LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - No 240 - LA MENSUELLE
25/2/2014
LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - No 240 - LA MENSUELLE 25/2/2014 | |
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| Professions immobilières - règlementation et exercice des métiers | |||||
| Actualité Observatoires des loyers : la FNAIM va coopérer dans l’indépendance… 21/2/2014 | TR | GL | |||
| En plein bras de fer avec le gouvernement sur plusieurs dispositions du projet de loi concernant directement l'exercice des professionnels de la transaction et de la gestion et en particulier sur les honoraires de location, la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) avait interrompu sa participation aux travaux préparatoires à la création des futurs observatoires locaux des loyers, devant permettre de fixer les loyers médians de référence en vue de l'encadrement des loyers prévu par la loi "Duflot" d’accès au logement et à un urbanisme rénové ("ALUR"), et notamment la fourniture de références locatives par ses adhérents. Depuis le vote définitif de la loi le 20 février (notre ressource du 20/02/2014 «La loi ALUR adoptée définitivement, en attente du Conseil constitutionnel, puis des (nombreux) décrets d’application»), elle revient autour de la table et annonce qu’elle va reprendre sa coopération "dans l’indépendance". Elle estime que le gouvernement a depuis fait droit à l'essentiel de ses préconisations, et se félicite d’avoir obtenu que les agences adhérentes bénéficient de la faculté de remontées automatiques leurs données vers elle, ce qui les libère de leur obligation légale en transmettant aux services du ministère les statistiques collectées. Ce système ménage à la FNAIM et à ses adhérents une totale indépendance, en leur assurant la propriété des sources.
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| Actualité Un agent immobilier à la tête de l’UNPI Paris 21/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Depuis le début de 2014, L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), fédération de plus d'une centaine de chambres locales, départementales ou régionales de propriétaires, n'avait plus de chambre à Paris : celle-ci, la plus importante de l'UNPI, avait décidé de faire sécession, en désaccord avec nombre de prises de décisions très médiatiques de son président, Jean Perrin, mais commençant aussi à trouver lourde sa contribution au budget de l'union au profit de nombreuses petites chambres qui végètent, mais refusent néanmoins de se regrouper... Il est vrai que ce n’était pas sa première velléité puisqu’une première tentative avait eu lieu fin 2013 (notre ressource du 14/02/2013 « La Chambre des propriétaires de Paris reste dans l’UNPI»). La nature et les fédérations ayant horreur du vide, l'UNPI a décidé sans surprise de créer une nouvelle chambre à Paris : L'UNPI Paris, qui bien entendu va venir concurrencer son ancienne Chambre des propriétaires de Paris. Plus surprenant de la part d’une fédération de propriétaires : le président de cette nouvelle chambre sera un agent immobilier et administrateur de biens parisien, Frédéric Pélissolo, ancien président du réseau "L'Adresse", et aujourd'hui vice-président également du réseau d'agences Imogroup.
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| Actualité Colloque sur la dématérialisation de la copropriété et ses impacts sur le modèle économique des syndics 21/2/2014 | CO | ||||
| Organisé le 10 avril prochain par 4 acteurs particulièrement impliqués dans l’Internet pour l’immobilier, L’IMSI, la FF2i, Universimmo-pro et Realnewtech, il fera un état des lieux de ce qui sera obligatoire , de ce qui existe déjà et de ce qui est envisageable en matière d’utilisation d’Internet par les copropriétaires et les syndics pour leurs échanges et l’accès en ligne aux documents de la copropriété : extranet du syndic, site Internet de la copropriété, lettre recommandée électronique, paiement en ligne des charges, surveillance du compte bancaire, suivi des consommations…
Il ouvrira le débat sur l’impact de ces innovations pour les relations entre les syndics et leurs clients, mais aussi et surtout pour les conséquences sur leur modèle économique : opportunité de proposer de nouvelles prestations ? Coûts supplémentaires ou au contraire amélioration de la productivité ? Gratuité ou facturation ? Alourdissement de la communication et contrainte accrue pour le syndic ? Quelles conséquences sur l’organisation interne des cabinets ? Qui est propriétaire des données et quelle portabilité en cas de changement de syndic ? Et peut-être la question la plus importante de toutes : la profession pourra-t-elle se saisir des avancées technologiques pour rétablir ses marges ? Inscription obligatoire . | |||||
| Actualité L’UNIS organise son 2ème Forum Ile-de-France à l’intention des professionnels 21/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| L’édition 2014, sur le thème "Questions ALUR / Réponses UNIS", organisée sur une journée entière le 13 mars 2014 au Palais d’Iéna (siège du Conseil économique, social et environnemental) sera consacrée à l’explication de la loi "ALUR" et ses conséquences sur les professions immobilières. L’entrée est libre mais l’inscription obligatoire.
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| Actualité Discrimination : un testing épingle les agents immobiliers 20/2/2014 | TR | GL | |||
| La revue 60 Millions de consommateurs a publié les résultats d'une étude sur la discrimination au logement réalisée selon un protocole établi par les services du "Défenseur des droits", Dominique Baudis, qui a repris les missions de la HALDE. Un "testing" a consisté à répondre à 150 petites annonces publiées par des agences immobilières sur l'ensemble de la France, après s'être assuré que chaque logement était toujours disponible à la location. Quatre personnes ont alors sollicité un rendez-vous, présentant chacune un risque de discrimination ; il est vrai que la revue n'a pas fait dans la nuance : une personne de 71 ans, un candidat à l'accent africain, une personne sous curatelle et une mère célibataire... Tous ont essuyé des refus de rendez-vous (de une fois sur 4 à une fois sur 3) alors qu’une candidate de référence (une assistante de direction de 28 ans) a également sollicité des rendez-vous et les a tous obtenus ! Lorsqu’ils ont obtenu le rendez-vous, alors que tous les candidats apportaient les mêmes garanties de revenus, la personne âgée a dû fournir deux fois plus de justificatifs que le candidat de référence et les candidats à l'accent étranger, quatre fois plus !
Du travail en perspective pour la Commission de contrôle prévue par la loi "ALUR", qui aura à connaître les manquements des professionnels de l'immobilier aux lois, aux règlements, et aux obligations fixées par le code de déontologie que devra établir le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, prévu par la même loi. L'abstention de tout comportement discriminatoire en fera nécessairement partie... | |||||
| Actualité La FNAIM veut convaincre qu’elle peut défendre une profession tout en répondant aux attentes et préoccupations du public 20/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Avec une nouvelle double campagne de communication grand public et professionnelle sur le thème "Agir pour tous", la FNAIM veut gommer l’impression qu’ont pu laisser dans le grand public ses actions en défense des intérêts des professionnels. Elle cherche à se positionner à la fois en principal interlocuteur des pouvoirs publics et des consommateurs, ainsi également qu’en source d’informations privilégiée sur les thématiques liées à l’immobilier, au logement, à la réglementation du marché et du secteur, à la ville et l’habitat sous toutes ses formes. Elle se veut "porte-voix" des professionnels ET des consommateurs, et porte l’engagement d’une réelle qualité de services, aussi bien vis-à-vis de ses adhérents que de la part des professionnels vis-à-vis de leurs clients.
La campagne grand public se déroulera au moyen de 21 programmes courts télévisés diffusés sur France 2, à caractère pédagogique, et non publicitaire, validés par la chaîne et le CSA comme relevant d’une démarche d’intérêt général et de service public. Elle souhaite ainsi capitaliser sur le fait d’avoir été précurseur dans ses préconisations de formation et de déontologie, et se montrer également comme conciliant objectifs économiques et sociaux. Une seconde campagne se développera en direction de ses adhérents, sous la forme de spots radio diffusés sur France Info. Le fil rouge est de valoriser le professionnel comme "la meilleure des protections pour le consommateur". Les deux campagnes seront portées par une page Facebook et une chaîne Youtube, les vidéos pouvant être ainsi partagées pour une diffusion virale. | |||||
| Actualité Un réseau d’agences aux rayons X 20/2/2014 | TR | ||||
| Interrogé par Bientôt-vendu, Laurent Vimont, président de Century21 France, filiale de Nexity, a livré quelques chiffres intéressants sur le réseau de 850 agences dans toute la France. Les effectifs du réseau ont légèrement fléchi en 2013 avec 70 ouvertures nouvelles et 77 fermetures. L’objectif est de 80 ouvertures en 2014. Le nombre de collaborateurs s’établit à 5.500 (5 collaborateurs par agence, la plus grosse en comptant 50 personnes sur 3 adresses). Le réseau a réalisé près de 40.000 ventes comme en 2012, ainsi que 45.000 locations, et les agences ayant une activité d’administration de biens gèrent 130.000 lots en gestion locative et 72.000 en copropriété. La part des ventes dans le chiffre d’affaires total (transactions, location, gestion…) s’établit à 65%. La part de marché du réseau a augmenté de 7% entre 2012 et 2013.
Century 21 France compte 80 collaborateurs, et dispense 12.000 heures de formation, organise des réunions régionales tous les 2 mois (journée complète, échanges et formation), et une convention nationale, atelier de management, club par métier, etc. Le taux de réussite des mandats en 2013 était de 20% pour les mandats simples et de 66% pour les mandats exclusifs, le taux de mandats exclusifs sur le total des mandats s’établissant à 40%, en progression de 2 points par rapport à 2012. Une centaine d’agences travaillent avec 100% de mandats exclusifs, grâce aux AMEPI. | |||||
| Jurisprudence Syndics de copropriété tolérance sur le registre des mandats, rigueur sur la comptabilité ! 14/2/2014 | CO | ||||
| Le registre des mandats du syndic de copropriété doit recevoir inscription de la décision de l’assemblée des copropriétaires confiant la gestion du syndicat au titulaire du registre, mais pas chacune des décisions ultérieures de nouvelle désignation - à sa date - ; et en tout état de cause, l'irrégularité de la tenue du registre des mandats par le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "gestion immobilière" représentant un syndicat de copropriétaires n'entraîne pas, par elle-même, la nullité de son mandat : la Cour de cassation a ainsi avalisé l’approche tolérante de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, qui a estimé aussi que "la disposition sur la numérotation des mandats ne concernait pas la gestion immobilière". Par contre, Cour de cassation a désavoué la même cour d’appel qui avait refusé d’invalider l’approbation des comptes présentés par le syndic. La demande d’annulation se fondait sur le fait qu’une indemnité allouée par jugement ne figurait pas dans les produits de l’exercice alors que le jugement était intervenu au cours de celui-ci. La cour d’appel a estimé que cette omission n’affectait pas la régularité de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires dès lors que les sommes ne lui ont été réglées que postérieurement à l'exercice approuvé. La Cour de cassation ne l’a pas suivie : attendu qu’aux termes de l’article 14-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l'article 2, alinéa 2, du décret du 14 mars 2005 , "les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement", la situation comptable présentée n’était pas conforme aux textes mentionnés (1)…
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| (1) Cass. 3ème Ch. civ., 5 février 2014, n°12-19047 | |||||
| Jurisprudence Une banque condamnée pour avoir fusionné des sous-comptes individualisés par copropriété 7/2/2014 | CO | ||||
| La question reste d’actualité : la loi "ALUR" adoptée définitivement le 20 février ne supprime pour les syndics de copropriété la possibilité de dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de chaque syndicat des copropriétaires que pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux ; pour les autres, la dispense reste possible et donc la gestion de leurs trésoreries dans un "compte unique", mais dans ce cas le compte unique doit faire "apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat" (article 55 de la loi suivant la nouvelle numérotation – ex article 26 du projet de loi - notre ressource du 20/02/2014 « La loi ALUR adoptée définitivement, en attente du Conseil constitutionnel, puis des (nombreux) décrets d’application»). C’est ce qu’on appelle communément un "sous-compte individualisé" du compte unique. Or la question s’est souvent posée de savoir si la trésorerie des copropriétés gérée sur de tels sous-comptes était fongible. Elle est couramment considérée comme telle pour le placement des fonds, mais quid en cas de liquidation de la société syndic titulaire ? La Cour de cassation vient justement de valider la condamnation à des dommages et intérêts d’une banque par la Cour d'appel de Paris, pour avoir clôturé sans autorisation expresse les sous-comptes d’un syndic mis en liquidation judiciaire et fusionné ces comptes avec les divers autres comptes-mandants du syndic dans un compte unique.
Réfutant l’argumentation de la banque, la Cour de cassation a estimé que la dispense d'un syndicat d'ouvrir un compte bancaire séparé n'emporte pas, à elle seule, accord pour que le sous-compte sur lequel sont enregistrés les mouvements de fonds de la copropriété concernée soit fusionné avec ceux des autres copropriétés administrées par le même syndic en un compte unique ouvert au nom de celui-ci ; elle a aussi considéré qu’en fusionnant les comptes, la banque avait privé le syndicat demandeur dans le cas d’espèce de disposer d’états de rapprochement bancaire qui auraient pu l’aider à justifier pour la mise en jeu de la garantie financière une "créance certaine, liquide et exigible" contre le syndic. Enfin, il est intéressant de noter que la Cour de cassation reconnaît aux copropriétaires le droit d’accès sans délai aux relevés de compte de la banque, et que celle-ci ne peut leur opposer le secret bancaire (1). Notons que la loi "ALUR" imposera au de transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, "dès réception de ceux-ci"… | |||||
| (1) Cass., Ch. comm., 14 janvier 2014, n°13-12151 | |||||
| Jurisprudence Fusion absorption de société syndic sans vote préalable de transfert du mandat : la responsabilité de l’absorbante et de l’absorbée engagée… 7/2/2014 | CO | ||||
| Une société syndic de copropriété a fait l’objet d’une fusion absorption par une autre société sans avoir préalablement fait voter par l’assemblée générale d’une des copropriétés gérée par elle le transfert du mandat à la société absorbante ; cette dernière s’est néanmoins substituée dans la gestion de la copropriété puis a proposé à l’assemblée suivante d’être renouvelée dans son mandat. L’assemblée ayant refusé, un administrateur provisoire a été désigné. Par la suite, le syndicat des copropriétaires a assigné la société absorbante et la gérante de la société absorbée en responsabilité pour le préjudice causé. La Cour d'appel de Pau a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires et l’a même condamné à payer à la gérante une somme à titre de dommages-intérêts, au motif qu’il ne rapportait pas la preuve de ses allégations tenant à l'existence d'une collusion frauduleuse entre les sociétés absorbante et la gérante, qu'il n'était pas établi que les agissements prétendument délictueux de la société absorbante auraient été à l'origine de la désignation d'un administrateur provisoire de cette copropriété et que les accusations qu'il porte contre la gérante lui ont causé un préjudice manifeste ; la Cour de cassation censure l’arrêt, estimant que la cour d’appel aurait dû rechercher si l'opération de fusion-absorption n'avait pas eu pour résultat, après la disparition de la personne morale de la société absorbée, titulaire d'un mandat de syndic, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, sans que cette substitution ait été autorisée par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, et si ces agissements, constitutifs d'une faute, n'étaient pas de nature à engager la responsabilité (1)… | |||||
| (1) Cass. 3ème Ch. civ., 17 décembre 2013, n°12-26117 | |||||
| Tendances, évolutions, expérimentations et nouveaux concepts | |||||
| Ressource Web Les innovations, tendances et évolutions de la période : TV Ouest Immo, MeilleursAgents, Somhome, Wall-Market, Era, les PACT, Simply Move, et la video de Maxihome 24/2/2014 | TR | CO | GL | ||
Cette période : | |||||
- TV Ouest Immo , une nouvelle Web-Tv dédiée à l’immobilier neuf dans l’ouest de la France, - MeilleursAgents.com , qui recrute 100 collaborateurs commerciaux en CDI et double d’un coup ses effectifs, - Somhome, qui se veut une alternative inédite et originale pour se passer totalement des frais d’agence, - le site Wall-Market , qui propose à ses clients professionnels, afin de faciliter la prise de mandat, de réaliser les plans en 2D et 3D des biens qu’ils ont à vendre, - le réseau Era Immobilier , qui devient partenaire officiel de la Coupe de la Ligue à compter de la 20e finale de la Coupe de la Ligue (Olympique Lyonnais c/PSG), - la Fédération des PACT qui conclut un partenariat avec la Compagnie théâtrale Folial pour développer des actions de communication, notamment des pièces de théâtre, afin de sensibiliser la population des seniors aux risques de chutes à leur domicile et de leur apporter les solutions les mieux adaptées à leur habitat, - Simply Move qui simplifie les déménagements en offrant en ligne tout l’éventail de services nécessaires dans le cadre d’une mobilité, - la vidéo décalée du réseau immobilier Maxihome, qui bouscule les codes du recrutement… | |||||
| Toutes spécialités | |||||
| Actualité Objectifs 500.000 : remise des conclusions des 4 groupes de travail 24/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, s'est fait remettre le 21 février les propositions élaborées par les acteurs du logement et du bâtiment impliqués dans la démarche de concertation "Objectifs 500.000", lancée en novembre dernier. Il s’agit à la fois de l’objectif 500.000 nouveaux logements construits par an, et 500.000 rénovations thermiques. Quatre groupes de travail ont planché respectivement sur comment "simplifier la réglementation et l'élaboration des normes de construction et de rénovation" (Nadia Bouyer, conseillère à la cour des Comptes), "mobiliser le foncier privé des secteurs urbanisés" (Claude Bertolino, directrice générale de l'Établissement public foncier Paca), "proposer un logement adapté à chaque situation de vie" (Alain Garès, directeur général de la Société publique locale d'aménagement du Grand Toulouse), et enfin "développer des matériaux innovants et inventer de nouvelles façons de construire et rénover" (Alain Maugard, directeur de Qualibat). A partir de leurs propositions, qui n’ont pas été rendues publiques, le comité stratégique, présidé par l'architecte urbaniste Yves Lion et composé des présidents des fédérations professionnelles, a retenu un certain nombre de mesures pour constituer un plan d'action visant à faire émerger de nouvelles technologies de construction et de rénovation, à maîtriser les coûts et à engager la filière dans la transition écologique. Un rapport définitif sera rendu public courant mars.
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| Actualité La loi ALUR adoptée définitivement, en attente du Conseil constitutionnel, puis des (nombreux) décrets d’application 20/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| La commission mixte paritaire (CMP) ayant trouvé le 11 février un accord sur toutes les dispositions divergentes entre les textes adoptés en 2ème lecture par les deux chambres du parlement, les députés et les sénateurs ont adopté solennellement le texte de la CMP respectivement les 19 et 20 février. Le texte de la "petite loi" est en ligne avec sa numérotation définitive des articles (1). Une saisine du Conseil constitutionnel étant quasi-certaine, la publication ne pourra avoir lieu qu’après cet examen, probablement courant mars.
Il restera, pour que l’ensemble de ses dispositions entrent en vigueur, à prendre plusieurs dizaines de décrets et d’arrêtés d’application. Les premiers seront publiés "avant l'été", a indiqué la ministre au cours d’une conférence de presse, notamment en ce qui concerne le bail type et la régulation des professionnels de l'immobilier (honoraires en particulier). La mise en œuvre effective de l'encadrement des loyers est prévu "entre la rentrée et la fin de l'année", a-t-elle indiqué, précisant que ce devrait être "à l'automne" pour l'Ile-de-France et "la fin de l'année" pour le reste des territoires, où la situation est tendue sur le marché locatif. "L'objectif est que cette loi soit effective dès l'année 2014", a-t-elle ajouté, sauf en ce qui concerne la garantie universelle des loyers (GUL) qui doit entrer en vigueur "au plus tard au 1er janvier 2016" sur l'ensemble des baux qui seront signés. (1) Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové - Texte définitif (petite loi) | |||||
| Code/Texte Juridique La partie réglementaire du Code du patrimoine est enrichi des dispositions relatives à l’Outre-mer 17/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Un décret du 11 février (1) procède à la codification du Livre VII de la partie réglementaire du code du patrimoine relatif à l'outre-mer (départements et territoires). | |||||
| (1) Décret n° 2014-119 du 11 février 2014 relatif au livre VII de la partie réglementaire du code du patrimoine | |||||
| Actualité Les PPRN peuvent comporter des dispositions prescrivant l'effacement des clôtures 10/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Ce rappel a été fait dans une réponse ministérielle (1) qui récapitule les textes permettant, dans le cadre des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), de prescrire l'effacement de clôtures, afin de faciliter l'écoulement des eaux et de contribuer à la prévention des risques d'inondation (1). La mise en oeuvre de ces dispositions peut être soit à la charge des collectivités, soit à la charge des particuliers. Ces dispositions, résultant de l’article L562-1-(II-3° et III) du Code de l'environnement, peuvent permettre aux collectivités de mettre en conformité des ouvrages déjà existants et autorisés par des documents d'urbanisme.
(1) Rép. min., n°04283, JO Sénat 30 janvier 2014 | |||||
| Jurisprudence Les règles concernant les ouvertures en limite de propriété sont d’application stricte 10/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Des propriétaires se plaignaient de la réalisation en limite de propriété, par une copropriété voisine, d’une ouverture pouvant donner une vue directe sur leur maison. Ils demandaient en justice sa suppression. La Cour d’appel de Riom a cru pouvoir les débouter au motif que, s’agissant de la fenêtre du rez-de-chaussée de l’immeuble, la vue en était complètement bouchée par différents gravats. La Cour de cassation réfute ce raisonnement : pour elle, les articles 676 et 677 du Code civil ne peuvent être ignorés, qui disposent qu’en limite de propriété, une fenêtre au rez-de-chaussée ne peut être établie qu’à une hauteur minimale de 2,60 mètres du sol et être "garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant" (verre fixe et translucide ne laissant passer que la lumière mais pas la vue). Ces ouvertures sont communément appelées "jours de souffrance"… | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 10 décembre 2013, n°12-29839 | |||||
| Jurisprudence Promotion immobilière et garantie d’achèvement intrinsèque : la responsabilité d’un notaire engagée 10/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Dès lors que l’acte de vente du terrain au promoteur stipulait que son prix serait payé par le notaire sur les premiers acomptes de 35% versés par les acquéreurs des lots de copropriété à construire (vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA), le notaire ne pouvait pas considérer cette somme comme faisant partie des fonds propres gageant la garantie intrinsèque d’achèvement proposée aux acquéreurs. Le fait de l’avoir fait a été jugée constitutive d’une faute mettant en cause la responsabilité du notaire, et l’obligeant à indemniser les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble construit après la défaillance du promoteur, confrontés à l'inachèvement des parties communes et de certains lots privatifs (1).
Cette affaire illustre aussi les dangers de la garantie intrinsèque. A noter qu’une ordonnance du 3 octobre 2013 met fin au 1er janvier 2015 à cette pratique, rendant désormais obligatoire la garantie d’achèvement dite "extrinsèque", souscrite auprès d’un garant tiers (notre ressource du 04/10/2013 «Trois nouvelles ordonnances pour accélérer la construction de logements »). | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 15 janvier 2014, n°11-28701 | |||||
| Ressource Web Une étude de l'OCDE sur la gestion des risques d'inondation en Ile-de-France 7/2/2014 | TR | CO | GL | ||
| Très complète (plus de 200 pages), elle étudie l'impact qu'une inondation majeure telle que celle produite en 1910 pourrait avoir sur le bien-être des citoyens, le fonctionnement de la métropole et l'économie (1). Elle apporte des éléments innovants pour évaluer les effets en cascade d’un tel choc majeur à travers les réseaux structurants de la région. Elle met en évidence une vulnérabilité accrue malgré les investissements de protection, qui au demeurant ne sont pas aux standards d’autres pays de l’OCDE comparables, notamment en Europe. En cause la fragmentation institutionnelle de la région. Le choc économique pourrait être violent, en termes de PIB et d’emploi (jusqu’à 400.000 dans le cas extrême !). Le rapport formule 14 recommandations pour améliorer la prévention et la résilience.
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| (1) OCDE – janvier 2014 : "Etude sur les risques d’inondation – la Seine en Ile-de-France" | |||||
| Transactions | |||||
| Ressource Web Une étude du COR sur les retraités et leur logement 24/2/2014 | TR | ||||
| Le COR (Conseil d'orientation des retraites) a, parmi ses missions, celle de suivre l'évolution du niveau de vie des retraités, qui ne dépend pas seulement du niveau des pensions. En particulier, le logement est un aspect essentiel de leurs conditions de vie : il constitue à la fois la composante majeure de leur patrimoine, un élément important de leur niveau de vie et leur principal poste de consommation. A l'occasion de son colloque annuel de novembre 2013, le COR a choisi d'appréhender dans leur ensemble les différentes questions relatives au logement des retraités, en examinant notamment leurs conditions de logement, leur mobilité résidentielle, leurs choix patrimoniaux concernant la propriété de la résidence principale et, plus généralement, leurs comportements dans ce domaine. Les réflexions développées lors du colloque rejoignent les réflexions en cours sur les liens entre vieillissement et habitat, notamment dans le cadre de la préparation de la loi sur l'adaptation de la société au vieillissement (1). | |||||
| (1) Lettre du COR n°8 - février 2014 | |||||
| Actualité Construction ancienne située en zone naturelle : à quelle condition peut-elle être réhabilitée ? 7/2/2014 | TR | ||||
| Précision donnée dans une réponse ministérielle (1) : "une construction ancienne, située en zone naturelle d'un document d'urbanisme n'autorisant que les travaux sur construction existante, sans changement de destination, pourra faire l'objet d'une réhabilitation dès lors que cette construction n'est pas considérée comme une ruine". Concernant le changement de destination, "le fait qu'une construction soit restée inoccupée pendant une longue période ne la prive pas de la destination qui ressort de ses caractéristiques propres". Par contre, la reconstruction d'une "ruine" s'apparente à une nouvelle construction. Quant à la définition de la "ruine", en l’absence d’une définition positive, seule la jurisprudence la donne : n’est pas ruine une maison ayant perdu ses menuiseries extérieures et le plancher de son premier étage mais ayant conservé la totalité de son gros oeuvre, sa toiture et ses murs extérieurs (CAA de Marseille, 10 décembre 1998, commune de Carcès, req. n° 97MA00527) ; de même, dès lors qu'un cinquième des murs du bâtiment sur lequel porte le projet et la moitié de sa toiture sont détruits, le bâtiment litigieux présente le caractère d'une ruine et ne peut dès lors être regardé comme une construction existante (CAA de Bordeaux n° 05BX01811 du 17 décembre 2007)…
(1) Rép. min. n°37112, JOAN 17 décembre 2013 | |||||
| Actualité L’Etat va mettre en vente plusieurs milliers de logements de fonction 7/2/2014 | TR | ||||
| Le gouvernement a décidé de faire le ménage dans son parc de logements de fonction : clarification des conditions d’attribution et vente des logements devenus inutiles. L’objectif serait de réduire le parc de logements de fonction de l'État de 20%, a indiqué le 6 février le ministère du budget. Le ministère de l'économie et des finances montre l'exemple en prévoyant de vendre 452 appartements sur les 2.150 qu'il détient, selon le magazine Challenges. Ils étaient occupés par des directeurs départementaux et régionaux des finances publiques, qui vont devoir déménager d'ici à septembre 2015. Le ministère de la Justice va également diminuer le nombre de ses logements à 1733 contre 1915 aujourd'hui ; sont concernés les présidents des tribunaux de grande instance, des cours d'appel et des tribunaux administratifs. L'Éducation nationale, pour sa part, va abandonner plus de la moitié de ses appartements (160 sur 266), et le ministère des Affaires étrangères des 7/8èmes (43 à 5).
Le mode de vente n’est pas encore connu : vente aux enchères ou sur évaluation par France Domaines, à des particuliers, à des sociétés foncières ou à des opérateurs comme Icade ? Les établissements hospitaliers, qu'il s'agisse de l'AP HP, des CHU ou des hôpitaux communaux devront aussi se séparer de biens immobiliers. La Cour régionale des comptes a récemment relevé que sur 11.000 logements, seulement 7.000 sont occupés par des employés actuels de l'AP-HP. | |||||
| Transactions et gestion locative | |||||
| Ressource Web Les chiffres et analyses de l’immobilier : l’Indicateur des taux de l’ANIL, le baromètre Meilleursagents.com, les Notaires de Paris-IdeF, l’Observatoire Crédit Logement/CSA, et le top Ubiblow/Immomatin des sites immobiliers 24/2/2014 | TR | GL | |||
| En direct des producteurs cette période :
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- Les Notes de l'ANIL - Indicateur des taux du 1er trimestre 2014 au 15 février 2014 - Baromètre MeilleursAgents.com au 1er janvier 2014 – Immobilier parisien et francilien : Hausses en janvier malgré la faiblesse de la demande - Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France à fin novembre 2013 : Progression des ventes et baisse des prix toujours modérée - Crédit Logement : L'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels : Tableau de bord mensuel janvier 2014 - Le Top Ubiflow / Immomatin des sites immobiliers de décembre 2013 et statistiques d’accès aux sites d’agences immobilières | |||||
| Code/Texte Juridique Accélération de la construction de logements : une ordonnance, pour le logement intermédiaire 21/2/2014 | TR | GL | |||
| C’est la 7ème depuis la publication le 1er juillet de la loi d’habilitation voulue par le président de la République dans le cadre du "Plan d’investissement d'urgence pour le logement" présenté le 21 mars dernier ; les dernières ont été présentées en décembre (notre ressource du 05/01/2014 «Deux nouvelles ordonnances pour accélérer la construction de logements»). L’ordonnance présentée le 19 février et publiée le 21 (1) vise à favoriser le développement d'une offre de logements intermédiaires, notamment par la définition d'un statut spécifique. Est désigné dorénavant "logement intermédiaire", dans les zones "tendues", la catégorie des logements faisant l'objet d'une aide directe ou indirecte accordée par l'Etat ou une collectivité, destinés à être occupés, à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l'attribution de l'aide mentionnée par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, et dont le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, dont le loyer, n'excède pas, pendant la durée mentionnée, des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement. Ce statut va permettre aux collectivités de fixer, dans leurs documents de programmation, des objectifs de construction pour ce type de logements. La création de ce statut complète la création du régime d’incitation fiscale "Duflot" et la TVA à 10% et exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans pour la construction dans le cadre de conventions conclues entre des entreprises du secteur et l’Etat, prévoyant notamment un engagement de location de 15 ans minimum à des loyers inférieurs de 20% aux prix du marché (loi de finances pour 2014 – notre ressource du 25/09/2013 «Le projet de budget 2014 : principales mesures intéressant l’immobilier et le logement»).
L’ordonnance crée aussi un nouveau type de bail, de longue durée (jusqu’à 99 ans), dit "bail réel immobilier", dissociant le foncier et le bâti. Il vise à permettre la construction ou la production par réhabilitation de logements intermédiaires à moindre coût, le constructeur puis ses acquéreurs successifs acquittant une redevance au propriétaire foncier, leur propriété étant cessible mais limitée dans le temps, les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurant sa propriété en cours de bail et devenant la propriété du bailleur à son expiration. L’ordonnance prévoit un certain nombre de garde-fous : encadrement des conditions de vente ou du maintien dans les lieux des locataires, gestion des transmissions successorales, sanction en cas de non respect du caractère intermédiaire des logements, etc. Enfin elle définit le cadre d’intervention des organismes de logement social, notamment par la création de filiales dédiées. | |||||
| (1) Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire
et Rapport au Président de la République | |||||
| Actualité Logement étudiant : le dispositif de caution locative étudiante devrait être généralisé au printemps 2014 10/2/2014 | TR | GL | |||
| L’annonce en a été faite dans une réponse ministérielle (1) par le ministère de l’enseignement supérieur et de la recherche : après la mise en place à titre expérimental à la rentrée 2013 d'un dispositif de caution locative étudiante (CLE) permettant de faciliter l'accès des étudiants au logement privé (notre ressource du 21/08/2013 « Annonce d’une caution de l’Etat pour certains étudiants»), l'objectif du gouvernement est de disposer au printemps 2014 d'un dispositif couvrant tout le territoire. Dans le dispositif actuel, sont éligibles au dispositif deux catégories de publics : les étudiants disposant de revenus mais ne pouvant présenter de garants et âgés de moins de 28 ans au premier septembre de l'année de signature du bail, non boursiers de l'enseignement supérieur, et des "post doctorants" sans condition d'âge (doctorat obtenu depuis moins de 6 ans, occupant un poste de chercheur non titulaire au sein d'une unité ou laboratoire de recherche dans le cadre d'un contrat à durée déterminée), cherchant à se loger dans les académies où le marché immobilier est tendu : Lille, Paris, Créteil, Versailles, Lyon, Grenoble, Aix-Marseille, Nice. Le financement du fonds de garantie est assuré par les cotisations des étudiants bénéficiaires et les apports des partenaires.
(1) Rép.min. n°45574, JOAN 28 janvier 2014 | |||||
| Code/Texte Juridique Réduction d’impôt Girardin pour investissements outre-mer : actualisation des plafonds pour 2014 10/2/2014 | TR | GL | |||
| L'administration fiscale a actualisé les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires et le plafond d'investissement, fixé par mètre carré de surface habitable, applicables sous le dispositif Girardin, pour les investissements immobiliers locatifs dans le logement intermédiaire, ouvrant droit à réduction d'impôt. L'ensemble de ces précisions a été publié au bulletin officiel des finances publiques le 23 Janvier 2014. (1)
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| (1) BOFIP 23/01/2014 : IR - IS - Actualisation pour 2014 des plafonds applicables aux investissements outre-mer | |||||
| Ressource Web L’étude annuelle Cushman & Wakefield des marchés français de l’immobilier d’entreprise 7/2/2014 | TR | GL | |||
| L’évolution récente du climat politique ou économique a contribué à conforter les craintes des acteurs français réputés pour leur pessimisme. Les prévisionnistes eux-mêmes n’annoncent qu’une reprise poussive en 2014… Le rapport (1) dresse le bilan des marchés de l’investissement, des bureaux, de la logistique et des commerces en 2013 et donne les tendances pour l’année 2014. | |||||
| (1) Cushman & Wakefield - janvier 2014 : "Les marchés immobiliers français" | |||||
| Gestion locative | |||||
| Code/Texte Juridique Revalorisation de la taxe Apparu sur les micro-logements 19/2/2014 | GL | ||||
| Le taux de la taxe sur les loyers abusifs pratiqués pour les micro-logements (notre ressource du 03/01/2012 « Création d’une taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface» ) varie selon la plus ou moins grande supériorité du loyer perçu par rapport à un loyer mensuel de référence. Ainsi, pour 2014, ce loyer de référence a été fixé à 41,37 euros contre 40,88 en 2013 (1).
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| (1) BOFIP - RFPI - Contributions et taxes sur les revenus locatifs - Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface - "Taxe Apparu" - BOI-RFPI-CTRL-10, 19 févr. 2014 | |||||
| Actualité Remplacement de la GLI par la GUL : les courtiers saisissent l’Autorité de la concurrence 17/2/2014 | GL | ||||
| Voyant échapper aux assureurs et aux courtiers le marché de la garantie loyers impayés (GLI) au profit de la garantie universelle des loyers (GUL), publique et gratuite, et n’ayant plus sur ce marché à proposer qu’une garantie complémentaire couvrant les détériorations immobilières, la franchise de la GUL, la part du loyer dépassant le plafond d’indemnisation (le loyer de référence dans les zones tendues), et les pertes de loyer et charges au-delà de la durée d’indemnisation qui sera fixée par décret (18 mois ?), la Chambre syndicale des courtiers d'assurances (CSCA), est allée solliciter l'avis de l'Autorité de la concurrence, estimant que la GUL pourrait constituer une atteinte à la concurrence "dès lors que sa gratuité est tributaire du financement de l'État". Par ailleurs, des administrateurs de biens, rémunérés par les propriétaires dont ils gèrent le logement loué, pourraient cumuler "des indemnités complémentaires" versées par la future agence publique qui sera chargée de la GUL, en contrepartie d’une délégation de gestion de la GUL au niveau local. "Ils bénéficieraient ainsi d'un avantage concurrentiel injustifié", fait valoir la CSCA. Selon elle, "l'absence de procédure de désignation objective" des centres agréés par l'agence publique et "le manque de précision quant aux modalités d'exécution de leur mission font naître plusieurs risques de conflits d'intérêts"...
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| Jurisprudence Le renoncement au loyer prévu au bail doit être non équivoque 10/2/2014 | GL | ||||
| Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation dans une affaire où un loyer fixé dans le bail à une certaine somme annuelle, avait par clause du même bail été minoré en compensation de travaux pris en charge par les locataires, et ce pendant les neuf ans de la durée initiale du bail, le loyer facial devant être appliqué au-delà de cette durée. La Cour d'appel de Poitiers avait cru pouvoir débouter la bailleresse au motif que les locataires ont toujours effectué le calcul de l'augmentation de loyer à partir du loyer minoré, que ce mode de calcul a été expressément approuvé par la bailleresse dans une lettre manuscrite, que par suite, le locataire a chaque année, effectué le calcul de l'augmentation de loyer selon la même règle et payé sur cette base. La Cour de cassation réfute ce raisonnement : pour elle, ni l'acceptation par la bailleresse, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par les locataires et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré correspondant au seul loyer exigible avant renouvellement, ni le silence gardé postérieurement au terme de cette période, ne manifestaient de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement (1)… | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 22 janvier 2014, n°12-29856 | |||||
| Ressource Web Une étude les revenus des jeunes non cohabitants 10/2/2014 | GL | ||||
| Environ quatre jeunes adultes sur dix, âgés de 18 à 25 ans, ne vivent pas habituellement chez leurs parents. Globalement plus âgés, plus diplômés et donc mieux insérés dans le marché du travail que l’ensemble des jeunes adultes, 84 % de ces jeunes dits "non cohabitants" ont perçu en moyenne des revenus du travail au cours de l’année précédant l’enquête (2005-2010).
Par rapport au reste de la population, les difficultés rencontrées par les jeunes non cohabitants se manifestent principalement dans les retards de paiement et les conditions de logement. Les non-cohabitants sans diplôme ou faiblement diplômés cumulent le plus de difficultés (1). | |||||
| (1) Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové :
DREES - Études et résultats n°867 - février 2014 : "Quand les jeunes n’habitent pas chez leurs parents : revenus et niveau de vie" | |||||
| Jurisprudence Le bailleur ne peut vendre de l’électricité à ses locataires 7/2/2014 | GL | ||||
| A l'occasion de l'application d'une clause d'un bail relative aux charges récupérables sur le locataire, la Cour de cassation rappelle le monopole d'EDF sur la distribution d'électricité et l'interdiction de la rétrocession d'énergie. Dans le cas d’espèce, deux baux portant sur des locaux commerciaux, conclus avec le même bailleur, stipulaient que le preneur règlerait sa consommation d'électricité sur la base d'un forfait, tant que le bailleur n'avait pas installé de compteurs individuels, et, qu’une fois les compteurs individuels installés, rembourserait sa consommation réelle d'électricité sur la base du tarif pratiqué par EDF. Un des preneurs avait, après l'installation de compteurs individuels, refusé de régler les sommes demandées par le bailleur au titre de l'abonnement EDF, au motif qu'il n'y avait pas d'abonnement à son nom conformément à la clause du bail. Ayant reçu commandement de payer, le preneur avait assigné son bailleur, faisant valoir que le contrat n'ayant pas été transféré à son nom, la facturation par le bailleur constituait une rétrocession d'énergie électrique interdite, qu'au surplus, les relevés de compteur se faisaient dans la clandestinité sans qu'il puisse les vérifier, et qu'il n'avait aucune preuve de l'existence même de ces compteurs… Il demandait en conséquence au tribunal de prononcer la nullité des clauses du bail relatives à la rétrocession d'électricité, contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 février 2000 (1) qui réaffirment le monopole d'EDF sur la distribution d'électricité et l'interdiction de rétrocession d'énergie électrique, ainsi que le remboursement des sommes payées à ce titre.
La Cour d'appel de Versailles a fait droit à ses demandes, et a même condamné le bailleur à rembourser les sommes perçues sur la base des clauses annulées. La Cour de cassation a confirmé l’annulation des clauses, mais pas la condamnation du bailleur au remboursement des sommes payées en application des clauses nulles : l'annulation d'un contrat synallagmatique exécuté entraîne des restitutions réciproques, et, lorsque la remise des parties en l'état ou elles se trouvaient avant cette exécution est impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer doit s'acquitter d'une indemnité équivalente à cette prestation (2)… | |||||
| (1) Loi n°2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l'électricité
(2) Cass., 1ère Ch. civ., 2 octobre 2013, n°12-24795 | |||||
| Gestion locative et copropriété | |||||
| Code/Texte Juridique Simplification de la procédure de surendettement : décret d’application 24/2/2014 | CO | GL | |||
| Les articles 61 et 68 à 71 de la loi du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires (1) ont modifié la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers. Ils simplifient et accélèrent la procédure, favorisent le maintien des personnes surendettées dans leur logement, facilitent l'accompagnement social des personnes surendettées qui en ont besoin et étendent les protections dont bénéficient les personnes surendettées au cours de cette procédure. Un décret pris pour l'application de ces dispositions fixe les modalités détaillées (2).
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| (1) Loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires
(2) Décret n° 2014-190 du 21 février 2014 relatif aux procédures de traitement des situations de surendettement des particuliers | |||||
| Jurisprudence Arbres gênants de la propriété voisine : à qui demander l’élagage ? 20/2/2014 | CO | GL | |||
| Si habituellement l’élagage des arbres d’une propriété donnée en location incombe au locataire (c’est notamment ce que prévoit le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives), la réclamation du voisin gêné par les branches qui dépassent sur sa propriété ne peut être adressée qu’au propriétaire, à charge pour ce dernier d’obtenir de son locataire l’exécution de ses obligations contractuelles. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation (1), estimant qu’il s’agit de servitudes légales de voisinage, incombant au propriétaire... | |||||
| (1) Cass., 3ème Ch. Civ., 5 février 2014, n°12-28701 | |||||
| Ressource Web Présentation du rapport 2014 du Mal-logement en France 7/2/2014 | CO | GL | |||
| Le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, présenté le 31 janvier (1), à la veille du 60ème anniversaire le 1er février du célèbre appel, alerte une fois de plus l'opinion sur l'urgence d'inverser radicalement la tendance qui est à l'aggravation du mal-logement. | |||||
| (1) Fondation Abbé Pierre – 1er février 2014 - 19ème Rapport : "L’état du mal-logement en France"
la synthèse du Rapport 2014 et les chiffres du mal-logement | |||||
| Copropriété | |||||
| Actualité Les associations syndicales qui n’ont pas mis en conformité leurs statuts pourront régulariser… 21/2/2014 | CO | ||||
| L’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 remplaçant la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales de propriétaires (ASP), dont font partie les ASL (associations syndicales libres) et les associations foncières urbaines ( AFU et AFUL), fixait un délai pour la mise en conformité des statuts des associations existant à cette date avec certaines des dispositions nouvelles de l’ordonnance ; celui ci a expiré le 5 mai 2008 ; le fait de ne pas avoir effectué cette formalité a pour conséquence directe de priver l’association de sa capacité juridique (notre ressource du 25/07/2011 « Mise en conformité des statuts des ASL : celles qui ne l’ont pas fait dans les délais perdent leur droit d'agir en justice !»). La question se posait de savoir si cette situation était "rattrapable", d’aucuns avançant que l’association perdait dans ce cas son existence juridique même. La Cour de cassation a rassuré sur ce point (notre ressource du 23/09/2013 « ASL conformité des statuts, existence légale et capacité d'ester en justice»). Un amendement de dernière minute dans la loi "ALUR", votée définitivement le 20 février, a réglé le problème (1) : il a été ajouté un paragraphe au I de l’article 60 de l’ordonnance mentionnée ainsi rédigé : "Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée".
(1) Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové - Texte définitif (petite loi) | |||||
| Actualité Suppression surprise de la Commission relative à la copropriété 18/2/2014 | CO | ||||
| Source d'une trentaine de recommandations, la Commission relative à la copropriété (CRC), qui regroupait juristes, professionnels et associations de locataires et de copropriétaires, fait partie des trente-trois commissions administratives à caractère consultatif supprimées par un décret du 17 février 2014 (1). Ce texte fait partie d’une opération de rationalisation des commissions et de modification des méthodes de consultations préalables à l'élaboration des textes. La justification avancée est notamment de raccourcir les délais de prise de décision.
Outre l’émission régulière (sauf ces trois dernières années) de recommandations ou de mises à jour des recommandations les plus anciennes, elle a joué un rôle important dans l'élaboration des textes législatifs et réglementaires. (1) Décret n° 2014-132 du 17 février 2014 portant suppression de commissions administratives à caractère consultatif. | |||||
| Jurisprudence Copropriété : le juge saisi pour l’annulation d'une décision de l'assemblée générale ne peut statuer sur le fond du litige 7/2/2014 | CO | ||||
| La Cour de cassation a rappelé que l’annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires ne peut être prononcée que pour motif relatif à la régularité des conditions dans lesquelles elle est censée avoir été prise, ou à la rigueur pour abus de droit ou abus de majorité, et en aucun cas pour des motifs tenant à la légitimité ou non pour le demandeur de s’opposer à la décision. Elle a ainsi censuré une cour d’appel qui avait fait droit à la demande d’annulation d’une décision donnant mandat au syndic d'obtenir, par tous moyens légaux, y compris judiciaires, le rétablissement du libre accès aux parties communes de l'immeuble suite à l’édification par les demandeurs d’un mur fermant une partie de couloir ; pour accueillir cette demande, la cour d'appel a retenu que cet accès n'était pas entravé par le mur litigieux, et qu'il est indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuisait aux intérêts des demandeurs sans pour autant être justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ; La Cour de cassation censure l’arrêt, estimant que la cour d’appel n’avait pas à prendre position sur le fond mais seulement à examiner s’il y avait des motifs d’annulation de la décision (1)…
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| (1) Cass., 3ème Ch. civ., 13 novembre 2013, n°12-24916 | |||||
| Jurisprudence Les copropriétaires d’un immeuble dans le périmètre d’une AFUL ne peuvent contester individuellement les décisions 7/2/2014 | CO | ||||
| Lorsqu’une copropriété est incluse dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004, on sait que la qualité de membre de l’association est détenue par les copropriétaires et non par le syndicat des copropriétaires. Les statuts peuvent cependant prévoir que pour les assemblées générales de l’association, les copropriétaires seront obligatoirement représentés par leur syndic. Si cette disposition est dans le cas général optionnelle, elle est de droit dans le cas des associations foncières urbaines prévues par les articles L322-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Plusieurs questions se posent dans ce cas : comment s’exprime l’avis des copropriétaires sur les questions à l’ordre du jour de l’assemblée de l’association, permettant à leur représentant de voter conformément à leur volonté, et peuvent-ils contester des décisions prises irrégulièrement ? La Cour de cassation vient de répondre sans équivoque à la seconde question : dès lors que la qualité de membre de l'association syndicale foncière ne peut s'exercer "qu'à travers et par l'organe de représentation du syndicat des copropriétaires dont dépendront les droits du copropriétaire", les copropriétaires ne peuvent se réclamer que de leur qualité de "copropriétaires représentés par le syndic de leur copropriété", et ne sont pas recevables à contester les décisions prises (1).
A noter que la loi "ALUR" adoptée définitivement le 20 février prévoit que pour la représentation au sein de l’assemblée générale des associations syndicales libres, l’assemblée des copropriétaires statuant à la majorité mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale de l’association. Son mandat " emporte délégation de vote de tous les copropriétaires", mais pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de l’association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité (article de la loi suivant la nouvelle numérotation - ex article 26 du projet de loi - notre ressource du 20/02/2014 « La loi ALUR adoptée définitivement, en attente du Conseil constitutionnel, puis des (nombreux) décrets d’application»). | |||||
| (1) Cass. 3ème Ch. civ., 22 janvier 2014, n°12-26535 | |||||
| Jurisprudence Achat en VEFA : qui doit payer les charges attachées au lot inachevé ? 7/2/2014 | CO | ||||
| Lorsqu’un immeuble est vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), bien que les acquéreurs signent des actes authentiques, ils ne sont jusqu’à l’achèvement de l’immeuble et de leurs parties privatives propriétaires que de lots à construire. Cette signature n’en fera de "vrais copropriétaires" que lorsqu’ils seront propriétaires de lots achevés, parties privatives et quote-part des parties communes. Or le syndicat des copropriétaires naît en principe et engage des charges qu’à compter du moment où il y a immeuble "bâti" (article 1 de la loi du 10 juillet 1965) et deux "vrais copropriétaires", donc de lots achevés. A partir de ce moment, les charges du premier exercice comptable doivent certes être réparties entre les copropriétaires mais l’application des articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967 est rendue difficile par l’absence de budget et d’appels de provisions calculés sur ce budget. L’application stricte de l’article 6-2 voudrait qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires, l’intégralité des charges du premier exercice incombe pour chaque lot à celui qui est copropriétaire à la date de l’approbation des comptes, à charge pour lui d’avoir convenu avec son vendeur que celui-ci prendrait en charge la partie de ces charges prorata temporis correspondant à la période avant la livraison de son lot.
Il faut cependant reconnaître que l’application de ce principe n’est pas simple, d’autant que les acquéreurs sont rarement suffisamment avertis pour faire insérer les clauses appropriées dans leur acte de vente. Mais alors que l’article 6-3 exonère le syndicat des copropriétaires de la nécessité de s’immiscer dans les relations entre les parties, la Cour de cassation vient de casser un arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait considéré, dans un cas d’espèce quelque peu extrême (deux lots avaient été délivrés avec 8 ans de retard par rapport à la date prévue dans l’acte de vente), que "la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété". La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi : l'acquéreur n'est selon elle tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis, et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision (1). En clair, le propriétaire de lots non achevés n’est pas copropriétaire, et ne peut donc contribuer aux charges d’une période où il n’avait pas cette qualité. Il n’est pas certain que la Cour de cassation ait vu la contradiction entre sa position et la lettre des articles 6-2 et 6-3 du décret, mais en attendant mieux, les syndics de copropriétés nouvelles se trouvent, pour les premières ventes de lots livrés à leurs premiers acquéreurs après la naissance du syndicat des copropriétaires, devant un dilemme : considérer que livraison n’est pas achèvement (autrement dit supposer a priori que le lot non livré était quand même achevé à la naissance du syndicat, ou en revenir aux "prorata temporis d’antan". La première solution est préférable, mais défavorable aux acquéreurs qui vont ensuite être les clients du syndic. La question se pose aussi de savoir que faire de la partie de la quote-part de charges correspondant à la période avant la délivrance d’un lot : l’attribution au vendeur n’est pas de toute évidence : on pourrait aussi bien soutenir qu’un lot non achevé n’existe pas encore, et ne doit donc pas participer à la répartition, même s’il figure dans l’état descriptif de division. Les charges de cette période devraient alors être réparties entre les seuls lots achevés, ce qui risque de poser des problèmes encore plus redoutables. En fait, il a été jugé que, lorsque le programme de construction comporte plusieurs tranches, la loi du 10 juillet 1965 s'applique à la totalité des lots de copropriété, qu'ils soient déjà construits ou non, car les futurs bâtiments qui constituent des "lots transitoires" sont considérés comme des lots de copropriété à part entière sur lesquels pèsent les mêmes obligations que les lots construits et vendus(2). Il n'est en particulier pas possible pour le vendeur de stipuler dans le contrat de vente que le statut s'appliquera au fur et à mesure de la construction, de sorte que les charges de copropriété ne seront réparties que sur la base des tantièmes affectés aux lots des bâtiments construits (3)… | |||||
| (1) Cass. 3ème Ch. civ., 22 janvier 2014, n°12-29368
(2) Cass. 3ème Ch. civ., 14 novembre 1991, n°89-21167 (3) Cass. 3ème Ch. civ., 30 juin 1998, n°96-20758 | |||||
| Jurisprudence Vente des parties communes : le mode de répartition du prix est strictement prévu par la loi ! 7/2/2014 | CO | ||||
| Aux termes de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, "les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot". Soit il s’agit d’une partie commune générale, auquel cas le prix de sa vente doit être répartie au prorata des tantièmes généraux, soit il s’agit d’une partie commune spéciale (désignée comme telle dans le règlement de copropriété), propriété indivise de certains copropriétaires seulement, et dans ce cas le prix est réparti entre ces copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de propriété de la partie commune qui doivent être spécifiés dans le règlement. A défaut, il peut être présumé que leurs tantièmes de charges spéciales (par exemple charges "bâtiment") sont représentatifs de leur quote-part de propriété. La Cour de cassation vient de rappeler ce principe en censurant un tribunal de proximité qui avait validé un partage du prix de vente de la loge de concierge moitié-moitié entre les copropriétaires de deux bâtiments, puis une répartition de cette fraction en fonction de la quote-part des parties communes détenues par chaque copropriétaire dans le bâtiment au sein duquel il est copropriétaire. S'agissant d'une loge il s'agit de toute évidence d'une partie commune générale et le produit de la vente devrait être réparti aux tantièmes généraux. (1)… | |||||
| (1) Cass. 3ème Ch. civ., 22 janvier 2014, n°12-25785, n° 41 P + B | |||||
| Gardiens et employés d'immeubles | |||||
| Actualité Le projet de loi sur la formation professionnelle adopté en 1ère lecture 10/2/2014 | CO | GL | |||
| Examiné tambour battant par les deux chambres selon la procédure accélérée, il a pour objet de modifier le paysage de la formation professionnelle et de l'emploi, le cadre de la démocratie sociale et de renforcer l'inspection du travail (1).
Il comprend entre autres mesures la mise en place d'un compte personnel de formation, qui suivra chaque individu pendant toute sa vie professionnelle, y compris les périodes de chômage (article 1er) : le salarié conservera son compte en cas de changement d’entreprise ou de perte d’emploi ; le compte recevra, pour une année de travail à temps plein, un crédit de 24 heures par an, dans la limite de 120 heures, puis 12 heures par an, dans la limite de 150 heures ; seront également comptabilisées les heures d'absence du salarié pour congés de maternité, paternité et accueil de l’enfant, adoption, présence parentale, soutien familial, éducation, ou une maladie professionnelle ou un accident de travail. Les heures de formation pendant le temps de travail ouvriront droit au maintien du salaire. Lorsque la durée de la formation demandée sera supérieure au nombre d’heures inscrites sur le compte, le salarié ou le chômeur pourra demander à bénéficier d'heures complémentaires. Ces heures complémentaires seront financées par l’employeur, l’État ou les régions. Le compte personnel de formation remplace le DIF, les heures acquises au titre du DIF jusqu’au 31 décembre 2014 seront intégrées dans le compte personnel. Il est également prévu la simplification des obligations de financement par les employeurs de la formation professionnelle continue (article 4) : cet article transforme en profondeur les mécanismes de financement du système de formation professionnelle français en substituant à l'obligation fiscale, pour les entreprises, de financer leur plan de formation, une nouvelle dépense obligatoire mutualisée au profit de dispositifs qualifiants et mettant l'accent sur la péréquation envers les TPE ; la réforme résulte de l’accord national du 14 décembre 2013 : suppression de l'obligation légale de financement du plan de formation, jusqu'à présent de 0,4% de la masse salariale dans les entreprises de moins de dix salariés et de 0,9% au-delà de ce seuil, et sur le remplacement des différents versements par une contribution unique au taux de 0,55% dans les TPE et de 1 % à partir de dix salariés, à verser à un organisme collecteur paritaire agréé au titre du plan de formation et de la professionnalisation (OPCA) désigné au niveau de la branche. Le projet de loi tente vise à améliorer la mutualisation et le ciblage des financements de la formation professionnelle continue (article 5), et à renforcer les compétences des régions en matière d'apprentissage (article 6). Il réforme également l'inspection du travail (article 20), et renforce le dispositif de contrôle de l'apprentissage et de la formation professionnelle (article 21). (1) Projet de loi relatif à la formation professionnelle, l’emploi et la démocratie sociale : Dossier législatif | |||||
| Actualité Gardiens et employés d'immeubles : nouvel accord pour la mise en place d'un régime obligatoire de prévoyance et de frais de santé 7/2/2014 | CO | GL | |||
| Les partenaires sociaux ont annulé l’accord du 10 juin 2013 (non étendu) relatif à la mise en place d’un régime de prévoyance et de frais de santé (notre ressource du 15/11/2013 « Gardiens et employés d'immeubles : mise en place d'un régime obligatoire de prévoyance et de frais de santé») et l'ont remplacé par un accord du 6 décembre 2013 afin de se conformer à la décision du Conseil constitutionnel sur l'interdiction des clauses de désignation des organismes assureurs. Cet accord est applicable depuis le 6 décembre 2013 (date de sa signature). A compter de cette date, les employeurs disposent d'un délai de 18 mois pour couvrir les risques prévus par le régime de prévoyance de la branche, à un niveau égal ou supérieur. Cet accord s'impose à compter du 10 juin 2013 pour les entreprises adhérentes des fédérations patronales signataires (UNIS, FEPL, FSIF, ANCC, ARC). Il s’imposera aux autres employeurs à compter de son extension.
Seules les dispositions modifiées sont analysées ci-après. Les partenaires sociaux recommandent les organismes assureurs suivants : Humanis Prévoyance pour les garanties décès, frais d'obsèques, incapacité temporaire de travail, invalidité et frais de santé, et OCIRP pour la garantie rente éducation. S'agissant des frais de santé pour les salariés relevant du régime local Alsace-Moselle, il est désormais prévu une cotisation spécifique. Pour ces salariés, la cotisation du régime de frais de santé s'élève à 2,46% du salaire. Elle est répartie à hauteur de 1,23% à la charge de l'employeur et de 1,23% à la charge du salarié. | |||||
| Code/Texte Juridique Gardiens et employés d'immeubles : extension d’un avenant relatif aux congés annuels et aux remplacements 7/2/2014 | CO | GL | |||
| Par avenant n°82 (1) du 17 juin 2013 à la (1) Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble conclu dans le cadre de la modernisation du métier de gardien d'immeuble d'habitation, les partenaires sociaux ont décidé de ne plus autoriser conventionnellement l'auto-remplacement par l'interdiction faite aux employeurs de demander à leur salarié la mise à disposition du logement de fonction durant les périodes de congés. Une période transitoire a été prévue pour permettre l'adaptation des logements de fonction des gardiens logés. Cette période transitoire prendra fin le 30 juin 2015.
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| (1) CCN gardiens, concierges et employés d’immeuble – avenant n°82 | |||||
| Bâtiment et techniques | |||||
| Actualité 2ème échéance des travaux sur les ascenseurs et moratoire sur la précision d’arrêt : les ascensoristes s’impatientent 10/2/2014 | CO | GL | |||
| Dans l’attente de la décision officielle sur le moratoire lié à la précision d’arrêt, décidé au printemps dernier par la ministre du logement (notre ressource du 10/0/2013 « Ascenseurs : report de l’échéance de travaux de 2013 confirmé et moratoire sur la précision d’arrêt»), les ascensoristes ont participé à des groupes de travail organisés par le ministère avec les acteurs concernés (bureaux d’études, contrôleurs, représentants des copropriétaires et en particulier l’ARC, et ascensoristes) ; lors d’une conférence de presse le 7 février, ils ont rappelé que d’un commun accord, il est ressorti que la précision d’arrêt devait être rétablie, par obligation réglementaire, pour les ascenseurs des lieux de travail et pour une partie des ascenseurs des immeubles d’habitation, soit au total pour 65.000 appareils sachant que les caractéristiques des ascenseurs concernés ont été clairement définies.
Sont concernés : les ascenseurs mono-vitesse (36.000 appareils), les appareils bi-vitesses dont la vitesse nominale est supérieure à 1m/s (moins de 1.000 appareils), et les appareils bi-vitesses à 1m/s dont la charge nominale de la cabine est supérieure à 320 Kg (un peu moins de 30.000 appareils). Elle ne serait en revanche plus obligatoire pour les appareils bi-vitesses dont la vitesse nominale est inférieure à 1m/s (52.000 appareils), et pour les appareils à1m/s dont la charge nominale de cabine est inférieure ou égale à 320 Kg (5.000 appareils). La précision d’arrêt est selon eux essentielle pour la sécurité et l’accessibilité des immeubles, voire l’autonomie et le maintien à domicile des personnes âgées : elle est aujourd’hui la cause principale des accidents (40%), soit 1.000 par an, et qui touchent particulièrement ces publics. Ils admettent néanmoins que ce moratoire a permis de réduire la facture globale de 3 milliards à 600 millions d’euros. Cependant, le report de la 2ème échéance de travaux, cumulé avec le moratoire sur la précision d’arrêt a créé un quasi arrêt des demandes de travaux, à 5 mois de la nouvelle échéance. A fin 2013 restent au global 87.000 appareils (dont les 65.000 de la précision d’arrêt) à mettre en sécurité pour les travaux de la 2ème échéance ! A fin 2013, les travaux de la 1ére échéance (décembre 2010) sont réalisés à 96%, les travaux de la 2ème échéance (juillet 2014) à 69% et les travaux de la 3ème échéance (juillet 2018) à 22%. Les ascensoristes appellent les propriétaires à se mobiliser au plus vite pour passer les commandes et être en conformité sans trop dépasser les délais requis. Aujourd’hui bon nombre d’entreprises ascensoristes sont en sur effectif par rapport à leur plan de charge et sont même contraintes à se réorganiser, sachant que, paradoxalement, elles vont devoir accélérer d’un coup et faire face à un grand nombre de demandes tardives et concomitantes… | |||||
| Economies d'énergie et développement durable | |||||
| Actualité Rénovation énergétique des copropriétés : l’ADEME et la région IdeF lance un appel à projets 20/2/2014 | CO | ||||
| L’ADEME et la Région Ile-de-France lancent depuis 2009 divers appels à projets pour soutenir les travaux de réhabilitation des bâtiments existants et l’émergence d’opérations exemplaires en Ile-de-France. En 2014, elles lancent un premier appel à manifestations d’intérêts exclusivement dédié aux copropriétés, intitulé "Copropriété durable". L’agence et le conseil régional visent pour la première fois les 114.000 copropriétés rassemblant 2,260 millions de logements privés, pour des travaux de réhabilitation énergétique ambitieux. Les candidats devront veiller à la mise en oeuvre d’une démarche globale cohérente, avec notamment : un audit préalable au projet, un accompagnement tout au long du projet (avec de préférence une assistance à maîtrise d’ouvrage), une implication du porteur de projet dans la sensibilisation des copropriétaires et une logique de performance à long terme (suivi des consommations, des comportements des utilisateurs…). La performance énergétique après travaux doit être compatible avec le niveau BBC Rénovation. Les candidatures doivent être soumises pour la 1ère session avant le 28 mars 2014, les dossiers étant à retirer sur le site de l’ADEME IdeF (1)
(1) ADEME Ile-de-France : "2014 Copro Durable" | |||||
| Actualité Lettres de cadrage pour la transition écologique en 2014 : tout sur le tiers financement ? 19/2/2014 | CO | GL | |||
| Pour la deuxième année consécutive, le Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, a adressé le 18 février les "lettres de cadrage pour la transition écologique en 2014", fixant aux ministres les priorités pour 2014. Pour Cécile Duflot, ministre du logement, l’effort demandé est de s’attacher prioritairement à deux chantiers : le premier, dans la continuité de la première feuille de route pour l’année 2013, concerne la rénovation énergétique ; le second l’emploi lié à la transition écologique et énergétique du bâtiment, en rénovation et en construction. Pour ce faire, elle devra en lien avec le ministre de l’écologie, Philippe Martin poursuivre le déploiement des dispositifs mis en place en 2013 (guichets uniques, fonds d’aide à la rénovation thermique, éco-prêts à taux zéro, CIDD, intervention de l’Agence nationale de l’habitat…), et élaborer des nouveaux systèmes de financement basés sur le principe du tiers-financement, pour remplacer les précédents dispositifs.
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| Ressource Web Plan Bâtiment Durable publie son 5ème rapport d'activité annuel 7/2/2014 | CO | GL | |||
| Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable (ex Plan bâtiment Grenelle) a présenté le 31 janvier son rapport d'activité qui dresse un bilan plutôt positif pour l'année 2013, tant dans la construction neuve qu'existante. De la RT 2012 au programme Habiter Mieux, en passant par l'obligation de rénovation dans le résidentiel, il détaille également les perspectives de ces chantiers pour l'année à venir (1). | |||||
| (1) Plan Bâtiment Durable - rapport d’activité 2013 | |||||
| Sélection de notre revue de presse de la période | |||||
| La loi ALUR votée : que va-t-elle changer ? Universimmo.com 24/02/2014
Logement : enfin adoptée, la loi Duflot est encore loin d’être appliquée Capital.fr - 21/02/2014 Cécile Duflot milite en faveur des logements pour les classes moyennes La Tribune.fr - 21/02/2014 Discrimination : un testing épingle les agents immobiliers Universimmo.com 21/02/2014 Loi Duflot adoptée: qu'est-ce qu'elle change? L'Express.fr - 20/02/2014 Les 3 mesures à retenir de la Loi Duflot La Tribune.fr - 20/02/2014 Une ordonnance pour favoriser les logements intermédiaires Batiactu.com - 19/02/2014 Agent immobilier: la crise et le net métamorphosent la profession La Tribune.fr - 19/02/2014 Ce que les Français dépensent pour se loger Le Figaro.fr - 19/02/2014 Discrimination : un testing épingle les agents immobiliers Le Monde.fr - 19/02/2014 Logement : dernière ligne droite pour le projet de loi ALUR Le NouvelObs.com - 19/02/2014 Location : vous êtes mère célibataire, handicapé, senior ? Ça va pas être possible Le NouvelObs.com - 19/02/2014 Immobilier : baisse des taux, une condition suffisante pour acheter? Les Echos.fr - 19/02/2014 Assurance crédit immobilier : à qui profitera la réforme Hamon ? Capital.fr - 18/02/2014 Le prix des logements chauffés à l’électricité pénalisé par le diagnostic de performance énergétique Le NouvelObs.com - 18/02/2014 Les prix de l’immobilier devraient rester stables Les Echos.fr - 18/02/2014 Les logements trop petits freinent les envies de bébés Le NouvelObs.com - 17/02/2014 | |||||
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