LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - No 299 - Formation continue obligatoire : qui est précisément assujetti?, CLAMEUR, notaires tentés par la négociation, innovations d'ORPI, etc.
8/3/2016
LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - No 299 - Formation continue obligatoire : qui est précisément assujetti?, CLAMEUR, notaires tentés par la négociation, innovations d'ORPI, etc. 8/3/2016 | |
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| Professions immobilières - règlementation et exercice des métiers | |||||
| Actualité Qui est précisément assujetti à la formation continue dans les cabinets ? La position de la FNAIM 8/3/2016 | TR | CO | GL | ||
| Nous avons déjà indiqué qu’à compter de 2016, les entreprises titulaires d’une carte professionnelle "Loi Hoguet" ne pourront la renouveler à son échéance que s’ils justifient – entre autres – que tous les collaborateurs – salariés ou non – visés par l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970, ont suivi une formation, et que c’est la demande par le chef d’entreprise d’une attestation article 9 du décret du 20 juillet 1972 qui classe une personne dans la catégorie visée par l’article 4 de la loi, mais que les critères pour déterminer avec précision les personnels concernés n’avaient jamais été fixés avec précision (Voir notre ressource du 04/03/2016 «Formation continue obligatoire : qui y est précisément assujetti dans les cabinets ?» ). Interrogée, la FNAIM nous fait savoir qu’elle considère, quant à elle, qu’une attestation doit être délivrée à tout collaborateur qui est contact avec la clientèle, soit pour recevoir des fonds (et délivrer un reçu pour acompte, loyers charges, etc.), soit pour recevoir l’engagement des parties (compromis, promesse, contrat de syndic, bail, etc.). Dont acte.
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| Actualité Formation continue obligatoire : qui y est précisément assujetti dans les cabinets ? 4/3/2016 | TR | CO | GL | ||
| A compter de 2016, les entreprises titulaires d’une carte professionnelle "Loi Hoguet" ne pourront la renouveler à son échéance que s’ils justifient que les mandataires sociaux désignés sur la carte, les directeurs d’établissements, succursales, agences ou bureaux, et tous les collaborateurs – salariés ou non – visés par l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970, ont suivi une formation de 14 heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice (Voir notre ressource du 22/02/2016 «Publication du décret sur la formation continue obligatoire» ). L’obligation commence à courir pour les renouvellements de carte à compter du 1er janvier 2017, les titulaires de la carte professionnelle expirant entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017 devant justifier de de quatorze heures, et les titulaires de la carte professionnelle expirant entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2018 de vingt-huit heures.
Le problème est que les personnes visées par l’article 4 ne sont définies qu’en tant que "toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier". Les catégories de personnels concernées par ces dispositions ne sont nulle part mieux définies. Si les négociateurs immobiliers – salariés comme agents commerciaux – et les gestionnaires locatifs et de copropriété en font indubitablement partie, rien n’est dit concernant les personnels comptables et administratifs, et des critères précis pour qu’ils en fassent ou non partie. Outre le fait que ces personnels sont susceptibles d’encaisser des fonds de la part de la clientèle contre reçu, ils peuvent aussi avoir de multiples contacts de toutes natures avec les clients et engager l’entreprise à leur égard, ne serait-ce par exemple que par un arrêté de charges et la délivrance d’une quittance… Jusqu’ici, c’est la demande par le chef d’entreprise d’une attestation article 9 du décret du 20 juillet 1972 qui classe une personne dans la catégorie visée par l’article 4 de la loi. Mais sans implications particulières ni coût, ces demandes étaient faites sur des critères approximatifs, certains dirigeants en demandant pour tout le monde, et d’autres de manière plus restrictive. Sans compter ceux qui omettaient totalement cette obligation, la clientèle ignorant totalement la possibilité d’exiger la production de l’attestation… Avec l’obligation de formation continue et, ultérieurement avec la fixation de conditions d’accès aux fonctions – l’article 4 de la loi Hoguet dans sa rédaction issue de la loi ALUR prévoit que les collaborateurs visés à cet article devront, pour accéder à la fonction, justifier à compter d’une date à fixer d'une compétence professionnelle –, la fixation de critères précis devient stratégique, les chefs d’entreprise devant impérativement savoir avec précision à quels membres de leur personnel les contraintes déjà fixées et à venir s’appliquent, et quels sont ceux qui n’y sont pas soumis. Interrogé, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) ne semble pas avoir été saisi de la question. Il peut l’être par le gouvernement ou par un de ses membres, par exemple par une des fédérations professionnelles. Affaire à suivre… | |||||
| Les acteurs de l'immobilier | |||||
| Actualité Immonot, fer de lance de l’accélération de l’activité de négociation immobilière des notaires 3/3/2016 | TR | ||||
| La parution du décret et de l’arrêté mettant en place la nouvelle tarification des notaires, a été l’occasion pour le site internet notarial Immonot d’afficher ses ambitions pour le développement de l’activité de négociation immobilière par les notaires. Les offices notariaux s'adonnaient jusqu'ici plutôt mollement à l'activité de "négociation" de biens immobiliers, leurs émoluments de négociation étant plafonnés. Ce plafonnement disparaît avec le nouveau tarif (Voir notre ressource du 29/02/2016 «Fixation des tarifs des notaires huissiers et autres professions réglementées»). Les notaires vont pouvoir s'aligner sur les agents immobiliers et développer cette activité nettement au-dessus de son niveau actuel. Immonot, qui ne compte que 75.000 biens proposés en ligne (sur environ 250 à 300.000 biens en vente en moyenne en cours d'année), lance une campagne sur "LeBonCoin" pour faire connaître cette activité du grand public. Le site a mené également une enquête, révélant que déjà de nombreux notaires s'interrogent sur la nouvelle façon d'aborder cette activité, et sur la tarification à adopter : fixe plus variable, rester ou pas en dessous des tarifs des agents immobiliers, se concerter "pour qu'il y ait une cohérence entre les offices" (sic) ?
Par ailleurs, Immonot annoncera également la création d’un réseau national de la négociation immobilière notariale. Ce nouveau réseau, unique en son genre en France, sera lancé officiellement au cours de la deuxième édition des assises Immonot, organisées à Nantes du 16 au 18 mars 2016. Les adhérents du réseau pourront accéder à un fichier national immobilier commun, échanger entre confrères via un forum privé, profiter d’outils et d’astuces en ligne, se mobiliser face à la concurrence, et également bénéficier d’offres et réductions sur divers services proposés par Immonot. A voir aussi l’interview de François-Xavier Duny, fondateur d’Immonot par BFM TV-La Vie Immo (1) (1) BFM TV-La Vie Immo – 22 février 2016 : Immonot, une plateforme de services immobiliers à prix compétitifs. | |||||
| Actualité BPCE solde sa participation dans Nexity 3/3/2016 | TR | CO | GL | ||
| Le Groupe BPCE annonce le succès de la cession d’actions Nexity représentant 12,7% du capital et des droits de vote, "dans le cadre d’un placement privé par voie de construction accélérée d’un livre d’ordres réservé aux investisseurs institutionnels". A l’issue de l’opération, le Groupe BPCE aura cédé l’intégralité de sa participation dans Nexity" précise le groupe bancaire.
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| Actualité Olivier Bokobza, à la tête du pôle résidentiel de BNP Paribas Immobilier 29/2/2016 | TR | GL | |||
| Succédant à Pascal Beaubois, il sera, sous la responsabilité de Thierry Laroue-Pont, président du directoire de BNP Paribas Real Estate, en charge de l’ensemble des activités résidentielles pour la France : promotion, transaction, résidences services (Studélites et Hipark), ainsi que des activités de ventes à la découpe et de ventes en bloc. Olivier Bokobza est par ailleurs membre de la Royal Society of Chartered Surveyors (RICS).
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| Tendances, évolutions, expérimentations et nouveaux concepts | |||||
| Actualité ORPI crée 3 services pour les vendeurs qui n’ont pas (encore) mandaté un agent du réseau 8/3/2016 | TR | ||||
| Bernard Cadeau, Président de la SCC ORPI, a présenté le 7 mars 3 innovations majeures s’inscrivant dans la logique de "l’immobilier on demand", axe majeur de la communication du réseau en 2016 à l’occasion de son 50ème anniversaire (1). Il s’agit de services proposés aux particuliers avant tout mandat confié à un agent immobilier du réseau :
- ORPI Direct : possibilité donnée aux particuliers de déposer leur annonce en ligne sur orpi.com et de gérer leur vente seuls ; - ORPI Prévente : possibilité pour les particuliers, sans engagement, de tester en réel l’attractivité de leur bien, en le mettant en "pré-vente" sur orpi.com. - ORPI Packs : sans signer de mandat, ni s’engager, possibilité pour les clients d’acheter uniquement les services dont ils ont besoin : pack d’aide à la vente pour la prise de photos, la rédaction de l’annonce, le home-staging, la visite virtuelle en 3D, etc., pack de gestion administrative pour l’accompagnement sur le compromis ou encore l’urbanisme ; si finalement il vend son bien avec une agence ORPI, l’achat de ces services seront déduits des honoraires… Bernard Cadeau a aussi présenté le "nouvel orpi.com" : un site full responsive avec une série de nouvelles fonctionnalités comme un nouveau moteur de recherche avec possibilité de recherche par quartier, la géolocalisation précise des biens, un estimateur en ligne le plus performant du marché, avec 1,5 million de références et pas moins de 70 critères étudiés, un nouvel espace client, la possibilité de prendre rendez-vous à distance pour une visite virtuelle en live et un chat client/agent directement accessible sur la fiche de bien (ces deux dernières fonctionnalités en V2 du site)… (1) ORPI – 7 mars 2016 : dossier de presse. | |||||
| Ressource Web Les tendances et innovations de la période : Galian et La Bonne Pierre 8/3/2016 | TR | CO | GL | ||
| Depuis notre dernière revue :
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| Actualité Annonces de location : SeLoger s’ouvre au PAP 2/3/2016 | TR | GL | |||
| Le site d’annonces SeLoger lance un nouveau service dédié exclusivement à la location nue ou meublée, "LouerVite ", s’adressant aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux particuliers gérant leurs biens en direct. C’est la première fois que le groupe fait une incursion dans le particulier à particulier. Bien entendu, le site recyclera les annonces drainées par le site SeLoger. Le nouveau site propose comme plusieurs autres à présent un interface permettant aux candidats de gérer leur dossier de candidature, et même de mémoriser un compte-rendu de visite : photos, mesure du bruit, orientation des pièces, impressions... Il permet aussi aux locataires de déposer une annonce "Je quitte ma location" pour accélérer leur projet immobilier en trouvant un nouveau locataire avant la fin de leur préavis. Le site vise rien de moins qu’une offre locative exhaustive ! La géolocalisation est annoncée pour dans quelques mois.
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| Toutes spécialités | |||||
| Actualité Les manifestations à venir : salons de Lyon et de Toulouse 8/3/2016 | TR | CO | GL | ||
| A noter depuis notre dernière revue :
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| Code/Texte Juridique Loi de modernisation de notre système de santé : les mesures pour l’immobilier 29/2/2016 | TR | CO | GL | ||
| Le projet de loi de modernisation de notre système de santé a été adopté le 17 décembre 2015 et publié le 26 janvier 2016 (1). Les mesures suivantes intéressent l’immobilier :
- accès au crédit immobilier et à l’assurance-emprunteur : risque aggravé de santé et "droit à l’oubli" (article 190 modifiant le Code de la santé publique CSP : articles L1141-5 et L1141-6 nouveaux, et le Code monétaire et financier : article L313-6-1) ; la loi intègre dans le Code de la santé publique les avancées de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), révisée le 2 septembre 2015 à la suite d’un protocole d’accord signé le 24 mars 2015 par les professionnels de la banque et de l’assurance et les associations de malades sur "le droit à l’oubli" pour les personnes ayant été atteintes d’un cancer ; - insalubrité : logements insalubres devenus vacants (article 47 complétant l’article L1331-28 du CSP) : en cas d’insalubrité remédiable, dans l’hypothèse où, après la date de l’arrêté d’insalubrité remédiable, l’immeuble devient inoccupé et libre de location, à la double condition qu’il soit sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins, le propriétaire n’est plus tenu de réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé par l’arrêté ; en cas d’insalubrité irrémédiable, un immeuble ou un logement inoccupé et libre de location ne constituant pas de danger pour la santé et la sécurité des voisins peut être interdit à l’habitation par arrêté du préfet, précisant les mesures nécessaires pour empêcher tout accès ou toute occupation des lieux aux fins d’habitation ; - renforcement de la lutte contre la pollution de l’air intérieur (article 49 – articles L221-7 et L227-1 du Code de l’environnement) : mise en place de "valeurs-guides" pour la qualité de l’air intérieur et de niveaux de références pour le radon, qui seront déterminés par décret ; - renforcement de la lutte contre la présence de plomb et d’amiante (articles 48 et 52 – articles L1334-1, L1334-12 et L1334-15 du CSP) ; - logements des établissements publics de santé : modalités de résiliation des baux en cours (article 137) : une disposition spécifique est insérée dans la loi du 6 juillet 1989 (art. 14-2) concernant les logements loués par l’Assistance publique - Hôpitaux de Paris (AP-HP), les hospices civils de Lyon et l’Assistance publique - Hôpitaux de Marseille, mais dont les locataires n'ont pas ou plus de liens avec ces établissements ; elle autorise ces bailleurs à résilier les contrats de location en cours pour reloger du personnel hospitalier, inscrit sur une liste tenue par ces établissements. | |||||
| (1) Loi n° 2016-41 du 26 janvier 2016 de modernisation de notre système de santé
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| Code/Texte Juridique Fixation des tarifs des notaires huissiers et autres professions réglementées 29/2/2016 | TR | CO | GL | ||
| Un décret du 26 février 2016 (1) met en place le dispositif de régulation des tarifs des professions juridiques réglementées, en application de l’article 50 de la loi "Macron" du 6 août 2015 (Voir notre ressource du 07/08/2015 «Loi Macron publiée : les mesures pour l’immobilier»). Dans le sillage, plusieurs arrêtés du même jour fixent les tarifs réglementés des professions concernées : notaires (2), huissiers (3), commissaires-priseurs judiciaires (4) et greffiers des tribunaux de commerce (5).
A noter l’avis de l'Autorité de la concurrence rendu au gouvernement à la suite de la parution du décret relatif aux tarifs de certains professionnels du droit (6). | |||||
| (1) Décret n°2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice
(2) Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires (3) Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice (4) Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des commissaires-priseurs judiciaires (5) Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des greffiers des tribunaux de commerce (6) Autorité de la concurrence - 29 février 2016 – Avis au gouvernement suite de la parution du décret relatif aux tarifs de certains professionnels du droit. | |||||
| Transactions | |||||
| Jurisprudence Droit de préemption en cas de vente en bloc : calcul du seuil de logements 5/3/2016 | TR | ||||
| La loi "Aurillac" du 13 juin 2006 organisait un droit de préemption des locataires dans le cadre des ventes "en bloc" de plus de 10 logements (Voir notre ressource du 14/06/2006 «Droit de préemption des locataires en cas de vente en bloc de l’immeuble»), sachant que la loi "ALUR" du 14/3/2014 a baissé ce seuil à 5. A partir de ce seuil, les locataires bénéficient de la prorogation du bail ou du droit de préemption sur leurs logements. Mais encore faut-il savoir ce qu’il faut entendre par "logements" ! La question s’est posée dans une affaire où les propriétaires d'un immeuble mis en vente ont omis d’adresser une offre de vente aux locataires de l'un des appartements vendus, au motif que le seuil de 10 logements obligeant à adresser une notification de vente n'était pas atteint, l'un étant la loge de la gardienne et plusieurs autres des petites chambres au sixième étage. Les locataires ont assigné les bailleurs en nullité de la vente comme méconnaissant leur droit de préemption prévu par l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, issu de la loi Aurillac. La Cour de cassation approuve la Cour d'appel de Paris qui a rejeté leur demande au motif que seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l'article 10-1 mentionné, les logements susceptibles d'être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 (1). | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 11 février 2016, n°s 14-25682 et 15-50079. | |||||
| Actualité L’ESPI organise un colloque au Maroc 29/2/2016 | TR | ||||
| Les 17 et 18 mars 2016, au Palais des Congrès de la Palmeraie de Marrakech, se tiendra le colloque international sur le thème "Immobilier & Construction au Maroc :quels leviers pour la relance ? Innovation-Formation-Financement". A l’origine de cette initiative, le groupe ESPI, Ecole supérieure des professions immobilières, présent en France mais aussi en Afrique (Casablanca au Maroc, Abidjan en Côte d’Ivoire).
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| Actualité Le promoteur peut vendre un appartement sans parking 29/2/2016 | TR | ||||
| A un parlementaire qui lui demandait si, une commune dont le plan local d'urbanisme (PLU) prévoit deux places de parking par appartement construit, pouvait s'opposer, et si oui comment, à ce que le promoteur commercialise séparément les appartements et les places de parking qui normalement, devraient leur être liées, le ministère du logement répond par la négative (1) : l'obligation du plan local d’urbanisme (PLU) de construire deux places de stationnement par appartement n'emporte pas obligation pour le promoteur de vendre à un seul acquéreur, logement et parkings, ni pour l'acquéreur d'acheter, en plus de l'appartement, une ou deux places de stationnement, ce qui renchérirait le prix de son investissement.
(1) Rep. min. n°17134, JO Sénat 18 février 2016. | |||||
| Actualité Crédit hypothécaire : vers un recours obligatoire à une évaluation indépendante 29/2/2016 | TR | ||||
| Une directive européenne portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, appelée MCD (pour mortgage credit directive), a été adoptée le 4 février 2014. Elle vise à créer un marché du crédit hypothécaire à l’échelle de l’Union avec un niveau élevé de protection des consommateurs. Sauf délai accordé, les Etats membres ont jusqu’au 21 mars 2016 pour la transposer dans leurs droits nationaux. La directive prescrit notamment aux Etats membres de veiller à la mise au point, sur leur territoire, de normes d’évaluation fiables des biens immobiliers résidentiels aux fins de prêts hypothécaires, et d’exiger des prêteurs qu’ils fassent en sorte que ces normes soient utilisées lorsqu’ils procèdent à l’évaluation d’un bien immobilier ou qu’ils prennent des mesures raisonnables afin que ces normes soient appliquées lorsque l’évaluation est réalisée par un tiers. Lorsque les autorités nationales sont responsables de la réglementation concernant les évaluateurs indépendants qui procèdent aux évaluations de biens immobiliers, elles s’assurent qu’ils se conforment à la réglementation nationale en vigueur. Les États membres doivent veiller à ce que les évaluateurs internes et externes qui procèdent à des évaluations de biens immobiliers soient professionnellement compétents et suffisamment indépendants du processus de souscription du crédit pour fournir une évaluation impartiale et objective qui est consignée sur un support durable et dont une trace est conservée par le prêteur.
(1) Directive 2014/17/UE du parlement européen et du conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) no 1093/2010. | |||||
| Jurisprudence Quelle conséquence de l’absence d’accord unanime des indivisaires à la vente ? 29/2/2016 | TR | ||||
| La Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion pouvait-elle rejeter la demande d’exécution forcée de la commune de Saint Denis, qui avait décidé de préempter un bien immobilier dépendant d'une succession, au motif qu’un des indivisaires propriétaires du bien avait été oublié dans la DIA du notaire, que le prix notifié par le notaire était inférieur à celui figurant dans la déclaration de succession et qu’aucun mandat écrit émanant de tous les indivisaires ne lui avait été donné pour notifier ce prix ? Pour rejeter les demandes de la commune, l'arrêt retenait qu'il n'était pas établi que tous les indivisaires aient donné leur accord pour vendre le bien litigieux au prix proposé à cette dernière. La Cour de cassation censure cette décision : la cession d'un bien indivis sans le consentement de tous les indivisaires n'est pas nulle, mais seulement inopposable à ceux qui n'y ont pas consenti, et l'efficacité de la cession est subordonnée au résultat du partage.
Le résultat est que l’indivisaire qui n’a pas donné son accord se trouve rester propriétaire de sa quote-part, l'indivision étant censée se poursuivre avec le cessionnaire de ces parts qui est alors en droit de provoquer le partage. | |||||
| (1) Cass. 1ère Ch. civ., 3 février 2016, n°14-26060. | |||||
| Jurisprudence Le droit de rétractation s'applique-t-il à la vente d'un terrain à bâtir ? 29/2/2016 | TR | ||||
| L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, créant le droit de rétractation aujourd’hui porté à 10 jours vise "tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière". La jurisprudence avait jusqu’ici été plutôt tolérante concernant les actes d’acquisition de terrains à bâtir, même si l’administration s’y était opposée dans une réponse ministérielle de 2001 (rép. min. n°65241 : JOAN, 15 octobre 2001).
Dans une affaire récente, la Cour d'appel de Paris a retenu que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d'habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse était entrée dans le champ contractuel et qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable. La Cour de cassation met un coup d’arrêt à cette dérive, estimant que la faculté de rétractation prévue par l'article L271-1 cité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation (1). A noter tout de même qu’un délai de rétractation de 7 jours est toujours en vigueur pour les promesses unilatérales de vente ayant pour objet un lot de lotissement soumis à permis d'aménager (article L442-8 du Code de l’urbanisme). | |||||
| (1) Cass. 3ème Ch. civ., 4 février 2016, n°15-11140. | |||||
| Ressource Web Un outil pour calculer les nouveaux émoluments des notaires et les droits de mutation 29/2/2016 | TR | ||||
| Le site d’annonces ImmoPub.fr a mis en ligne un outil de calcul des "frais de notaire" dans le cadre d’un achat immobilier, en distinguant les émoluments du notaire et les droits divers dus sur la vente hors coût de la garantie du prêt immobilier (1). Il tient compte de la réforme du tarif des émoluments du notaire à compter du 1er mai 2016 suite à la loi Macron (Voir notre ressource du 29/02/2016 «Fixation des tarifs des notaires huissiers et autres professions réglementées»).
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| (1) Immopub.fr - Comment calculer les frais de notaire? | |||||
| Transactions et gestion locative | |||||
| Actualité Marché locatif privé en 2015 : reprise avec déflation des loyers (bis) 8/3/2016 | TR | GL | |||
| Fort rebond de la mobilité locative, tendance générale à la baisse des loyers, petit redressement de l’effort d’entretien/amélioration des logements (gros travaux) et premier recul de la vacance : c'est ce qui ressort des chiffres de l'observatoire CLAMEUR (1) présentés le 8 mars 2016. La mobilité résidentielle (taux de logements qui changent de locataire dans l'année) est repassée début 2015 au-dessus de la moyenne 1998-2015 et s’établit proche du record de 2004 (30,2 contre 30,7%). Mais fin 2015 et début 2016 marquent cependant un fléchissement. Sur un plan géographique, la mobilité décroît en allant d'ouest en est, l'Ile-de-France constituant un ilot de mobilité minimale (20,7%), au même titre que Rhône-Alpes et PACA (25,7 et 26,3). A l'autre bout, la Bretagne, les Pays de Loire et Poitou-Charentes affichent une mobilité insolente de 35 à 40% ! Sur Paris, elle continue à s’effondrer à 16,4%.
Les loyers de marché ont baissé en moyenne de 1,1% en 2015, et continuent début 2016 avec une baisse de 0,8% en glissement annuel fin février. Les petits logements voient leur loyer baisser moins fortement que l’année précédente : -1% en moyenne pour les studios (22% du marché), -0,5% pour les 2 pièces (33,4% du marché) ; par contre, la baisse s’accentue avec -0,9% pour les 3 pièces (26,6% du marché), et s’installe pour la 1ère fois avec -1,6% pour les 4 pièces (12,1% du marché) et avec -0,4% pour les 5 pièces et plus (5,9% du marché. Au niveau des villes, les évolutions sont contrastées : les loyers baissent à présent dans 54,1% des villes de plus de 10.000 habitants (contre 53,6% l’année précédente). Le phénomène perdure dans les villes plus importantes : depuis le début de l'année 2015, les loyers baissent dans 70% des villes de plus de 148.000 habitants, ils progressent moins que l'inflation dans 10% d'entre elles et ils augmentent au-delà de l'inflation dans 2 villes (10% des villes). L'effort d'amélioration et d'entretien des logements reste très bas : plus que 16,1% des logements reloués en 2015 ont bénéficié de travaux avant leur remise en location contre plus de 16,5 en 2014 et surtout 25,7% en 2013. Ce niveau explique au moins autant que le contraire la sagesse des loyers, car il se constate que les gros travaux permettent un meilleur "saut" du loyer à la relocation. Mais il est constaté un léger redressement fin 2015 et début 2016. Curieusement, dans cette situation peu reluisante, la vacance recule à 5,7 semaines en moyenne en 2015 contre 8 en 2014, ce qui équivaut chaque année à une perte de 3% des loyers perçus. (1) CLAMEUR – conférence de presse le 8 mars 2016 – La conjoncture du marché locatif privé : les loyers de marché à fin février 2016 - diaporama et top 779 le top des 3208 villes de plus de 2.500 habitants le top des 1545 EPCI. | |||||
| Ressource Web Les chiffres et études de la période : Commercialisation et construction neuf, observatoire CréditLogement/CSA, les taux de l’ANIL, l’Observatoire LPI/SeLoger, le Baromètre MeilleursAgents 8/3/2016 | TR | GL | |||
| En direct des producteurs depuis notre dernière revue :
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| Gestion locative | |||||
| Code/Texte Juridique Extension de l'exonération des revenus tirés de la location en meublé d'une partie d'une résidence principale 7/3/2016 | GL | ||||
| Les revenus tirés de la location de locaux d'habitation meublée effectuée à titre habituel sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC – v. BIC locations meublées) dès lors que la location est consentie à titre habituel.
Cependant, les revenus provenant de la location ou de la sous-location en meublé peuvent être exonérés si les pièces louées ou sous-loués font partie de la résidence principale du bailleur, qu’elles constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le loyer de la location est fixé dans des limites raisonnables actualisées chaque année (article 35 bis, I du CGI). La loi de finances rectificative pour 2015 a étendu le champ d'application de l'exonération lorsque la location constitue, pour le locataire ou sous-locataire, une résidence temporaire d'un travailleur saisonnier (article 35 , I). Ces modifications sont intégrées dans le BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 3 février 2016. | |||||
| Jurisprudence Congé pour reconstruire : condition relative au local de remplacement 29/2/2016 | GL | ||||
| Le refus de renouvellement du bail commercial pour reconstruire l'immeuble existant ouvre droit à une indemnité d'éviction, à moins que le bailleur ne propose un local de remplacement. Encore faut-il que le local soit construit lorsque l'offre est signifiée au preneur. La Cour de cassation vient de confirmer que ce principe doit être appliqué strictement. Le fait que le bailleur ait débuté la construction de la nouvelle galerie marchande et communiqué aux preneurs un plan des lieux et du local offert, ne permet pas d’ignorer que le local proposé en remplacement n'existait pas au moment où le congé a été délivré (1)… | |||||
| (1) Cass. 3ème Ch. civ., 14 janvier 2016, n° 14-19092. | |||||
| Jurisprudence Un arrêté d'insalubrité suspend-il le paiement du loyer d'un bail professionnel ? 29/2/2016 | GL | ||||
| Aux termes des articles L521-1 et L521-2 du Code de la construction et de l’habitation, la notification d’un arrêté d’insalubrité ou de péril a pour effet de permettre au locataire de suspendre le paiement du loyer et des charges à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. La Cour d'appel de Paris a cru pouvoir faire application de ces textes dans le cas d’un bail à usage exclusivement professionnel, alors que l'arrêté d'insalubrité de l'immeuble interdisait seulement l'utilisation de lieux aux fins d'habitation. La Cour de cassation a logiquement censuré l’arrêt (1), mais en des termes qui laissent penser que la solution eut été différente si l'arrêté avait prohibé toute utilisation de l'immeuble sans distinction... | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 11 février 2016, n°14-28152. | |||||
| Gestion locative et copropriété | |||||
| Code/Texte Juridique Deux arrêtés catastrophes naturelles 3/3/2016 | CO | GL | |||
| Datés du 1er février 2016, et publiés au JO du 2 mars 2016 :
- le premier (1) donne une liste de communes dont des demandes de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été examinées et acceptées en application du code des assurances, ainsi qu'une liste de communes dons les demandes au même titre ont été rejetées, pour les dommages causés par les inondations et coulées de boue, les inondations par remontée de nappe naturelle, les inondations par submersion marine ou choc mécanique des vagues et les mouvements de terrain (hors sécheresse géotechnique) ; - le deuxième (2) donne une liste de communes dont des demandes de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été examinées et acceptées en application du code des assurances, pour les dommages causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Rappelons que le délai de déclaration des sinistres est de 10 jours à compter de la parution de chaque arrêté. | |||||
| (1) 1er arrêté
(2) 2ème arrêté | |||||
| Jurisprudence Domiciliation d’une société commerciale dans un appartement et clause d’habitation bourgeoise 29/2/2016 | CO | GL | |||
| La domiciliation d'une société commerciale dans un local destiné à l’habitation suffit-il à conférer à l'occupation un caractère commercial, incompatible avec l'obligation d'occuper bourgeoisement les lieux ? La Cour de cassation répond par la négative, précisant utilement que "la domiciliation d'une personne morale dans les locaux à usage d'habitation pris à bail par son représentant légal n'entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n'y est exercée" ; dans l’affaire traitée, ayant relevé que la société domiciliée avait temporairement fixé son siège à l'adresse des lieux mais que le locataire des lieux n'y accueillait ni secrétariat, ni clientèle, qu'il n'y avait aucune machine ni activité commerciale et qu'aucun trouble lié à une telle activité n'avait été constaté par les voisins, la cour d'appel a pu en déduire que la preuve d'une violation de la clause d'habitation bourgeoise n'était pas rapportée (1)… | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 25 février 2016, n°15-13856. | |||||
| Copropriété | |||||
| Actualité Pas d'indemnisation pour les propriétaires d’un immeuble victime de l'érosion du littoral 29/2/2016 | CO | ||||
| La Cour administrative d'appel de Bordeaux a estimé le 9 février dernier que les travaux de protection de l'immeuble de Soulac-sur-Mer (Gironde), "Le Signal", qui menace d'être englouti par l'océan en raison de l’érosion du littoral, n'incombaient pas aux pouvoirs publics. Et conclu que les anciens habitants n'avaient pas droit à une indemnisation via le "Fonds Barnier", Fonds de prévention des risques naturels majeurs, qui ouvre droit à des indemnités pour les biens exposés. L’immeuble, aujourd’hui interdit d’habitation, est une copropriété de 75 copropriétaires.
A noter que l’Etat avait offert 1,5 million d'euros, soit environ 20.000 euros par appartement. Les habitants avaient alors jugé cette proposition insuffisante. La Cour a par ailleurs réaffirmé qu'il incombait bien aux propriétaires de protéger leur bien de la mer en vertu d'une loi de 1807, et que les pouvoirs publics, en n'engageant pas pour le Signal de lourds et coûteux travaux de protection, n'avaient pas failli. | |||||
| Actualité Label Ma Copro bouge : lancement de la 2è édition 29/2/2016 | CO | ||||
| Créé en 2014 dans le cadre du programme de prévention des copropriétés en difficulté de gestion par Toulouse Métropole en partenariat avec l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) et l’Espace Info Énergie, le label "Ma Copro bouge" valorise la bonne gestion des copropriétés par l’action des syndics et des conseils syndicaux. Il concerne les copropriétés des années 1960 et 1970, de plus de 50 lots, inscrites sur la liste des copropriétés faisant l’objet d’un accompagnement par Toulouse Métropole. Les copropriétés lauréates du label 2015 ont été distinguées sur l’engagement et l’exemplarité du mode de gestion du conseil syndical et du syndic dans plusieurs domaines comme la diminution des impayés, la maîtrise des charges ou encore la mise en place d’un audit énergétique.
(1) Le Blog des institutionnels – 17 février 2016 : Label Ma Copro bouge : Toulouse Métropole lance la 2è édition. | |||||
| Gardiens et employés d'immeubles | |||||
| Code/Texte Juridique Simplification du bulletin de paye : parution des textes réglementaires 29/2/2016 | CO | GL | |||
| Afin d'améliorer la lisibilité du bulletin de paie, un décret du 25 février (1) prévoit la construction d'un référentiel des intitulés de paie, permettant de retenir, pour chaque ligne, la mention la plus compréhensible possible. Un arrêté du même jour (2) fixe les libellés obligatoires. En même temps, les informations mentionnées sur le bulletin sont simplifiées : la référence de l'organisme auquel l'employeur verse les cotisations de sécurité sociale est supprimée, les lignes de cotisation de protection sociale sont regroupées par risque couvert, les autres contributions relevant de l'employeur sont regroupées en une seule ligne. Une information des salariés sur le coût du travail est prévue, en insérant sur le bulletin de paie la somme du salaire brut et des contributions de l'employeur et le montant total des allégements financés par l'Etat, ayant un impact sur les cotisations sociales. L'obligation d'un récapitulatif annuel accompagnant le bulletin présentant des regroupements de cotisation est supprimée.
L’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2017 pour les employeurs d'au moins 300 salariés et au 1er janvier 2018 pour les autres employeurs. Les employeurs peuvent remettre à leurs salariés un bulletin de paie conforme à ces dispositions dès le 1er mars 2016. | |||||
| (1) Décret n° 2016-190 du 25 février 2016 relatif aux mentions figurant sur le bulletin de paie.
(2) Arrêté du 25 février 2016 fixant les libellés, l'ordre et le regroupement des informations figurant sur le bulletin de paie mentionnées à l'article R. 3243-2 du code du travail. | |||||
| Bâtiment et techniques | |||||
| Actualité TVA réduite sur les travaux : plus d'attestation à fournir pour les travaux de moins de 300 euros 2/3/2016 | CO | GL | |||
| L'administration fiscale vient de préciser que lorsqu'il s'agit de travaux qui n'affectent pas le gros oeuvre, l'attestation simplifiée n°1301-SD n’a plus à être établie lorsque le montant des opérations de réparation et/ou d'entretien TTC, est inférieur à 300 euros. Dans ce cas, la facture doit juste comporter le nom et l'adresse du client ainsi que celle de l'immeuble à rénover, la nature des travaux et la mention selon laquelle l'immeuble est achevé depuis plus de 2 ans.
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| Jurisprudence Garantie décennale : la propriété à la destination est aussi importante que la solidité de l’ouvrage 29/2/2016 | CO | GL | |||
| Une assurance responsabilité décennale souscrite par une entreprise pour la réalisation de travaux assortis de la garantie décennale légale ne peut comporter de clause restreignant sa garantie, en l’occurrence à la solidité de l’ouvrage : ainsi a tranché la Cour de cassation dans une affaire de construction de piscine où un rapport d'expertise constatait que le fond et les parois verticales de la piscine avaient été réalisés en béton, ce qui correspond à la structure de l'ouvrage, mais que le béton avait été recouvert d'un enduit en marbre reconstitué qui devait être parfaitement lisse, et que la rugosité de ce revêtement provenant d'une mauvaise mise en oeuvre rendait l'ouvrage impropre à sa destination ; la cour d’appel avait écarté la garantie de l’assureur au motif que la police d'assurance souscrite précisait que la garantie relevant de l'article 1792 du code civil était limitée aux seuls défauts de solidité affectant la structure de la piscine ! La Cour de cassation la censure sèchement, estimant que la clause limitant la garantie aux seuls dommages affectant la structure de la piscine faisait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et devait, par suite, être réputée non écrite. Elle rappelle que "toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil à propos des travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance", et que "tout contrat d'assurance souscrit par une personne assujettie à l'obligation d'assurance est, nonobstant toute clause contraire, réputé comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types prévues par l'article A243-1 du Code des assurances" (1). | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 4 février 2016, n°s 14-29790 15-12128. | |||||
| Economies d'énergie et développement durable | |||||
| Actualité Le CITE va être rendu cumulable avec l’Eco-PTZ sans restriction 8/3/2016 | TR | CO | GL | ||
| L’annonce en a été faite par la ministre de l'environnement et de l'énergie, Ségolène Royal le 7 mars au JT de TF1. Jusqu’ici, le crédit d'impôt transition énergétique (CITE) et l'éco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") ne pouvaient être cumulés que sous réserve du respect des plafonds de ressources (revenus du foyer fiscal de 25.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 35.000 euros pour un couple soumis à imposition commune, plus 7.500 euros par personne à charge supplémentaire). Cette limitation doit donc être supprimée.
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| Code/Texte Juridique Eco-conditionnalité des aides à la rénovation énergétique : les sous-traitants d’un RGE devront aussi être RGE… 4/3/2016 | TR | CO | GL | ||
| Un décret du 1er mars (1) adapte le champ des entreprises qui doivent être titulaires d'un signe de qualité "RGE" (reconnu garant de l'environnement) portant sur l'installation ou la pose de certains équipements, matériaux et appareils, pour le bénéfice du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) prévu à l'article 200 quater du Code général des impôts (CGI), pour y intégrer les entreprises sous-traitantes.
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| (1) Décret n° 2016-235 du 1er mars 2016 modifiant l'article 46 AX de l'annexe III au code général des impôts relatif au crédit d'impôt pour la transition énergétique. | |||||
| Actualité Le Plan bâtiment durable lance un groupe de travail autour des nouvelles dynamiques de rénovation des logements 1/3/2016 | CO | GL | |||
| Le président du Plan Bâtiment Durable (PBD), Philippe Pelletier, a demandé à Frédéric Denisart, architecte, et Jean-Pascal Chirat, vice-président du Club de l’amélioration de l’habitat, de conduire un groupe de travail en vue de "proposer de nouveaux leviers pour entraîner les ménages et la filière à s’engager dans une dynamique de massification de la rénovation". Les travaux de ce groupe se baseront sur les études déjà menées et s’inscriront en continuité des actions menées par les pouvoirs publics et des dispositions de la loi relative à la Transition énergétique pour la croissance verte. "Les objectifs de rénovation fixés par le législateur demandent de compléter les dispositifs en place par de nouveaux modes collaboratifs ou d’accompagnement entre acteurs afin de susciter l’envie de rénover et une démarche volontaire des ménages", indique le PBD, devant le constat général du manque d’appétence et de proactivité en ce sens, notamment dans les copropriétés. "Plus particulièrement, les propositions devront viser à renforcer l’accompagnement des ménages et in fine le passage à l’acte afin notamment d’inscrire la démarche de rénovation dans le temps et viser un bâtiment performant", est-il précisé.
La remise des premiers travaux est attendue avant l’été 2016. | |||||
| Actualité Dérogation au PLU pour la mise en œuvre d’une isolation thermique ou d’une protection contre le rayonnement solaire : décret imminent 29/2/2016 | TR | CO | GL | ||
| L’article L152-5 du code de l’urbanisme, créé par l’article 7 de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, prévoit que l’autorité compétente en matière d’autorisation du droit des sols pourra déroger aux règles du plan local d’urbanisme relatives à l’implantation, à la hauteur et à l’aspect extérieur afin de permettre aux bénéficiaires de mettre en œuvre une protection contre le rayonnement solaire, une isolation thermique en façade des constructions ou en toiture. Un projet de décret (1), mis en consultation pour l'application de cette mesure, définit les conditions d’exercice de ce nouveau pouvoir de dérogation exercé par l’autorité compétente en matière d’autorisation du droit des sols.
(1) Projet de décret facilitant la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour la mise en œuvre d’une isolation thermique ou d’une protection contre le rayonnement solaire. | |||||
| Code/Texte Juridique CITE : rectification des caractéristiques des pompes à chaleur éligibles 29/2/2016 | TR | CO | GL | ||
| Un arrêté du 17 février publié au JO du 27 rectifie les caractéristiques techniques requises pour l'éligibilité au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) des pompes à chaleur double service, assurant le chauffage et la fourniture d'eau chaude sanitaire, tenant à l'efficacité énergétique de ces pompes pour le chauffage de l'eau. | |||||
| (1) Arrêté du 17 février 2016 pris pour l'application de l'article 200 quater du code général des impôts relatif au crédit d'impôt sur le revenu pour la transition énergétique. | |||||
| Ressource Web Un dépliant de l’ADEME pour la rénovation énergétique des copropriétés 29/2/2016 | CO | ||||
| Tous les sujets sont abordés en détail et de manière analytique et pédagogique : les obligations réglementaires, les accompagnements disponibles, les aides et financements, les fourchettes de coûts des audits, la méthodologie d’approche de la démarche d’audit, etc. (1)… | |||||
| (1) ADEME – janvier 2016 – collection Comprendre - Copropriétés: viser la sobriété énergétique - Se faire accompagner pour réaliser un audit énergétique, un DPE collectif… | |||||
| Des réponses à vos questions | |||||
| Comment sont calculés les tantièmes de copropriété ?
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| Sélection de notre revue de presse de la période | |||||
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