |||
| Le fait est peu connu, mais beaucoup de cages d’ascenseurs rompent la continuité de l’isolation du volume chauffé des bâtiments : elles relient entre elles des zones non chauffées (de la cave ou du sous-sol aux combles ou au local des machines) en passant par les étages chauffés. Les courants d’air accentuent l‘effet ; l’air froid extérieur entre par des fenêtres ouvertes ou perméables à l‘air, et s’engouffre dans la cage d‘ascenseur, il se réchauffe au contact des parois de la cage et monte par effet de cheminée. Le manque d‘étanchéité de certaines portes d‘ascenseur aspire l’air chaud des locaux chauffés, ce qui provoque des problèmes de confort (courants d’air!). L’air chaud finit par sortir du bâtiment par les ouvertures de ventilation situées à la tête de la cage d‘ascenseur, qui sont toutefois nécessaires (évacuation de fumée en cas d‘incendie). Elles peuvent en outre servir à évacuer la chaleur excédentaire produite par les moteurs d‘ascenseurs afin d’éviter leur surchauffe. En fonctionnement normal, il n‘y a pourtant aucune raison de ne pas fermer ces ouvertures. Une solution consiste à inclure la cage d’ascenseur entièrement dans la "zone chaude", l’alternative étant qu’elle soit totalement hors du volume chauffé, mais il faut alors que les portes de paliers donnent sur des locaux non chauffés...
Une note technique (1) de l’Office suisse fédéral de l’énergie formule des recommandations précises aux architectes. | |||||
| (1) Suisse Energie - Recommandations à l‘intention des architectes et maîtres d‘ouvrage - Guide | |||||
| Actualité Un label de qualité unique pour les entreprises intervenant dans les travaux de performance énergétique 23/5/2011 | CO | GL | |||
| Il devient de plus en plus évident que la réalisation des objectifs du Grenelle en termes de performance énergétique ne se fera pas toute seule. Par plusieurs initiatives, l’Etat tente de lever les freins au passage à l’acte (voir notre ressource du 01/06/2011 «Tentative de relance de Grenelle de l’environnement» ), et notamment celui de la confiance dans la qualification des entreprises à solliciter. L'ADEME a entrepris dans ce but de mettre au point un nouveau label, "Quali Grenelle", censé rendre plus lisible auprès des particuliers les qualifications des entreprises.
En l'état actuel du projet, ce super-label serait accordé aux entreprises possédant déjà une qualification métier (en lien avec la performance énergétique) et délivrée par un organisme accrédité par le Cofrac, tel Qualibat, premier organisme à avoir obtenu le sésame. "Qualit'ENR" est également sur les rangs et des discussions ont lieu concernant les marques "Eco-Artisans" de la CAPEB ou "Les Pros de la performance énergétique" de la FFB, créés spécifiquement pour répondre aux marchés du Grenelle. La difficulté est de mettre sur le même plan des qualifications métiers (Qualibat et Qualit'ENR) et des marques relatives à une approche globale. Le lancement du super label est prévu pour novembre 2011 à l'occasion de Batimat. L'ADEME réfléchit à faire que ce label conditionne l'obtention des aides liées aux travaux d'économie d'énergie, telles que l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), individuel ou collectif copropriété, et le crédit d’impôt développement durable (CIDD), principaux outils du Grenelle... | |||||
| Aides et subventions | |||||
| Retrouvez le Guide des aides de l'ANAH (édition de janvier 2011), la liste des Travaux recevables par l'ANAH (édition de janvier 2011), ainsi que le recensement complet des aides à l'habitat accordées par les organismes nationaux et les collectivités locales (conseils régionaux, généraux, communes,...) réalisé par la Fédération Habitat et Développement, en partenariat avec l'ANAH et le Club de l'amélioration de l'habitat.
Voir aussi les dossiers de l'ANIL sur les Aides locales à l'accession à la propriété : Aides à l'habitat accordées par les collectivités locales Voir aussi l'édition 2011 du Guide des aides financières habitat de l'ADEME pour la rénovation énergétique (habitat individuel et collectif) Découvrez également le site des OPAH (opérations programmées d'amélioration de l'habitat) : www.lesopah.fr Opah, Opah-RU, Opah RR, Opah Copro, PIG, PST, le site lesopah.fr recense toutes les opérations programmées de l’Anah en cours à l’échelle nationale. Informations pratiques, cartographie, contacts et documents de référence sont mis à disposition de tous les acteurs des politiques de l’habitat privé. | |||||
| Sélection de notre revue de presse de la période | |||||
| Ces propriétaires qui comblent les trous du gruyère parisien Rue89.com - 03/06/2011
Locations meublées : gare aux nouvelles contraintes qui pèsent sur les bailleurs Capital.fr - 01/06/2011 Le Grenelle de l'Environnement cherche un second souffle La Tribune.fr - 01/06/2011 Efficacité énergétique : le gouvernement planche sur une réforme des aides Les Echos.fr - 31/05/2011 Un"trou d'air" pour les ventes de logements neufs en France au 1er trimestre Le NouvelObs.com - 31/05/2011 Les étiquettes énergétiques font valser les prix des logements Capital.fr - 31/05/2011 Le marché du logement neuf a perdu son dopant L'Expansion.com - 31/05/2011 Logements neufs : les ventes chutent de 17,2% en France Le Parisien.fr - 31/05/2011 Très haut débit : Free seul contre tous Les Echos.fr - 31/05/2011 Le coût du logement contribue à précariser fortement les étudiants Universimmo.com - 30/05/2011 L’existence d’une bulle immobilière à Paris ne fait aucun doute Capital.fr - 30/05/2011 Les Français sont les rois de la résidence secondaire Le Figaro.fr - 30/05/2011 Réforme de l'urbanisme : quelles conséquences pour les particuliers ? L'Express.fr - 30/05/2011 Achat immobilier : les emprunteurs de plus en plus aisés Le NouvelObs.com - 30/05/2011 Prix de l'immobilier : records encore battus Les Echos.fr - 27/05/2011 Immobilier : l'achat toujours plus difficile Les Echos.fr - 27/05/2011 Des grands administrateurs de biens mettent en place des Médiateurs Universimmo.com - 26/05/2011 Les prix des logements anciens en hausse de plus de 8% sur un an L'Expansion.com - 26/05/2011 Les prix de l'immobilier à Paris ont-ils atteint un pic? L'Expansion.com - 26/05/2011 Immobilier en Ile-de-France : nouvelle flambée des prix avant une baisse ? L'Express.fr - 26/05/2011 Les prix continuent à flamber à Paris.. mais pour combien de temps? La Tribune.fr - 26/05/2011 Taux de crédit : stabilisation en Ile-de-France Le NouvelObs.com - 26/05/2011 Le métro du Grand Paris choisit ses gares Les Echos.fr - 26/05/2011 Le réveil des maisons de campagne Le Figaro.fr - 26/05/2011 Les prix du foncier rural repartent à la hausse L'Expansion.com - 24/05/2011 La transformation des zones urbaines sensibles prendra 20 à 30 ans Capital.fr - 23/05/2011 Prêts immobiliers : les assurances emprunteurs au banc d'essai La Tribune.fr - 23/05/2011 Immobilier : tour de vis fiscal en vue pour les étrangers Les Echos.fr - 23/05/2011 Les promoteurs se battent pour préserver le «Scellier» Le Figaro.fr - 22/05/2011 Les promoteurs victimes d'un racket procédurier Le Figaro.fr - 20/05/2011 Succès de l'appel à projet EcoQuartiers 2011 Universimmo.com - 20/05/2011 Les promoteurs victimes de chantages veulent briser l'omerta Universimmo.com - 20/05/2011 Relance de la location-accession Universimmo.com - 20/05/2011 | |||||
| Nouvelles ressources et mises à jour sur le site Universimmo-pro.com | |||||
| Mises à jour de la quinzaine :
Check-lists : Le Tableau de bord de la Transaction Le Tableau de bord de la Copropriété Le Tableau de bord de la Gestion locative Fiches pratiques : Le congé du locataire : Le délai de préavis Fiches Lexique professionnel : Surendettement Questions/réponses : Rupture anticipée du CDD et prime de précarité | |||||
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