INFO FLASH - Etats généraux des professions immobilières : les propositions
30/5/2011
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Professions immobilières - règlementation et exercice des métiers

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Professions immobilières - règlementation et exercice des métiers
Actualité
Etats généraux des professions immobilières : présentation d’un Livre blanc des propositions aux pouvoirs publics
30/5/2011		TRCOGL
Conformément au calendrier annoncé, les deux fédérations professionnelles organisatrices des "Etats généraux des professions immobilières", la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) et l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) - le SNPI (Syndicat national des professions immobilières) allié à l’origine dans l’opération s’en est retiré en raison selon lui du poids excessif des grands groupes - ont commencé à présenter leurs conclusions, dans un premier temps à leurs adhérents, avant de les transmettre aux pouvoirs publics et aux médias. Le but est de peser sur la rédaction du projet de loi préparé par le ministère de la justice, dit de "réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières" (voir notre ressource du 09/11/2010 «. Le texte intégral du projet de loi de réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières en ligne» ), qu’ils ont réussi à bloquer pour le moment ce qui n’est pas le moindre de leur succès. Le deuxième est d’avoir réussi, à l’échelle de deux grandes fédérations, regroupant une bonne moitié des entreprises du secteur mais jusqu’ici concurrentes, à réaliser un diagnostic sans complaisance des causes de dysfonctionnements et de mauvaise image des professions d’agent immobilier, administrateur de biens et syndic de copropriété, et à formuler des propositions importantes, susceptibles de surprendre une grande part des professionnels, et au risque de prouver a postériori la nécessité d’une réforme qu’ils ont combattu d’une seule voix dans un premier temps...

Six axes ont été retenus :
- le renforcement des exigences en matière de compétences professionnelles,
- la création d’un code de déontologie,
- la médiation en tant que solution alternative à la voie judiciaire,
- le respect des règles professionnelles,
- la création d’un Conseil des professions immobilières,
- le renforcement de la protection des consommateurs et la préservation de l’équilibre économique des entreprises.

1. Renforcement des exigences en matière de compétences professionnelles,

Les deux fédérations reconnaissent que la seule vérification de l’aptitude professionnelle à la délivrance des cartes professionnelles ne suffit pas : elle ne concerne que les dirigeants et directeurs de succursales, un porteur de cartes pouvant déléguer ses responsabilités à des centaines, voire des milliers de collaborateurs, salariés mais aussi agents commerciaux (près de 70% des négociateurs sont sous ce statut) ; or aucune compétence initiale n’est requise pour eux et de manière générale aucune formation continue. Le projet de loi prévoit une formation continue obligatoire pour les titulaires de carte professionnelle.

Les fédérations vont nettement plus loin, demandant que les dirigeants, les directeurs d’établissements secondaires et les agents commerciaux soient soumis aux mêmes exigences de diplôme ou de VAE (validation des acquis de l’expérience), complétées par l’obtention d’un "certificat d’aptitude professionnelle" spécifique à chaque activité.

Par ailleurs, elles demandent qu’il soit mis en place une aptitude initiale spécifique pour tous les salariés devant aujourd’hui être porteurs d’une attestation (ancienne "carte grise"), à savoir ceux habilités à négocier, s’entremettre, ou s’engager pour le compte d’un titulaire de carte professionnelle (dits salariés "habilités").

Enfin, elles demandent que soient soumis à formation continue obligatoire, sous peine de sanctions disciplinaires, aussi bien les dirigeants que les directeurs de succursale, les salariés "habilités" et les agents commerciaux.

2. Création d’un code de déontologie,

Reconnaissant que les codes de déontologie imposés à leurs adhérents n’ont pas suffi à restaurer la confiance perdue des clients, et qu’une grande part (40% ?) des professionnels n’adhère à aucune organisation, les fédérations signataires demandent que toutes les entreprises relevant de la loi "Hoguet" soient soumises à un corpus de règles déontologiques plaçant le consommateur au centre de leurs préoccupations, et garantissant le respect du libre choix du client, la confidentialité, la loyauté des méthodes commerciales et de la publicité, le "devoir de responsabilité" et l’absence de manœuvres déloyales, une "concurrence libre, saine et loyale reposant sur la qualité du service", et la formalisation de la collaboration entre professionnels (cas notamment de plusieurs agents immobiliers intervenant dans la même affaire ?). On remarquera l’insistance sur la "loyauté"...

A noter aussi deux propositions, dans l’air du temps, mais susceptibles d’avoir de fortes implications : l’inclusion dans les règles déontologiques de l’obligation d’information sur les conflits d’intérêts possibles, et une prise en charge formalisée des réclamations et l’obligation de traitement "dans un délai raisonnable". Egalement l’obligation de refuser une mission en cas de compétence insuffisante pour la mettre en œuvre, de conflit avec une des parties, ou de l’impossibilité d’agir dans l’intérêt de sa clientèle...

Ce faisant, les fédérations tentent de prendre la main sur ce sujet, proposant alors que le projet de loi prévoit que "les règles constituant le code de déontologie des personnes exerçant les activités mentionnées à l’article 1er [de la loi "Hoguet"] sont élaborées par le garde des sceaux, ministre de la justice sur proposition du Conseil de l’entremise et de la gestion immobilières (...) et sont fixées par décret en Conseil d’État". Elles proposent que ces règles soient fixées par le "Conseil national des professions immobilières" qu’elles proposent plus loin, d’une composition plus favorable que celle prévue par le projet de loi.

3. La médiation en tant que solution alternative à la voie judiciaire,

Le projet de loi propose des commissions régionales de contrôle des activités d’entremise et de gestion immobilières dédiées à l’action disciplinaire ; les fédérations laissent cette action disciplinaire à un Conseil national, et les remplacent par des commissions régionales de conciliation pour traiter les litiges entre professionnels et consommateurs "ou non-professionnels", quitte à ce que ces commissions déclenchent une action disciplinaire en cas de manquements graves et répétés d’un professionnel. Elles proposent une parité de composition entre professionnels et représentant des associations de défense des consommateurs agréées conformément à l’article L411-1 du Code de la consommation, ce qui introduit une certaine sélectivité...

A noter que le projet de loi ne propose rien en matière de médiation ou conciliation.

4. Respect des règles professionnelles, discipline,

Reconnaissant le peu d’efficience aujourd’hui de l’action disciplinaire, laissées aux seules organisations professionnelles qui ne regroupent que 60% des praticiens, les fédérations signataires demandent qu’elle soit assurée par une commission nationale de discipline présidée par un magistrat, et comprenant un représentant du Parquet général, un professeur d’université ou maître de conférences juriste et 12 représentants des professionnels soumis par le "Conseil national des professions immobilières" qu’elles proposent plus loin, cette commission pouvant être saisie par les autorités judiciaires, le Conseil mentionné, les organisations professionnelles ou les associations de consommateurs agréées.

Cette commission nationale de discipline remplace les commissions régionales proposées par le projet de loi, de composition sensiblement différente (un magistrat de l’ordre judiciaire un représentant du préfet, un professeur ou un maître de conférences juriste, et deux "personnalités qualifiées représentant les mandants et les mandataires", un représentant du parquet "exerçant les fonctions du ministère public"), et susceptibles d’être saisies, dans le cas des syndics de copropriété, directement par les conseils syndicaux, des groupes de copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ou au moins dix copropriétaires du syndicat concerné...

5. Création d’un Conseil des professions immobilières,

Ce n’est pas un ordre comme le préconisent certains, mais cela y ressemble : les fédérations signataires reprennent le principe du "Conseil de l’entremise et de la gestion immobilières" proposé par le projet de loi, en préconisant un "Conseil des professions immobilières", établissement d’utilité publique doté de la personnalité morale, chargé d’établir les règles déontologiques, les aptitudes professionnelles, ainsi que la nature et le contenu de la formation continue obligatoire, de s’assurer du respect des obligation de formation continue en s’appuyant sur les organisations professionnelles, enfin de tenir un registre national des titulaires de cartes professionnelles, etc. Comme le conseil du projet de loi, ce conseil percevrait cotisation obligatoire de tous les professionnels relevant de la loi "Hoguet".

La composition de ce conseil serait la suivante (le projet de loi quant à lui renvoie sur cette question à un décret) : 6 représentants des professionnels issus des syndicats représentatifs, un représentant des "co-contractants" (les mandants), et un représentant de chacun des ministères, de la justice et du logement.

6. Renforcement de la protection des consommateurs et la préservation de l’équilibre économique des entreprises.

Les fédérations proposent une adaptation de la loi "Hoguet " aux nouvelles conditions économiques dans les domaines suivants :

- immobilier d’entreprise : possibilité d’intervenir plus largement sur des ventes d’actions de sociétés possédant des immeubles,

- chasseurs d’appartement : les soumettre explicitement à la loi Hoguet, "y compris lorsque les services ne comprennent pas la négociation",

- agents commerciaux : renforcer leur compétence et leur encadrement en exigeant comme mentionné plus haut une aptitude professionnelle et une formation continue, mais aussi en leur imposant une assurance de responsabilité civile obligatoire, la soumission aux règles déontologiques et aux sanctions disciplinaires correspondantes, ainsi qu’une territorialisation (départementale ?) de leur activité...

Ce dernier point révèle une prise de conscience des fédérations professionnelles quant au phénomène nouveau des réseaux de mandataires indépendants, permettant à des négociateurs sous statut d’agent commercial de travailler en l’absence ou à distance de toute agence physique, sous couvert d’un organisme national titulaire de la carte professionnelle et des garanties légales. De cette façon, et dans le souci louable de la défense du consommateur qui n’a aujourd’hui aucune garantie de compétence et de probité de la part de ces mandataires, potentiellement peu qualifiés, elles souhaitent visiblement soumettre les agents commerciaux aux mêmes contraintes que les agents immobiliers installés, au risque de rendre pour ces derniers le recrutement de négociateurs sous ce statut plus difficile ! Or on sait qu’un grand nombre d’agences répugnent à - ou ne peuvent - prendre le risque de "porter" des équipes de négociateurs salariés, et que la souplesse que procure le recours aux agents commerciaux - malheureusement souvent au détriment de la qualité du service - est probablement une des causes de la relative bonne résistance de la profession face à la crise de 2008-2009...

Le Livre blanc comporte enfin des propositions concernant la garantie financière - que seuls les garants ayant mis en place des procédures de contrôles internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques, soient habilités à garantir les professionnels -, et en matière de copropriété, notamment concernant la gestion des fonds des copropriétés : prenant le contrepied des demandes insistantes des associations de consommateurs, de mieux en mieux relayées sur le plan politique (voir notre ressource du 12/05/2011 «Copropriétés : plus de 100 questions parlementaires pour l'interdiction de dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé» ), il comporte sur ce point une défense et illustration de l’intérêt pour les copropriétaires de la gestion des fonds des syndicats sur compte unique du syndic, et du fait qu’il faut préserver la possibilité pour ce dernier de bénéficier des produits financiers du placement des fonds de la clientèle, puisqu’il lui en fait profiter par des honoraires moins élevés.

Rappelons que la dernière version du projet de loi ne supprime pas la possibilité pour les copropriétaires de dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé, mais impose le compte "individualisé", avec possibilité pour le syndic de placer les fonds à son profit, en contrepartie d’une obligation de déclarer aux copropriétaires le montant des produits financiers réalisés...

Concernant la fixation des honoraires des syndics, le Livre blanc demande qu’on s’en tienne à l’arrêté "Novelli" (voir notre ressource du 22/03/2010 «Parution de l’arrêté annoncé sur les honoraires des syndics» ).

Enfin, concernant l’extension des activités autorisées aux titulaires de cartes professionnelles, le Livre blanc demande que ces derniers puissent, sans avoir besoin d’affiliations, de cotisations et de garanties supplémentaires, d’exercer librement les activités d’IOB (intermédiaire en opérations de banque) et de CIF (conseiller en investissements financiers (voir notre ressource du 20/01/2011 «Le statut des courtiers en crédit et des conseillers en investissements financiers s’applique désormais aux agents immobiliers qui proposent produits de défiscalisation et/ou des financements» ). Accessoirement aussi que les administrateurs de biens qui n’ont pas d’activité de transaction, puissent avec leur carte professionnelle de gestion immobilière rechercher les locataires pour les locaux gérés...
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