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marieke
Pilier de forums

813 réponses

Posté - 17 janv. 2009 :  11:22:58  Voir le profil
je viens de voir celui-là qui devrait vous intéresser sur les exhaussements et leurs problèmes
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017910663&fastReqId=2012207717&fastPos=1
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 19 septembre 2007
N° de pourvoi: 06-16384
Publié au bulletin Cassation

M. Weber, président
M. Foulquié, conseiller rapporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat(s)


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Sur le moyen unique :

Vu les articles 545 et 661 du code civil ;

Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété ; que tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti ; que la dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 mars 2006), que les époux X... , dont la maison d'habitation s'adosse à celle des époux Y... , ont fait procéder par M.Z..., architecte, à un exhaussement de leur construction qui repose sur le mur de ces derniers ; que les époux Y... ont assigné les époux X... en vue de la destruction de la surélévation et en paiement de dommages-intérêts ; que les époux X... ont invoqué l'acquisition par prescription de la mitoyenneté du mur jusqu'à l'héberge et demandé le bénéfice de la cession forcée de mitoyenneté pour la partie du mur située au dessus ;

Attendu que pour constater la cession forcée de mitoyenneté de la partie du mur sur laquelle s'adosse la surélévation, au delà de l'héberge, l'arrêt retient que les époux X... ont acquis par usucapion la mitoyenneté du mur séparatif jusqu'à l'héberge, que la portion supérieure de ce mur est restée privative et donc propriété exclusive des époux Y..., que la surélévation du pavillon des époux X... constitue un empiétement fautif sur la propriété Y... et que les époux X... sont fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 661 du code civil, la faculté reconnue par cet article étant absolue et discrétionnaire, que l'atteinte, faite antérieurement à la volonté exprimée de son auteur de rendre le mur mitoyen à la propriété voisine, n'est pas un obstacle au droit d'acquérir la mitoyenneté ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne, ensemble, les époux X..., M. Z... et la MAF aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes des époux X... et de M.Z... et de la MAF ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille sept.


Publication : Bulletin 2007, III, N° 147

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles du 30 mars 2006

Titrages et résumés : PROPRIETE - Mitoyenneté - Mur - Acquisition - Mur contre lequel une construction a été adossée - Construction empiétant sur l'héritage voisin - Possibilité (non)
Un empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté

PROPRIETE - Droit de propriété - Atteinte - Applications diverses - Construction empiétant sur l'héritage voisin - Effets - Obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté


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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 18 janv. 2009 :  12:41:16  Voir le profil
C'est assez tordu comme histoire.
L'article 661 donne effectivement un pouvoir discrétionnaire d'acquérir la mitoyenneté, ce qui veut dire acquérir la moitié du sol supportant le mur. Il y a alors contradiction avec l'article 545 qui réfute un tel pouvoir.

Néanmoins, l'acquisition de la mitoyenneté ne constitue pas une captation de la propriété d'autrui puisqu'il n'en est pas privé. Là où les choses se compliquent c'est effectivement lorsque cette acquisition de mitoyenneté n'est pas effective (car non actée ou jugée telle) et que le prétendu voisin mitoyen exhausse, cet exhaussement prenant alors la forme d'un empiétiement.

A mon avis, celui qui revendique de rendre le mur mitoyen doit appliquer l'article 661 dans son intégralité, c'est à dire signifier formellement son intention, mais en plus satisfaire à l'obligation que lui impose cet article de rembourser la moitié de l'ouvrage, même si le maître du mur refuse.

Sur le formalisme, il faut donc que celui qui revendique la mitoyenneté, et après silence ou refus du maître du mur, fasse procéder par voie d'expert à une estimation du prix de la mitoyenneté, puis qu'il fasse établir un acte authentique par lequel il déclare prendre possession de la mitoyenneté et en verser le prix au notaire qui en assurera le dépot. Normalement, à partir de là toutes les exigences de l'article 661 sont remplies et la mitoyenneté est acquise.
Outre une vraisemblable réticence du notaire à enregistrer un acte unilatéral, on peut imaginer une éventuelle contestation du prix, ce qui est un moindre mal puisque cette contestation permettrait de solliciter le tribunal et donc de faire entériner la mitoyenneté par voie judiciaire.

Dans le jugement cité, la défense invoque une usucapion de la mitoyenneté.
Cette vision des choses ne me semble pas réaliste car, même si on peut (et doit) considérer l'ouvrage mitoyen comme relevant de l'indivision, l'usucapion suppose une possession totale, ce qui, par essence, n'est jamais le cas d'un ouvrage mitoyen.
Le fait d'avoir signifié son intention d'acquérir la mitoyenneté dans le silence du maître du mur ne peut donc déboucher sur l'usucaption de mitoyenneté.

Dominique
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fred84300
Nouveau Membre

6 réponses

Posté - 18 janv. 2009 :  19:51:36  Voir le profil
Effectivement, mais dans mon cas, la mitoyenneté est acquise. c'est l'exhaussement du mur de la nouvelle construction qui pose problème car il me faut l'autorisation expresse de mon voisin puisque le mur lui appartient aussi.

fred
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 19 janv. 2009 :  22:04:23  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par fred84300

Effectivement, mais dans mon cas, la mitoyenneté est acquise. c'est l'exhaussement du mur de la nouvelle construction qui pose problème car il me faut l'autorisation expresse de mon voisin puisque le mur lui appartient aussi.


Vous êtes donc dans le cas vicieux qui oppose le droit d'exhausser consacré par l'article 658 avec l'obligation de consentement imposée par l'article 662.
La rédaction de l'article 662 permet, avec un peu de formalisation dans le processus, de se positinner pour éviter que le silence du voisin ne constitue un obstacle.
Pour cela, il faut mettre le voisin en demeure de donner son accord, en précisant que faute de cet accord son refus fera l'objet d'une expertise selon les termes de l'article 662.

Dominique
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fred84300
Nouveau Membre

6 réponses

Posté - 19 janv. 2009 :  23:16:56  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par larocaille

Citation :
Initialement posté par fred84300

Effectivement, mais dans mon cas, la mitoyenneté est acquise. c'est l'exhaussement du mur de la nouvelle construction qui pose problème car il me faut l'autorisation expresse de mon voisin puisque le mur lui appartient aussi.


Vous êtes donc dans le cas vicieux qui oppose le droit d'exhausser consacré par l'article 658 avec l'obligation de consentement imposée par l'article 662.
La rédaction de l'article 662 permet, avec un peu de formalisation dans le processus, de se positinner pour éviter que le silence du voisin ne constitue un obstacle.
Pour cela, il faut mettre le voisin en demeure de donner son accord, en précisant que faute de cet accord son refus fera l'objet d'une expertise selon les termes de l'article 662.


Merci pour cette précieuse information. Juste pour en avoir le coeur net, les frais de l'expertise sont à ma charge je suppose ?

fred
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 20 janv. 2009 :  08:33:23  Voir le profil
Je ne vois pas de possibilité de partager les frais car l'expertise visera à démontrer que le mur mitoyen est assez solide pour supporter votre exhaussement. Au mieux, vous pourrez réintégrer ces frais pour un calcul du coût de l'exhaussement si votre voisin décidait, par la suite, de vous en acheter la mitoyenneté.

Il faut noter que l'article 662 fait obligation de "régler par experts" en cas de refus du voisin. Faute d'un accord formel, c'est ce refus dont vous devez "forcer" la signification pour justifier que le recours à l'expert vous aura libéré de vos obligations.
L'article 662 ne prévoit pas que l'expertise soit diligentée dans le cadre d'une action judiciaire, ce qui vous évitera des frais de justice. Néanmoins, prévoyez que votre voisin puisse engager ce type d'action, mais dans ce cas c'est lui qui devra supporter le coût d'une éventuelle expertise judiciaire.

Dominique
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Ben090582
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 25 janv. 2009 :  17:45:22  Voir le profil
Bonjour et merci pour toutes vos infos.
Je suis dans le cas d'un mur mitoyen qui ne peut pas supporter la construction de ma maison. Comme vous le précisez, j'ai le droit de m'implanter au raz du mur.
Mon maçon me réclame un document prouvant qu'il peut implanter la maison au raz du mur. En effet nous avons le permis de construire pour une implantation en limite. Si le maçon demande au géomètre d'implanter la maison,la géomètre va indiquer la limite au milieu du mur. Il faut donc un document officiel en plus.
J'espère avoir été clair...
Merci d'avance
Benoit de Bretagne.
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Ben090582
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 25 janv. 2009 :  17:47:38  Voir le profil
j'ai oublié la question ....
Qui est susceptible de me délivrer ce document pour l'implantation au pied du mur?
Merci
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Vincentius
Pilier de forums

497 réponses

Posté - 25 janv. 2009 :  19:38:04  Voir le profil
J'ai déjà été confronté à un problème semblable au votre: Voir ce fil.

Edité par - Vincentius le 25 janv. 2009 20:27:21
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rimini
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 05 févr. 2009 :  21:03:09  Voir le profil
bonjour ,j ai achete ma villa il y a environ dix ans d occasion.La separation avec ma voisine s effectue par une cloture que je penses etre mitoyenne composé d un bloc surmonté d un grillage et a l arriere de ce muret un autre mur d un metre quatre vingt qui se trouve donc chez elle .Il y a cinq ans j ai fait construire une piscine et une plage tout autour,pour faire cette plage j ai remblayer le sol ,fais une dalle et coller du carrelage .Cette plage arrive jusqu au bloc en beton de la premiere cloture et de ce fait a recouvert celui ci sur sa moitié (rehaussement global du terrain par rapport a l origine d environ vingt cms).Ma voisine porte plainte aujourd hui et demande la suppression de vue ,elle affirme egalement que le premier petit muret et grillage lui appartiennent et me demande de tout remettre en etat :qu en pensez vous ;que dois je faire ;qu est ce que je risque.Merci .PS lorsque je mesure mon terrain (par rapport au plan que l ancien proprietaire m a donné)il me semble que la longueur tombe juste au milieu de la premiere cloture PS2 : je mesure 1m 78 et je ne peux voir son terrain de chez moi sans me mettre sur la pointe des pieds et encore.


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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 05 févr. 2009 :  22:04:21  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
si le POS/PLU local l'autorise, vous pouvbez supprimer la vue en installant un pare-vue de 1,9m. de haut en limite du terrain.

cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
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rimini
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 05 févr. 2009 :  23:25:57  Voir le profil
merci pour votre reponse , je vais demander cette possibilité a la mairie ce qui est navrant c est que se sera la troisieme cloture entre nous !!!!!!!
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laval
Contributeur débutant

19 réponses

Posté - 09 févr. 2009 :  00:05:34  Voir le profil
Bonjour,

Je me pose différentes questions sur le mur mitoyen et le mur de soutènement.

Je fais construire ma maison dans un lotissement. Le garage sera en limite de propriété avec un décaissement d'environ 80 cm par rapport au terrain naturel et reculé de 10 m de la rue.

Donc, si j'ai bien suivi l'éclairage sur le mur mitoyen (cas n°3), je dois faire un mur de soutènement de 80 cm à 120 cm de haut sur 10 m en limite de propriété.

Mon voisin situé en amont veut exhausser d'un mètre environ son remblai par rapport au terrain naturel pour atteindre le niveau d'une terrasse situé à 4-5 m de la limite de propriété. Il me propose de faire un mur de clôture mitoyen de 2 m (1 m exhaussement + 1 m sans terre).

Je lui propose alors de faire un mur mitoyen de 2.8 m pour satisfaire tout le monde.

1- Ma proposition est-elle correcte ?
2- Où doit se situer ce mur ?
- à cheval sur les deux terrains
- en limite de mon terrain (comme mon garage)

En fait mon maçon me préconise la deuxième solution pour des raisons techniques (le mur sera lié au garage) et des raisons esthétiques (pas de décrochement entre mur mitoyen et mur de garage.
Pourtant au début du fil "LE MUR DE SOUTENEMENT ET LA MITOYENNETE" dans l'étude du cas n°1 il est préconisé de faire ce mur à cheval sur les deux terrains.

Quelles sont donc les avantages et inconvénients de ces 2 solutions ?


Merci d'avance pour vos réponses éclairées...


Edité par - laval le 10 févr. 2009 23:10:47
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laval
Contributeur débutant

19 réponses

Posté - 11 févr. 2009 :  23:10:46  Voir le profil
Bonjour,

Personne pour me répondre ?

Faut-il que je crée un nouveau sujet ?

J'avais l'impression que ma question correspondait à ce fil.

Bon en attendant que la lumière revienne...

A bientôt.
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 13 févr. 2009 :  00:21:06  Voir le profil
Ne vous inquiétez pas, nous répondons à toutes les questions pour peu qu'elles soient intelligibles. Vos interlocuteurs sont à 100% bénévoles et prennent connaissance de vos questions lorsque leurs obligations professionnelles le leur permettent.
En ce moment, le Forum UI doit faire face à quelques difficultés qui rendent le Eclairages assez peu lisibles, mais cela va rentrer dans l'ordre très rapidement.

Revenons à votre question.

Le mur de soutènement doit être construit sur le terrain de celui (et par celui) qui y a intérêt.
Celui qui décaisse doit construire chez lui un mur de soutènement pour stabiliser les terres de son voisin que son décaissement déstabilise.
Celui qui remblaie doit construire chez lui un mur de soutènement destiné à éviter l'écroulement de son remblai.

Le mur de soutènement fait partie intégrante du terrain de celui qui l'édifie. C'est en quelque sorte la manière pour le propriétaire du terrain de rendre ce dernier apte a supporter les conséquences de ses travaux.

La question de la mitoyenneté du mur de soutènement se pose essentiellement lorsqu'on ne sait pas qui l'a construit. Il faut alors rechercher qui y avait le plus intérêt et pourquoi.
Les règles d'acquisition de la mitoyenneté imposées par le Code Civil ne sont pas applicables au mur de soutènement tant que celui-ci ne remplit pas d'autre rôle que le soutènement puisque qu'il n'est autre que le terrain qu'il soutient.

Pour un nouveau mur de soutènement, la question de la mitoyenneté ne peut tenir qu'à un rôle de soutènement de ce mur commun aux deux voisins qui sous-entend que l'un décaisse et que l'autre remplaie. Il y a alors un véritable intérêt commun qui justifie que le mur de soutènement soit mitoyen.

Le mur de soutènement n'a pour rôle que de soutenir, ce qui implique que son dépassement du sol (au delà de 40cm) n'est plus du domaine du soutènement mais de celui de la clôture.

Dans votre cas, il y a trois points à regarder.
1) Vous décaissez votre terrain de 80cm, ce qui est parfaitement votre droit et vous oblige à édifier un mur de soutènement de même hauteur apte à remplacer le soutien que constituait les terres que vous avez retiré.
2) Votre voisin veut remblayer son terrain sur 1 m de hauteur. Pour cela il doit soutenir son remblai. Le fait que votre mur de soutènement soit assez solide pour supporter le remblai de votre voisin n'est pas de votre responsabilité, c'est à votre voisin de construire son mur de telle sorte qu'il respecte la stabilité de votre terrain dont votre mur de soutènement fait partie intégrante.
3) Le remblai de votre voisin crée une vue sur votre propriété au sens de l'article 678 du Code Civil, ce qui l'oblige à prolonger son mur de soutènement d'un mur de clôture d'une hauteur minimale de 1,90m par rapport à son terrain exhaussé en limite de propriété.

En synthèse, il y aura donc votre mur de soutènement de 80cm, puis le mur de soutènement du voisin de 1m, puis le mur de clôture du voisin de 1,90m. Soit au total 3,70m de mur.
Votre voisin, au sens du Code de l'Urbanisme (qui considère la hauteur des ouvrages par rapport au terrain naturel) doit donc édifier un mur de clôture de 2,90m de hauteur. Vous devez vérifier si le POS/PLU de votre commune autorise une telle hauteur pour un mur de clôture.

Votre projet de décaissement remplacé par un mur de soutènement de 80cm ne pose aucun problème particulier. En revanche, il n'est pas évident que le projet de votre voisin soit conforme.
Si le projet de votre voisin est conforme, vous pouvez envisager de regrouper les deux murs de soutènement et le mur de clôture dans un unique ouvrage mitoyen. Les règles de répartition des coûts d'investissement et des charges d'entretien découlent directement de ce qui précède. Sont à votre charge, la construction et l'entretien du mur de soutènement de 80cm dimensionné pour ce seul soutien (hors le soutien du remblai du voisin). Le renforcement de votre mur de soutènement pour supporter la charge du remblai et les autres parties de l'ouvrage global sont à la charge de votre voisin.

Bon, nous avons regardé les choses d'un point de vue purement légal avec ses conséquences. Un ouvrage mitoyen est soumis à une convention privée où chaque partie est libre de son consentement, ce qui signifie qu'il vous appartient de négocier les termes de l'accord qui régira cet ouvrage mitoyen.



Dominique
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Vincentius
Pilier de forums

497 réponses

Posté - 13 févr. 2009 :  11:19:25  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par larocaille
Votre voisin, au sens du Code de l'Urbanisme (qui considère la hauteur des ouvrages par rapport au terrain naturel) doit donc édifier un mur de clôture de 2,90m de hauteur. Vous devez vérifier si le POS/PLU de votre commune autorise une telle hauteur pour un mur de clôture.
Il me semblait que la hauteur des clôtures s'appréciait par rapport au terrain naturel ou à un exhaussement régulier.
Imaginons le cas ou un règlement d'urbanisme local permette des exhaussements d'un mètre et des clôtures d'un mètre, il serait donc impossible de clore sur un exhaussement d'un mètre?
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 13 févr. 2009 :  23:24:02  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Vincentius

Citation :
Initialement posté par larocaille
Votre voisin, au sens du Code de l'Urbanisme (qui considère la hauteur des ouvrages par rapport au terrain naturel) doit donc édifier un mur de clôture de 2,90m de hauteur. Vous devez vérifier si le POS/PLU de votre commune autorise une telle hauteur pour un mur de clôture.
Il me semblait que la hauteur des clôtures s'appréciait par rapport au terrain naturel ou à un exhaussement régulier.
Imaginons le cas ou un règlement d'urbanisme local permette des exhaussements d'un mètre et des clôtures d'un mètre, il serait donc impossible de clore sur un exhaussement d'un mètre?


J'ai un peu de mal à suivre votre raisonnement.
Un réglement d'urbanisme ne peut pas autoriser un exhaussement en limite de propriété car ce réglement serait alors en contradiction avec l'article 678 du Code Civil, ce qui le rendrait nul et non avenu.
Le seul moyen légal d'exhausser en limite de propriété consite à construire un mur pour y appuyer un remblai. Ce mur, même si il soutien le remblai ne constitue pas au sens légal un mur de soutènement si il dépasse de plus de 40cm du terrain naturel. Il s'agit donc forcément d'un mur de clôture.
Ainsi l'opération qui consisterait à édifier un "mur de soutènement" de 1m pour pouvoir remblayer, puis après remblai d'édifier un mur de clôture de 2m au-dessus du "mur de soutènement" doit être regardée comme la construction d'un mur de clôture de 3m.

Dans les réglements d'urbanisme, les remblais autorisés sont généralement assimilables à des constructions et doivent respecter les règles de ces dernières tant pour les hauteurs que pour les prospects. Toute formulation différente serait sujette à caution car un POS/PLU doit imposer des règles communes incontournables.
Le vais chercher un peu dans les JP, mais il me semble bien avoir lu que le nivellement d'un terrain préalablement à un programme de construction, ne dispense pas le constructeur de respecter une hauteur de construction basée sur le niveau du terrain naturel tel qu'il existait avant nivellement.

A titre d'exemple, je citerais le cas d'une société qui a fait l'acquisition d'un terrain de 15ha pour y déposer des gravas et surplus de terre issus de différents chantiers. Suite aux recours de riverains, la hauteur de remblai a été limitée à 9m, le PLU n'autorisant pas de construction de hauteur supérieure. La "butte" a été végétalisée pour être aménagée en golf. La nouvelle société propriétaire du terrain a déposé un PC afin de construire différents bâtiments nécessaires à l'exploitation du golf. Le PC a été annulé par le tribunal car leur hauteur ajoutée à celle de la butte dépassait les 9m. Aujourd'hui, le propriétaire du golf est en train de faire déblayer une partie de la butte pour pouvoir y construire ses bâtiments.

Dominique
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laval
Contributeur débutant

19 réponses

Posté - 14 févr. 2009 :  10:00:19  Voir le profil
Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse Larocaille, je m'excuse de mon impatience malvenue quand je vois les services que vous nous apportez.

Pour revenir à ma question, si j'ai bien compris l'intérêt commun de la mitoyenneté pour la construction du mur de soutenement + le mur de clôture, cette construction mitoyenne peut-elle se faire en limite de mon terrain comme me le propose mon constructeur?

Merci d'avance pour vos réponses éclairantes...

A bientôt


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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 15 févr. 2009 :  10:02:04  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par laval

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse Larocaille, je m'excuse de mon impatience malvenue quand je vois les services que vous nous apportez.

Pour revenir à ma question, si j'ai bien compris l'intérêt commun de la mitoyenneté pour la construction du mur de soutenement + le mur de clôture, cette construction mitoyenne peut-elle se faire en limite de mon terrain comme me le propose mon constructeur?

Merci d'avance pour vos réponses éclairantes...

A bientôt


Un mur mitoyen se construit à cheval sur la limite séparative, chacun apportant une bande de terrain identique, de même que chacun participera financièrement à la construction du mur. Le fait que l'apport en terrain soit à parts égales (la loi ne prévoit pas de faire autrement) n'interdit pas de moduler les parts financières en fonction de l'intérêt que chacun a à l'édification du mur. Ainsi, si le mur sert à la fois de soutènement et de clôture, la partie soutènement peut être à la charge d'un seul des voisins alors que la partie servant de clôture sera financée à parts égales.
Même si les niveaux de participation de chaque voisin à la construction peuvent être différents, le partage des frais d'entretien se fait généralement à égalité.

Je vous recommande vivement de formaliser la mitoyenneté par un acte notarié. Outre le fait que les choses seront définitivement claires pour tous, cela permet quelques facilités par rapport à une application stricte du Code Civil. Vous pouvez par exemple convenir que le mur mitoyen ne sera pas construit à cheval, mais en limite chez vous. Le prix de la bande de terrain que vous consacrez en plus pourra venir en déduction du coût de la construction. Néanmoins, je vous déconseille les montages qui ne correspondent à aucun intérêt clairement identifié et nécessaire.


Dominique
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Vincentius
Pilier de forums

497 réponses

Posté - 15 févr. 2009 :  14:43:28  Voir le profil
Je résonne ci-dessous d'un point de vue administratif seulement, je vous fait pleinement confiance pour ce qui est du civil.
Citation :
Initialement posté par larocaille

J'ai un peu de mal à suivre votre raisonnement.
Un réglement d'urbanisme ne peut pas autoriser un exhaussement en limite de propriété car ce réglement serait alors en contradiction avec l'article 678 du Code Civil, ce qui le rendrait nul et non avenu.
L'administration ne se préoccupe pas du civil. De plus, civilement, il peut très bien être créé une vue sur un fond voisin pour peu qu'il y ai une convention ou prescription.
Citation :
Le seul moyen légal d'exhausser en limite de propriété consite à construire un mur pour y appuyer un remblai. Ce mur, même si il soutien le remblai ne constitue pas au sens légal un mur de soutènement si il dépasse de plus de 40cm du terrain naturel. Il s'agit donc forcément d'un mur de clôture.
ça, c'est du civil, pas de l'administratif.
Citation :
Ainsi l'opération qui consisterait à édifier un "mur de soutènement" de 1m pour pouvoir remblayer, puis après remblai d'édifier un mur de clôture de 2m au-dessus du "mur de soutènement" doit être regardée comme la construction d'un mur de clôture de 3m.
Les clôtures ne sont pas des constructions. Leur hauteurs ne s'apprécient donc pas forcément par rapport au terrain naturel.
Citation :
Dans les réglements d'urbanisme, les remblais autorisés sont généralement assimilables à des constructions et doivent respecter les règles de ces dernières tant pour les hauteurs que pour les prospects.
Les exhaussements ne sont pas non plus, je crois, des constructions.
Citation :
Toute formulation différente serait sujette à caution car un POS/PLU doit imposer des règles communes incontournables.
Le vais chercher un peu dans les JP, mais il me semble bien avoir lu que le nivellement d'un terrain préalablement à un programme de construction, ne dispense pas le constructeur de respecter une hauteur de construction basée sur le niveau du terrain naturel tel qu'il existait avant nivellement.
Nous sommes bien d'accord, pour les véritables constructions seulement.
Citation :
A titre d'exemple, je citerais le cas d'une société qui a fait l'acquisition d'un terrain de 15ha pour y déposer des gravas et surplus de terre issus de différents chantiers. Suite aux recours de riverains, la hauteur de remblai a été limitée à 9m, le PLU n'autorisant pas de construction de hauteur supérieure.
Bon, peut-être que les exhaussents de terrain ne doivent tout de même pas dépasser la hauteur permise pour les constructions...
Citation :
La "butte" a été végétalisée pour être aménagée en golf. La nouvelle société propriétaire du terrain a déposé un PC afin de construire différents bâtiments nécessaires à l'exploitation du golf. Le PC a été annulé par le tribunal car leur hauteur ajoutée à celle de la butte dépassait les 9m.
Tout à fait d'accord puisque c'est une construction.
Citation :
Aujourd'hui, le propriétaire du golf est en train de faire déblayer une partie de la butte pour pouvoir y construire ses bâtiments.



Edité par - Vincentius le 15 févr. 2009 14:50:01
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