LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - N° 79 - 2ème quinzaine de NOVEMBRE 2006
28/11/2006
LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER - N° 79 - 2ème quinzaine de NOVEMBRE 2006 28/11/2006 | |
| Professions immobilières | |||||
| Actualité Projet de loi en faveur des consommateurs : des mesures concernant les professions immobilières 25/11/2006 | TR | CO | GL | ||
| L’article 16 du projet de loi (1) habilite les agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) à contrôler le respect des dispositions qui encadrent notamment l’activité des professionnels de l’immobilier. Il intègre également l’habilitation donnée à ces agents pour contrôler les pratiques agressives, la garantie légale des biens de consommation et les publicités trompeuses. Il habilite notamment les agents de la DGCCRF à contrôler le respect des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi "Hoguet", aux fins de poursuivre et réprimer, aux termes de l’exposé des motifs, les "pratiques déloyales dont certains intervenants sur le marché se rendent coupables".
(1) Projet de loi en faveur des consommateurs | |||||
| Actualité La filiale diagnostics d’un grand groupe assignée par la FIDI 15/11/2006 | TR | CO | GL | ||
| Selon des informations diffusées par l’ARC (Association des responsables de copropriété), la FIDI (Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier), qui regroupe près de 500 diagnostiqueurs, dont les principaux, a assigné la CNEM (Compagnie nationale d’expertise et de mesurage - filiale de Foncia) qui réalise, entre autres, des diagnostics pour le compte des agences du groupe Foncia, les diagnostics vendus à ses clients étant sous-traités à des diagnostiqueurs locaux dans des conditions de fixation de prix non connues du client final ; la FIDI estime que ce mode d’opération est contraire au principe d’indépendance du diagnostiqueur vis-à-vis du prescripteur.
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| Jurisprudence Le rendement locatif fait partie des éléments de la qualité du bien qui doivent être vérifiés par l’agent immobilier 15/11/2006 | TR | ||||
| L'agent immobilier qui a fixé le prix de vente d'un immeuble en ne vérifiant pas suffisamment la qualité du bien proposé à la vente, et notamment son rendement locatif commet une faute engageant sa responsabilité : ainsi a statué la Cour de cassation dans une affaire de contestation d’un prix de vente manifestement surévalué(1), estimant que même s’il existe toujours une marge de négociation permettant de déterminer une fourchette, l'avis de l'agent immobilier sur la fixation du prix doit "rester raisonnable"...
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| (1) Cass. 3e civ., 23 mai 2006, n°05-15383 | |||||
| Toutes spécialités | |||||
| Ressource Web Le budget de la Ville et du logement pour 2007 épluché pour vous 25/11/2006 | TR | CO | GL | ||
| C’est l’objet d’un rapport sénatorial fait au nom de la commission des affaires sociales (1) réalisé dans le cadre de la nouvelle procédure budgétaire (LOLF) ; les crédits consacrés à la politique de la ville devraient s’élever à 1,2 milliards d’euros en 2007 et ceux consacrés à la politique du logement à près de 6 milliards d'euros, renforcés par 10,6 milliards d'euros de mesures fiscales, soit 16,6 milliards d'euros au total.
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| (1) Avis n°82 (2006-2007) de Mme Valérie LÉTARD, fait au nom de la commission des affaires sociales | |||||
| Ressource Web Un dossier détaillé sur le DPE 25/11/2006 | TR | CO | GL | ||
| Pour tout savoir sur ce diagnostic arrivé en catastrophe, y compris pour les diagnostiqueurs, les intermédiaires immobiliers, les syndics, les propriétaires une aide pour l'établissement du diagnostic de performance énergétique (DPE)...
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| (1) Le "diagnostic de performance énergétique" | |||||
| Actualité Du nouveau concernant le béton défectueux de Maurienne (suite)... 15/11/2006 | TR | CO | GL | ||
| Un ensemble de 300 logements touristiques construit avec du béton défectueux (voir notre ressource du 07/10/2006 «Catastrophe économique en vallée de Maurienne un béton défectueux se liquéfie au contact de l'eau») va être démoli en Maurienne ; l’immeuble avait été construit en 2004 et présentait de graves désordres. L’opération de démolition et de reconstruction est estimée à 10 millions d’euros. Prochainement, une seconde résidence de 500 lits devrait également être détruite. La station de sports d'hiver de Valmeinier est la plus touchée.
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| Transactions | |||||
| Actualité Le diagnostic de l’état de l'installation intérieure d'électricité obligatoire pour le 1er Novembre 2007... 27/11/2006 | TR | ||||
| Créé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 (voir notre dossier spécial loi ENL : analyse détaillée des mesures intéressant les professionnels) et destiné à être inséré dans le "dossier de diagnostic technique" lorsque celui-ci sera mis en application (décret à paraître – (voir notre ressource du 09/06/2005 «Regroupement des états constats et diagnostics avant vente en un dossier de diagnostic technique»), il devra être produit à compter du 1er Novembre 2007 en cas de "vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation" lorsque l’installation électrique a été réalisée depuis plus de quinze ans, et devra indiquer l’état de l'installation intérieure d'électricité, "en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes" ; les diagnostiqueurs désirant le réaliser devront être titulaires d’une certification de compétences à cette date.
Les textes d’application, dont l’arrêté définissant les compétences à certifier, seront présentés le 18 décembre par le ministère du Logement aux instances représentatives de la profession, préalablement à leur publication. | |||||
| Actualité Le nouveau prêt Paris logement 0% est arrivé 25/11/2006 | TR | ||||
| Depuis le 1er novembre 2006, les conditions d’accès pour les primo-accédants à ce prêt proposé par la ville de Paris et qui vient s’ajouter au prêt à taux zéro normal (PTZ), ont été élargies : désormais il pourra être obtenu sous conditions de ressources de 24.687 euros pour un célibataire et 34.830 euros pour un couple sans enfants (1) dès lors que les demandeurs justifient au moment de l’offre de prêt d’un an (et non plus 3 ans) de résidence principale dans la capitale, mais sans en être propriétaire au cours de l’année de l’opération ni l’avoir été au cours des deux années précédentes ; la condition d’âge (moins de 35 ans) exigée jusqu’à présent est supprimée. Enfin, quel que soit le type d’opération concernée (neuf ou ancien, avec ou sans travaux), le montant du prêt est augmenté à 24 200 € (contre 22 000 € avant) pour une personne seule, et à 39 600 € (contre 36 000 € avant) dans toutes les autres situations. Un PPL en cours de remboursement se transfère sur une nouvelle opération dès lors qu’il s’agit du rachat de la résidence principale.
(1) en savoir plus sur le site de la Mairie de Paris : "Qu’est-ce que le P.P.L. 0 % ?" | |||||
| Jurisprudence Prolongation tacite du délai de réalisation des conditions suspensives 25/11/2006 | TR | ||||
| La non réalisation d’une condition suspensive à la date fixée dans un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) rend celui-ci caduc, les parties reprenant alors leur liberté et se trouvant placées dans la situation où elles auraient été si l’acte n’avant pas existé. Les parties peuvent toutefois s'entendre pour maintenir l'opération après cette date, en prolongeant ou en renonçant aux délais initialement prévus. Une renonciation tacite aux délais de réalisation des conditions suspensives peut être constatée si, après l'échéance, chaque partie a continué d'œuvrer pour leur accomplissement : ainsi a statué la Cour de cassation dans une affaire (1) où, malgré l’expiration des délais fixés pour deux conditions suspensives réciproques - l’une d'obtention par l'acquéreur d'une offre de prêt dans le délai d'un mois et du prêt lui-même dans celui de quarante-cinq jours, et l’autre d’obligation pour le vendeur de rapporter au jour de la vente un certificat témoignant de l'absence d'amiante - , chacune des parties avait continué à oeuvrer afin d'assurer la réalisation des conditions suspensives qui lui incombaient :
-l'acquéreur en acceptant l'offre de prêt antérieurement obtenue de sa banque, de manière à assurer le financement du prix ; - et le vendeur en procédant aux travaux de désamiantage des tuyaux, dont la nécessité avait été révélée par un précédent dépistage, afin de fournir un certificat négatif de recherche d'amiante conforme à la seconde condition suspensive du compromis... | |||||
| (1) Cass. 3ème Ch. Civ., 12 septembre 2006, n°05-16317
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| Ressource Web Modification des inégalités de patrimoine des ménages entre 1992 et 2004 25/11/2006 | TR | ||||
| Si entre 1992 et 2004 la plupart des indicateurs indiquent une stabilité des inégalités sur l’ensemble de la population, cette situation recouvre toutefois des évolutions contrastées : les inégalités sont stables parmi les ménages propriétaires de leur résidence principale et parmi les plus de 60 ans ; elles ont progressé parmi les ménages âgés de 30 à 50 ans, ainsi que parmi les ménages à revenus modestes. Par ailleurs, en comparaison du reste de la population, le patrimoine brut des jeunes est moindre en 2004 que douze ans auparavant, tandis que celui des plus de 50 ans a augmenté. C'est ce qui ressort d'une étude de l'INSEE (1) qui chiffre en 2004 en moyenne à 165.000 euros le patrimoine brut des ménages vivant en France métropolitaine.
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| (1) INSEE - nov 2006 : "Les inégalités de patrimoine des ménages entre 1992 et 2004" | |||||
| Ressource Web L’enquête 2005 de l’Observatoire du Financement du Logement (OFL) 25/11/2006 | TR | ||||
| Chaque année, l'OFL réalise et présente en novembre une enquête nationale sur le financement par emprunt des opérations immobilières réalisées par les ménages. On peut en consulter sur le site du quotidien Les Echos la présentation qui en a été faite à la presse le 22 novembre (1), ainsi que sur le site du CSA (Conseils, sondages et analyses) la synthèse pour 2005 pour l’accession à la propriété, l’investissement locatif privé et pour le marché des résidences secondaires (1) ; les mêmes chiffres y sont également consultables pour 2004 et 2003.
On y constate notamment que le marché de l'accession à la propriété fait preuve en 2005 d'un dynamisme "parfois surprenant" (+78% depuis 1992), mais avec de fortes différences géographiques, que par contre la taille des logements a stagné en 2005, que le revenu moyen des accédants a augmenté de 3.8% par an depuis 2001 mais que la part des accédants modestes a reculé, que le prix de l’ancien est maintenant comparable à celui du neuf, que la part des primo-accédants a globalement reculé depuis 2001 mais qu’elle a plutôt progressé depuis 2000, etc. | |||||
| (1) Présentation à la presse – 22 novembre 2006
(2) Enquête CSA "Les marchés et le financement du logement" | |||||
| Actualité Accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé : la convention Aeras est intégrée dans un projet de loi 22/11/2006 | TR | ||||
| Déposé le 22 novembre à l'Assemblée nationale, un projet de loi (1) reprend les engagements contenus dans la convention signée le 6 juillet 2006 par les fédérations professionnelles de la banque, de l’assurance et de la mutualité, des associations de malades, et le gouvernement représenté par le ministre de la Santé et le ministre de l’économie (voir notre ressource du 06/07/2006 «La convention Aeras en ligne»), de façon à les rendre pérennes. Ses dispositions concernent essentiellement les modalités d’information des demandeurs d’emprunt sur les dispositions relatives à l’accès au crédit et à l’assurance emprunteur, l’élargissement des possibilités d’accès à l’assurance invalidité, un mécanisme de mutualisation permettant de limiter le poids des surprimes d’assurance liées à l’état de santé, l’amélioration des procédures d’instruction des dossiers de demande d’assurance et de motivation des refus, et enfin la mise en place d’une médiation en cas de litige.
(1) Projet de loi relatif à l’accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé – dossier législatif | |||||
| Actualité Evolution des taux d’intérêt pratiqués par les organismes prêteurs 15/11/2006 | TR | ||||
| Au 7 novembre 2006, 41% des 63 banques et organismes de crédit analysés avaient augmenté leurs taux d’intérêt des prêts immobiliers par rapport au mois d’octobre, 51% les avaient gardés stables et 8% les avaient même baissé : c’est ce qui ressort des chiffres de l’Observatoire des crédits immobiliers réalisé par Meilleurtaux.com ; la plus forte hausse a été de 0,25 point et la plus forte baisse de 0,10 point.
En raison de la baisse très forte des taux d’intérêt US à long terme depuis début juillet 2006 (le taux d’intérêt à 10 ans est passé de 5,16 % au 3 juillet 2006 à 3,81 % au 30 octobre 2006), Meilleurtaux ne prévoit qu’une légère hausse ou une stabilisation jusqu’en fin d’année 2007, et un impact très modeste sur les mensualités. Le marché français connaît une pression concurrentielle qui reste extrêmement forte entre les banques, et les incitent à accorder des prêts immobiliers à des taux extrêmement subventionnés (0,10 % de moins que l’Etat français) pour conquérir, fidéliser et équiper de nouveaux clients sur de nombreuses années... | |||||
| Jurisprudence Erreur de mesurage loi Carrez : responsabilité du mesureur en cas d’action en diminution du prix 15/11/2006 | TR | ||||
| La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété - introduit par la loi du 18 décembre 1996 dite "loi Carrez", résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable : telle est l’analyse, aux conséquences potentiellement ravageuses pour les vendeurs, faite par la Cour de cassation, qui en conclut qu'une telle restitution ne peut donner lieu à garantie de la part d'un professionnel du mesurage !
La Cour de cassation estime ce faisant que le vendeur, qui du fait de l’erreur de son mesureur a pu fixer son prix à un niveau supérieur à ce qu’il aurait pu demander, ne subit pas de préjudice s’il doit en rembourser une partie lorsque l’erreur est mise au jour ! Ce raisonnement suppose pour être valide que les vendeurs fixent exclusivement leur prix au moyen de prix de référence au m2, ce qui n’est pas forcément le cas pour tous les types de biens... | |||||
| (1) Cass. 3e civ., 25 octobre 2006, n°05-17427 | |||||
| Transactions et gestion locative | |||||
| Ressource Web Ventes à la découpe : un dossier détaillé 25/11/2006 | TR | GL | |||
| Après le décret du 10 novembre 2006 qui a étendu l’accord collectif du 16 mars 2006 renforçant les droits des locataires dans le cadre des ventes "à la découpe" (voir notre ressource du 13/11/2006 «Ventes à la découpe : l’accord collectif du 16 mars 2005 étendu par décret»), un dossier très détaillé de l’ANIL (1) de l’ensemble des aspects de la protection des locataires en cas de vente par lots de plus de dix logements appartenant à un même bailleur.
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| (1) question réponse ANIL n°50/06 "La protection des locataires en cas de vente par lots de plus de dix logements appartenant à un même bailleur / Accords collectifs (décret du 10.11.06 : JO du 11.11.06)" | |||||
| Actualité Nouveaux procès pour discrimination dans la location 21/11/2006 | TR | GL | |||
| Après un office de tourisme et son employée condamnés en correctionnelle en avril dernier pour avoir établi une liste des agences immobilières de la ville qui refusaient de recevoir des candidats à la location portant un nom à "consonance maghrébine", ce qui a été considéré comme un délit de complicité de discrimination sur le fondement des articles 121-7, 1er alinéa, 225-1, 225-2 (4°), 225-4 et 225-19 du Code pénal (voir notre ressource du 22/05/2006 «Un office de tourisme condamné pour complicité de discrimination»), ce sont coup sur coup une propriétaire et une gérante d'agences immobilières qui ont été ou sont jugées ces jours derniers sur le même fondement.
La première a été condamnée par la 17ème chambre du tribunal correctionnel de Paris à 3.000 euros d'amende pour avoir refusé un appartement à un candidat sous prétexte qu’il était marocain. Non seulement la propriétaire concernée a éconduit le candidat mais lui a répété au téléphone qu'elle ne pouvait lui louer l'appartement car il n'était pas français ; la conversation téléphonique a été enregistrée et transmise par le plaignant aux services de police... La propriétaire a par ailleurs été condamnée à verser 1.500 euros de dommages-intérêts au locataire et un euro au MRAP (Mouvement contre le racisme et pour l'amitié entre les peuples) qui s'était également porté partie civile... Dans la seconde affaire, le procureur de la République a requis devant le tribunal correctionnel de Vienne (Isère) quatre à six mois de prison avec sursis et 5.000 euros d'amende à l'encontre d'une ancienne gérante d'une agence immobilière soupçonnée de discrimination raciale et de fichage ethnique entre 2000 et 2002. Le jugement a été mis en délibéré au 9 janvier 2007. Dénoncée à SOS Racisme en 2001 par une ancienne employée, elle est accusée d'avoir établi un codage en fonction des origines ethniques des demandeurs de logements ; SOS Racisme avait ensuite procédé à des "testings" dans différentes agences du même groupe à Vienne, Lyon, Saint-Nazaire, Caen, Rennes, Metz, Strasbourg, Mulhouse et Amiens et avait, à partir de 2003, porté plainte avec constitution de partie civile à l'encontre de certains gérants d'agences. La procédure de l'agence de Vienne est la première à avoir abouti... | |||||
| Ressource Web Le Rapport Delors dépeint une France inégalitaire, notamment sur le logement 20/11/2006 | TR | GL | |||
| Intitulé "La France en transition, 1993-2005", le rapport du Conseil de l'emploi, des revenus et de la cohésion sociale (CERC), a été remis au Premier ministre. En 240 pages (1), il dresse un état des lieux de l'évolution des revenus et des inégalités sociales, dans lequel le logement tient une place majeure. | |||||
| (1) CERC 2006 "La France en transition, 1993-2005" | |||||
| Jurisprudence Etats des lieux par huissier : honoraires libres ou tarifés ? (bis) 15/11/2006 | TR | GL | |||
| L'état des lieux établi par huissier, dans les termes de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, doit être rémunéré selon la tarification réglementaire et ne peut donner lieu à la perception d'honoraires fixés librement. Ainsi a tranché à nouveau la Cour de cassation (1), après avoir il y a quelques mois épinglé la Chambre départementale des huissiers de justice du Val d’Oise pour avoir donné des informations erronées en réponse à une réclamation (voir notre ressource du 06/03/2006 «Etats des lieux par huissier : honoraires libres ou tarifés ?») ; la rubrique 104 du tableau 7 du décret du 12 décembre 1996 (2) prévoit une tarification particulière pour les constats effectués conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a notamment approuvé la cour pour avoir considéré que l'absence de caractère contradictoire et le non-respect des convocations invoqués dans le cas d’espèce pouvaient affecter la valeur probante de l'acte mais étaient sans incidence sur sa qualification...
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| (1) Cass. 1ère Ch. Civ., 30 mai 2006, n°04-16030
(2) Décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale | |||||
| Gestion locative et copropriété | |||||
| Jurisprudence Action oblique du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un locataire : encore un exemple de succès 15/11/2006 | CO | GL | |||
| La Cour d’appel de Paris persiste et signe : s’agissant en l’espèce de troubles de voisinage causés par des locataires dans un immeuble en copropriété, un syndicat des copropriétaires a été admis à demander la résiliation d'un bail aux lieu et place du copropriétaire bailleur dès lors que ce dernier n’a rien fait pour les faire cesser (1) ; le syndicat des copropriétaires, qui a intérêt à agir, les troubles constituant des infractions au règlement de copropriété, a qualité pour demander la résiliation du bail et l'expulsion des locataires par la voie d'une action oblique (article 1166 du Code civil).
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| (1) CA Paris, 23e ch. B, 11 mai 2006, n° 05/15770, Synd. copr. Le Babylone au Pré-Saint-Gervais cl Sanios et a
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| Jurisprudence Troubles de voisinage : l'exploitant n’est pas exonéré par l'antériorité de l'activité à l'origine du trouble 15/11/2006 | CO | GL | |||
| Une action engagée pour trouble anormal de voisinage par les riverains d’une carrière à ciel ouvert et de son usine d’enrobage ne peut être rejetée au motif que, la société disposant des autorisations administratives nécessaires, ils n’avaient pas établi qu’ils habitaient les lieux avant le début de l’exploitation : ainsi a statué la Cour de cassation (1), rappelant la seconde condition posée par l’article L112-16 du Code de la construction et de l’habitation à l’exonération de responsabilité de l’exploitant d’une installation industrielle pour les dommages résultant de son activité : cette activité doit non seulement préexister à la construction, l’acquisition ou la location du bien exposé aux nuisances mais elle doit s’exercer en conformité avec les textes existants...
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| (1) Cass. 3e civ., 05 octobre 2006, n°05-17602 | |||||
| Gestion locative | |||||
| Jurisprudence Limites à l’utilisation de photos à l'appui de conclusions afin d'établir l'état de désordre régnant dans les lieux loués 25/11/2006 | GL | ||||
| Le droit de chacun au respect de sa vie privée s'étend à la présentation interne des locaux constituant le cadre de son habitat et, d'autre part, l'utilisation faite des photographies qui en sont prises demeure soumise à l'autorisation de la personne concernée : ainsi a statué la Cour de cassation dans une affaire (1) où une société HLM avait produit des photographies, prises par des ouvriers envoyés par elle et chargés d'exécuter des travaux de salubrité dans l'immeuble, à l'appui de ses conclusions afin d'établir l'état de désordre régnant dans des lieux loués ; les locataires visés avaient introduit une demande de dommages-intérêts pour divulgation de photographies attentatoires à leur vie privée et s’étaient vus déboutés par la cour d’appel. Celle-ci avait estimé que les photographies litigieuses, d'une part, en ce qu'elles représentaient seulement les pièces du logement, c'est-à-dire des biens, ne constituaient pas un élément de personnalité et ne pouvaient bénéficier d'un droit à l'image, et d'autre part que, communiquées exclusivement, dans un contexte procédural, à des personnes tenues au secret professionnel, elles n'ont jamais fait l'objet d'une quelconque diffusion publique... La Cour de cassation a censuré l’arrêt par référence aux articles 9 du Code civil et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
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| (1) Cass. 1ère Ch. Civ., 07 novembre 2006, n°05-12788
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| Code/Texte Juridique Une circulaire pour les loyers maximaux des logements locatifs conventionnés à compter du 1er juillet 2006 19/11/2006 | GL | ||||
| Les valeurs (loyer maximal de zone, loyer maximal et redevances maximales) des loyers maximaux des logements nouvellement conventionnés applicables aux conventions conclues à compter du 1er juillet 2006 et précisées dans une circulaire ministérielle sont mises à jour par une nouvelle circulaire (1) qui donne les valeurs des loyers maximaux des logements nouvellement conventionnés en application du décret du 29 septembre 2006 relatif aux conventions conclues par l’ANAH (Agence nationale de l’habitat – (voir notre ressource du 04/10/2006 «Décret du 29 septembre 2006 relatif aux conventions conclues par l’ANAH»).
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| (1) Circulaire UHC-DH 2 n° 2006-72 du 05/10/2006, BO Travail Emploi n° 2006-10 | |||||
| Actualité Une aide gratuite aux salariés ayant à faire face à des difficultés de logement 15/11/2006 | GL | ||||
| Les organismes collecteurs du "1 % logement" vont proposer le "CIL-PASS assistance", une aide permettant aux salariés confrontés à des situations conjoncturelles difficiles et imprévues d’être assistés dans leur parcours résidentiel. Son originalité est qu’elle ne prend nullement en compte les critères de sélection des dispositifs sociaux traditionnels et ne s’adresse pas uniquement aux bénéficiaires de minima sociaux. Présenté à la presse par un des principaux organismes collecteurs, le groupe Solendi, le CIL-PASS assistance s’adresse à tous les salariés en défaut de paiement de loyers, ou dans l'impossibilité de rembourser un prêt immobilier, ou encore confrontés à des contraintes de charges de logement exceptionnelles, une complication dans la recherche de logement, etc. | |||||
| Copropriété | |||||
| Code/Texte Juridique Réforme de la saisie immobilière : une circulaire détaillée du ministère de la justice 25/11/2006 | CO | ||||
| En préparation de l’entrée en vigueur le 1er janvier 2007 de la réforme résultant de l’ordonnance du 21 avril 2006 et du décret du 27 juillet 2006 (voir notre ressource du 31/07/2006 «Décret du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble»), une circulaire (1) de 72 pages de la Direction des affaires civiles et du Sceau à l’ensemble de la magistrature (présidents de tribunaux, procureurs, greffes) en donne les modalités d’application détaillée.
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| (1) Circulaire relative à la réforme de la saisie immobilière – n° CIV/17/06 | |||||
| Ressource Web Poursuite de l'envolée des charges de copropriété en 2005 16/11/2006 | CO | ||||
| Le niveau des charges de copropriété hors travaux exceptionnels s’est établi à 19.8 euros par m2 en 2005. Il était de 19,1 euros en 2004 soit une progression de 4,8% d'une année sur l'autre, qui peut être considérée comme forte, même si elle est moindre par rapport à celle constatée en 2004 par rapport à 2003 (+5,7%). De leur côté, les dépenses pour travaux exceptionnels sont passées de 3,3 à 3,8 euros par m2, les travaux sur les ascenseurs pouvant commencer à expliquer une telle hausse (+15%). C'est ce qui ressort des chiffres présentés le 15 novembre par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), qui publie chaque année depuis quatre ans les résultats de l'Observatoire national des charges de copropriété (1), issus de la collecte de données détaillées sur les charges par poste d'un échantillon d'immeubles gérés par des syndics adhérents.
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| (1) Enquête sur les charges de copropriété en 2004 - Observatoire national des charges de copropriété de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre
(2) Charges de copropriété 2005 (synthèse) et Charges de copropriété 2005 (étude complète) | |||||
| Code/Texte Juridique De nouvelles modalités d'intervention sur les copropriétés dégradées 15/11/2006 | CO | ||||
| Elles sont définies dans le règlement général de l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) approuvé par du 19 juin 2006 (1). Elles concernent le portage provisoire de lots d'immeubles en copropriété dégradée (article 1.1.8.1), la démolition de copropriétés dégradées (article 1.1.8.2), la résidentialisation de copropriétés dégradées (1.2.1.2) et enfin l'ingénierie (1.2.3).
Pour le traitement des copropriétés dégradées (portage, démolition, résidentialisation), l'objectif étant de contribuer à la requalification générale du quartier, l'ANRU n'intervient pas en l'absence de coordination avec les actions relevant du champ de compétence de l'ANAH. Les dépenses concernées par les aides de l'ANRU ne doivent pas être éligibles aux aides de l'ANAH et, en ce qui concerne l'ingénierie, l'octroi des subventions par l'ANRU est effectué en coordination avec l'ANAH. | |||||
| (1) Arrêté du 19 juin 2006 portant approbation du règlement général de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (JO du 28 juillet) | |||||
| Jurisprudence Changement d’affectation de greniers et celliers : des possibilités de refus limitées pour l’assemblée 15/11/2006 | TR | CO | |||
| L'assemblée générale ne peut pas refuser la transformation de deux remises et d'un grenier en appartement lorsqu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires : c’est ce qu’a rappelé la Cour d’appel de Nancy dans une affaire (1) où l’obtention de l’autorisation de l’assemblée constituait une condition suspensive d’un compromis de vente ; le changement d'affectation des trois lots secondaires à l'usage d'habitation doit être autorisé aux motifs qu'il est conforme à la destination de l'immeuble et qu'il ne trouble pas la jouissance des autres copropriétaires. Ces derniers invoquaient un trouble à leur intimité résultant de la situation enclavée des lots litigieux au fond de la cour de l'immeuble. La cour d'appel, a rejeté cet argument, relevant que les lots sont aisément accessibles depuis l'extérieur de l'immeuble...
Notons qu’en pareil cas l’autorisation de l’assemblée, qui n’est nécessaire que si la destination de l’immeuble est affectée, ne peut être sollicitée qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), et qu’en conséquence si la destination de l’immeuble n’est pas susceptible d’être affectée, l’inscription de la question à l’ordre du jour de l’assemblée est sans objet ! Tel n’est par contre pas le cas si l'acquéreur doit aussi solliciter l'autorisation de l'assemblée générale d'effectuer des travaux sur les parties communes aux fins d’aménagement ou de raccordement des lots concernés aux éléments d'équipement commun ; le paradoxe du cas d’espèce est que cette question n'avait pas été portée à l'ordre du jour par le vendeur... | |||||
| (1) CA Nancy, 24 janvier 2006, n°273/2006
Cet arrêt est en concordance avec la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass 3e civ,. 17 avr. 1991, n° 89-19.257) et de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 23e ch. B, 14 déc. 2000, n° 1999/13306). | |||||
| Jurisprudence Un lot de rez-de-chaussée peut devoir participer aux charges d’ascenseur 15/11/2006 | CO | ||||
| C’est une incidente surprenante d’une décision de la Cour d’appel de Bourges dans une affaire (1) où un propriétaire d'un lot commercial, composé d'un restaurant au rez-de-chaussée et d'un dépôt au sous-sol, contestait sa participation aux charges d'ascenseur. L’argument du copropriétaire selon lequel il n’avait pas à participer parce qu’il emprunte uniquement l'escalier et n'utilise jamais l'ascenseur a été balayé à juste titre, un tel raisonnement confondant utilisation et utilité, laquelle doit être appréciée objectivement, conformément aux dispositions de l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Mais la cour d'appel avance aussi un autre facteur d’utilité de l'ascenseur : celui-ci est aussi nécessaire à la personne chargée de l'entretien de l'immeuble pour transporter l'ensemble des ordures de la copropriété, dont celles du restaurant...
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| (1) CA Bourges, ch. civ., 21 juin 2005, n° 04/01679, Klili cl Synd. des copr. de la Résidence Le Talichet à Chaieauroux: Loyers et copr. 2006, comm. n° 137, note G. Vigneron
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| Jurisprudence L'approbation des comptes est préalable à l’établissement des décomptes individuels et n’implique pas leur approbation 15/11/2006 | CO | ||||
| Le principe, déjà pris en compte dans la jurisprudence, a été réaffirmé dans les dispositions du décret du 27 mai 2004 qui a inséré dans le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 un article 45-1 précisant que "l’approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires" (voir notre dossier Les nouvelles règles de fonctionnement des copropriétés). La Cour d’appel de Paris vient une nouvelle fois de rappeler que l'approbation de l'assemblée générale porte sur l'ensemble des comptes de la copropriété, tels qu'ils sont présentés par le syndic, ne concerne pas la position comptable de chaque copropriétaire pris individuellement. II en résulte qu'un copropriétaire, malgré l'approbation des comptes par l'assemblée générale, reste recevable à contester le montant de son compte individuel au motif qu'il n'aurait pas été établi par une application correcte des clefs de répartition des charges telles qu'elles figurent au règlement de copropriété. A l'inverse, le seul fait qu'un copropriétaire soit en conflit avec le syndic à propos de son compte individuel ne l'autorise pas à demander l'annulation de la résolution ayant approuvé les comptes généraux (1).
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| (1) CA Paris, 23e ch. 8, 9 mars 2006, n° 05/08603, SCI des Terrasses de Saint-Mandé c/Synd. Résidence FochRépublique à Saint Mandé: Loyers et copr. 2006, comm. n° 183, note G. Vigneron
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| Gardiens & employés d'immeubles | |||||
| Code/Texte Juridique Extensions d’avenants à la convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles 6/11/2006 | CO | GL | |||
| Par deux arrêtés du 17 octobre 2006, les avenants suivants ont été étendus (1) :
- avenant n° 60 du 24 mars 2005, relatif à la retraite (1), - avenant n° 61 du 24 mars 2005, relatif à la journée de solidarité (2), - avenant n° 64 du 26 avril 2006, relatif à l'indemnisation des délégués syndicaux pour 2005 (3), - avenant n° 65 du 26 avril 2006, relatif à l'indemnisation des délégués syndicaux pour 2006 (4). | |||||
| (1) avenant nº 60 du 31 janvier 2005
(2) avenant nº 61 du 24 mars 2005 (3) avenant nº 64 du 26 avril 2006 (4) avenant nº 65 du 26 avril 2006 | |||||
| Jurisprudence Calcul de l’indemnité de licenciement : détermination de l’ancienneté du salarié 2/11/2006 | GL | ||||
| Lorsque l’employeur emploie au moins onze salariés, l'indemnité de licenciement sans cause réelle et sérieuse (allouée au salarié à défaut de réintégration) ne peut être inférieure aux salaires des six derniers mois si le salarié a au moins deux ans d'ancienneté. Dans le cas contraire, le salarié a droit à une indemnité calculée en fonction du préjudice subi (articles L122-14-4 et L122-14-5 du Code du travail). Encore faut-il savoir à quelle date apprécier cette ancienneté : la Cour de cassation vient d’y répondre (1) en considérant qu’elle s'apprécie au jour où l'employeur envoie la lettre recommandée de licenciement, date à laquelle se situe la rupture du contrat de travail, et non plus le jour de présentation de la lettre recommandée...
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| (1) Cass., Ch. soc., 26 septembre. 2006 n° 05-43841 | |||||
| Bâtiments et Techniques | |||||
| Jurisprudence Le non-respect des normes de sécurité constitue un désordre décennal 15/11/2006 | CO | GL | |||
| Si l’article 1792 du Code civil définit la responsabilité décennale des constructeurs comme portant sur les "dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination", la question se pose de savoir si le non respect de normes dans une construction peut relever de la responsabilité décennale alors qu’il ne s’est pas encore concrétisé par un "désordre" matériellement constatable ! Deux arrêts de cours administratives d’appel ont récemment affirmé que la non-conformité d’une construction aux règles de sécurité est susceptible d’engager la responsabilité décennale des constructeurs.
Dans la première affaire, l’Opéra National de Paris avait mis en cause des constructeurs sur le fondement décennal à raison des vices affectant le système d’irrigation des rideaux coupe-feu des salles de stockage et de construction des décors du bâtiment de l’Opéra-Bastille. Les juges du premier degré avaient écarté les prétentions du requérant en estimant que les vices, dès lors qu’ils n’empêchaient pas le fonctionnement manuel du système, ne portaient pas atteinte à la solidité de l’ouvrage. La cour administrative d’appel de Paris a infirmé le jugement (1), considérant que les vices, qui interdisent le fonctionnement automatique du système ainsi que les essais périodiques, nécessaires à son bon fonctionnement en cas de sinistre, sont de nature à compromettre la sécurité des personnes et portent dès lors atteinte à la destination de l’équipement ouvert au public. Dans la seconde affaire, le département des Yvelines avait poursuivi sur le fondement décennal les constructeurs d’un collège en raison de la non-conformité aux normes d’incendie de l’assemblage métallique de la charpente. Les premiers juges avaient rejeté la demande d’indemnisation en se fondant notamment sur le caractère éventuel des désordres. La cour administrative d’appel de Versailles a dans le même esprit pris le contrepied (2), estimant qu’il résulte de l’instruction que l’épaisseur insuffisante de l’assemblage métallique était de nature à compromettre la stabilité de la charpente en cas d’incendie et que, dans ces conditions, alors même que le risque d’incendie était éventuel, le désordre était de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination au sens des principes dont s’inspire l’article 1792 mentionné... | |||||
| (1) CAA Paris, 4e ch., 4 juill. 2006, n° 04PA01513
(2) CAA Versailles, 4e ch., 11 juill. 2006, n° 03VE01560 | |||||
| Nouveaux concepts | |||||
| Ressource Web Le CSTB s’investit dans le concept des bâtiments à énergie positive 10/11/2006 | CO | GL | |||
| Un "webzine" complet y est consacré en novembre (1), en avant première à la présentation du Plan climat 2006 et alors que le sujet de la lutte contre les changements climatiques prend une acuité inattendue...
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| (1) "En route vers des bâtiments à énergie positive" – CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) – novembre 2006 | |||||
| Aides et subventions | |||||
| Retrouvez le Guide 2006 des conditions d'attribution des subventions de l'ANAH (édition de novembre 2006, ainsi que le recensement complet des aides à l'habitat accordées par les organismes nationaux et les collectivités locales (conseils régionaux, généraux, communes,...) réalisé par la Fédération Habitat et Développement, en partenariat avec l'ANAH et le Club de l'amélioration de l'habitat.
Voir aussi le dossier de l'ANIL sur les Aides locales à l'accession à la propriété Volume I - Subventions et prêts aux particuliers des Conseils généraux | |||||
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