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 Règle de mesure hauteur de faitage habitation
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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 13 nov. 2006 :  23:57:14  Voir le profil
Re,
J'aimerais savoir à partir de quelle référence mesure-t-on la hauteur de faitage d'une habitation ?
Merci d'avance,
Claudine

Cordialement,
Claudine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 14 nov. 2006 :  00:00:19  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Au terrain naturel, c'est à dire avant remblais éventuel.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 14 nov. 2006 :  00:16:21  Voir le profil
Merci. C'est ce que je pensais mais sur les plans du projet du voisin de ma mère j'ai noté deux hauteurs de faitage :

- une par rapport au terrain naturel : 7.22 m,

- une par rapport au sol de la construction existante qui est elle-même surélevée d'environ 50 cm par rapport au terrain où est elle implantée. Cette hauteur de faitage est alors de 6.52 m.

C'est cette hauteur (6.52 m) qui a servi de référence pour la cotation de toutes les élévations de l'extension.

Laquelle est donc à prendre en compte ?

N.B. le terrain est en légère pente.

Cordialement,
Claudine
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marilys
Pilier de forums

964 réponses

Posté - 14 nov. 2006 :  08:51:00  Voir le profil
comme vous l'as dit Emmanuel la hauteur se calcule à partir du terrain naturel (avant tout remblai éventuel).
Il faut prendre les plans de coupes, il doit y être tracé le TN et être indiquée la hauteur par rapport à celui-ci.

Elisabeth
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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 19 nov. 2006 :  21:12:05  Voir le profil
Merci de votre réponse. j'aurais besoin de précisions.
1 - Est-ce que toutes les cotes de la construction doivent être indiquées par rapport au TN ?
2 - Si les cotes doivent être prises par rapport au TN et que ce n'est pas le cas sur les plans qui ont servi pour obtenir le permis de construire, peut-on considérer que le PC est valide ?
Cordialement,
Claudine

Cordialement,
Claudine
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marilys
Pilier de forums

964 réponses

Posté - 19 nov. 2006 :  21:21:06  Voir le profil
Chez nous la hauteur est calculée du terrain naturel à l'égout du toit.
Votre réglement parle t'il bien de faîtage (article 1O du pos ou plu)
De toute façon dans un pc vous devriez retrouver une ou des coupes vous mentionnant la hauteur prise au point le plus défavorable.

Elisabeth
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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 19 nov. 2006 :  22:03:31  Voir le profil
- Le POS parle bien de faitage pour la hauteur des constructions.
- Ce que je voudrais savoir est quelle est la référence qui doit être utilisée pour toutes les cotes en hauteur portées sur les plans ?

Je m'explique : sur un plan, la hauteur de faitage par rapport au TN est 7.22m. Sur ce même plan et les autres plans le TN n'y figure plus et la hauteur de faitage est de 6.52m . C'est par rapport à ces 6.52m que la Mairie s'est basée pour délivrer le permis de construire.

Ce permis est-il donc valable ?

Cordialement,
Claudine
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marilys
Pilier de forums

964 réponses

Posté - 19 nov. 2006 :  22:21:51  Voir le profil
comment savez vous que la mairie s'est basée sur les 6m52 et non pas sur les 7m22?
Quelle est la hauteur maximale autorisée dans le réglement?
Est ce qu'il s'agit du même volume?

Elisabeth
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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 19 nov. 2006 :  23:19:20  Voir le profil
Citation :
comment savez vous que la mairie s'est basée sur les 6m52 et non pas sur les 7m22?



Parce que j'ai étudié les plans et que la cote qui a été retenue pour définir la distance par rapport à la limite de propriété est 6.52m alors que cela aurait dû être 7.22m (article UB7-2 : hauteur du faitage pour la limite séparative avec un minimum de 6m).

Citation :
Quelle est la hauteur maximale autorisée dans le réglement?



Aricle UB7-2 du POS : ....les constructions doivent s'édifier à une distance de la limite au moins égale à la hauteur du projet avec un minimum de 6m.

Citation :
Est ce qu'il s'agit du même volume?



Je ne comprends pas votre question.


Cordialement,
Claudine
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nath85
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 20 nov. 2006 :  22:58:01  Voir le profil
Nous sommes confrontés au même problème sur la référence à prendre en compte pour le calcul de la hauteur de construction afin de déterminer le retrait. Le POS définit dans la bande au-delà des 15 m un retrait au moins égal à la hauteur de la construction.
En annexe, la hauteur de la construction est définie par rapport au terrain naturel (soit 12m pour nous).

Dans notre cas, notre terrain surplombe la construction de plus de 3m.
Le retrait prévu par le promoteur n'est alors que de 9m.
Ceci ne nous semble pas conforme au POS : le retrait devrait être de 12m.
La seule justification donnée par la Mairie est que ce calcul résulte de l'usage!!! La hauteur prise en compte pour le retrait est égale à la hauteur du bâtiment moins celle du terrain naturel des mitoyens.

Conclusion: entre ce qui est écrit et ce qui se pratique, il y a un monde...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 20 nov. 2006 :  23:19:56  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
pour info, le droit administratif est éminemment "positif" : l'usage n'y a pas -ou très peu- sa place, beaucoup moins que dans le droit civil...

aussi, au TA, quand on oppose texte règlementaire et usage, c'est le premier qui gagne !

pour le calcul de hauteur quand le POS ne précise rien, particulièrement en cas de pente, je vous renvoie à cette interessante décision jurisprudentielle (parmi d'autres) CAA PAris, N° 03PA01834 qui rappelle la règle suivante :
Citation :
en l'absence de précision du plan d'occupation des sols la hauteur d'une construction doit être mesurée, en tout point, par rapport au niveau du terrain naturel à l'aplomb de ce point(...)

cordialement
Emmanuel Wormser

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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 21 nov. 2006 :  22:25:07  Voir le profil
Merci pour la référence à cette décision jurisprudentielle qui me semble très intéressante.

Peut-on considérer dans mon cas que comme la cote de la construction par rapport au terrain naturel (7.22m) n'est mentionné que sur un plan et qu'ensuite la cote qui sert de référence (6.52m) sur TOUS les autres plans est une cote prise par rapport à une référence arrangeante que cette partie de la décision pourrait s'appliquer ?

Citation :
Considérant qu'aux termes de l'article R 421-2 du code de l'urbanisme, alors en vigueur : A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : ... 4° Une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs... ; qu'il ressort des pièces du dossier que les documents produits à l'appui de la demande de permis de construire ne précisaient pas la cote de hauteur du terrain naturel et l'implantation de la construction par rapport à celui-ci ; que cette absence de document qui doit être produit par le pétitionnaire lui-même, était de nature à fausser l'appréciation portée par l'administration sur la conformité de la construction projetée aux dispositions de l'article UE10


Cordialement,
Claudine

Cordialement,
Claudine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 21 nov. 2006 :  22:34:56  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
je pense que l'erreur, en elle même, dans le dossier ne suffira pas à faire annuler le PC sauf si le PC devient irrégulier quand on la corrige... ce qui signifie que le PC basé sur une donnée corrigée n'aurait pas été accordé avec le bon chiffre.

C'est seulement dans ce cas que le PC peut être annulé. Ainsi, ce n'est pas tant l'"erreur" qui est condamnée mais l'incompatibilité de la construction réellement prévue par rapport au POS (règlement...).

mai bien sur tout ça n'engage que moi !

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 22 nov. 2006 :  08:32:21  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par nath85

Nous sommes confrontés au même problème sur la référence à prendre en compte pour le calcul de la hauteur de construction afin de déterminer le retrait. Le POS définit dans la bande au-delà des 15 m un retrait au moins égal à la hauteur de la construction.
En annexe, la hauteur de la construction est définie par rapport au terrain naturel (soit 12m pour nous).

Dans notre cas, notre terrain surplombe la construction de plus de 3m.
Le retrait prévu par le promoteur n'est alors que de 9m.
Ceci ne nous semble pas conforme au POS : le retrait devrait être de 12m.
La seule justification donnée par la Mairie est que ce calcul résulte de l'usage!!! La hauteur prise en compte pour le retrait est égale à la hauteur du bâtiment moins celle du terrain naturel des mitoyens.

Conclusion: entre ce qui est écrit et ce qui se pratique, il y a un monde...



La mairie a tort.
Les mesures par rapport aux limites séparatives sont relevées perpendiculairement à ces dernières et selon des lignes horizontales.
Les mesures de hauteurs sont réalisées à l'aplomb de la construction (selon les coupes verticales sur les plans).
Seule l'unité foncière du pétitionnaire est à prendre en compte.

Prenons un exemple extrème: vous achetez un terrain situé sur une avancée rocheuse. si vous appliquez la "règle" de votre mairie, votre terrain sera techniquement inconstructible car en aucun point de la parcelle vous ne respecterez le recul. En poussant jusqu'à l'absurde, on pourrait vous demander de démolir le rocher.

Il existe cependant un cas tordu:
Votre terrain est en contrebas mais la limite séparative est sur le haut du talus (h=2m). Vous demandez à construite en limite de propriété à 3m au dessus du haut du talus, mais en bas du talus la construction fait 5m. Que faut-il prendre en compte ? Seulement la hauteur en limite de propriété ou faut-il la conjuguer avec les règles de recul? Je n'ai pas de réponse certaine.

Pour Cloclo:
Vérifiez bien les plans. La hauteur de 6,52m ne serait-elle pas celle par rapport au terrain naturel et celle de 7,22m relevée après affouillement ?

Dominique
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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 22 nov. 2006 :  09:45:03  Voir le profil
Citation :
Pour Cloclo:
Vérifiez bien les plans. La hauteur de 6,52m ne serait-elle pas celle par rapport au terrain naturel et celle de 7,22m relevée après affouillement ?



La hauteur de 7,22 m est bien la hauteur par rapport au terrain naturel. De ce fait quand on prend la vraie cote le permis devient irrégulier puisqu'il ne respecte pas les règles d'urbanismes.
Confirmez-vous ?

Cordialement,
Claudine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 22 nov. 2006 :  10:02:50  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
moi, en tous cas, je confirme.

vous allez donc soulever deux moyens :
*non conformité de la construction avec la règle XX du POS, la hauteur prévue atteignant ZZ alors que YY autorisés
*erreur dans le report des hauteurs du plan annexé au PC, puisque WW affiché alors que ZZ en réel.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Cloclo
Contributeur senior

95 réponses

Posté - 22 nov. 2006 :  22:07:09  Voir le profil
La non conformité se situe au niveau de l'article UBb7-2 qui prévoit :"... les constructions doivent s'édifier à une distance de la limite séparative au moins égale à la hauteur du projet avec un minimun de 6m".
Avec la cote de 6.52m, cette règle était respectée (pas partout mais je n'aurais rien dit pour quelques centimètres si le pétitionnaire s'était montré raisonnable lors de ma tentative d'accord amiable) mais avec la cote de 7.22m elle ne l'est plus du tout (plus de 1.22m de dépassement).
Et comme par hasard la cote qui est reporté sur tous les plans est toujours celle de 6.52m.
Dois-je envoyer un nouveau courrier au Maire en complément de mon premier courrier de recurs gracieux pour lui signaler cette anomalie ?
Dans ce cas, est-ce que le délai de réponse par rapport à mon premier courrier en date du 14/11/2006 est réinitialisé à partir de la réception de la seconde lettre (ce que je ne souhaite pas) ?
Merci d'avnace,
Claudine

Cordialement,
Claudine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 22 nov. 2006 :  22:20:35  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
N'en faites rien : si le maire veut vous rencontrer, vous lui en parlerez... mais comme le recours gracieux est rarement suivi d'effet, rien ne sert de rentrer trop précisément dans le détail juridique...

En revanche, commencez dès maintenant la rédaction du recours contentieux pour l'affiner, la peaufiner, etc... Le modèle proposé par Karla dans l'éclairage sur les modes de contentieux est une bonne base... mais, comme d'habitude, je vous conseille vivement l'assistance d'un professionnel.

C'est trop bête de se faire bananer parce qu'on a oublié telle signature !!! (cf. ma discussion avec Vincent sur l'accusé réception du recours...).

Donc... avocat ?

cordialement
Emmanuel Wormser

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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 23 nov. 2006 :  07:44:36  Voir le profil
Pour abonder dans le sens d'Emmanuel:
Pensez à développer les arguments qui constituent le préjudice que vous subissez. Si vous ne subissez aucun préjudice, le juge pourrait se borner à constater la "faute technique" sans pour autant rendre un jugement conséquent en votre faveur. N'oubliez pas que "nul ne plaide par procuration". Ce qui signifie que les préjudices subis par des tiers non partie de la procédure ne peuvent être retenus.

Un dernier point technique:
Vous avez fait état d'un batiment existant.
La demande de votre voisin est-elle une extension en hauteur de ce batiment ou créé-elle un nouveau volume entre ce batiment et votre propriété ?
Cela n'a peut-être aucune influence sur l'infraction mais il ne faut rien négliger.

Dominique
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 23 nov. 2006 :  10:13:38  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
un détail :

la mesure du préjudice lié à ce differentiel de hauteur interessera surtout la juridiction civile si, le cas échéant et ultérieurement, une action en démolition ou en dommages-intérêts est engagée au titre du L480-13 du code de l'urbanisme.

au TA, dans le cadre d'un recours encadré par le L490-7du code de l'urbanisme, il faut surtout montrer l'"intérêt à agir" : le fait d'être propriétaire de la parcelle directement voisine du projet de construction suffit en général.

cordialement
Emmanuel Wormser

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