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Alex330
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 09 mars 2007 : 15:57:34
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Je viens d'acheter un lot (maison mitoyenne avec un étage) dans une copropriété.
Un batiment de 5 lots et un autre de 8.
Le terrain a une superficie d'environ 3000m2. Les allées et parking sont goudronnées et chaque lot dispose d'un petit jardin.
Il n'y a pratiquement pas d'espaces verts dans les parties communes, il y a un local poubelle à l'entrée du lotissement et une pompe de relevage.
La première AG s'annonce et nous devons choisir le syndic.
Je ne connais pas du tout les tarifs habituels et le syndic candidat nous demande par an environ 1800 euros ttc en utilisant son compte bancaire et environ 2000 euros en compte séparé.
Que pensez vous de ces tarifs ?
Connaissez vous des sites sur lesquels sont affichés des tarifs ?
Avez vous déjà demandé des devis comparatifs à plusieurs syndic ? La concurrence joue t'elle ? ou bien ils s'arrangent...
Merci de votre aide
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annohebbed
Contributeur actif
28 réponses |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 09:29:18
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Alex330,
Comparer les tarifs des syndics sur un prix annuel TTC n'est, à mon sens, pas la bonne méthode.
En quelque sorte, c'est comme si vous compariez le prix des menus dans des restaurants.
Est-ce bien judicieux de comparer un restaurant qui propose un menu à X euros avec entrée, plat dessert et un autre à Y euros avec apéritif, entrée, poisson, viande, salade, fromage, dessert, café, vin et boisson ?
Et la qualité, la réputation, le cadre, l'accueil ne rentrent-ils pas dans l'appréciation ?
D'autant que certains de vos convives préfèreront allez dans un fast-food et d'autres dans un 3 étoiles du guide rouge du bibendum.
Dans un sujet très ancien du forum "Suggestion : le Guide Michelin des Syndics", voilà ce que me répondait Universimmo à l'époque et que je trouve bien vu :
Le problème n'est pas que tous les syndics soient des 3 étoiles Michelin - on a aussi besoin de Mac Do's - mais qu'on sache ce qu'on achète au prix où on l'achète, et qu'on ne nous serve pas de nourriture avariée...
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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Alex330
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 14:46:14
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Merci pour les réponses
Je ne peux pas encore porter de jugement sur ce syndic. Il mérite peut être 3 étoiles, et je l'espère  , je voulais juste savoir si le prix était raisonnable. Le guide Michelin des syndic n'est donc toujours pas sorti..
En parcourant ce forum, j'ai trouvé beaucoup de réponses aux questions que je me posai mais certaines demeurent. Je ne comprends pas qu'un syndic affiche dans ces prestations supplémentaires un coût pour la remise des dossiers à son successeur alors que j'ai lu dans ce forum que cela était "illégal". Existe t'il un texte de loi à ce propos ?
Le prix des photocops semble plûtot cher : 30 cts
Je discuterai de ces différents points à la première AG et je pense que pour débuter un contrat de 1 an est préférable à 3.
Le syndic nous propose compte unique ou séparé et demande la création d'un fond de roulement correspondant au 1/6 du budget.
Qu'en pensez vous ?
Pour répondre à annohebed, le lotissement est en Aquitaine.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 20:43:31
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Alex330,
La Commission des clauses abusives, dans sa recommandation n°96-01 relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété (BOCCRF du 24/01/1996) stipule "6. De mettre à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;".
Quant à l'appellation "fonds de roulement" ou "avance permanente de trésorerie", elle s'appelle maintenant "réserve de trésorerie".
Il me parait sage qu'une copropriété dispose d'une telle réserve.
Son montant maximum est fixé par les textes à 1/6ème du budget prévisionnel et doit être adapté en fonction de la trésorerie de votre copropriété c'est à dire en tenant compte des retards de paiements / impayés / poids maximum des charges sur une période donnée.
Cordialement.
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Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
Edité par - clemouel le 20 mars 2007 20:44:01 |
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Alex330
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 14:33:50
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clemouel,
merci beaucoup de ses renseignements.
Il faut donc aller à la chasse aux clauses abusives...
La commission, que vous citez, signale ce qui est du domaine de l'abus, elle donne un avis mais peut on dire que ces clauses sont illégales. Peuvent elles être imposées par le syndic ?
cordialement
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 16:21:39
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Bonjour,
En plus de l'avis donné par clemouel savez vous que les honoraires des syndics constituent une charge pour le SDC
répartie entre les copropriétaires au prorata des tantièmes ou millièmes votés par l'AGO et inscrits dans le RdC/EDD. |
Salutations
François |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 19:13:40
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Alex330,
Il convient de rappeler que "dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat." (art. L132-1 du code de la Consommation).
C'est au juge, après examen de la clause du contrat, qui peut estimer ci celle-ci est ou non abusive et la qualifier de "non-écrite".
Nul doute qu'un syndic professionnel digne de ce nom aura à coeur de supprimer de son contrat une clause que la Commission des clauses abusives (CCA) aura recommandé de supprimer et que la juridiction compétente saisie au besoin ne manquerait pas de toute façon de qualifiée de non-écrite.
Cordialement.
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Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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Alex330
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 22:12:33
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Merci clemouel, j'y vois beaucoup plus clair. Il faudra négocier lors de la première AG...
Pour répondre à Oldman24, je sais que les frais de la copropriété et donc du syndic sont ensuite répartie entre les copropriétaires au prorata des tantièmes. Heureusement !!
cordialement |
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ymeublat
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 13:46:34
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Si je peux me permettre une réponse de syndic.... :
Pour les "petites copropriétés" (moins de 20 lots) comme la votre, nous appliquons très souvent un forfait qui est de l'ordre de 2000 à 2.500 € TTC / an, ce qui permet de couvrir nos frais.
Ce que propose votre candidat syndic ne me semble pas, à première vue, délirant.
Reste à vérifier ensuite ce qu'il a prévu dans son contrat, en contrepartie de ces honoraires. |
savez vous qu'il existe des syndics qui ne sont pas des voyous? |
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Alex330
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 11:30:56
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Bonjour ymeublat
J'avais compris que pour les petites copropriétés les honoraires calculés par lot était généralement supérieurs.
Les tarifs que vous avancez indiquent donc que les honoraires de notre syndic sont raisonnables.
Pour un novice, il me semble que presque tout est compris dans ce prix (la liste des prestations supplémentaires étant minime).
Nous verrons bien après une année d'exercice.
Merci pour vos réponses, elles m'ont rassuré.
Cordialement
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 12:01:43
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Citation :
Initialement entré par ymeublat
Si je peux me permettre une réponse de syndic.... :
Pour les "petites copropriétés" (moins de 20 lots) comme la votre, nous appliquons très souvent un forfait qui est de l'ordre de 2000 à 2.500 € TTC / an, ce qui permet de couvrir nos frais.
Hello confrère,
Vous voulez dire que vous appliquez des honoraires de gestion de base de l'ordre de 2000 euros pour une copro de 15 lots par exemple ?
Je trouve cela tres bas !
Pour de telles copropriétes, je facture des honoraires de l'ordre de 3000-3500 euros.
Et c'est à peine rentable pour moi !
Nous sommes gagnants s'il n'y a pratiquement rien à faire sur la copro à part les taches classiques (ADF, gestion des impayés, réponses écrites aux copro,renseignements et conseils divers).
Un imprévu, des visites ou AG supplémentaires peuvent être peu rentables pour nous !
D'où notre intérêt de bien gérer en amont,prévoir plutôt que subir.....
Et surtout avant de faire une proposition voir si la copro n'est pas à problème ce qui aura pour effet de majorer le montant de nos honoraires, les copropriétes à problèmes demandant du temps et donc évidemment de l'argent.
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Edité par - air jordan le 24 mars 2007 12:03:19 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 15:44:34
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A mon avis il ne faut pas contester les honoraires de base du syndic.
Il vaut mieux qu'ils soient cher plutôt que bas de gamme...
car la qualité et les honoraires particuliers vous rattrappent. Bien lire les clauses et honoraires du contrat.
Si copro en difficulté il ne faut pas refuser au syndic une honnête rémunération... Pas de raison que le syndic chargé de réparer toutes les erreurs du passé avec un lourd passif d'une copro en difficulté soit mal payé.
S'il est trop mal payé il refusera de faire le boulot..ou se rattapera autrement. |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 11:12:14
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En cherchant des réponses à mes questions, je lis les interventions ci-dessus sur les honoraires syndic.
On m'a indiqué que les syndics avaient un prix moyen par lot, puis multiplié par le nombre de lots principaux.
Apparemment, pour les petites copros (moins de 15 ou 20 lots), c'est un forfait qui est proposé. Forfait drôlement variable entre les 2.000 à 2500 € d'Ymeublat et les 3000-3500 d'Air Jordan... Différence de localisation ?
Dans notre copro parisienne (14 lots principaux), nous avons un syndic à 3500 € HT,(prix négocié, parait-il) et plein de vacations en sus. Le compte séparé a été vivement déconseillé, et le service travaux vivement conseillé...
Et pour ce prix, il n'y a pas de réponse aux lettres, même lorsqu'il s'agit d'une demande de ventilation des charges d'eau froide d'après la relève des compteurs individuels, comme le prévoit le RDC...
Comment définir un montant d'honoraires corrects, là est le hic, si même les syndics ont des avis différents ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 17:42:30
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Citation :
Initialement entré par chardon2bs
Apparemment, pour les petites copros (moins de 15 ou 20 lots), c'est un forfait qui est proposé. Forfait drôlement variable entre les 2.000 à 2500 € d'Ymeublat et les 3000-3500 d'Air Jordan... Différence de localisation ?
sans doute mais pas seulement !
je n'ai pas besoin de courir apres mes clients et en consequence je peux fixer des honoraires tres corrects !
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Honoraires du syndic
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