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DP ou pas ?! (sous-sol aménagé)

Imprimé de: Universimmo.com
URL du sujet: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=12927
Imprimé le: 17 oct. 2019

Sujet:


Auteur du sujet: arg91
À propos de: DP ou pas ?! (sous-sol aménagé)
Posté le: 27 mai 2012 14:14:28
Message:

Bonjour,
J'ai acheté en octobre 2009 un appartement entièrement à rénover. Il est composé de 2 niveaux, un rdc et un sous-sol semi enterré (indiqué comme "cave" dans l'acte de vente). A l'époque, le vendeur m'a montré un calcul fait par un architecte qui comptait notre sous-sol (de 30m2) dans la SHON.
Nous avons donc aménagé ces 30m2 sans faire aucune déclaration ni demande. Aujourd'hui, nous souhaiterions transformer la fenêtre de ce sous-sol (simple abattant) en porte-fenêtre (avec enlèvement de la terre à l'extérieur pour créer une cour anglaise dans notre jardin)
Nous pensions donc faire une DP puisqu'il y a transformation de la façade mais pas changement d'affectation (toujours à usage d'habitation). En revanche, ce que j'ai lu dans le post du 13/05/2009 de Laurent CAMPEDEL m'a embrouillé l'esprit, et je me demande du coup si nous aurions dû initialement faire une DP pour l'aménagement de notre sous-sol...
Je cite :
" Article R421-17, alinéa g)
Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette
Et enfin la dernière révolution, la prise en compte d'un changement entre SHOB et SHON !
Ainsi, pour transformer plus de 10m2 de son garage ou de sa cave en séjour ou en chambre, c'est DP obligatoire !
"
Ce texte me laisse penser que cave = SHOB et donc transformation de la cave en chambre ou autre implique DP. Or comme je l'indiquais plus haut ma cave avait été comptée dès le départ dans la SHON... J'avoue ne rien y comprendre...!
Merci de votre aide

RĂ©ponses:


Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
RĂ©pondu le: 27 mai 2012 14:24:32
Message:

la SHON a disparu le 1° mars 2012.
la DP façade suffira.


Auteur de la réponse: arg91
RĂ©pondu le: 27 mai 2012 14:54:34
Message:

Merci de votre réponse rapide !
Donc je suis en règle vis-à-vis des services de l'urbanisme suite à l'aménagement de mon sous-sol, même non déclaré ? Si oui, est-ce depuis le début ou juste parce que ça fait plusieurs années que l'aménagement est fait ? Désolée d'être un peu longue à comprendre...


Auteur de la réponse: arg91
RĂ©pondu le: 04 juin 2012 11:14:31
Message:

Merci encore de votre aide et désolée de poser autant de questions. Je ne suis vraiment pas experte en la matière et le service de l'urbanisme de ma commune est très... pointilleux, donc j'ai tendance à m'inquiéter (et je préfère être en règle !).
C'est pourquoi je voulais avoir quelque chose de tangible à leur présenter (texte de loi, avis d'expert...) au cas où il me ferait des problèmes quand je vais déposer la DP façade.
Bonne journée !


Auteur de la réponse: AVF64
RĂ©pondu le: 13 juil. 2012 08:59:19
Message:

Bonjour à la communauté!

Je suis nouveau sur le forum et ce sujet me concerne également, bien que mon cas soit un peu différent tout de même,
C'est pourquoi je sollicite vos éclaircissements et votre aide en espérant que cela puisse également être utile à d'autres lecteurs:

Voici donc mon cas:

Nous avons acheté en Novembre 2009 un appartement de 55m² en rez de jardin (lot 1) d'une petite copro ne comprenant que des habitations et parkings.
Parmi les autres lots nous avions également un lot 2 en sous sol dénommé comme étant un "local" sans autres précisions dans l'acte notarié et sur les différents plans et relevés. Sa superficie est de plus ou moins 20m².
Ce lot 2 est situé sous la cuisine du lot 1 et après avoir obtenu l'accord par AG au sein de la copro nous avons fait réalisé par architecte DPLG une trémie pour relier les 2 lots via un escalier en colimaçon. A l'époque l'archi nous avait "recommandé" de ne pas nous embêter avec une DP...
Les travaux se sont achevés en Février 2010.
Nous utilisons depuis ce "local" comme notre chambre.

Je précise que ce "local" possède les caractéristiques suivantes:
- une hauteur > Ă  1.80m (environ 2.10m);
- une dalle en béton;
- 2 ouvertures donnant sur l'extérieur de type "abattants";
- une porte donnant sur les caves et les parkings via un couloir commun;
- Nous ne sommes pas en zone inondable;
- aucune trace d'humidité sur les murs en béton et parpaing"nus";
- et nous avons le cos suffisant selon les relevés de la copro

Nous lui avons effectué les modifications suivantes:
- raccord Ă  l'installation Ă©lectrique du rdc,
- parquet avec une sous couche isolante;
- plaque de plâtre avec isolant sur les 4 murs et faux plafond.
- sans oublier l'escalier en colimaçon;
- pas de soucis d'humidité depuis le début (ni odeurs, ni trace de moisissures, bref impeccable)
- Je précise que nous n'avons pas touché aux dimensions des ouvertures vers l’extérieur mais uniquement remplacé les vieux abattants par des abattants neufs et mieux isolants et de même dimension.

Nos tracas:

- contrairement à ce que l'archi nous a indiqué, aurions du nous faire une DP?
-quid en cas de dénonciation de ces travaux par un de nos voisins?
- la prescription de 3 ans après la fin des travaux est elle valable dans notre cas? et quelle est sa portée?
- Quid du fisc?
-quid de la revente? et de l'appréciation du notaire sur les modifications effectués? le local-chambre peut il etre réintégrer dans l'appartement au titre de chambre et en augmenter la superficie?
- Afin de mieux dormir, existe t il une possibilité de régularisation au niveau de l'urbanisme? et devons nous régulariser le fisc (formulaire H2?) avant ou après la prescription?

Pour toutes ces réponses je vous remercie grandement!


Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
RĂ©pondu le: 13 juil. 2012 10:06:29
Message:

citation:
Initialement posté par AVF64


- contrairement à ce que l'archi nous a indiqué, aurions du nous faire une DP?
Ă  l'Ă©poque oui... mais plus maintenant car ce local forme surface de plancher !
citation:

-quid en cas de dénonciation de ces travaux par un de nos voisins?
donc rien sauf effet fiscal
citation:

- la prescription de 3 ans après la fin des travaux est elle valable dans notre cas? et quelle est sa portée?
cf ci dessus
citation:

- Quid du fisc?
il faut mettre à jour la VLC de votre logement pour le calcul des TH et TF : déclaration H2 a priori
citation:

-quid de la revente? et de l'appréciation du notaire sur les modifications effectués? le local-chambre peut il etre réintégrer dans l'appartement au titre de chambre et en augmenter la superficie?
les deux seules questions sont : régularité en regard de la TH et de la TF... et régularité en regard du règlement de copro, dont répartition des charges : lors de l'accord de la copro, ce deuxième point a t il été traité
citation:

- Afin de mieux dormir, existe t il une possibilité de régularisation au niveau de l'urbanisme? et devons nous régulariser le fisc (formulaire H2?) avant ou après la prescription?

Pour toutes ces réponses je vous remercie grandement!


Auteur de la réponse: AVF64
RĂ©pondu le: 13 juil. 2012 17:37:38
Message:

OK, merci beaucoup pour votre aide!

Concernant la répartition des charges de copro rien n'a été évoqué sur ce point (cf accord pour la trémie afin de relier 2 lots),
Je pense que nous ignorions tous ce point.
Cependant le "local" était déjà comptabilisé sous forme de tantième.
Est ce à dire qu'en tant que "surface de plancher" il doit être réévaluer
Ă  la hausse?
Si tel est le cas comment procéder et présenter les choses au syndic?

Concernant les TH et TF, nous allons donc aller régulariser la situation via H2.
Sur quelles bases le fisc va nous redresser?
Sur les 2 dernières années ou seulement sur l'année en cours?
Du fait de notre bonne volonté à régulariser la chose, peut on attendre une "clémence" de leur part?

Une fois les TH et TF régularisé, cela signifie t il qu'au moment de la vente la surface du "local" pourra être ajouté au 55m² de l'appartement et vendu comme une chambre de x m² soit un appartement de 55 + 20m² soit 75m² ou comme cellier, buanderie hors de la surface de l'appartement...(donc 55m²)

Enfin le notaire va il valider tout ces poins sans "sourciller"?

Je vous remercie pour ces dernières précisions!

Bien cordialement,






Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
RĂ©pondu le: 14 juil. 2012 20:04:55
Message:

je pense que vous vous compliquez beaucoup la vie.
le notaire décrira l'existant... et précisera "une chambre en sous sol"....
il serait utile de refaire faire le mesurage carrez par un géomètre... pour prendre en compte la trémie et la surface nouvellement aménagée...


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