15/2/2008
| LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - N°106 - 1ère quinzaine de FEVRIER 2008 15/2/2008 |
| Professions immobilières | |||||
| Jurisprudence | Type de construction, vices cachés et devoir de conseil de l’agence immobilière | 31/1/2008 | TR | ||
| La Cour d’appel de Versailles avait cru pouvoir, dans une affaire où les acquéreurs d'une maison construite pour partie en préfabriqué et affectée de désordres d'humidité avaient assigné leurs vendeurs en paiement d'une certaine somme à titre de réduction du prix de vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol, ainsi que l'agence immobilière Groupe 78 immobilier pour manquement à son devoir de conseil, exonérer cette dernière au motif que "l'agence immobilière n'[a] pas pour obligation de vérifier la qualité du bien vendu s'agissant de vices cachés dont elle ne pouvait se convaincre par un examen attentif du bien immobilier proposé à la vente" ; la Cour de cassation censure l’arrêt, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, "comme il le lui était demandé, si l'agence immobilière n'était pas tenue d'informer l'acquéreur sur le type de construction vendu". Au passage elle reproche aussi à la cour d’appel d’avoir exclu toute "réticence dolosive" des vendeurs, retenant que "la qualification de pavillon préfabriqué correspond à un type de construction, lequel n'a fait l'objet d'aucun accord contractuel convenu entre les parties dans l'acte de vente et que l'immeuble est désigné dans l'acte de vente comme étant "un pavillon construit sur vide sanitaire" sans que la mention "type traditionnel" y figure comme une stipulation contractuelle, essentielle à la validité de la transaction" ; la Cour de cassation estime "qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir si cette indication était déterminante du consentement des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision" (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 19 décembre 2007, n° 06-19343
- Voir également notre dossier : Le devoir de conseil du professionnel immobilier | |||||
| Jurisprudence | Remise des documents et comptes au nouveau syndic : la défense du syndic sortant doit être crédible… | 31/1/2008 | CO | ||
| L’on sait que la meilleure façon d’éviter d’être condamné à remettre des documents sous astreinte est d’affirmer qu’on ne les a pas : la Cour de cassation vient cependant de fixer une limite à cette approche, à savoir celle de la crédibilité ! Ainsi elle a considéré s’agissant d’un groupe d’administration de biens de premier plan, que la Cour d’appel de Paris, "ayant relevé que selon l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 l'ancien syndic doit remettre l'état des comptes des copropriétaires, qu'il n'était ni sérieux, ni crédible de soutenir qu'un tel compte n'avait pas été établi" ; elle a aussi donné raison à la cour d’appel en ce qu’elle a retenu qu'il appartenait à ce syndic, "en interrogeant les autorités compétentes, de prouver qu'un procès-verbal de la préfecture de police afférent à la sécurité des immeubles de grande hauteur n'avait pas été établi (…) alors que la logique conduisait à penser qu'il l'avait été", estimant que devant l’invraisemblance la cour d'appel, "qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui ne s'est pas déterminée par des motifs dubitatifs, a pu, sans inverser la charge de la preuve, condamner [l’ancien syndic] à remettre ces documents au syndicat des copropriétaires et au nouveau syndic de copropriété" (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 05 décembre 2007, n° 06-11564
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| Ressource Web | Les contrats de syndic CNAB et FNAIM, et leur critique par l’ARC | 31/1/2008 | CO | ||
| Les principales organisations professionnelles de syndics de copropriété, la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) et l’ UNIT (Union nationale de l'Immobilier), notamment, se sont engagées dans la voie d’une mise en conformité de tous les contrats de mandat que proposeront leurs adhérents au cours de la saison d’assemblées générales de 2008 à leurs copropriétaires avec les prescriptions de l’avis que le conseil national de la consommation (CNC) a adopté le 27 septembre 2007 (voir notre lettre de la 1ère quinzaine de décembre 2007 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 13/12/2007 «La CNAB et la FNAIM imposent à leurs adhérents des contrats de syndic type, conformes à l’avis du CNC»)). La FNAIM (1) et la CNAB (2) ont communiqué leurs contrats-type imposés à leurs adhérents. Ces contrats-type ont été respectivement critiqués par l’ARC (Association des responsables de copropriété - association de consommateurs spécialisée dans la copropriété à l’origine de la saisine du CNC), en termes moins sévères pour celui de la FNAIM (3) que pour la CNAB (4). Rappelons que l’application de l’avis du CNC n’est pas obligatoire, mais que pèse sur la profession de syndic la menace qu’il le devienne, après qu'un bilan de l’application de cet avis sera effectué par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) d’ici au 31 décembre 2008, et que ce bilan s’avère négatif, autrement dit si un trop grand nombre de non-conformités est relevé…
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| (1) FNAIM - Contrat-type de syndic
(2) CNAB - Contrat-type de syndic (3) ARC dossier du mois de janvier 2008 : "Contrat-type de la FNAIM : qu’en pensons-nous ?" (4) ARC : "Le contrat-type de syndic de la CNAB n’est pas conforme | |||||
| Actualité | Plafonds 2008 pour les régimes Besson, Robien et Borloo : forte augmentation des plafonds de ressources des locataires | 15/2/2008 | TR | GL | |
| Les plafonds 2008 pour les différents régimes d’incitation fiscale à l’investissement locatif sont parus (1). Les plafonds de loyer sont augmentés conformément à l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers) avant réforme. Par contre, les plafonds de ressources applicables aux régimes Besson et Borloo ont été - très discrètement - fortement augmentés : de 27,5% très exactement (voir les valeurs dans la fiche des indices et chiffres-clés) !
(1) décret n° 2008-91 du 29 janvier 2008 pris pour l'application de l'article 31 du code général des impôts et relatif aux locations de logements intermédiaires ou sociaux | |||||
| Toutes spécialités | |||||
| Ressource Web | Un rapport pour rendre le langage juridique plus digeste | 31/1/2008 | TR | CO | GL |
| La Commission de terminologie et de néologie du ministère de la Justice, dont les travaux visent à rendre le langage et la terminologie juridiques plus accessibles notamment en matière de procédure, vient de remettre son rapport quadriennal pour la période 2003-2007 (1). Il préconise la traduction de mots ou expressions provenant de la langue anglaise, ainsi que la modernisation du vocabulaire du Code civil en liaison ou non avec les projets de réforme entrepris par le ministère de la Justice. Concernant cet aspect, certaines propositions de la commission ont d’ores et déjà été retenues, par exemple dans le cadre de la réforme des successions et des libéralités (les mots "tierce opposition", "préciput", "acceptation sous bénéfice d’inventaire", "en avancement d’hoirie", "partage d’ascendant", "hypothèque de la dot et des conventions matrimoniales", "actes d’adition" ont été, respectivement, remplacés par "opposition d’un tiers, hors part successorale", "acceptation à concurrence de l’actif net", "en avancement de part successorale", "donation-partage", "hypothèque légale des époux", "actes d’acceptation"). Mais les mots "mystique" et "olographe" ont été maintenus (au lieu de "en la forme secrète" et "manuscrit"). La commission propose aussi de remplacer "seing privé" par "signature privée", "impenses" par "dépenses", "répétition" par "restitution", "commodat" par "prêt à usage", "créancier chirographaire" par "créancier ordinaire", et … "ester en justice" par "aller en justice"… D’aucuns ont malicieusement remarqué qu’il n’a pas été proposé de remplacer "jouir en bon père de famille"…
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| (1) Commission de terminologie et de néologie, 16 janv. 2008, rapport, Min. de la Justice, 16 janvier 2008, communiqué | |||||
| Actualité | Trouver un avocat pour attaquer un autre avocat | 4/2/2008 | TR | CO | GL |
| Pour ceux qui ont été confrontés à cette difficulté, la garde des Sceaux, ministre de la justice, vient dans une réponse ministérielle de préciser que si tout avocat est en droit d’accepter ou de refuser un client, en cas de refus généralisé de tous les membres du barreau de le représenter devant le tribunal de grande instance, il appartient au justiciable qui intente une action en responsabilité professionnelle contre son ancien avocat, de solliciter l’intervention du bâtonnier pour obtenir la désignation d’un avocat. Il peut également faire le choix pour l’assister d’un avocat dépendant d’un autre barreau, qui, dans cette hypothèse, devra avoir recours à un avocat postulant.
(1) Rép. min., n° 11187, JOAN 29 janvier 2008 | |||||
| Ressource Web | Le plan cadastral sur internet | 4/2/2008 | TR | CO | GL |
| Un arrêté du 21 janvier 2008 autorise la Direction générale des impôts (DGI) à mettre en service sur tout le territoire (sur Internet et dans les services des impôts via l’Intranet) un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé "Service de consultation du plan cadastral"(SCPC), qui permet notamment de consulter les plan cadastraux issus des applications de gestion du plan cadastral informatisé, de réaliser la production d’extraits papier du plan, et d’effectuer la commande payante de reproductions du plan sur support numérique ou papier (1).
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| (1) Site cadastre.gouv | |||||
| Ressource Web | Rapport 2008 de la Cour des comptes : morceaux choisis | 8/2/2008 | TR | CO | GL |
| La Cour des comptes a rendu public, le 6 février, son rapport annuel pour 2007 (1). Parmi les 28 thèmes abordés cette année, figure une réforme du statut des conservateurs des hypothèques, inchangé depuis un édit de Louis XV en 1771 fixant leur rémunération en pourcentage du nombre et de la valeur des inscriptions faites dans les conservations (2). La Cour des comptes n’est pas tendre : "[compte tenu de son statut, le conservateur des hypothèques] est ainsi censé être rémunéré directement par l’usager et, au moyen de cette rétribution encaissée à titre personnel, prendre en charge lui-même tous les frais, y compris de personnel, du service qu’il dirige. Cette curiosité administrative repose, en grande partie, sur une fiction, mais elle permet à la direction générale des impôts de continuer à offrir, chaque année, comme fin de carrière, à un assez large éventail hiérarchique de ses cadres, une centaine d’emplois particulièrement attractifs par les rémunérations élevées et les pensions de retraite majorées dont ils sont assortis". Ajoutant que " en tant qu’emplois dits de débouché, les postes de conservateur se révèlent de plus en plus inadaptés aux besoins d’une gestion modernisée de l’encadrement de direction et de ses parcours professionnels" (sic) ; dans le langage ampoulé de la Cour des comptes, cela impliquerait que des fonctionnaires au seuil de la retraite ne feraient pas des chefs de service compétents et efficaces ?
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| (1) Cour des comptes : "Rapport public annuel 2008"
(2) chapitre "Les conservations des hypothèques " | |||||
| Ressource Web | Pouvoir d'achat des ménages et coût du logement | 8/2/2008 | TR | CO | GL |
| La commission pour la mesure du pouvoir d’achat des ménages, composée de représentants d'associations de consommateurs et d'associations familiales, et d'experts de l'université et des administrations économiques et financières, dont l'INSEE, a remis son rapport à la ministre de l’économie, Christine Lagarde, le 6 février 2008 (1). La commission, qui s’est appuyée sur un le rapport de Philippe Moati et Robert Rochefort (2), propose de nouveaux indicateurs de pouvoir d'achat permettant de mieux rendre compte de l'évolution des niveaux de vie et des modes de consommation. Il estime nécessaire de mieux prendre en compte les dépenses afférentes au logement (loyer ou remboursement d'emprunt) ainsi que le coût des dépenses environnementales pour les ménages (consommation d'énergie, de biens durables, de chauffage) ; or il y a aujourd'hui de fortes disparités dans le calcul du pouvoir d’achat entre les ménages propriétaires de leur logement et les ménages locataires : pour ces derniers le poids de la dépense de logement n’est jamais sous-évalué, contrairement à ce qui se passe pour les propriétaires, dont les remboursements d'emprunt ne sont pas comptabilisés... La commission note au passage que la part des dépenses pré-engagées des ménages a fortement augmenté sur longue période, passant de 13,4 % en 1959 à 29,0 % en 2006, cette hausse étant essentiellement liée à l’accroissement du poids des dépenses de logement, passé quant à lui de 9% à 21% dans la même période !
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| (1) Ministère de l'économie, des finances et de l'emploi : "Rapport de la commission "Mesure du pouvoir d'achat des ménages"
(2) Conseil d’analyse économique : "Mesurer le pouvoir d’achat" - voir notamment les annexes logement | |||||
| Actualité | Plus que quelques mois pour les obligations concernant le CREP pour les parties communes et les parties privatives | 14/2/2008 | TR | CO | GL |
| Il doit être rappelé que la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a remplacé l'état de risque d'accessibilité au plomb (ERAP) par un " constat de risque d'exposition au plomb" (CREP), que ce constat n’est plus dépendant de la localisation de l’immeuble, qu’il doit être établi au plus tard le 8 août 2008 pour les parties communes des immeubles collectifs, affectés en tout ou partie à l'habitation et construits avant le 1er janvier 1949, par les syndics de copropriété et les propriétaires d’immeubles locatifs entiers, et qu’un CREP pour les parties privatives devra également être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 (voir notre lettre de la 2ème quinzaine de mai 2006 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 24/05/2006 «Le CREP remplace l’ERAP : compléments d’explication dans une lettre du ministère»))…
- voir également : Le dossier de diagnostic technique (vente) | |||||
| Ressource Web | Les comptes du logement 2006 et perspectives 2007 en ligne | 14/2/2008 | TR | CO | GL |
| Le service de statistiques conjoint du ministère du logement et de celui de l’équipement ont mis en ligne le rapport qui reprend les documents examinés et discutés par les membres de la Commission des comptes du logement le 21 décembre 2007. Il constitue un recueil très complet des chiffres des dépenses des ménages, du parc de logements, des loyers, des charges, des aides au logement, etc. On y trouve aussi un dossier sur la création de logements par changement de destination de locaux (1).
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| (1) Ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables - DAEI/SESP et DGUHC : "Premiers résultats des comptes 2006" | |||||
| Transactions | |||||
| Actualité | Demande de permis de construire en vue de travaux complémentaires sur un bâtiment édifié illégalement | 31/1/2008 | TR | ||
| Le fait de procéder à une construction illégale est un délit assorti dont le délai de prescription est de trois ans à compter de l'achèvement des travaux (dont la date doit être prouvée par le constructeur). Au-delà, sous réserve d’actions de tiers au titre du trouble anormal du voisinage, et bien que la construction reste réputée illégale du point de vue administratif, le maître d’ouvrage ne peut plus être inquiété. Dans le cas où après ce délai il demande un permis de construire pour réaliser des travaux complémentaires sur le bâtiment en cause, l’article L111-12 du Code de l'urbanisme créé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 (engagement national pour le logement - article 9 - voir notre dossierspécial loi ENL : analyse détaillée des mesures intéressant les professionnels) prévoit que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut pas être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
Cet article indique cependant des cas où ces dispositions ne sont pas applicables : par exemple lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessure, lorsqu'une action en démolition a été engagée, lorsque la construction est située dans un site classé, ou dans un parc naturel, lorsque la construction est sur le domaine public, mais aussi lorsque la construction a été réalisée sans aucun permis de construire. Le propriétaire qui souhaite exécuter des travaux complémentaires sur une maison édifiée d'une manière illégale, dès lors que sa construction n'entre pas dans les exceptions citées, a intérêt à demander un permis de construire, même si les travaux complémentaires ne nécessitent aucune autorisation d'urbanisme et sont compatibles avec les règles de fond applicables au terrain d'assiette du projet : dans ce cas, ils peuvent être exécutés sans autre formalité, et le permis de construire obtenu aura pour effet de régulariser administrativement l'irrégularité commise !! Répondant à une question de parlementaire, le ministre en charge de l’équipement précise que dans l'hypothèse où la période décennale mentionnée n'est pas encore écoulée, un permis de construire portant sur des éléments indissociables de l'immeuble édifié d'une manière illégale ne peut être légalement accordé que s'il a aussi pour objet de permettre la régularisation de la partie édifiée en infraction, si les règles d'urbanisme applicables au terrain d'assiette de l'ensemble de la construction le permettent (1)… (1) Rép. min., n° 3.439, JOAN 15 janvier 2008 | |||||
| Jurisprudence | Loi Carrez et vente globale de plusieurs lots de copropriété : précision sur le calcul de la réfaction du prix | 31/1/2008 | TR | ||
| La Cour de cassation a tout récemment "sauvé" la loi "Carrez" en dispensant le vendeur, en cas de vente globale de plusieurs lots, dont certains sont exclus de l’obligation de mesurage (caves, parkings, etc.) de spécifier pour le calcul de la réduction éventuelle du prix la ventilation de ce dernier entre les lots (voir notre lettre de la 2ème quinzaine de novembre 2007 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 19/11/2007 «Sauvetage de la loi Carrez en cas de vente en bloc de plusieurs lots de copropriété sans ventilation de prix»)) ; elle a retenu que la surface à prendre en compte, pour l’application du mesurage, est celle de "l’unité d’habitation" ; un nouvel arrêt (1) précise le mode de calcul de la diminution de prix en cas de mention à l’acte de vente d’une surface erronée pour l’unité d’habitation : dans le cas d’un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’obligation légale de mesurage. Dès lors, elle censure la décision de la Cour d’appel de Caen qui calculait la réfaction à partir du prix au mètre carré découlant du prix global de vente stipulé au contrat…
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| (1) Cass. 3e Chambre civ., 16 janvier 2008, n° 06-21696
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| Jurisprudence | Préemption illégale : quels préjudices indemnisables ? | 31/1/2008 | TR | ||
| Le Conseil d’Etat l’a précisé dans une affaire où un acquéreur évincé d'un immeuble préempté par la ville avait saisi le juge des référés d'une demande de provision pour un préjudice résultant de l'illégalité de cette décision de préemption. Selon le Conseil d'État, " seuls les préjudices financiers directs et certains causés par une décision de préemption illégale sont indemnisables ". Par conséquent, seul est pris en compte le préjudice économique résultant de ce que l'acquéreur avait dû payer des loyers en contrepartie de l'occupation de l'immeuble pendant la période comprise entre la décision de préemption et son retrait (1).
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| (1) CE, 17 décembre 2007, Commune de Montreuil, n°304626 | |||||
| Actualité | Prix de l’immobilier : HSBC table sur une baisse de 3% en 2008 | 4/2/2008 | TR | ||
| Dans sa dernière étude trimestrielle sur le marché immobilier français, la banque HSBC constate une décélération du revenu disponible brut et un resserrement des conditions de crédit. Les taux d’emprunt fixes ont augmenté de 51 points de base de juin à novembre 2007 et la durée des prêts cesse de s’allonger. Du coup, selon son modèle, la baisse de la solvabilité des ménages de -5.2% en 2007 va engendrer un recul des prix immobiliers dans l’ancien de 3% en 2008. Par ailleurs, l’investissement résidentiel ne soutiendra pas la demande de logements dans la mesure où la prime de risque est désormais proche de zéro. HSBC n’attend toutefois pas de "correction brutale pour l’instant car le ralentissement de la zone euro [qu’elle anticipe] va pousser à la baisse les taux longs, ce qui devrait limiter les hausses futures de taux d’emprunt immobilier. Et les taux de défaut restent bas". HSBC estime aussi que les mesures proposées par la Commission pour la libération de la croissance ne sont pas de nature à inverser la tendance baissière…
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| Actualité | Explosion des refus de crédit | 5/2/2008 | TR | ||
| Le courtier en crédits Meilleurtaux a mesuré l’effet de l’application par les banques de plus en plus stricte des critères de prudence dans l’octroi des crédit : en quelques mois, le taux de refus serait passé de 3 à 8% des dossiers présentés ! Les candidats à l’achat immobilier doivent alors présenter leur dossier à une autre banque ou reporter leur projet à une date ultérieure. Cette évolution commune à l’ensemble des banques va jouer un effet cumulatif puisque la baisse de dynamisme du marché immobilier va contribuer à rendre les banques encore plus prudentes et donc elles-mêmes alimenteront le ralentissement du marché… Les banques françaises n’avaient pourtant pas fait d’excès jusque là, le taux de défaut sur l’ensemble des prêts immobiliers en cours étant inférieur à 0,15 %, soit moins de 1 500 dossiers par an seulement ! Meilleurtaux cite les cas où les refus se manifestent le plus fréquemment : les jeunes sans apport, une ancienneté professionnelle ou une pérennité des revenus insuffisantes, un niveau d’endettement dépassant même de peu les 33% fatidiques, soit immédiatement, soit à terme pour les ventes en VEFA ou les projets de construction, un fonctionnement du compte courant un peu irrégulier, etc.
A noter aussi que les engagements existants en investissements locatifs sont considérés comme un risque supplémentaire alors même que le projet est équilibré, et que les opérations d’achat/revente avec prêts relais font l’objet d’une étude spécifique, la quotité prêtée sur le bien mis en vente est le plus souvent réduite de 80 à 70% ou de 70 à 60%. Pour les prêts relais, les banques demandent des expertises immobilières dans 10% des transactions contre moins de 2 % en 2006… | |||||
| Ressource Web | La part des ventes de logements occupés a baissé depuis 2005 | 6/2/2008 | TR | ||
| C’est ce qui ressort d’une étude de la société de conseil en immobilier Ad Valorem et des Notaires de France présentée le 5 février 2008 (1) : en Ile-de-France, le volume des ventes d'appartements occupés a représenté 5,5% des transactions en 2007 contre 6,3% en 2006 et près de 7% en 2005 ; pour les appartements en province, cette part est passée de près de 10% en 2005 à 7,5% en 2007. Les auteurs de l’étude expliquent la baisse par celle des rendements locatifs du logement ancien, qui a "amené de nombreux investisseurs à se tourner vers le neuf et ses avantages fiscaux", et par "les freins réglementaires intervenus ces deux dernières années ont, semble-t-il, découragé les propriétaires de procéder à de nouvelles mises en vente", à savoir notamment la loi "Aurillac" (voir notre lettre de la 1ère quinzaine de juin 2006 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 14/06/2006 «Droit de préemption des locataires en cas de vente en bloc de l’immeuble»)) et l’accord collectif du 16 mars 2006 étendu le 10 novembre de la même année (voir notre lettre de la 1ère quinzaine de novembre 2006 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 13/11/2006 «Ventes à la découpe : l’accord collectif du 16 mars 2005 étendu par décret»))… Pour les appartements, la décote est aux alentours de 18% en moyenne en province (elle était montée à 20% en 2005) et elle est tombée à 7% en Ile-de-France (après être montée à plus de 13 en 2004) ! Pour les maisons, elle est beaucoup plus forte en province, avec 34,5%, et plus faible en Ile-de-France où elle est tombée à moins de 6% (après être montée à plus de 16% en 2006)…
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| (1) Les Matinales de l’immobilier Ad Valorem-Notaires de France, 5 février 2008 : " Quel est le poids de la vente occupée dans le marché immobilier ?" | |||||
| Actualité | La BCE garde son taux d’intervention inchangé à 4 % et les prêts immobiliers baissent légèrement... | 8/2/2008 | TR | ||
| Changement de ton à la BCE ? Le risque d'inflation qui justifiait les hausses répétées est un peu moins mis en avant et celui de ralentissement de l'activité un peu plus. Certes, elle n'emboîte pas le pas de son homologue américaine, qui a baissé son taux de 4,25% à 3 % en huit jours, une baisse d’une ampleur historique ; la BCE garde pour le moment son taux d’intervention inchangé, mais ce changement de langage renforce les marchés financiers dans leur anticipation d’une baisse sensible de son taux d'intervention d’ici la fin de l’année (sans doute comprise entre 0,50 % et 0,75 %).
Par ailleurs, le courtier Meilleurtaux relève que pour la première fois depuis le début de l’année 2007, le taux d’intérêt à 10 ans des marchés financiers (OAT) qui constitue un indicateur du coût de refinancement des banques, est descendu en dessous de 4 % après être monté jusqu’à 4,70 % en juillet 2007... Et Meilleurtaux peut déjà constater que les banques françaises baissent légèrement les taux d’intérêt des prêts immobiliers, répercutant ainsi la baisse des taux d’intérêts à long terme. Sur l’ensemble des durées la baisse des taux s’établit entre 0,10 % et 0,15 %. | |||||
| Actualité | Convention Aeras : des premiers résultats positifs | 8/2/2008 | TR | ||
| Un an après l’entrée en vigueur de la loi entérinant la convention Aeras (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), signée en juillet 2006 entre l'Etat, les banques, compagnies d'assurance, mutuelles et associations de malades (voir notre lettre de la 1ère quinzaine de février 2007 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 05/02/2007 « La loi relative à l'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé est publiée»)), la FFSA (Fédération française des sociétés d’assurance) indique que "les résultats sont au rendez-vous et témoignent que les professionnels ont tenu leur engagement" ; trois instances de suivi ont été mises en place et sont opérationnelles : la commission de suivi et de propositions, la commission des études et de recherches, animée par le ministère de la Santé, et la commission de médiation, chargée d’examiner les réclamations individuelles et de favoriser un règlement amiable des litiges.
En 2007, sur près de 4,3 millions de demandes d’assurance de prêts au titre des crédits immobiliers et professionnels, dans environ 90 % des cas, une proposition d’assurance a pu être faite aux conditions standard du contrat, proposition qui a elle-même été acceptée dans 99 % des cas par le demandeur, et 400.000 demandes, soit 9,3 % des dossiers, présentaient un risque aggravé de santé ; dans 92 % des cas les assureurs ont proposé une couverture, au moins pour le risque décès, et dans 1,8 % des cas, les assureurs ont transmis la demande au pool des risques très aggravés instauré par la convention, soit 7.279 dossiers (autant que durant toute la convention "Belorgey" de 2001 à 2006. Plus de 20 % de ces dossiers présentant les risques les plus lourds ont fait l’objet d’une proposition d’assurance (1). (1) pour en savoir plus, consulter le site aeras-infos.fr | |||||
| Jurisprudence | Condition suspensive et conformité de la demande de prêt aux stipulations de l’avant-contrat : à qui la charge de la preuve | 8/2/2008 | TR | ||
| La Cour d’appel de Paris estimait que des acquéreurs, ayant renoncé à l’acquisition en raison du refus des établissements bancaires contactés, ne pouvaient être condamnés au paiement de l’indemnité prévue par le contrat pour manque de diligence dans l’accomplissement des formalités relatives à la réalisation de la condition suspensive, dès lors que, la lettre de refus de la banque produite ne mentionnant ni la durée du prêt sollicité, ni le taux d’intérêts, on ne saurait en déduire que le refus opposé l’a été pour des raisons tenant à une demande irréaliste sur ces deux points ; qu’il est établi que la condition à laquelle était subordonnée la validité de l’acte ne s’est pas produite et qu’il n’est nullement démontré que ce soit par la faute de la carence des acquéreurs. La Cour de cassation, censure cet arrêt, estimant qu’il incombait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente (1)…
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| (1) Cass., 3e Ch. civ., 30 janvier 2008, n°06-21117 | |||||
| Actualité | Prix de l’immobilier ancien : l’indice de janvier de la FNAIM à nouveau en recul | 12/2/2008 | TR | ||
| Après trois hausses consécutives observées depuis le mois d’octobre 2007, l’indice de janvier 2008 des prix des appartements anciens établi par la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) a enregistré une baisse de 1.7% tous biens confondus. Les prix des maisons, quant à eux, après leur recul observé en décembre dernier (-2.1%), se sont à nouveau inscrits à la hausse (+0.7%). Au total, et alors que les périodes hivernales sont traditionnellement marquées par l’absence de pressions fortes de la demande, les prix des logements anciens progressent toujours à un rythme modéré : +0.8% sur un trimestre et +3.4% sur un an.
(1) FNAIM L'indice mensuel des prix de l'immobilier - janvier 2008 | |||||
| Ressource Web | L’immobilier de montagne en Savoie et Haute Savoie | 14/2/2008 | TR | ||
| Une étude (1) de la Chambre des notaires de ces deux départements présente les caractéristiques du secteur montagne de Savoie et de Haute-Savoie et le compare à l’immobilier hors montagne : chiffres-clés, structure des ventes du nef ou de l’ancien, prix par station, nationalité, âge et origine géographique des acquéreurs, etc.
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| (1) Chambre des notaires de Savoie et Haute Savoie avec Notaires de France et Perval : "Spécial montagne : Statistiques, évolutions et analyses" | |||||
| Transactions et gestion locative | |||||
| Code/Texte Juridique | Enregistrement et ISF : une instruction fiscale précise les modalités de la réduction de la prescription de 10 à 6 ans | 31/1/2008 | TR | GL | |
| La loi "TEPA" du 21 août 2007 a réduit de 10 à 6 ans pour les droits d’enregistrement, timbre, impôt de solidarité sur la fortune et assimilés, le droit de reprise de l’administration à partir du jour du fait générateur de l’impôt (voir notre lettre de la 1ère quinzaine d’octobre 2007 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 01/10/2007 «Droits d'enregistrement et ISF : le délai de prescription ramené de 10 a 6 ans»)) ; une instruction fiscale (1) précise les modalités d’application.
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| (1) instruction fiscale n°13 L-1-08, BOI n° 1 du 3 janvier 2008: Réduction du délai de prescription de droit commun de 10 à 6 ans. Article 12 de la loi n° 2007-1223 du 21 Août 2007 en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat. | |||||
| Jurisprudence | Baux commerciaux : délai pour faire valoir la nullité d’une clause destinée à faire échec au droit au renouvellement | 31/1/2008 | TR | GL | |
| L’article L145-15 du Code de commerce précise que "sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement". Le problème est de savoir si cette nullité est une nullité absolue pouvant être invoquée à tout moment en cours d’instance, par exemple au cours d’une action en fixation d’indemnité d’éviction comme l’a pensé dans un cas d’espèce la Cour d’appel de Paris, ou si cette nullité doit préalablement être constatée par une action introduite avant la prescription de 2 ans de l’article L145-60 du même code ; la Cour de cassation a statué en faveur de la seconde interprétation dans une affaire où La Poste, titulaire d’un bail commercial de 12 ans qui contenait une clause aux termes de laquelle le bailleur s’engageait à renouveler le bail pour la même durée, à condition que le preneur en fasse la demande par lettre recommandée avec avis de réception, au moins 6 mois avant l’échéance, avait adressé une demande de renouvellement moins de 6 mois avant l’échéance, contrairement aux stipulations du contrat. Le bailleur lui ayant notifié un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, La Poste a assigné le bailleur aux fins d’obtenir une indemnité d’éviction, invoquant la nullité de la clause lui imposant une démarche et un délai. La Cour de cassation dénie à la cour d’appel la possibilité d’accorder cette indemnité sans avoir statué sur la nullité de la clause, et fait indirectement remarquer que cette nullité ne peut être prononcée autrement que dans le cadre d’une action introduite dans le délai de deux ans après sa conclusion (1)…
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| (1) Cass., 3e Ch. civ., 23 janvier 2008, n° 06-19129 | |||||
| Jurisprudence | Congés pour vente de plus de 10 logements dans le même immeuble appartenant à un seul propriétaire : précision importante | 31/1/2008 | TR | GL | |
| L’accord collectif du 9 juin 1998 , et subséquemment celui du 16 mars 2005 , dès lors qu’ils s’imposent au vendeur en raison de son statut, ne sont pas limités par le champ d’application de la loi du 31 décembre 1975 , mais s’appliquent aussi dans le cas où l’immeuble est déjà une copropriété : c’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation, dans une affaire où la vente intervenait dans un immeuble placé dès sa construction sous le régime de la copropriété, faisant remarquer que "l'accord collectif du 9 juin 1998 et le décret du 22 juillet 1999 [qui le rend obligatoire (NDLR)] n'ont pas vocation à s'appliquer uniquement dans le cas d'un immeuble appartenant à un même propriétaire et qui fait l'objet d'une première division en lots de copropriété, et que cet accord renvoie pour l'offre de vente aux modalités de forme de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 mais pas à son champ d'application" (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 09 janvier 2008, n° 06-18856
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| Actualité | Conventionnement avec ou sans travaux : l’ANAH va adapter les loyers conventionnés aux marchés locaux | 4/2/2008 | TR | GL | |
| Par une délibération de son conseil d’administration en date du 6 décembre 2007, l’ANAH a décidé d’adapter localement les loyers du conventionnement avec ou sans travaux avant le 1er juillet 2008. Cet ajustement est destiné à éviter que, dans certaines zones (dites "détendues"), le loyer du marché s’avère inférieur au plafond de loyer réglementé (notamment en loyer intermédiaire).
Pour définir les loyers plafonds adaptés, la délégation locale de l’ANAH ou, en cas de conventionnement avec travaux en délégation de compétence, les délégataires et la délégation locale devront élaborer un descriptif du marché local afin de déterminer une à quatre zones (pas de zonage infra communal sauf Paris, Lyon et Marseille) ainsi que les niveaux de loyers par zone et par type de logement (taille). Ces zones, communes aux deux modes de conventionnement, devront être homogènes. Elles seront des sous-ensembles de zones "Robien". S’il existe des délégations de compétence sur une partie du territoire du département (et donc sur le territoire de la délégation locale), le ou les délégataires devront être consultés lors de l’élaboration des zones pour déterminer les loyers de marché. | |||||
| Actualité | Les OPCI tardent à sortir | 4/2/2008 | TR | GL | |
| L’ordonnance du 13 octobre 2005 qui a créé le régime juridique des organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI) date maintenant de plus de deux ans (voir notre lettre de la 1ère quinzaine d’octobre 2005 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 14/10/2005 «Création des OPCI par ordonnance»)), et aucun OPCI de placement (dite "retail") n’a encore reçu le feu-vert de l’AMF (Autorité des marchés financiers), qui s'est accordée un délai de réflexion. En cause : la protection de l'épargnant, les OPCI devant en ces temps de turbulences être irréprochables, tant sur le plan de la sécurité que sur celui de la liquidité. Rappelons que dans un OPCI, l'immobilier physique représente entre 51 % et 90 % des actifs. Le reste est constitué de titres de sociétés, cotées ou non : parts de SCI, actions de SIIC, OPCVM dont, notamment, des Sicav de trésorerie. La découverte de créances douteuses dans les Sicav monétaires dynamiques, à la suite de l'affaire des crédits subprime, semble avoir sonné comme un avertissement. Mais la liquidité doit permettre aux épargnants de récupérer leurs fonds à tout moment, ce qui implique que la part d’immobilier soit la plus faible possible et que l'OPCI soit valorisé avec une grande fréquence pour que son prix reflète toujours au plus près celui de ses actifs. Le problème est que c'est en priorité sur l'immobilier physique que l'on compte pour assurer la performance des OPCI ! Pas étonnant que ce ne soit pas simple…
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| Ressource Web | Haro sur les investissements défiscalisés ? | 4/2/2008 | TR | GL | |
| Après les multiples articles sur déboires de nombreux investisseurs en "Robien" - voir le dernier en date dans Le Monde Argent (1), les résidences-services ? Pourtant, avec la récupération de la TVA, le statut de bailleur en meublé, et des rendements théoriques alléchants, les investissements en résidences étudiantes, de tourisme, pour voyageurs d'affaires ou pour troisième âge ont tout pour attirer les gros contribuables ! Trois incidents récents sèment le doute sur la confiance qui peut être accordée sur ce type de placements, dont la sécurité dépend de l'adéquation du produit à son marché, et de la qualité de l'organisme gestionnaire, avec qui les investisseurs sont pieds et poings liés, pour 9 ans en théorie, mais en pratique pour beaucoup plus !
Le premier a été celui de Life Valley, qui a cessé le paiement de son loyer à ses investisseurs au 3ème trimestre 2007, et qui, bien que rattrapant péniblement depuis ne semble pas tiré d'affaire et semble au bord du redressement judiciaire ; révélés par le quotidien les Echos (2), deux autres incidents jettent la suspicion sur ce type de montages : Mary Flor dans l'Ouest, avec des résidences à Loches (Indre et Loire), Loudeac (Cotes d'Armor) et Carquefou (Loire Atlantique), et Odalys pour une résidence de tourisme de Prayssac dans le Lot. | |||||
| (1) Le Monde Argent, 3 février 2008 - Dossier : "Investissement locatif : des rendements incertains"
et "Attention à l'engorgement des villes moyennes" (2) Les Echos 21 janvier 2008 : "Immobilier de défiscalisation : quand les investisseurs déchantent | |||||
| Ressource Web | Droit de préemption du locataire en cas de vente en bloc de l’immeuble : un premier bilan de la loi Aurillac | 8/2/2008 | TR | GL | |
| Il est dressé par un rapport parlementaire (1) qui examine les problèmes que pose aux locataires le nouveau droit de préemption créé par la loi du 13 juin 2006 de lutte contre les ventes "à la découpe" en cas de vente en bloc d'un immeuble de plus de dix logement (voir notre lettre de la 1ère quinzaine de juin 2006 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 14/06/2006 «Droit de préemption des locataires en cas de vente en bloc de l’immeuble»)), ainsi que les effets de cette loi dans le ralentissement des ventes et son impact sur les investisseurs institutionnels et les opérateurs. Se posent aussi des questions concernant les ventes par adjudication, les prix de vente, les diagnostics techniques. Le rapport présente les dispositifs complémentaires, non encore mis en oeuvre par les collectivités (préemption des communes, incitations fiscales à maintenir le logement sous statut locatif) et ceux qui protègent les locataires ne pouvant se porter acquéreurs (reconduction pour deux ans du bail en cas de congé pour vendre...).
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| (1) Rapport d'information sur la mise en application de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble | |||||
| Code/Texte Juridique | Publication du référentiel de la certification NF Logement démarche HQE | 14/2/2008 | TR | GL | |
| La marque NF Logement démarche HQE s'applique aux logements neufs (collectifs et/ou individuels groupés), le droit d'usage étant attribué au promoteur immobilier ou équivalent pour l'ensemble des opérations immobilières entrant dans le champ d'application du secteur d'activité déclaré ; les caractéristiques certifiées sont :
- la qualité technique des ouvrages, portant sur les dispositions constructives générales, l'acoustique, la thermique et ventilation, la sécurité vis-à-vis du risque d'intrusion, l'accessibilité (vis-à-vis des personnes à mobilité réduite), la durabilité de l'ouvrage (contribution des matériaux et produits) et l'aménagement des cuisines et prédispositions liées aux équipements ménagers ; - l'écoconstruction, l'écogestion, le confort, la santé ; - la qualité de service aux Acquéreurs, depuis la commercialisation jusqu'au terme de l'année de parfait achèvement. | |||||
| (1) avis de publication de la liste des référentiels validés relative à l'article R. 115-11 du code de la consommation sur la certification des produits industriels et des services - JORF n°0036 du 12 février 2008 | |||||
| Gestion locative | |||||
| Jurisprudence | Appartement squatté pendant le délai de préavis et avant la restitution des clés : le locataire est-il fautif ? | 31/1/2008 | GL | ||
| La Cour d’appel de Versailles avait considéré que le départ anticipé d’un locataire avant la fin du préavis, suivi par une occupation illicite de l’appartement par des "squatters" avant la date prévue pour la restitution des clés, constituait un manquement de sa part à son obligation "d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée", et celle "à l'issue du bail [de] rendre le bien en bon état de réparations locatives et libre de tout bien ou tout occupant de son chef", et l’avait condamné au paiement des loyers échus postérieurement jusqu’à libération effective des locaux ! la Cour de cassation a balayé ce raisonnement, estimant au contraire que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis "n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible", et que la cour d'appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si l'intrusion des squatters dans le logement ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation" (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 09 janvier 2008, n° 07-11379
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| Actualité | La prime de l'ANAH en faveur de la résorption de la vacance des logements est renforcée | 8/2/2008 | GL | ||
| L'ANAH majore sa prime à la sortie de vacance dès lors que le bailleur s'engage à louer son logement conventionné à un organisme qui se charge de le sous-louer aux ménages prioritaires au sens de la loi DALO (droit au logement opposable). Dans les zones A et B du régime "Robien", la prime passe de 5.000 à 7.000 euros, et dans la zone C de 2.000 à 3.000 euros. Le bénéfice du dispositif de déduction fiscal "Borloo dans l’ancien" (45 % pour les logements conventionnés à niveau social et très social et 30 % pour ceux à niveau intermédiaire) est conditionné au respect des conditions de location et d’occupation du logement fixé dans une instruction de l’ANAH pendant toute la durée pendant laquelle le logement est loué à l’un des organismes publics ou privés.
Le bailleur doit signer une convention avec l’ANAH ainsi qu’un engagement spécifique, complémentaire et de même durée que celui figurant dans la convention, par lequel il s’engage à donner à bail son logement à un organisme public ou privé, en vue de sa sous-location à niveau social ou très social (meublée ou non, à usage d’habitation principale) à des ménages prioritaires au sens de la loi DALO et désignées par le préfet (son délégataire ou la personne morale désignée pour cela) ; si le préfet ne propose pas de candidat dans un certain délai, la subvention pourra être versée si le bailleur a choisi lui-même un locataire répondant aux critères pour l’accès à un logement conventionné social ou très social. A noter aussi que le bailleur qui souhaite conventionner son logement à un niveau social ou très social, avec ou sans travaux subventionnés par l’ANAH, peut demander à bénéficier du nouveau dispositif d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) mis en place, depuis le 1er juin 2007 et jusqu’au 31 décembre 2008. | |||||
| Actualité | Rapports bailleurs-locataires : des nouvelles de la commission nationale de concertation | 8/2/2008 | GL | ||
| Il a été confirmé dans une réponse ministérielle que le toilettage du décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, actuellement en discussion au sein de la commission nationale de concertation (CNC) sera limité aux modalités de récupération des frais de gardiennage (1) ; rappelons que des jurisprudences successives de la Cour de cassation soumettent la possibilité de récupérer sur les locataires la rémunération du gardien - à hauteur de 75% de son coût hors salaire en nature - à la condition de la réalisation par celui-ci de l’ensemble des tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets. Pour les nombreuses autres anomalies du décret - prestations d’hygiène, entretien et réparations dans les parties communes intérieures, entretien des réseaux internes de télévision, etc. - il faudra attendre… Par contre, la ministre du logement, dans une autre réponse (2), indiquait son intention de saisir en 2008 la CNC d’une réflexion "sur les modalités de la mise en oeuvre d'une plus grande transparence dans les rapports entre bailleurs et locataires, afin que le preneur s'engage en toute connaissance de cause sur le coût global du logement loué" ; elle répondait à la préoccupation exprimée par un parlementaire sur la fréquence des rappels de charges locatives que les propriétaires peuvent effectuer avec une antériorité de cinq ans, et sur le fait que certains d'entre eux prévoient des charges volontairement sous-estimées à la conclusion du bail, incitant ainsi les locataires à louer, puis ils les réévaluent et en réclament le paiement...
Rappelons que les locataires confrontés à ce type de pratiques peuvent demander l’annulation de leur bail ou exiger une réduction du loyer pour vice du consentement. (1) Rép. min., n°8455, JOAN 5 février 2008 (2) Rép. min., n°6683, JOAN 5 février 2008 | |||||
| Copropriété et gestion locative | |||||
| Code/Texte Juridique | Habitat indigne, dangereux, insalubre, ou en état de péril : une circulaire explique les mesures de la loi ENL | 31/1/2008 | CO | GL | |
| Etablie par le ministère de la justice et destinée aux procureurs et premiers présidents des cours d’appel, elle fait un point complet de la législation et de la réglementation en vigueur (1)…
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| (1) Circulaire de la DACG n° CRIM07-14/G4 du 4 octobre 2007 relative à la présentation des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et ratifiant l’ordonnance du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux | |||||
| Ressource Web | Une étude de la consommation énergétique en France et notamment du chauffage | 8/2/2008 | CO | GL | |
| Réalisée par l’INSEE (1), elle montre que dépenses en énergie se partagent quasiment pour moitié entre énergie à usage domestique et carburants, et que parmi les dépenses de chauffage, le gaz est devenu la source la plus utilisée (33 % des dépenses de chauffage, en valeur), devant le fioul domestique (29 %) et l’électricité (25 %) ; depuis 45 ans, elles ont augmenté moins vite en volume (+2,5% par an en moyenne) que l’ensemble des dépenses de consommation (+3,2%), mais avec deux périodes très distinctes : la hausse était très vive jusqu’en 1973 (+6,2% par an) ; depuis, elle est très modérée (+1,1%). Depuis 1974, par ménage, les dépenses sont même en baisse de 0,2% par an. Ce changement de tendance s’explique essentiellement par des efforts d’économie d’énergie : changement d’équipements, isolation...
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| (1) Insee Première n°1176 - février 2008 : "Consommation d’énergie : autant de dépenses en carburants qu’en énergie domestique" | |||||
| Copropriété | |||||
| Jurisprudence | Saine condamnation de la rétention du paiement des charges pour travaux votés non exécutés… | 31/1/2008 | CO | ||
| Ferme rappel à l’ordre à ceux qui défendent des causes indéfendables : la Cour de cassation réaffirme logiquement le principe selon lequel " les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d'ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l'inexécution de travaux décidés" (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 19 décembre 2007, n° 06-21012
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| Jurisprudence | Calcul du délai de convocation : attention à ne pas compter le jour de l’assemblée ! | 31/1/2008 | CO | ||
| La Cour de cassation fait à la Cour d’appel de Paris un rappel à la relecture de la loi : constatant que "pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 mai 1999, l'arrêt [de la cour d’appel (NDLR]) retient qu'il ressort [dans le cas d’espèce] des dispositions du règlement de copropriété que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ; qu'il ressort de l'accusé de réception concernant l'assemblée générale du 3 mai 1999 que la date y figurant est le 12 avril 1999 ; qu'aux termes de : l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, soit en l'espèce le 13 avril 1999 ; que l'assemblée du 3 mai qui a eu lieu le 21e jour à compter du 13 avril 1999 s'est donc tenue dans le délai prévu au règlement de copropriété", la Cour de cassation conclut qu’ "en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles susvisés" ; en clair, le jour de l’assemblée doit être exclu du délai de 21 jours, l’assemblée devant se tenir le 22ème (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 19 décembre 2007, n° 07-13703
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| Jurisprudence | Travaux sans autorisation de création de mezzanine, et de pose de climatiseur et de volets roulants | 31/1/2008 | CO | ||
| Le fait pour un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires, de doubler la surface de son local par la création d’une mezzanine et de le doter de volets roulants et d'un système de climatisation affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, n’a pas été considéré par la Cour de cassation comme constituant un "trouble manifestement illicite", dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas que la création de la mezzanine avait porté atteinte aux parties communes, et qu’il avait pu être relevé qu'alors que le copropriétaire avait demandé que soit inscrite à l'ordre du jour l'autorisation de conserver un climatiseur et les volets roulants extérieurs, le syndic n'avait pas mis cette demande à l'ordre du jour mais avait conseillé à la copropriété de ne pas exiger l'exécution d’une décision de référé ordonnant la remise des lieux en l'état jusqu'à ce que l'assemblée se prononce (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 19 décembre 2007, n° 07-13788
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| Actualité | Opération médiatique pour enrayer la disparition des concierges | 4/2/2008 | CO | ||
| Elle a été organisée à l'occasion du dépôt d'une proposition de loi, par le député UMP de Paris et tête de liste aux municipales dans le 8ème arrondissement, Pierre Lellouche, qui avait même pour préparer le terrain invité le 7 janvier dernier 200 gardiennes et gardiens à l'Assemblée nationale. La proposition de loi vise à enrayer la disparition des emplois de gardiens d'immeubles, notamment dans les copropriétés - Pierre Lellouche citait à l'AFP le chiffre de 10.000 emplois de gardiens supprimés sur les dix dernières années dans la seule région Ile-de-France -, au moyen de mesures telles que la possibilité pour les copropriétaires de déduire de leur impôt sur le revenu les coûts liés à l'emploi de ces salariés "en voie de disparition", ou l'extension de l'utilisation du chèque emploi service universel (CESU) aux emplois de gardien d'immeuble pour simplifier la gestion des petits syndicats. La proposition de loi est pour le moment renvoyée à la commission des affaires culturelles, familiales et sociales...
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| Ressource Web | Un rapport du ministère de la justice sur le contentieux de la copropriété | 8/2/2008 | CO | ||
| La cellule études et recherche du ministère de la justice a remis le 1er février 2008 un rapport relatif aux contentieux de la copropriété (1). En 2005, 33.500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux de première instance. Comparés au nombre de logements en copropriété, estimé à plus de six millions, les litiges générés par la copropriété se révèlent être peu fréquents (0,2%). Il apparaît que le contentieux des impayés de charges est de loin majoritaire, puisqu’il représente plus de deux tiers des actions en justice (21.700 demandes). Les demandes en nullité d’assemblée générale arrivent en deuxième position mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des demandes en paiement (moins de 2.700). Les autres contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires ou à l'organisation et l'administration des syndicats de copropriétaires sont en fait marginaux, du moins en nombre. Le rapport expose en détail les délais d’obtention d’une décision, le nombre d’affaires qui se terminent avant jugement, les taux d’acceptation des demandes, le taux d’appel, le résultat des appels, ainsi que l’évolution historique du contentieux de la copropriété depuis 1982...
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| (1) Ministère de la justice : "Les contentieux de la copropriété 1982-2005" Le rapport - 431.7 kOctets - PDF | |||||
| Gardiens & employés d'immeubles | |||||
| Code/Texte Juridique | Le nouveau Code du travail entrera en vigueur le 1er mai 2008 | 31/1/2008 | CO | GL | |
| Une loi du 21 janvier 2008 (1) a ratifié l'ordonnance du 12 mars 2007 relative à la recodification à droit constant de la partie législative du Code du travail (articles en Lxxx - voir notre lettre de la 1ère quinzaine de mars 2007 (pour nos abonnés au site universimmo-pro-com voir notre ressource du 14/03/2007 « Publication de l’ordonnance pour la recodification du Code du travail»)) ; le nouveau code (2) entrera en vigueur le 1er mai 2008, sans qu’on sache si à cette date la partie réglementaire aura été aussi publiée : la disposition de l’ordonnance qui prévoyait que l’entrée en vigueur "en même temps que la partie réglementaire du nouveau Code du travail" a été remplacée par cette date…
Le nouveau code adopte une numérotation à quatre chiffres et comprend désormais huit parties, et 1890 subdivisions contre 271 dans le code actuel. Saisi, le Conseil constitutionnel a jugé, dans une décision du 17 janvier 2008, conforme à la constitution la loi ratifiant l'ordonnance, estimant notamment que, loin de méconnaître les exigences résultant de l'objectif de valeur constitutionnelle d'intelligibilité et d'accessibilité de la loi, le nouveau Code du travail tend, au contraire, à les mettre en œuvre : le plan est plus accessible pour ses utilisateurs et regroupe des dispositions jusqu'alors éparses. Le reproche formulé par les syndicats et l’opposition parlementaire de ne pas avoir respecté le principe du "droit constant", notamment en raison de la déclassification de 500 articles, qui ne vont plus relever de la loi (et donc du Parlement), mais de la réglementation, et à ce titre modifiables par simple décret, n’a pas été retenu ; ses défenseurs font remarquer que le déclassement de textes législatifs en textes réglementaires obéit à une obligation constitutionnelle… | |||||
| (1) loi n°2008-67 du 21 janvier 2008 ratifiant l'ordonnance n° 2007-329 du 12 mars 2007 relative au code du travail (partie législative)
(2) Code du travail versions applicables à ce jour, au 1er mars 2008, au 1er mai 2008 et au 1er janvier 2009 voir aussi sur le site du ministère du travail le guide d’usage du nouveau Code et les tableaux de correspondance ancien-nouveau Code | |||||
| Jurisprudence | Licenciement pour violences commises dans la résidence | 31/1/2008 | CO | GL | |
| Un salarié, occupant les fonctions de surveillant en chef de résidence, a été licencié pour faute grave. La lettre de licenciement lui reprochait des violences volontaires commises sur une mineure, logée dans cette résidence, et punies par le tribunal correctionnel de Draguignan.
Malgré la gravité des faits, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé que le licenciement du salarié était dépourvu de cause réelle et sérieuse, les faits n'ayant pas été commis dans le temps du travail ; cette décision des juges du fond ne tenait notamment pas compte de l’argumentation de l’employeur qui faisait valoir d’une part que le salarié avait en charge, conformément aux dispositions conventionnelles, non seulement l'exécution des tâches d'entretien, de gardiennage, de travaux administratifs et la surveillance du fonctionnement normal des installations, mais encore qu'il était tenu d'apporter une assistance technique et sa collaboration dans les relations de l'employeur avec les occupants de l'immeuble et les entreprises extérieures, étant souligné que le salarié reconnaissait lui-même, dans ses écritures, avoir adopté le comportement à l'égard de la mineure en sa qualité de surveillant, et d’autre part l'impossibilité de la poursuite de la relation contractuelle, eu égard à l'identité de lieu de résidence entre ce salarié et sa victime ! La Cour de cassation confirme l’arrêt, estimant "qu'un fait de la vie personnelle ne peut constituer une faute", et que "la cour d'appel qui a constaté que les faits reprochés au salarié n'avaient pas eu lieu au temps du travail et ne constituaient pas un manquement du salarié à ses obligations professionnelles a exactement décidé que le licenciement prononcé pour un motif disciplinaire était dépourvu de cause réelle et sérieuse" (1)… A noter que le licenciement eût pu être considéré comme fondé si son motif avait été formulé comme lié à l’impossibilité de la poursuite de la relation contractuelle eu égard à l'identité de lieu de résidence entre ce salarié et sa victime… | |||||
| (1) Cass. Ch. soc. 19 décembre 2007, n°06-41731 | |||||
| Bâtiments et Techniques | |||||
| Ressource Web | Vers des installations de chauffage multi énergies | 5/2/2008 | CO | GL | |
| L’offre chauffage et eau chaude sanitaire présente sur le salon "Interclima+elec" le prouve, le secteur connait une mutation technologique sans précédent : condensation, pompe à chaleur, chauffe-eau solaire individuel, système de chauffage combiné, etc. sont maintenant des équipements intégrés au catalogue de la plupart des grands fabricants. Toutes ces techniques sont aujourd’hui totalement maîtrisées et peuvent même être combinées entre elles pour réaliser des systèmes sur-mesure offrant le meilleur rendement et un confort optimal (1).
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| (1) Le Moniteur, 5 février 2008 : " Vers des installations de chauffage multi énergies" | |||||
| Nouveaux concepts | |||||
| Actualité | Bail dans une convention d’usufruit : retour sur une innovation de la loi ENL | 31/1/2008 | TR | GL | |
| Popularisée par l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) qui l’a médiatisée comme un nouveau moyen de résoudre la crise du logement, une mesure de la loi "ENL" du 13 juillet 2006 (article 42 - voir notre dossier spécial loi ENL : analyse détaillée des mesures intéressant les professionnels) ne devrait pas tarder à être mise à profit par des promoteurs spécialisés, qui proposent ou proposeront à la vente des programmes en démembrement de propriété, ou des organismes HLM qui offriront à des propriétaires privés la possibilité de leur concéder un usufruit temporaire sur des logements anciens aux fins de les louer en logement social (1). La vente de biens immobiliers de rapport en nue-propriété avec une convention d’usufruit temporaire n’est pas nouvelle, et est pratiquée de manière confidentielle depuis quelques années ; mais un problème se posait à la fin de l’usufruit lorsqu’il s’agissait pour l’usufruitier de restituer un logement libre au nu-propriétaire, afin qu’il puisse en disposer comme bon lui semble. C’est ce que la disposition de la loi "ENL", qualifiée "d’ordre public", a réglé : désormais, lorsqu’un propriétaire a consenti l'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements, l’usufruitier peut conclure des baux faisant expressément mention du contexte juridique et prenant fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.
Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée, peut soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l'article 15 de la même loi ; le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire. Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation étant inopposable au nu-propriétaire ! Enfin, le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit… Une opération de ce type présente plusieurs avantages pour l’investisseur dans une nue-propriété dans ce cadre : il ne paye que 60% environ du prix du bien et il peut faire financer cet achat de la nue-propriété par des prêts aidés ; à la fin de l’usufruit, d’une durée de 15 à 20 ans, il récupère la pleine propriété sans rien avoir à payer de plus, et peut alors théoriquement utiliser le bien comme il l’entend, l’habiter, le louer ou le vendre, au tarif de la pleine propriété, donc avec une plus-value exonérée d'impôt vu la durée de détention (plus de 15 ans). De surcroît, en n’achetant que la nue-propriété, l’investisseur n’est pas soumis à la taxe foncière, et s’il perçoit des revenus fonciers d’autres propriétés, il peut déduire les intérêts d’emprunt du prêt souscrit pour acheter la nue-propriété. Enfin, la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’ISF, ce qui permet de réduire virtuellement la valeur de son patrimoine... (1) Les Echos, 18 janvier 2008 : "Immobilier : le bon plan du démembrement" | |||||
| Ressource Web | Pour un Livret d’identité accompagnant la vie du logement | 31/1/2008 | TR | GL | |
| L'idée n'est pas nouvelle mais a été relancée par le SYNAMOB (Syndicat national des architectes, des agréés et des maîtres d’œuvre en bâtiment), qui propose à l'occasion de ses 30 ans un carnet de santé accompagnant le logement tout au long de sa vie, sous la forme d’un "Livret d’identité" qui pourrait, s'il était adopté par les notaires, agents immobiliers, architectes, entreprises intervenant dans des travaux d’entretien ou de rénovation, devenir un outil efficace, pour la mémoire de ce qui a été fait, mais incitant aussi à recourir à des entreprises qualifiées et éviter le travail au noir... En passant de main en main, il est censé s’enrichir des nombreuses informations relatives à un habitat et permet au propriétaire d’avoir un unique document regroupant toutes ces données.
Comportant pas moins de 30 pages et 9 rubriques, le modèle présenté doit retracer l'historique technique du logement, qu’il soit neuf ou ancien, maison individuelle ou appartement, depuis sa construction ou sa dernière grande rénovation jusqu’à sa revente. Le maître d’œuvre, une fois la construction achevée, en remplit la première partie en instruisant les données relatives au permis de construire et aux intervenants techniques. L’architecte remet ensuite le livret au propriétaire qui lors d’entretiens futurs devra le confier à la personne chargée des travaux. "L’intérêt est que le propriétaire remette le livret au notaire ou à l’agent immobilier lors de la revente", indique Claude Dufour, président du SYNAMOB (1) dans un communiqué. Ainsi, l’acheteur potentiel disposera de tout l’historique technique de son acquisition : construction, rénovation, entretien, coordonnées des entreprises intervenantes, diagnostics, labels, etc. | |||||
| (1) site du SYNAMOB | |||||
| Aides et subventions | |||||
| Retrouvez le Guide 2007 des conditions d'attribution des subventions de l'ANAH (édition de septembre 2007), ainsi que le recensement complet des aides à l'habitat accordées par les organismes nationaux et les collectivités locales (conseils régionaux, généraux, communes,...) réalisé par la Fédération Habitat et Développement, en partenariat avec l'ANAH et le Club de l'amélioration de l'habitat.
Voir aussi les dossiers de l'ANIL sur les Aides locales à l'accession à la propriété : Volume I - Subventions et prêts aux particuliers des Conseils généraux (volume II à paraître) Aides à l'accession des collectivités territoriales : majoration du PTZ et Pass-Foncier (mode d'emploi) ainsi que sur le site de l'ANAH : - à la rubrique "Réglementation" - sous-rubrique "Imprimés et demandes de subventions" : la mise à disposition de 20 imprimés désormais disponibles en téléchargement (Pdf) : cliquez ici - à la rubrique "Réglementation" - sous-rubrique "Conventionnement" : les imprimés et notices pour le conventionnement avec ou sans travaux permettant de bénéficier du régime "Borloo dans l'ancien" : cliquez ici | |||||
| Nouvelles ressources et mises à jour sur le site Universimmo-pro.com | |||||
| Pour nos abonnés du site Universimmo-pro.com : retrouvez tous les indices et chiffres-clés à jour des modifications les plus récentes : IRL, indice INSEE du coût de la construction, augmentation des baux loi de 1948, plafonds de loyers et de ressources Besson, Robien et Borloo, droits d'enregistrement, honoraires des notaires, intérêt légal, salaires et charges sociales des gardiens et employés d'immeubles, etc. Ressources créées ou mises à jour en février : - Le dossier de diagnostic technique (vente) - Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) - Dol - Dépôt de garantie - A qui imputer les frais de mutation? - Indices INSEE du coût de la construction (ICC) et de référence des loyers (IRL) (Nouvel IRL et historique des valeurs de l'ancien indice) - Incitations fiscales à l'investissement locatif - plafonds de loyers et conditions de ressources des locataires - Les fenêtres Ressources en préparation : - dossier : les droits de préemption des locataires - dossier : les nouvelles règles de financement de la gestion de la copropriété et des travaux (suite parution nouvelle 8ème recommandation de la CRC) | |||||
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