LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - No 244 - LA MENSUELLE
25/4/2014
 SOMMAIRE DES RUBRIQUES
Professions immobilières - règlementation et exercice des métiers
(Nouvelle rubrique) Les acteurs de l'immobilier
Tendances, évolutions, expérimentations et nouveaux concepts
Toutes spécialités
Transactions
Transactions et gestion locative
Gestion locative
Gestion locative et copropriété
Copropriété
Gardiens et employés d'immeubles
Economies d'énergie et développement durable

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Professions immobilières - règlementation et exercice des métiers
Actualité
Information de l’acquéreur en copropriété lors des promesses de vente après la loi ALUR : quels sont exactement les éléments requis et qui est censé les fournir ?
18/4/2014
TRCO
Depuis le 27 mars 2014 les dispositions non soumises à décret de l’article 54 de la loi du 24 mars 2014 (1) pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) s’appliquent à toutes les promesses de vente signées sous seing privé, et notamment sous l’égide d’un agent immobilier, ou chez les notaires depuis cette date (notre ressource du 01/04/2014 «La loi ALUR publiée : détail des mesures d’application immédiate et différée»).
La loi prévoit un régime particulier pour le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division, qui doivent être "annexés" à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l’acquéreur étant censé, "à défaut d'annexion", reconnaître que le notaire ou le vendeur les lui ont remis…
Par contre, le même article liste des informations ou documents dont la non-annexion à l'acte notifié conformément à l'article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, fait que "le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur", et ce "selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L271-1" (lettre recommandée ou remise contre émargement). Il s’agit à court terme, outre le dossier de diagnostic technique traditionnel et de l’attestation "Carrez" qui devra cependant à compter du 26 juin 2014 indiquer aussi la surface habitable, des éléments suivants :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur en dispose ;
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente et , sauf pour les syndicats comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros, les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, ainsi que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
La loi présuppose que ces informations sont fournies par le vendeur et sous sa responsabilité. Il est censé en disposer ; le texte précise notamment concernant les procès-verbaux d’assemblée que l’annexion est conditionnée au fait que le vendeur les ait en sa possession…
En réalité, toutes ces informations peuvent être tirées des documents que le syndic communique annuellement pour l’approbation des comptes et à l’occasion de l’envoi des décomptes de répartition/régularisation annuelle des charges suite à cette approbation. Rien n’indique que le vendeur doive fournir des informations actualisées à la date de la vente, obtenues spécialement du syndic, ni que ce dernier ait à les fournir ! L’agent immobilier peut par contre, dans le cadre de sa prestation, aider utilement le vendeur à s’y retrouver dans ses archives et constituer les documents à annexer. La sollicitation du syndic par les vendeurs pour l’information des acquéreurs relève donc de la relation commerciale et non d’une obligation légale, contrairement à celle d’établir et communiquer au notaire ou au vendeur l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967. En tous cas tant qu’une actualisation de ce décret n’est pas venue en changer les termes !

(1) Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Actualité
Mandat du syndic : mise en concurrence et cessation du mandat en cas de non renouvellement
18/4/2014
CO
Des interprétations divergentes sont apparues après la publication de la loi du 24 mars 2014 (1) pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) sur les dispositions de l’article 55 relatives au mandat du syndic (notre ressource du 01/04/2014 «La loi ALUR publiée : détail des mesures d’application immédiate et différée»).
La première controverse porte sur les cas où le conseil syndical doit procéder à une "mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic" : le texte de l’article 55 indique "au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic" ; la notion de renouvellement du mandat n’existant pas dans la loi, il a été suggéré que le renouvellement du mandat constitue aussi une "désignation", qui doit être précédée d’une mise en concurrence ! Cette interprétation est à notre avis excessive et on ne voit pas au nom de quoi le conseil syndical devrait tous les ans (rythme général de renouvellement des mandats) entreprendre une consultation de syndics alors qu’il n’a pas l’intention de proposer un changement. Rien n’interdit par contre aux autres copropriétaires, comme l’indique le texte, de "demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet"…
La seconde controverse concerne la disposition du même article aux termes de laquelle "quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic" ; l’obligation de prévoir un terme fixe du mandat conduit les syndics à faire voter des mandats de 14, 16 ou 18 mois, l’assemblée de renouvellement intervenant toujours nécessairement avant le terme, et donc en cours de validité du mandat ; jusqu’ici de nombreux syndics, lorsque leur mandat n’était pas renouvelé, faisaient valoir que leur mandat devait aller jusqu’à son terme, le nouveau syndic n’entrant en fonctions qu’après cette date. La question se pose de savoir si l’article 55 met définitivement n terme à cette pratique : il a été suggéré que le syndic sortant puisse imposer son maintien jusqu’au terme de son mandat, arguant d’un droit à indemnisation qui résulterait de la notion de "révocation" anticipée (par exemple la perception de ses honoraires jusqu’à l’échéance du mandat). A priori cela paraît douteux : on ne voit pas un tribunal assimiler à une révocation abusive le fait pour les copropriétaires de ne pas renouveler le mandat du syndic sortant lorsque celui-ci le remet en jeu, et de vouloir que le nouveau syndic entre en fonctions immédiatement. De surcroît, la défense de cette position serait contreproductive pour les syndics : des mandats de 16 ou 18 mois sont obtenus justement en expliquant aux copropriétaires que cela ne change rien quant à leur droit de ne pas renouveler le mandat à la prochaine assemblée générale…

(1) Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Jurisprudence
Achat de terrain en zone littoral : le devoir de conseil des professionnels
7/4/2014
TR
Dans un arrêt en date du 20 mars 2014 la Cour de cassation rappelle qu’un certificat d’urbanisme est un document purement informatif qui n’a pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière. La mise en cause dans une opération d’achat de terrain de la responsabilité du notaire rédacteur de l’avant-contrat aurait pu également toucher de la même manière un agent immobilier établissant le même type d’acte. Des candidats acquéreurs avaient conclu chez un notaire une promesse pour l’achat d'une parcelle de terrain située sur une commune de bord de mer, sous la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme ne révélant " l'existence d'aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que l'acquéreur envisage de lui donner : construction d'une maison d'habitation respectant les règles du POS communal, etc." ; à la suite de la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif, les parties ont réitéré la vente, par acte authentique reçu par le même notaire ; pourtant, le permis de construire délivré subséquemment par la mairie de la commune a été annulé, par jugement du tribunal administratif ; reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'efficacité quant à la constructibilité du terrain vendu, l’acquéreur a mis en cause sa responsabilité professionnelle. La Cour d'appel de Rennes a objecté que l’acquéreur aurait dû être alerté par les observations portées sur le certificat d'urbanisme positif indiquant que le terrain était situé "en partie en zone UB destinée à l'habitation et en partie zone NC protégée en raison de sa valeur agricole" et "concerné par les dispositions de la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral en plus de celles du document d'urbanisme applicable de la commune (POS/ PLU) ", et que le certificat d'urbanisme ainsi délivré était réputé prendre en compte les restrictions au droit de construire imposées par la loi littoral à laquelle ce document faisait expressément référence. La Cour de cassation ne l’a pas entendu ainsi et a cassé l’arrêt, estimant
qu'un certificat d'urbanisme, document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, et que le notaire, informé d'un projet de construction concerné par la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral, se devait d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques qu'il encourait en s'engageant avant que le permis de construire requis n'ait acquis un caractère définitif, et de l'informer de la possibilité d'insérer une condition résolutoire dans l'acte de vente (1)…
(1) Cass., 1ère Ch. civ., 20 mars 2014, n°13-14121
Actualité
Syndics de copropriété : les limites de la dématérialisation…
27/3/2014
CO
Un syndic de copropriété lyonnais (1), propose une prestation de syndic 100% en ligne (internet et téléphone), sans jamais de "présence physique d’un représentant, tant dans la copropriété que lors des assemblées générales, conseils syndicaux, expertises et autres réunions de quelque nature que ce soit", comme l'indiquent ses conditions générales ! Il se propose pourtant en tant que vrai syndic et pas seulement comme assistant d'un syndic copropriétaire...
L'offre, avec des honoraires attractifs et aussi forfaitaires que possible, vise les petits immeubles, ceux que les syndics traditionnels délaissent ou dissuadent par des forfaits minimaux trop élevés. On peut cependant s’interroger sur la faisabilité juridique d'une telle prestation, ne serait-ce que pour les assemblées générales : le syndic ne peut en principe se faire substituer pour l'ouverture de l'assemblée, et en particulier pour la signature de la feuille de présence, la vérification des délégations de vote (les "pouvoirs"), et l'élection du président de séance, tous actes dans lesquels il engage sa responsabilité. Ces tâches ne peuvent être effectuées que par le titulaire de la carte professionnelle ou une personne titulaire de l’attestation prévue à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 ; à noter que la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) imposera aux titulaires de cette attestation, dès parution des décrets d’application, de justifier à leur entrée en fonctions d'une compétence professionnelle, de se soumettre à une obligation de formation continue, et s’ils ne sont pas salariés du titulaire de contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle (notre ressource du 01/04/2014 «La loi ALUR publiée : détail des mesures d’application immédiate et différée»). Il est donc exclu que les syndics "dématérialisés" puissent déléguer cette responsabilité aux copropriétaires. En cas de mise en cause de leur responsabilité - par exemple en cas d’annulation d’une assemblée ouverte irrégulièrement - leur absence pourrait constituer un motif de déchéance de garantie de leur assurance RCP…

(1) Clic Syndic
Jurisprudence
Des erreurs dans le calcul des salaires du concierge engagent la responsabilité du syndic
25/3/2014
CO
Quand bien même le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer à un salarié - en l’occurrence le concierge - le remboursement de trop-perçu de salaire en raison d’une mauvaise prise en compte des avantages en nature, d’erreurs de calcul, d’erreur dans la rémunération versée au titre du maintien de salaire pendant les arrêts maladie, etc., il peut aussi agir contre le syndic à l'origine des erreurs en responsabilité pour le préjudice subi sans avoir à rapporter la preuve de l’impossibilité de recouvrement du trop-perçu. C’est ce qui ressort d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris qui fera certainement des émules, une action contre le syndic pouvant être préférée à celle contre le salarié à plusieurs égards, ne serait-ce que parce que le syndic a une assurance de responsabilité civile professionnelle…

(1) CA Paris, 30 octobre 2013, n°12/11053
(Nouvelle rubrique) Les acteurs de l'immobilier
Actualité
Un troisième réseau d’agences aux rayons X
25/4/2014
TR
Après les réseaux Century 21 et Guy Hocquet, c’est au tour du réseau l’Adresse, cette fois animé par une coopérative, d’être analysé par Bientôt-vendu (notre ressource du 14/03/2014 «Un deuxième réseau d’agences aux rayons X»). Comme précédemment Laurent Vimont et Fabrice Abraham, Brice Cardi, dirigeant du réseau a livré quelques chiffres intéressants sur le réseau de 250 agences dont 162 sociétaires, crée par la FNAIM (statutairement une agence est obligatoirement affiliée à la FNAIM). Les effectifs du réseau ont légèrement augmenté en 2013 avec 15 ouvertures nouvelles (dont 10 créations pures), et 24 fermetures. L’objectif est de 40 à 50 ouvertures en 2014. Le nombre de collaborateurs s’établit à 1.200. Le réseau a réalisé près de 5.000 ventes. La part des ventes dans le chiffre d’affaires total (transactions, location, gestion…) s’établit à 70%.
La franchise compte 14 collaborateurs, a dispensé 4 journées de formation par collaborateur minimum en 2013, organise des réunions régionales tous les 2 mois.
Le taux de réussite des mandats en 2013 était de 12,5% pour les mandats simples et de 70% pour les mandats exclusifs qui pèsent pour 40% dans le chiffre d’affaires, le taux de mandats exclusifs sur le total des mandats s’établissant à 25 à 35% (idem en 2012).
Actualité
Le Crédit Agricole regroupe sa filière immobilière
17/4/2014
TRCOGL
Crédit Agricole Immobilier devient une co-entreprise, filiale à 50% de Crédit Agricole S.A. et 50% des caisses régionales de Crédit Agricole, et intègre la tête du réseau Square Habitat, les caisses régionales conservant la propriété des agences du réseau. L’ensemble couvrira tous les métiers historiques du groupe : la promotion tertiaire et résidentiel, l’administration de biens, l’immobilier d’exploitation, le conseil et la valorisation.
Actualité
Rachat d’Apart’City par Park et Suites sur fond de retards de loyer
17/4/2014
GL
L’acquisition d’Appart’City (du groupe GFE) par le Groupe Park & Suites a été officialisée début avril. Elle a été financée par l’entrée au capital du Groupe, d’Equistone Partners Europe, à hauteur de 40%, venant ainsi renforcer les capitaux propres de la nouvelle entité. Ce nouvel ensemble, s’affiche comme le nouveau leader français du secteur avec plus de 130 résidences, soit une part de marché d’environ 20 %. La présidence du conseil de surveillance revient à Patrice Cavalier, fondateur de Park&Suites et patron de son ex-société holding, M Finance.
La recapitalisation, qui profite aux deux sociétés fusionnées devrait permettre de payer les retards de loyers dus aux investisseurs des deux entités, regroupés au sein de l’Association nationale de défense des investisseurs privés en résidence d’affaires (ANDIRA), qui déclare plus de 200 membres, et qui aurait été reçue le 3 avril par le pôle Logement-Immobilier de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes)…
Ressource Web
Avec une nouvelle équipe dirigeante et un nouvel actionnaire, Adyal fait le point
17/4/2014
COGL
L’ancienne entité spécialisée dans l’immobilier d’entreprise de feu le groupe Urbania a été cédée par le fonds Ulysse Investissement au Groupe Inovalis (notre ressource du 27/03/2013 «Le groupe Urbania accélère sa vente par appartements» ). Dans un dossier de presse, il affiche ses ambitions de " premier opérateur indépendant sur le marché des services immobiliers pour les entreprises et entités publiques". Son nouvel actionnaire lui apporte le métier d’asset management, complétant une offre globale de services, articulée autour du property management en cœur de métier, du facility management et du conseil-transaction. Le président exécutif reste Nicolas Jacquet, artisan de la reprise du groupe Urbania après sa quasi-faillite en 2010, sous la présidence non exécutive de Fadi Caledit, co-fondateur d’Inovalis.
(1) Adyal – 16 avril 2014 : Dossier de presse
Actualité
Transactions et gestion immobilière : émergence d’un poids lourd dans le pays basque
31/3/2014
TRCOGL
Le Crédit Agricole Pyrénées Gascogne, maison mère de PG Immo, exploitant des agences sous l’enseigne Square Habitat, et Carmen Immobilier, ont annoncé avoir fusionné depuis le 1er janvier leurs enseignes pour former un nouveau groupe : Carmen Square Habitat Pays Basque. Le nouveau groupe représente désormais un réseau de 32 agences, spécialisées dans la transaction et la location et administrant 18.000 lots de copropriétés et 2.000 lots de gestion locative, sous la présidence de Daniel Hiribarren, fondateur de Carmen Immobilier, et la vice-présidence de Bertrand Harry, président du Groupe PG Immo.
Actualité
L’ANAH change de président et de direction générale
31/3/2014
TRCOGL
Publiés au Journal officiel le 30 mars 2014, deux arrêtés de nominations signés par Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, ont renouvelé la présidence et la direction générale de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Claude Dilain est nommé président du conseil d'administration. Sénateur de Seine-Saint-Denis et ancien maire de Clichy-sous-Bois, il succède à Dominique Braye, président de la communauté d'agglomération de Mantes-en-Yvelines et ancien sénateur des Yvelines, qui présidait l'ANAH depuis 2010, et a notamment donné son nom à un rapport célèbre sur les risques de dégradation du parc immobilier en copropriété (notre ressource du 19/01/2012 «Vers un plan national pour les copropriétés ?»). Claude Dilain a été l'un des rapporteurs de la loi "ALUR" au Sénat, et l’auteur également d’un rapport sur le traitement des copropriétés très dégradées, qui a fortement inspiré la partie de la loi "ALUR" consacrée à ce sujet (notre ressource du 15/05/2013 «Renforcement de l'action publique sur les copropriétés dégradées»).
Par ailleurs, Blanche Guillemot a été nommée directrice générale. Inspectrice générale des affaires sociales, elle a dirigé l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances (ACSE), puis a successivement exercé les fonctions de conseillère pour le logement, et enfin de directrice adjointe du cabinet de la ministre de l'Égalité des territoires et du Logement. Elle succède à Isabelle Rougier, en poste depuis 2010.
Tendances, évolutions, expérimentations et nouveaux concepts
Ressource Web
Les innovations, tendances et évolutions de la période : Explorimmo et Oculus, Poplidays, les réseaux sociaux, Google Street View, Bureaux à partager.com, Aveo et la location, Appartoo, Certinergy, Foncia, Preventimmo, Rez-de-chaussée.com,
24/4/2014
TRCOGL
Cette période :

- Explorimmoneuf , qui parie sur Oculus, un casque de réalité virtuelle connecté pour les visites 3D hyper-réalistes d’immeubles à construire que le site immobilier commercialisera d’ici la fin de l’année ; ce dispositif pourrait ultérieurement être complété par l’usage d’un gant permettant d’ouvrir une porte ou toucher virtuellement la matière du mur de son futur appartement ;

- le site de locations de vacances pour professionnels en France et en Espagne Poplidays, qui a multiplié en 2013 par 3 de ses réservations par rapport à l’année 2012 et entame la nouvelle saison d’été avec plus de 12.000 biens en ligne ;

- les réseaux sociaux et l’immobilier, tout ce qu’il faut savoir selon Immobilier 2.0 ;

- la nouvelle innovation de Google Street View qui s’adapterait très bien à l’immobilier, selon Immobilier 2.0 ;

- le site Bureaux à partager.com https://www.bureauxapartager.com/ qui propose une large sélection d'annonces de bureaux à louer, espaces de "coworking" et postes de travail pour petites et moyennes

- le réseau de franchise de "home staging" Aveo, qui lance un "pack rafraîchissement" pour faciliter la location ;

- le site d’annonces de colocation Appartoo , qui innove en utilisant la technique du "speed dating" en proposant aux clients de poster une video de présentation ;

- le courtier en certificats d’économie d’énergie (CEE) Certinergy , qui annonce avoir en 5 ans contribué à financer des économies d’énergie représentent l’équivalent de la production de 600 éoliennes, et s’implante en Italie et en Angleterre…

- Foncia, qui propose aux copropriétés qui pourraient changer de syndic une analyse gratuite de leurs charges ;

- Le site Preventimmo , qui a professionnalisé et simplifié la production des états des risques et plus généralement des renseignements d’urbanisme ;

- le plaidoyer pour les rez-de-chaussée de rezdechaussee.com , qui cherche à convaincre les investisseurs du caractère recherché de ces produits par les personnes à mobilité réduite et leur rentabilité, vu leur décote sur le marché (15% minimum)…
Ressource Web
Une enquête sur les TIC auprès des ménages 2007 à 2013
18/4/2014
TRCOGL
En 2012, 3 personnes sur 4 résidant en France métropolitaine ont utilisé Internet au cours des 3 derniers mois, contre seulement 56% en 2007. La fracture numérique se réduit entre catégories sociales : Internet touche la quasi-totalité des cadres depuis 2007 ; 4 ouvriers sur 5 l'utilisent en 2012, contre 1 sur 2 cinq ans auparavant. Des différences de pratique selon l'âge demeurent, mais l'usage de l'internet se banalise. De nombreuses fonctionnalités disponibles sur la toile sont de plus en plus utilisées. Achats mais aussi ventes en ligne sont ainsi de plus en plus sollicités ces dernières années. Le développement accéléré de l'internet mobile accompagne ces évolutions : en 2012, 40% des personnes résidant en France ont déjà surfé sur Internet, en dehors de chez elles, via un ordinateur portable, un téléphone portable ou un appareil de poche, elles n'étaient que 10% cinq ans auparavant. Ces données et beaucoup d’autres sont extraites d’une étude détaillée de l’INSEE. (1)

(1) INSEE Résultats n°151 Société – avril 2014 : "Enquêtes sur les TIC auprès des ménages 2007 à 2013"
Toutes spécialités
Actualité
Manifestations à venir : Innovative city, RENT 2014, les 1ères rencontres du logement intermédiaire, le salon de la Copropriété, etc.
24/4/2014
TRCOGL
- La 3ème édition du Salon Innovative-city les 25 et 26 juin 2014 à Nice

- la 2ème édition du Salon RENT, salon consacré aux nouvelles technologies dans le secteur immobilier, les 29 et 30 octobre 2014 à Paris
- les 1ères rencontres du logement intermédiaire - novembre 2014 à Paris
- le Salon de la Copropriété 2014 les 5 et 6 novembre 2014 à Paris Porte de Versailles du 3 au 4 novembre 2014
Code/Texte Juridique
Parution du décret fixant les attributions de Sylvia Pinel
18/4/2014
TRCOGL
Comme depuis le partage du grand ministère créé pour Jean-Louis Borloo englobant l’écologie, l’énergie et le logement, les ministres du logement et de l’écologie partagent la tutelle de nombreux organismes et notamment le Secrétariat général et la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) – dont relève le "Plan bâtiment Durable". Par ailleurs elle partage celle de l’ANRU vraisemblablement avec Najat Vallaud-Belkacem, ministre de la Ville, et de la Société du Grand Paris, "conjointement avec les autres ministres concernés et dans les conditions prévues par les textes régissant cet établissement" ; en revanche, aucune mention n'est faite de l’ANAH, dont il ne fait toutefois pas de doute que la tutelle est co-exercée par les ministères du logement, de l’écologie et du budget (1)…
(1) Décret n° 2014-414 du 16 avril 2014 relatif aux attributions du ministre du logement et de l'égalité des territoires
Ressource Web
Une analyse des enjeux de la création de la Métropole du Grand Paris
18/4/2014
TRCOGL
La loi du 27 janvier 2014 (1) de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles (MAPTAM) prévoit la création de la métropole du Grand Paris au 1er janvier 2016, et transforme la gouvernance métropolitaine (notre ressource du 05/02/2014 «Adoption définitive du projet loi de réforme territoriale et des métropoles»). L’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme Ile de France (IAU) livre une première approche (2) des questions soulevées quant au périmètre géographique - 124 communes dont Paris incluses de facto, plus 4 autres communes si elles le décident avant le 30 septembre, situées dans les départements limitrophes, mais appartenant à des EPCI dont le siège est situé en première couronne, plus encore 43 communes limitrophes, soit un périmètre regroupant 6,7 millions de Franciliens -, et aux 5 compétences stratégiques qu’elle exercera "en lieu et place de ses communes membres", et qui concernent l’aménagement de l’espace métropolitain, la politique locale de l’habitat, la politique de la ville, le développement et l’aménagement économique, social et culturel, et la protection et mise en valeur de l’environnement et la politique du cadre de vie. La note décrit aussi l’architecture institutionnelle (représentation des conseils municipaux dans les conseils de territoires - qui remplaceront les EPCI actuels - et le conseil de la métropole) ; elle met aussi en évidence l’ampleur de ce qui reste encore à préciser, par exemple le degré d’autonomie de gestion qu’auront les territoires…
(1) Loi n°2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles
(2) IAU Ile-de-France - Note rapide n° 644 mars 2014 : "La métropole du Grand Paris : décryptage(s)"
Code/Texte Juridique
La loi ALUR publiée : détail des mesures d’application immédiate et différée
1/4/2014
TRCOGL
Après sa validation presque totale par le Conseil constitutionnel le 20 mars (v. notre ressource du 20/03/2014 «La loi ALUR validée pour l'essentiel par le Conseil constitutionnel»), la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR"), adoptée définitivement le 20 février dernier, a été publiée le 26 mars (1). D’importantes dispositions sont soumises à décrets et arrêtés d’application. Mais de très nombreuses mesures sont d’application immédiate. Un dossier donne le contenu détaillé des unes et des autres, et de leurs implications pour les professionnels (2).

(1) loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
(2) Nos dossiers détaillés :
- La loi ALUR - Les mesures de protection de l’acquéreur immobilier en copropriété - Détail des mesures immédiates et différées
- La loi ALUR - L’encadrement des professions immobilières - Détail des mesures immédiates et différées
- La loi ALUR - Les mesures concernant les copropriétés en difficultés
- La loi ALUR - Les mesures impactant la gestion des copropriétés - Détail des mesures immédiates et différées
Code/Texte Juridique
La loi Hamon publiée après suppression du Registre national des crédits aux particuliers
22/3/2014
TRCOGL
Définitivement adopté par les deux chambres du Parlement le 13 février, le projet de loi "Hamon" a été publié après que le Conseil constitutionnel ait censuré les dispositions relatives à la création Registre national des crédits aux particuliers (1). Ont été validées toutes celles relatives à la création d’une action de groupe, la possibilité pour les particuliers de résilier à tout moment une assurance multirisque habitation dès le terme de la première année, changer son contrat d’assurance emprunteur jusqu’à un an après la signature d’un prêt immobilier, l’information précontractuelle, notamment en cas de contrats conclus à distance et hors établissement, la sanction pénale du professionnel pour le fait de solliciter ou de percevoir d’un consommateur des frais de recouvrement, etc. (notre ressource du 24/02/2014 «Actions de groupe, réforme des assurances, etc. : adoption définitive du projet de loi relatif à la consommation (détail)»). A noter aussi des modifications substantielles au dispositif de lutte contre les clauses abusives (au sens des articles L132-1 et R132-1 du Code de la consommation) : les pouvoirs du juge sont renforcés ; saisi d’une action à vocation collective, le juge peut déclarer abusives des clauses figurant dans tous les contrats identiques ; il peut également déclarer abusives des clauses des contrats qui ne sont plus proposés aux consommateurs pour l’avenir mais qui sont toujours en vigueur (article 81 de la loi) (2).
(1) Loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation
Voir l’infographie du ministère en charge de la consommation
(2) Commission des clauses abusives – commentaires sur le texte
Jurisprudence
L'action d'un créancier d’une indivision contre un seul indivisaire est-elle recevable ?
22/3/2014
TRCOGL
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence avait cru pouvoir déclarer irrecevable une action en recouvrement engagée à l’encontre d’une de deux sœurs ayant entrepris la construction d’une maison en indivision, l’autre étant entre-temps décédée laissant trois héritiers. La cour d’appel avait estimé que la détermination de l'existence et de l'étendue d'une créance sur l'indivision impose la présence de tous les indivisaires. Elle s’est fait sèchement censurer par la Cour de cassation, qui considère au contraire que l'action introduite par un créancier de l'indivision contre un seul indivisaire est incontestablement recevable (1) !
(1) Cass. 1ère Ch. civ., 18 décembre 2013, n°12-27059, n° 1489
Transactions
Ressource Web
Prix de l’immobilier : livraison de chiffres des notaires pour l’année 2013
25/4/2014
TR
Selon la note de conjoncture des notaires de France (1), les prix des logements anciens en France ont sur un an baissé en 2013 de 1,7% pour les appartements et de 1,8% pour les maisons. C’est ce qui ressort de l’indice Notaires-INSEE corrigé des variations saisonnières (CVS) du 4ème trimestre 2013, basé sur les signatures d’actes authentiques. La tendance qui se dégage concernant le marché immobilier correspond aux transactions de la période 4ème trimestre 2012-3ème trimestre 2013. Donc par rapport au marché actuel une vue du marché il y a 6 mois.
La baisse est plus contrastée entre l’Ile-de-France (-1,9 pour les appartements et -1,2% pour les maisons) et le reste du pays (-1,9 et -1,2% respectivement). Au niveau départemental, en termes de prix médians des appartements, la proportion de départements enregistrant des baisses annuelles, des hausses ou une stabilité représentent dans chaque cas un tiers des départements. Pour les maisons, le nombre de départements affichant des baisses de prix sur un an diminue, de 50% au troisième trimestre à 40% au quatrième. Au niveau des plus grandes villes de province, Toulon et Strasbourg sont les seules à enregistrer une légère hausse pour les appartements ; pour les maisons par contre, Bordeaux enregistre une hausse forte avec +1,9% sur un an, et les prix ont augmenté aussi à Rouen, Nantes, Béthune, Lille et Orléans.
Les indicateurs avancés basés sur les compromis et promesses de vente, que les notaires commencent progressivement à traiter mais sans encore publier d’indices, montrent pour la province des prix des appartements anciens et des maisons en légère baisse sur le 1er semestre 2014 (toujours au niveau des signatures d’actes authentiques, dont un reflet du marché de la fin d’année et du 1er trimestre). Pour l’Ile-de-France, ils anticipent des prix en très légère hausse au printemps 2014 dans Paris et une poursuite de l’érosion des prix des maisons en Grande Couronne.
En volume, à fin décembre 2013, le nombre de transactions signées au cours des douze derniers mois était estimé à 723.000 en France métropolitaine, en hausse de 3% sur un an. Cette tendance se poursuivrait sur le début de l’année 2014 avec 726.000 ventes annuelles de logements anciens signées à fin janvier 2014.
Enfin, les notaires constatent un recentrage de la demande sur des prix bas ou moyens au détriment des biens nécessitant des budgets plus importants.
Voir aussi les données plus détaillées des notaires de Paris et Ile-de-France (2).
(1) Notaires de France - note de conjoncture n°23 : "Atonie - Attentisme - ALUR"
(2) Notaires de Paris - Ile-de-France Communiqué de presse : "Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France : des ventes plus nombreuses et des prix stables"
Ressource Web
La stratégie de Terra Nova pour une baisse des prix de l’immobilier
22/4/2014
TRGL
Les prix de l’immobilier ont très fortement augmenté en France entre 2000 et 2009, comme dans les autres pays développés. En revanche, depuis 2009, ils sont restés élevés alors qu’ils baissaient chez la plupart de nos voisins. Un large consensus se dégage pour estimer que leur niveau pénalise l'économie française et fragilise les ménages les plus modestes. La pression immobilière nuit au coût du travail, ce qui a eu un effet négatif sur la compétitivité des entreprises françaises. Par ailleurs, par comparaison avec nos voisins, l’immobilier français attire une épargne qui s’orienterait davantage vers les entreprises exportatrices. Le think tank Terra Nova, proche du parti socialiste propose des mécanismes permettant de faire revenir ces prix à un niveau plus supportable, que ce soit en agissant sur l'offre ou encore en favorisant la constitution d'un pouvoir d'agglomération pour l'urbanisme et en rendant obligatoire l’exécution du plan d’urbanisme en pesant sur les propriétaires des terrains (1). Il recommande aussi de développer les nouveaux dispositifs dissociant le foncier et le bâti qui pourraient être couplés à des dispositifs de maîtrise des prix. Ou encore de développer les "community land trusts" à l’instar de ce qui se fait dans la banlieue de Bruxelles…
(1) Terra Nova – 22 avril 2014 – Note : "Des logements trop chers en France, une stratégie pour la baisse des prix"
Actualité
Assurances de prêts immobiliers : comment les banques et les assureurs alternatifs s’adaptent à la loi Hamon…
18/4/2014
TR
Selon le courtier d’assurance BAO (Banque Assurance Optimisation), spécialiste du marché de l’assurance emprunteur et qui publie notamment un observatoire du marché de l’assurance emprunteur, les banques organisent la défense de leur offre d’assurance emprunteur en baissant les tarifs des primes mais en diminuant aussi les garanties. Aux termes de la loi "Hamon" du 17 mars 2014 relative à la consommation, les particuliers souscrivant un crédit immobilier auront à partir du 26 juillet 2014 la possibilité de résilier et changer leur contrat d’assurance emprunteur, si celui-ci a été souscrit auprès de la banque prêteuse, dans un délai d’un an à compter de la mise en place du prêt (notre ressource du 22/03/2014 «La loi Hamon publiée après suppression du Registre national des crédits aux particuliers»). Cette assurance représente en moyenne 25% du coût du crédit immobilier d'un couple d'emprunteurs soit autour de 1.000 euros par an, ce qui est le plus gros poste assurance d'un ménage, avec des tarifs qui varient actuellement du simple au double selon les contrats, et des garanties également très contrastées, sans aucune corrélation avec les prix.
Selon BAO, dans la perspective d’une relance de la concurrence par l’effet de cette nouvelle possibilité- L'IGF (Inspection générale des Finances) rappelait dans son rapport de novembre 2013 que 85% des contrats vendus sont actuellement des contrats distribués par les banques elles-mêmes - les banques s’organisent en créant des offres propres à prix plus bas mais à garanties moindres. Du côté des alternatifs, (les assureurs qui proposent la délégation d’assurance emprunteur), les options des contrats se sont multipliées, visant vainement à répondre à toutes les objections possibles des banques. En moyenne selon BAO, les contrats alternatifs, même hors ajout d'options, restent dotés de meilleures garanties que ceux des banques. Pourtant, face à des objections mouvantes, ces offres se sont étoffées de nombreuses options (option de couverture des personnes sans activité, des mi-temps thérapeutiques, de certaines activités, etc.), ce qui diminue un peu leur compétitivité par rapport aux offres bancaires…
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Les notaires publient la liste à jour des départements ayant augmenté les droits de mutation
18/4/2014
TR
La loi de finances pour 2014 autorise les départements à relever le taux des droits de mutation de 3.8% à 4,5%, soit une hausse maximale de 0,7% (notre ressource du 17/07/2013 «Hausse en vue des droits de mutation immobiliers»). Cette augmentation était applicable aux actes passés et conventions conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. Toutefois, en cas de délibération tardive du Conseil départemental, les délibérations notifiées au plus tard le 15 avril 2014, ou entre le 1er décembre 2014 et le 15 avril 2015, s'appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification, et celles notifiées entre le 16 avril et le 30 novembre 2014 s'appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2015. Les notaires franciliens donnent pour toute la France la liste des départements ayant appliqué l’augmentation maximale et de ceux qui ne l’ont appliquée que partiellement, en distinguant les augmentations applicables aux 1er mars, 1er avril, 1er mai et 1er juin ; 15 départements n’ont pris aucune délibération en ce sens à ce jour, dont Paris (1).


(1) Notaires de Paris-Ile-de-France – 17 avril 2014 : "Point sur l'augmentation des droits de mutation, département par département"
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Les économistes du Crédit Agricole voient le marché immobilier résister
16/4/2014
TR
Le marché résidentiel, qui avait commencé à se corriger en 2012, a plutôt bien résisté en 2013 : c’est ce qui ressort du dernier point de conjoncture du Crédit Agricole (1). Les volumes de transactions ont baissé de seulement 1,3% dans le neuf promoteurs et se sont légèrement accrus de 2,7% dans l’ancien. Les prix se sont repliés de 2% en moyenne annuelle dans l’ancien et de 0,1% dans le neuf (appartements, neuf promoteurs). Les encours de crédit habitat sont restés en hausse. Sur les premiers mois de 2014, le marché reste encore bien orienté. Pourquoi cette bonne tenue relative ? D'une part, les facteurs conjoncturels ont été globalement négatifs, mais ne se sont pas accentués. D'autre part, les "fondamentaux" et les taux de crédit habitat ont joué positivement.
(1) CA - Eco Immobilier - Edition d'avril 2014 : "Immobilier en France : résistance"
Ressource Web
Choc de simplification : 7 mesures sur 50 pour la construction
15/4/2014
TR
Les deux coprésidents du Conseil de simplification, Thierry Mandon, député PS et Guillaume Poitrinal, ancien président d'Unibail, ont présenté le 14 avril 50 mesures destinées à faciliter la vie des entreprises, devant entrer en vigueur au 1er janvier 2015 (1). Ce conseil a été mis en place sur volonté du président de la République dans le cadre de l'objectif annoncé le 14 janvier de "choc de simplification", partie intégrante du "pacte de responsabilité". Après seulement 3 premiers mois de travail, il a identifié une première série de propositions, toutes validées par le Président de la République. Parmi celles-ci, 7 visent à faciliter les opérations d'aménagement et de construction, notamment de logements : encadrer et réduire les délais d'intervention des autorisations d'urbanisme et des permis de construire, réviser les obligations réglementaires parasismiques pour les bâtiments neufs, alléger les obligations réglementaires relatives à la modernisation des ascenseurs existants, réviser la norme des installations électriques des bâtiments d'habitation neufs, réviser la réglementation de la sécurité incendie, adapter les seuils et/ou simplifier l'application de la RT 2012 pour les petites extensions de bâtiments existants, faciliter les projets de logements en zone urbaine, et réviser la réglementation en matière de local à vélos…

(1) Conseil de la simplification pour les entreprises - Rapport de Thierry Mandon et Guillaume Poitrinal - 14 avril 2014 : "Les 50 premières mesures de simplification pour les entreprises
Code/Texte Juridique
Cessions au profit des bailleurs sociaux : un BOFIP confirme l'exonération d'imposition des plus-values
14/4/2014
TR
La loi de finances pour 2014 a remis en vigueur l'exonération d'imposition des plus-values réalisées lors des ventes d'immeubles au profit d'organismes en charge du logement social (cessions directes ou rétrocessions à ces mêmes organismes par les collectivités territoriales, les EPCI ou les établissements publics fonciers), applicable à l'origine jusqu'au 31 décembre 2011. L’exonération est de nouveau applicable aux opérations réalisées du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015. Un BOFIP (1) précise les modalités.


(1) BOI-RFPI-PVI-10-40-110, 11 avril 2014 : "Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social"
Ressource Web
Le réseau ORPI a cherché à mesurer l’effet sur le marché des informations diffusées sur une baisse des prix immobiliers
8/4/2014
TR
Les annonces d’une baisse des prix se multiplient sur le marché de l’immobilier mais quels sont leurs véritables effets ? Sont-ils profitables aux acheteurs ? Poussent-ils les vendeurs à accepter des offres inférieures à ce qu’ils souhaitaient ? Pour en avoir le cœur net, le réseau ORPI a commandé un sondage exclusif à IPSOS (1), dont il ressort que les Français ne sont pas convaincus de la traduction concrète sur le terrain de la baisse des prix immobiliers annoncée, puisqu’à fin mars 2014, 55% ne la ressentent pas sur l’ensemble du territoire français et seuls 38% la constatent dans leur propre région. Du coup, les proportions de ceux qui projettent d’acheter un bien immobilier dans l’année (10%) et de ceux qui projettent de vendre (7%) sont restés stables depuis une enquête similaire en septembre 2013. Quant à ceux qui ont un projet d’achat et qui ont relevé une baisse des prix, 83% ne sont pas prêts à l’accélérer et 69% de ceux qui ont un projet de vente ne prévoient pas de changer les délais de leur transaction immobilière…
A noter que 17% des acheteurs qui ont remarqué une baisse des prix comptent accélérer leur projet d’achat immobilier et 10% le retarder, ces derniers pariant sans doute sur une baisse des prix plus prononcée. Symétriquement, seulement 10% des vendeurs envisagent d’accélérer leur projet à la suite de la baisse des prix et 21%, au contraire, de le retarder. Ceux qui comptent le retarder le font principalement par choix à 56%, préférant attendre que les prix remontent pour faire une meilleure affaire, ou par contrainte à 44%, préférant de leur côté attendre ne pouvant pas se permettre de vendre aux prix actuels. Enfin, les futurs vendeurs, qui ne comptent pas retarder leur projet, déclarent avant tout à 45% qu’ils n’ont pas le choix de vendre leur bien, à 29% qu’ils se sont résignés et acceptent de revoir les prix à la baisse et seulement à 26% qu’ils ont peur que les prix continuent de baisser.
(1) Enquête IPSOS pour ORPI effectuée du 22 au 26 mars 2014 sur un échantillon de 2005 personnes : "L’effet d’une baisse des prix sur les projets immobiliers"
Ressource Web
Le Crédit Foncier a étudié les parcours d’acquisition de la résidence principale
7/4/2014
TR
Le choix en faveur d’une maison ou d’un appartement est fonction de la taille de la commune de recherche : il est en faveur d’une maison dans 92% des cas dans les communes de moins de 5.000 ha et à 37% seulement dans celles de plus de 100.000 ha. L’acquisition d’un bien prend en moyenne 7 mois, après la visite en moyenne de 7 biens, mais au bout d’un an, seuls 53% des ménages ont trouvé, 28% sont encore en recherche, et 19% ont abandonné ! Pour ceux qui ont trouvé, le taux baisse à 44% dans le Sud-Ouest, et monte à 58% dans le Nord-Ouest et en 2ème couronne de l’Ile-de-France ; Paris et sa 1ère couronne sont dans la moyenne… Enfin, 61% des ménages qui ont fait une acquisition dans la 1ère année de recherche ont fait des concessions par rapport à ce qu’ils souhaitaient, 29% ont accepté un dépassement de budget (en moyenne de 10%, les plus aisés en acceptant une hausse de mensualité ou en puisant dans leur épargne, les moins aisés en demandant une durée de crédit plus longue ou en ayant recours à la famille…), et 65% ont obtenu une baisse de prix. Telles sont quelques-unes des conclusions d’une étude réalisée par le Crédit Foncier auprès de 3.700 Français visant à mieux appréhender le parcours d’acquisition de la résidence principale et à identifier les choix et arbitrages auxquels consent un acquéreur. (1)


(1) Crédit Foncier – 31 mars 2014 – Etude : "Parcours d’acquisition de la résidence principale : du rêve à la réalité"
Transactions et gestion locative
Ressource Web
Les chiffres et analyses de l’immobilier : les chiffres des notaires, CLAMEUR, etc
24/4/2014
TRGL
En direct des producteurs cette période :
Notaires de France - note de conjoncture n°23 : "Atonie - Attentisme - ALUR"
Notaires de Paris - Ile-de-France Communiqué de presse : "Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France : des ventes plus nombreuses et des prix stables"
Observatoire CLAMEUR - 4 mars 2014 : dossier de presse
Diaporama de la conférence du 4 mars 2014
Le "Top 728 de 2014"
Le "Recueil des 2.937 villes de plus de 2.500 habitants"
Le "Recueil des 1.652 EPCI"
Actualité
La loi Pinel adoptée en 1ère lecture au Sénat
18/4/2014
TRGL
Le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, adopté par les députés en 1ère lecture le 18 février (notre ressource du 14/02/2014 «Détail de la réforme des baux commerciaux : le projet de loi Pinel en 1ère lecture à l’Assemblée nationale»), l’a été également par les Sénateurs le 17 avril, avec toutefois des modifications, notamment concernant les baux commerciaux (1). Le Sénat a notamment rétabli la possibilité d'indexer la révision du loyer soit sur l'ICC (indice du coût de la construction), soit sur l'ILC (indice des loyers commerciaux). Il a par contre maintenu ou rétabli, pour tous les baux quelle que soit leur durée, qu’en cas de "déplafonnement" à la hausse du loyer du bail renouvelé (article L145-34), de celui issu de la révision triennale ( L145-38) ou de celui issu de la clause d’échelle mobile ( L145-39), la variation de loyer qui en découle ne puisse être appliquée que par augmentations successives de 10% par an par rapport au loyer acquitté lors de l'année précédente. Les députés voulaient exonérer les baux longs (plus de 9 ans) de ce lissage. Les sénateurs ont aussi introduit la possibilité de renouveler un bail de plus de neuf ans pour la même durée. Enfin, les sénateurs ont porté de un à deux mois le délai de réflexion laissé au locataire pour répondre à une offre de vente faite par le propriétaire.
Examiné en procédure accélérée, le texte doit désormais passer en commission mixte paritaire.

(1) dossier législatif du Sénat
- texte issu des délibérations en séance plénière (Petite Loi)
Ressource Web
Une étude met en évidence la mondialisation des cycles immobiliers
18/4/2014
TRGL
La crise initiée en 2007 présente des similitudes très importantes avec un épisode récent mais peu étudié : la crise qui a touché la France mais aussi presque tous les pays de l’OCDE suite au retournement du premier cycle immobilier globalisé au début des années 1990. C’est ce que montre une étude du CEPII (Centre d'études prospectives et d'informations internationales). A partir de 1985, plusieurs marchés immobiliers nationaux ont en effet évolué de façon synchrone du fait du développement d’un système financier déréglementé et globalisé. Depuis cette date, deux cycles immobiliers globaux se sont succédé (1985-1995, 1997-2012). A bien des égards, le second cycle apparaît comme une reproduction amplifiée du premier. Dans les deux cas, les booms immobiliers vont conduire à une montée des déséquilibres macroéconomiques et financiers, avant que le retournement du cycle n’entraîne crises bancaires et récessions (1)…
(1) La lettre du CEPII – n°342 mars 2014 : "D'une crise a l'autre : 30 ans de globalisation des cycles immobiliers "
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Un sondage sur les difficultés du logement des jeunes et leur souhait de politiques interventionnistes
18/4/2014
TRGL
Le réseau Guy Hoquet a fait réaliser un sondage par l’institut CSA, auprès d’un échantillon de personnes de 18 à 29 ans (1) ; il en ressort que 85% trouvent qu’il est aujourd’hui "difficile" de trouver un logement, 26% trouvant même cela "très difficile", et ce autant en province qu’en Ile-de-France. Ils ont le sentiment d’affronter une situation plus difficile que leurs parents au même âge, à l’achat comme à la location. Ils sont également pessimistes quant à l’avenir, pensant que les difficultés vont s’aggraver. Le taux d’effort moyen de ceux qui sont propriétaires ou locataires est de 35%, et 40% d’entre eux disent avoir des difficultés à payer leur loyer ou leurs remboursements !
83% sont insatisfaits de la politique du logement des gouvernements, mais seuls 20% ont entendu parler de la loi "ALUR". Ils sont à 45% partisans d’une action sur les prix, à 43% d’une augmentation des aides et à 37% de réquisitions de logements vacants. 60% pensent que l’encadrement des loyers devrait favoriser leur accès au logement dans les zones tendues.
Près d’un sur deux place le fait de devenir propriétaire en tête des priorités, et 8 sur 10 voudraient le devenir avant 30 ans…
Ils sont en tous cas mobiles, un tiers est certain de déménager dans les 3 ans, et un autre tiers pense le faire. Petit baume au cœur des agents immobiliers, 61% des jeunes pensent avoir recours à leurs services, dont 40% de préférence une agence d’un réseau national, mais souhaitent une offre de services adaptée à leur situation.
(1) Sondage Institut CSA pour Guy Hoquet l’Immobilier réalisé par internet du 13 au 18 avril 2014 : "L'accès au logement et l'immobilier de demain vus par les jeunes – avril 2014"
Actualité
Nouvel indicateur de tension, cette fois du marché locatif
17/4/2014
TRGL
Après l’indicateur de tension immobilière de Meilleursagents.com (notre ressource du 23/01/2014 «MeilleursAgents.com met au point un indicateur prédictif des prix de l’immobilier»), voici le "Tensiomètre locatif" du site d’annonces de location de particulier à particulier LocService.fr (1). Ce nouveau service détermine la "tension locative" du parc privé dans une ville en mesurant d’une part, la facilité à trouver une location ou un locataire et, d’autre part, la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. En effet, le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires.

(1) LocService.fr - Tensiomètre
Jurisprudence
Vente de biens occupés : sort du dépôt de garantie
15/4/2014
TRGL
Une commune, qui avait acquis un immeuble loué à une association par le précédent propriétaire et toujours en cours de bail, prétendait lui réclamer à nouveau le dépôt de garantie mentionné au bail, à charge pour elle de le réclamer à son ancien propriétaire. L’acte de vente ne contenait aucune clause particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux. La commune soutenait que dès lors que le bailleur originaire demeure tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire, qui n'est pas transmis de plein droit au nouvel acquéreur, ce qui est exact en droit pur, le dépôt de garantie litigieux constituait une créance détenue par l'association sur son ancien bailleur. Sa demande a été rejetée par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, approuvée par la Cour de cassation, pour qui la commune s'était trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires (1)…
Cet arrêt ne tranche que le fait que le nouveau bailleur ne peut demander un nouveau dépôt de garantie de son locataire, et pas le problème de savoir, en l’absence de dispositions dans l’acte de vente à cet égard, qui du bailleur initial ou du nouveau propriétaire est redevable du remboursement du dépôt de garantie. Du moins pour les baux ne relevant pas de la loi du 6 juillet 1989 car, dans cette dernière la loi MELLE du 25 mars 2009 a résolu le problème en ajoutant un dernier alinéa à l’article 22 (notre ressource du 27/03/2009 «Publication de la loi "MLLE" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion»). Cet alinéa prévoit qu’ "en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur", et que "toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation". Il semblerait que la tendance est que cette disposition soit la référence aussi hors loi de 1989, mais en attendant confirmation, il est essentiel que les actes de vente prévoient sans ambigüité le sort des dépôts de garantie !
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 26 mars 2014, n°13-10698
Gestion locative
Actualité
ICC, ILC, ILAT : décrue générale !
15/4/2014
GL
A 1615, l’indice INSEE du coût de la construction (ICC) du 4ème trimestre 2013 baisse de 1,46% sur un an, après -2,18% au 3ème trimestre, et -1,74% au 2ème, alignant ainsi un 3ème trimestre consécutif en baisse. Auparavant, il avait été régulièrement en hausse avec +1,79% au 1er trimestre 2013, +0,06% au 4ème trimestre 2012, et après +1,47% au 3ème trimestre, +4,58% au 2ème , et +4,05% au 1er.

Rappelons que la précédente séquence de baisses était intervenue en 2009 (de -1,05% au 4ème trimestre et -5,77% au 3ème trimestre), et qu'auparavant il avait battu tous les records au 3ème trimestre 2008 avec +10,46%, au terme de plusieurs années de flambée, ce qui avait conduit à le remplacer par l'IRL (indice de référence des loyers) pour la révision de tous les baux de logements destinés à l'habitation principale, loués vides ou meublés ; il n'est donc plus utilisé que pour la révision des loyers commerciaux, ainsi que ceux des baux professionnels et accessoirement de tous baux de droit commun : logements loués à l'année pour résidence secondaire, garages, parkings, etc.

L’ILC (indice des loyers commerciaux), créé par un accord interprofessionnel et légalisé par la loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie et un décret d’application du 4 novembre 2008 (voir notre ressource du 10/11/2008 «Baux commerciaux : l’ILC entre en application et sera calculé par l’INSEE»), marque aussi un nouveau ralentissement au 4ème trimestre 2013 à 108,46, soit une variation annuelle de +0,11%, après +028% au 3ème trimestre, +0,79% au 2ème trimestre, +1,42% au 1er, +1,94% au 4ème trimestre 2012, +2,72% au 3ème trimestre, +3,07% au 2ème, et +3,40% au 1er.
Rappelons qu’il intègre dans un souci de pondération trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC) pour 50%, l’indice du coût de la construction (ICC) pour 25% et l’indice du chiffre d’affaire du commerce de détail en valeur (ICAV) pour 25%, lissés sur 4 trimestres. Mais la référence à cet indice reste optionnelle.

Enfin le tout nouvel indice des loyers d'activité tertiaires (ILAT), légalisé par l’article 63 de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (voir notre ressource du 3/1/2012 «Mise en place achevée pour l’ILAT») suit le même mouvement au 4ème trimestre 2013 avec 107,26, soit une variation annuelle de +0,50%, après +0,66% au 3ème trimestre, +1,11% au 2ème trimestre, +1,69% au 1er, +2,04% au 4ème trimestre 2012, +2,72% au 3ème trimestre, +3,17% au 2ème, et +3,29% au 1er.

(voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres clés )

Consulter sur le site de l'INSEE :
- les valeurs de l'indice ICC : valeurs brutes et moyennes associées
- les valeurs de l'indice ILC : valeurs brutes et augmentation annuelle de ces valeurs
- les valeurs de l'indice ILAT : valeurs brutes et augmentation annuelle de ces valeurs

Actualité
L'IRL en décrue continue...
15/4/2014
GL
Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, continue son ralentissement au 1er trimestre 2014, avec une valeur d'indice de 125,00, soit une hausse de 0,60% sur un an, après +0,69% au 4ème trimestre 2013, +0,90% au 3ème, +1,20% au 2ème, +1,54% au 1er, +1,88% au 4ème trimestre 2012, +2,15 au 3ème, +2,20% au 2ème, et +2,24% au 1er...

C’est l’effet de son mode de calcul : l’IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (voir notre ressource du 14/02/2008 «Le nouvel IRL est paru») ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre à présent son ralentissement continu...

Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l’IRL sont consultables sur le site de l’INSEE (1) ; elles sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l’ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l’INSEE et ne peuvent être retrouvées que sur des sites comme le nôtre où elles ont été conservées (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres clés )…

(1) - INSEE - Valeurs de l’IRL
Code/Texte Juridique
BIC : actualisation du seuil d’exonération de la location d'une partie de la résidence du bailleur consentie à un prix raisonnable
15/4/2014
GL
L’article 35 du Code général des impôts prévoit que sont exonérées de l'impôt sur le revenu les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. L'administration publie chaque année deux plafonds selon les régions, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Pour 2014, ces plafonds de loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 183 euros en Ile-de-France et 134 euros dans les autres régions (1) .
(1) BOI-BIC-CHAMP-40-20-20140415 : BIC - Champ d'application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées
Ressource Web
350.000 ménages franciliens dans l'incapacité de faire face aux dépenses de logement
27/3/2014
GL
Selon une "note rapide" de l'institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France (IAU IdF), issue d'auditions demandées par le Conseil économique, social et environnemental régional d'Île-de- France (CESER), qui souhaitait disposer d'une estimation du nombre de ménages à très bas revenus dans le cadre de son rapport sur "L'accès au logement des ménages à bas revenus en Ile-de-France", En 2012, 350 000 ménages franciliens (soit 7%) sont installés dans le parc de logements classiques et disposent de moins de 425 euros/mois/unité de consommation pour faire face à leurs dépenses vitales de nourriture et d'habillement. En raison de la faiblesse de leurs revenus, de nombreux ménages franciliens installés dans le parc de logements classiques se retrouvent en grande difficulté pour acquitter leur loyer, les charges locatives (ou de copropriété), d'énergie, d'eau et des impôts, ou leurs remboursements d'emprunt immobilier, au risque de tomber dans le surendettement et/ou d'être exclus de leur logement (1).
(1) IAU Ile-de-France - Note rapide n° 647 mars 2014 : "350.000 ménages à très bas revenus dans le parc de logements francilien"
Jurisprudence
Que peut faire l’usufruitier en cas de carence du nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations, rendant l'immeuble inhabitable ?
24/3/2014
GL
L’article 605 du Code civil n'impose aucune obligation au nu-propriétaire de procéder aux "grosses réparations", définies par l’article 606, nécessaires à la conservation de l'immeuble : sauf clause dérogatoire contenue dans l'acte constitutif de l'usufruit, il en dispense simplement l'usufruitier. Dès lors, ce dernier n’a aucun recours contre le nu-propriétaire qui laisse l’immeuble se ruiner, et doit procéder lui-même aux travaux sans pouvoir le forcer à lui en rembourser le coût. A défaut, il ne peut non plus se faire indemniser de la privation de jouissance subie par le fait que la carence du nu-propriétaire a rendu l’immeuble inhabitable ! Cette situation paradoxale est illustrée par un arrêt récent de la Cour de cassation censurant la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, qui avait cru pouvoir indemniser ainsi une usufruitière privée de jouissance pendant plusieurs années par la faute de son nu-propriétaire (1)…
(1) Cass. 1ère Ch. civ., 18 décembre 2013, n°12-18537
Actualité
Annonce du calendrier des déclarations de revenus 2014 : les dates limites
22/3/2014
GL
La Direction générale des Finances publiques a rendu public le 18 mars le calendrier des déclarations en 2014 des revenus de 2013. Les déclarations papier doivent arriver dans les boites aux lettres des contribuables à partir du mercredi 9 avril, et ceux qui choisiront de déclarer leurs revenus par internet pourront se connecter sur impots.gouv.fr à partir du 16 avril 2014.
La date limite d'envoi des déclarations papier est fixée cette année au mardi 20 mai à minuit ; pour les déclarations de revenus par Internet, la date limite dépend du numéro de département :
- mardi 27 mai à minuit pour les départements 01 à 19,
- mardi 3 juin à minuit pour les départements 20 à 49, y compris les départements corses,
- mardi 10 juin à minuit pour les départements 50 à 974, dont l'Ile-de-France.
Les non-résidents doivent remplir leur déclaration de revenus, papier ou en ligne, avant le lundi 16 juin 2014 à minuit pour les contribuables résidant en Europe, dans les pays du littoral méditerranéen, en Amérique du Nord et en Afrique et avant le lundi 30 juin à minuit pour ceux résidant dans les autres pays du monde.
Les titulaires de parts de SCI n'ayant pas opté pour l'IS devront déclarer leur part de revenus nets dans le cadre de leur déclaration de revenus générale (2042), dans la rubrique des revenus fonciers (déclaration annexe 2044), mais à partir des données des déclarations 2072 que les gérants de SCI devront envoyer au plus tard le 5 mai à minuit.
Gestion locative et copropriété
Actualité
Travailleurs détachés : vers une responsabilité renforcée des donneurs d’ordre
16/4/2014
COGL
Une proposition de loi adoptée en 1ere lecture par les députés le 25 février (1) a pris les devants et anticipe les mesures de la directive "détachement" adoptée par le Parlement européen le 16 avril, visant à doter les Etats membres des moyens supplémentaires pour lutter contre la fraude et le dumping social, et renforcer la protection des salariés détachés. En décembre 2013, les Etats membres étaient en effet parvenus, après d’âpres débats, à un texte de compromis final sur le sujet. Le texte instaure un mécanisme de responsabilité conjointe et solidaire entre donneur d’ordre et sous-traitant en cas de non-respect des règles relatives à la rémunération des salariés détachés. Il crée notamment une "obligation de vigilance et responsabilité" du donneur d’ordre. Il doit être examiné par le Sénat courant avril, pour une adoption définitive en mai. Le projet français crée également sur un site internet dédié du ministère du travail une "liste noire" d'entreprises condamnées pour travail illégal.

(1) Proposition de loi visant à renforcer la responsabilité des maîtres d’ouvrage et des donneurs d’ordre dans le cadre de la sous-traitance et à lutter contre le dumping social et la concurrence déloyale – dossier législatif de l’Assemblée nationale
- texte issu des délibérations en 1ère lecture
Code/Texte Juridique
L’équipement des immeubles collectifs pour l’accès des occupants au très haut débit va être facilité
25/3/2014
COGL
Habilitée par une loi du 2 janvier 2014 visant à simplifier et sécuriser la vie des entreprises, la ministre déléguée chargée de l’économie numérique a fait adopter par le Conseil des ministres du 12 mars une ordonnance (1) destinée à permettre l’accélération du déploiement du très haut débit dans le cadre du Plan "France Très Haut Débit" présenté par le président de la République le 20 février 2013. De nombreux immeubles collectifs d'habitation, locaux professionnels et lotissements ne sont en effet pas encore raccordés à la fibre optique alors qu'ils pourraient l'être, ce retard ayant notamment pour origine les interprétations divergentes de l’article L33-6 du Code des postes et des communications électroniques qui impose la signature, entre l'opérateur et le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires, d'une convention définissant les conditions d'installation, de gestion, d'entretien et de remplacement de la fibre optique à l'intérieur des locaux existants. L'ordonnance clarifie les modalités de mise en œuvre de cette convention. Il est aussi précisé que les associations syndicales de propriétaires, qui semble-t-il ont été oubliées lors de l'adoption de l'article L33-6, peuvent signer un tel contrat pour le raccordement des voies, équipements ou espaces communs des lotissements dont elles ont la gestion.
A noter que les opérations fixées dans la convention ne se font plus systématiquement aux frais de l'opérateur comme cela était prévu auparavant. Si les demandeurs ont décliné deux offres consécutives qu'il leur a présentées dans les 2 ans qui précèdent, les frais sont alors pris en charge par eux. Les articles 1er de la loi du 2 juillet 1966 relative au droit à l’antenne, et 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été harmonisés pour tenir compte de cette nouvelle répartition des frais.
Enfin, le texte sécurise le pouvoir de sanction de l'Autorité de régulation des communications électroniques et des postes (ARCEP) afin de lui permettre de faire respecter les obligations pesant sur les entreprises régulées par cette autorité, telles que les obligations de couverture assignées aux opérateurs de téléphonie mobile.
(1) Ordonnance n°2014-329 du 12 mars 2014 relative à l'économie numérique
Copropriété
Jurisprudence
Copropriété sans syndic : gestion d'affaire reconnue pour un copropriétaire
27/3/2014
CO
Alors qu’un immeuble en copropriété se trouvait sans syndic - l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté de péril non imminent et le syndic puis un administrateur provisoire avaient cessé leurs fonctions en raison des difficultés rencontrées pour accomplir leur mission, un copropriétaire qui avait réglé pendant plusieurs années les factures d'eau collective et d'électricité de la copropriété et fait réparer certains désordres, a prétendu se faire rembourser par les autres copropriétaires. S’étant vu refuser ses demandes, il les avait assignés et obtenu gain de cause devant le juge de proximité sur le fondement de la gestion d'affaire, définie par l’article 1372 du Code civil. La Cour de cassation sur pourvoi contestant ce fondement a donné raison au juge : la situation décrite permettait bien de caractériser l'existence d'une gestion d'affaires (1)…
(1) Cass. 1ère Ch. civ., 20 mars 2014, n°12-15067
Gardiens et employés d'immeubles
Jurisprudence
Un CDD de remplacement doit toujours comporter une durée minimale !
7/4/2014
COGL
Aux termes de l’ article L1242-7 du Code du travail, si un contrat à durée déterminée (CDD) peut ne pas comporter un terme précis lorsqu'il est conclu pour remplacer un salarié absent, mais il doit dans ce cas être conclu pour une durée minimale ; tout contrat conclu en méconnaissance de ce principe est réputé à durée indéterminée (CDI - article L1245-1). La Cour d'appel de Lyon, dans une affaire opposant à son employeur une salariée dont le CDD de remplacement d'une salariée absente fixait le terme de la relation de travail au retour de la personne remplacée au sein de l'entreprise, a cru pouvoir rejeter sa demande en requalification en CDI et en paiement d'indemnités de rupture, au motif notamment que la requalification d'un contrat à durée déterminée ne serait possible qu'en cas de contrat non établi par écrit et ne comportant pas la définition précise de son motif (sic) ; la Cour de cassation l’a purement et sèchement renvoyée à la lecture des textes cités (1)…
(1) Cass., Ch. soc., 2 avril 2014, n°13-11431
Economies d'énergie et développement durable
Actualité
De nouvelles annonces pour relancer la rénovation énergétique de l’habitat ?
25/4/2014
COGL
C’est ce qui ressort des propos de la nouvelle ministre de l’écologie, Ségolène Royal, lors de sa première conférence de presse le 25 avril : elle s’est affirmée décidée à prendre à bras le corps le dossier de la performance énergétique du bâtiment, qui est l'un des piliers de son premier chantier : un nouveau modèle énergétique. Ainsi, dans les prochains jours, elle a indiqué qu'elle proposerait, aux côtés de Sylvia Pinel, ministre du logement, des pistes pour accélérer la rénovation énergétique de l'habitat. "J'ai bien l'intention de mettre en place les moyens pour atteindre les objectifs donnés", a-t-elle insisté, évoquant en priorité l’outil celui du "tiers financeur", qui permettra aux entreprises du bâtiment et aux particuliers d'engager des travaux de rénovation en toute sécurité, de redonner de l'air aux professionnels et de ne pas obérer le pouvoir d'achat des Français…
Sélection de notre revue de presse de la période
Immobilier: les avantages à louer en meublé non professionnel Le Figaro.fr - 26/04/2014
Immobilier : pour les acheteurs, c'est le retour des bonnes affaires L'Express.fr - 25/04/2014
La loi Duflot entrera en vigueur à l'automne Le Figaro.fr - 24/04/2014
Immobilier : personne ne sait comment vont évoluer les prix La Tribune.fr - 24/04/2014
Pourquoi l'immobilier est-il si cher en France ? Le Monde.fr - 24/04/2014
Bailleurs, exploitez les failles de la loi Duflot Capital.fr - 23/04/2014
Le marché immobilier freine la croissance de la France selon Terra Nova Challenges.fr - 22/04/2014
Fausse agence immobilière avec le numéro de Benoist Apparu : une performance d'artistes Le NouvelObs.com - 22/04/2014
Immobilier : pourquoi faut-il lutter contre les rentiers fonciers La Tribune.fr - 22/04/2014
Pourquoi les agents immobiliers doivent mieux considérer les locataires La Tribune.fr - 19/04/2014
Où va le Plan Bâtiment Durable ? Un entretien avec Philippe Pelletier Universimmo.com 18/04/2014
Les syndics vont-ils faire flamber vos charges de copropriété ? L'Express.fr - 18/04/2014
Application de la loi ALUR : Sylvia Pinel veut se concilier les professionnels Universimmo.com 17/04/2014
2 Français sur 3 rêvent encore de se faire construire une maison... Universimmo.com 17/04/2014
Logement : Sylvia Pinel confirme la poursuite des mesures engagées Batiactu.com 17/04/2014
Honoraires des syndics et mise en oeuvre de la loi ALUR : l'ARC multiplie les contre-feux Universimmo.com 16/04/2014
Copropriété : les hausses de tarifs annoncées par les syndics sont un peu prématurées Capital.fr - 16/04/2014
L’encadrement des loyers sera-t-il efficace ? La Tribune.fr - 16/04/2014
Immobilier : les tarifs des syndics pourraient grimper de 20% Le Figaro.fr - 16/04/2014
Tout ce que change la nouvelle loi sur le logement pour les propriétaires et les locataires Capital.fr - 15/04/2014
Aménagement et construction au menu des 50 nouvelles mesures de simplification Batiactu.com 14/04/2014
Crédit immobilier : des taux en baisse, mais des prêts difficiles à obtenir Le NouvelObs.com - 14/04/2014
Copropriété : que change la nouvelle loi pour les vendeurs ? Le Monde.fr - 12/04/2014
Frais de notaires : la liste complète des départements où la facture augmente Capital.fr - 11/04/2014
Les prix s'effritent doucement dans l'immobilier ancien Challenges.fr - 10/04/2014
Locations meublées : les nouvelles règles auxquelles doivent se plier les bailleurs Capital.fr - 10/04/2014
Quitter une colocation sera désormais plus facile Capital.fr - 09/04/2014
Immobilier: à peine 7% des Français pensent vendre dans l'année Challenges.fr - 07/04/2014
Faire construire sa maison: attention au risque de faillite des entrepreneurs L'expansion.fr - 07/04/2014
Comment isoler sa maison à moindre coût Le Figaro.fr - 05/04/2014
DOSSIER Immobilier : les clefs pour acheter et investir en 2014 Les Echos.fr - 04/04/2014
Le pouvoir d'achat immobilier a encore progressé ces derniers mois Les Echos.fr - 04/04/2014
Immobilier : 1 Français sur 5 abandonne ses recherches au bout d'un an Challenges.fr - 03/04/2014
Encadrement des loyers : estimations des futurs plafonds dans 10 grandes villes Capital.fr - 03/04/2014
Locataires, restez vigilants face aux abus de certains bailleurs et administrateurs de biens Capital.fr - 03/04/2014
Sylvia Pinel, du petit commerce et de l'artisanat au logement Universimmo.com 03/04/2014
Il faut consacrer 20 ans de ses revenus pour s'offrir un 56 m2 au cœur de Paris Le Figaro.fr - 02/04/2014
Immobilier : pas de forte baisse des prix en Ile-de-France Le Monde.fr - 02/04/2014
A ne pas manquer sur le site
Check-lists :
Le Tableau de bord de la Transaction
Le Tableau de bord de la Copropriété
Le Tableau de bord de la Gestion locative
Indices et chiffres-clés :
Indices INSEE du coût de la construction (ICC), de référence des loyers (IRL) et indice des loyers commerciaux (ILC)
Des réponses à vos questions
Avenant au contrat, augmentation de salaire : quelle majorité ?
Intervention d'un plombier, un dimanche après-midi : qui paie ?
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